核心观点 - 公司2024年合约销售金额685.1亿元，同比下降55.4%，经营性现金流净流入136亿元，主要得益于加强往来款收缴力度和减少税费支出 [3][6][7] - 公司投资谨慎，仅在2024年底恢复拿地，存货账面价值下降37%至838亿元，存货跌价损失达38亿元 [3][9][12] - 公司房地产开发业务毛利率14%，净利润亏损78.2亿元，主要受存货跌价损失、信用减值损失和投资亏损影响 [4][14][17][18][20] - 公司现金短债比0.71，净负债率49%，表外债务风险值得关注，包括802亿元其他应收款和为联营企业提供的56亿元担保 [4][5][22][25] 合约销售与现金流 - 2024年公司合约销售金额685.1亿元，同比下降55.4%，销售面积471.4万平方米，同比下降46.2%，销售均价14533元/平方米，同比下降17% [3][6][7] - 上海、东莞、北京等6个城市合约销售金额超20亿元，其中上海最高达36亿元 [7] - 经营性现金流净流入136亿元，同比增加114亿元，主要因往来款项净流入28亿元（去年同期净流出34.7亿元）和税费支出减少54亿元 [7] - 公司减少建设支出，新开工面积101万平方米，竣工面积992万平方米，2025年计划新开工127万平方米，竣工468万平方米 [8] 投资与存货 - 公司自2023年8月至2024年12月未拿地，仅在2024年底和2025年初于武汉、杭州、上海获取三块地，投资额较低 [9][11] - 总土地储备2916万平方米，同比下降29%，权益土地储备1245万平方米，同比下降31%，一、二线城市占比77% [12] - 存货账面余额914亿元，同比下降34%，存货跌价准备76亿元，账面价值838亿元，同比下降37% [3][12] - 房地产开发成本计提存货跌价准备27.8亿元，房地产开发产品计提12.8亿元 [12] 财务表现 - 2024年营业收入753亿元，同比下降23%，其中房地产开发收入600亿元，同比下降30%，占总营收80% [4][14][15] - 毛利润113亿元，同比下降34%，毛利率15%，同比下降2.5个百分点，房地产开发业务毛利率14%，同比下降2个百分点 [15] - 净利润亏损78.2亿元，主要因存货跌价损失38亿元、信用减值损失24亿元（其中其他应收款计提20亿元）和投资亏损27亿元 [4][17][18][20] - 其他应收款账面余额845亿元，坏账准备48亿元，其中天津金地风华房地产开发有限公司坏账准备11.09亿元，计提比例超50% [18][20] 债务与表外风险 - 2024年底现金227亿元，同比下降24%，短期有息负债320亿元，现金短债比0.71，净负债率49%，剔除预收后的资产负债率59.7% [4][23] - 总有息负债738亿元，同比下降20%，债务融资加权平均成本4.05%，同比下降31个BP [23] - 表外债务风险显著，其他应收款802亿元，其他应付款459亿元，长期股权投资534亿元 [5][25] - 为表外合联营企业提供担保合计56亿元，若项目公司无法偿还贷款，公司需承担连带还款责任 [5][25] 多元化业务 - 物业出租及其他营业收入42.8亿元，同比下降8%，毛利率54% [28][29] - 商业地产、产业地产、租赁住宅业务保持稳定，购物中心客流、销售坪效稳定，写字楼新租、续租面积超20万平方米 [29] - 代建业务布局全国超60座城市，累计签约管理面积3831万平方米 [29]

业绩数据 - 近三年及一期扣非归母净利润分别为11073.26万元、11208.20万元、8245.47万元和4123.42万元，呈下滑趋势[5] - 2020 - 2022年1 - 9月，营业收入分别为115774.53万元、133656.13万元、155167.86万元和69432.68万元，2022年1 - 9月同比降39.68%[7][9] - 2020 - 2022年1 - 9月，净利润分别为12817.30万元、14174.53万元、11275.30万元和6287.99万元，2022年1 - 9月同比降30.85%[9] - 2022年度未经审计营收93839.59万元，同比降39.52%；归母净利润8994.59万元，同比降20.23%[10] 用户数据 - 2022年1 - 9月 - 2019年，客户订单完结占比分别为98.66%、98.89%、98.03%和97.16%[17] 未来展望 - 2022年导致业绩下滑的房地产因素逐渐改善，全国房地产市场逐步企稳恢复[40] 经营模式 - 公司采取“以销定产、适量库存”模式，保持半月左右安全库存，交付周期1 - 3天[20][21] 成本结构 - 2022年1 - 9月直接材料金额36767.91，占比86.68%；直接人工等有相应占比[23] 销售数据 - 2022年1 - 9月销售单价1371.21元/吨，变动幅度9.98%，对毛利率变动影响6.60%[26] 信用减值 - 2019 - 2021年度及2022年1 - 9月，公司信用减值损失分别为 - 386.03万元、 - 798.24万元、 - 2709.73万元和153.77万元[42] 应收账款 - 2022年9月30日，A、B、C、D类客户应收账款合计94053.17万元，1年以内占比79.12%[52] 回款情况 - 截至2023年3月31日，1年以内应收账款回款比例57.37%；1年以上回款9084.26万元[62] 客户管理 - 2021年以来公司加强客户信用核查和管理，集中发展重点客户[69] 坏账计提 - 2022年9月30日，按单项计提坏账准备的应收账款账面余额9249.49，计提比例25.15%[84] 信用减值比例 - 红墙股份2021年末、2020年末、2019年末信用减值比例分别为4.83%、3.63%、3.41%[91]