上海2025年第七批次土拍结果 - 总出让5宗地块 总出让面积14万平方米 总规划建筑面积23.7万平方米 总起始价98.67亿元 总成交价111.16亿元 [1] - 3宗地块溢价成交 2宗地块底价成交 [1] 杨浦区地块成交详情 - 杨浦区N090601单元I4-01地块溢价率28.09% 为本次最高溢价率地块 [1] - 土地出让面积16482.71平方米 规划建筑面积29668.87平方米 容积率1.80 地上建筑限高24米 [1] - 起始价21.36亿元 起始楼面价72001元/平方米 [1] - 吸引9家竞买人参与竞价 包括上海城建 华润置地 中铁置业 招商蛇口 中海 保利发展&上海建工 国贸 北京建工 越秀 [1] - 中铁置业&江苏润皋联合体以27.36亿元竞得 成交楼面价92225元/平方米 [1] 普陀区地块成交详情 - 普陀区W060401单元A03B-04 A03B-05地块溢价率12.79% [2] - 总土地出让面积26423.41平方米 规划建筑面积66058.5平方米 [2] - 地块总起始价46.46亿元 起始综合楼面价70332元/平方米 [2] - 吸引3家竞买人参与竞价 包括上海城建 中海 招商蛇口 [2] - 上海瑞腾国际置业有限公司&上海城建置业发展有限公司以52.40亿元竞得 成交楼面价79324元/平方米 [2] 闵行区地块成交详情 - 闵行区MHC10402单元24A-06A地块溢价率11.19% [2] - 土地出让面积9319.6平方米 规划建筑面积14911.36平方米 容积率1.60 地上建筑限高50米 [2] - 起始价4.91亿元 起始楼面价32960元/平方米 [2] - 吸引3家竞买人参与竞价 包括长江精工 闵房 象屿&天安 [2] - 浙江精工钢结构集团有限公司以5.46亿元竞得 成交楼面价36649元/平方米 [2] 土地市场趋势分析 - 上海正加快优质土地供应 尤其侧重重点发展板块 [3] - 土拍热度预计将逐步传导至区域新房价格 上海房地产市场有望持续稳定态势 [3]

土拍市场总体情况 - 上海2025年第七批次土地出让起始总价98.7亿元，共5宗地块全部成功出让，总成交金额111.15亿元，溢价率整体较高 [2] - 本次土拍吸引17家企业参与，其中国央企14家、混合所有制企业1家、民企2家，杨浦滨江地块热度最高，吸引9家竞买人 [2] - 民企参与度提升，宇诚集团和浙江精工两家首次涉足上海房地产市场的民企成功摘地，体现非传统型开发商对上海市场的关注 [2] 地块竞拍详情 - 普陀真如翠谷二期地块经过68轮竞价，由上海城建以52.4亿元竞得，溢价率12.79%，楼面价7.93万元/平方米，该地块为宅地+商业组合用地，无中小套型要求，产品打造空间大 [3] - 杨浦滨江地块经过75轮竞价，由中铁置业+江苏润皋联合体以27.36亿元竞得，溢价率28.09%，楼面价9.22万元/平方米，成为杨浦滨江板块地王，地块距黄浦江仅700米，具备优越滨江视野 [7][8] - 闵行颛桥地块由长江精工以5.46亿元竞得，溢价率11.19%，楼面价3.66万元/平方米，青浦新城迷你商住地由宇诚集团以2.7亿元+养老配套设施200平方米底价摘得，楼面价1.55万元/平方米 [5] 企业战略动向 - 保利发展近期在上海密集拿地，9月3日通过股权转让竞价获取杨浦区新江湾社区地块（成交楼面价5.89万元/平方米）和余杭路项目（总价约20.3亿元），上半年在上海权益拿地金额95.33亿元，位居市场首位 [9][10] - 中铁置业继去年12月以14.26亿元摘得杨浦滨江历史风貌项目后，本次再获滨江地块，强化在该区域的布局 [8] - 民企长江精工凭借钢结构技术优势拓展上海住宅市场，宇诚集团联合科技企业新易腾集团，探索科技赋能房地产的创新模式 [5][6] 区域市场特征 - 高价值稀缺地块关注度集中，杨浦滨江、普陀真如等核心区位地块竞争激烈，溢价率均超10% [2][3][7] - 地块规划条件影响产品定位，无中小套型要求的地块（如真如二期）更利于打造高端改善产品 [3] - 交通与配套资源成为核心溢价因素，杨浦滨江地块毗邻双地铁站及快速路，周边商业、教育、医疗资源成熟 [8]

供地计划概览 - 北京市规划和自然资源委员会发布2025年第七轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及8宗地块，总土地面积约27公顷，总建筑规模约63万平方米 [1] - 所有8宗地块均位于轨道交通站点周边，市场需求突出，基础设施和公共服务配套较完善区域 [2] 核心区地块详情 - 东城区祈年大街路西危改工程项目位于二环内核心区，用地面积约2.27公顷，地上建筑面积约2.5万平方米，邻近地铁7号线桥湾站及5号线与7号线换乘站磁器口站，生活配套成熟 [3] - 朝阳区永安里旧城区改建项目位于东三环内，用地面积3.47公顷，地上建筑面积16.08万平方米，紧邻地铁1号线和在建17号线换乘站永安里站，容积率高达4.63，规划住宅建筑面积约9万平方米，建筑限高100米 [4][5] - 永安里地块为F1住宅混合公建用地，包含较多配建，如社区卫生服务中心、文化展示空间等，此前在2024年度第二轮和第五轮拟供应清单中均未成功挂牌 [4][5] 其他城区及郊区地块分布 - 中心城区（朝阳区）另供应松榆里地块，位于三环至四环之间，用地面积2.89公顷，地上建筑面积8.08万平方米，为R2二类居住用地 [8][13] - 副中心及平原多点地区共供应5宗地块，分别位于通州区、顺义区、昌平区、大兴区、房山区，各1宗，生活配套均较为完善 [9][10][11] - 郊区地块具体分布为：通州区地块地上建筑面积5.43万平方米，顺义区4.34万平方米，昌平区10.56万平方米，大兴区6.35万平方米，房山区9.18万平方米 [10][11][13] 市场关注与潜在变化 - 核心区土地供应稀缺，东城区地块的推出预计将引发房企高度关注 [3] - 业界关注永安里地块能否在本次顺利挂牌出让，以及其规划是否通过降低容积率等方式进行调整以提升价值 [4][7] - 业内人士分析，永安里地块可能被打造成超高层综合体，低层用于商业购物、酒店、办公等，高层规划为住宅类产品 [6]

土地供应 - 第35周重点城市供应土地建筑面积838万平方米 环比上升72% [1] - 一线城市仅北京新增挂牌2宗含宅地 其中朝阳区地块起拍总价31亿元 [1] - 重点城市供应含宅用地73幅 平均容积率1.96 青岛/南京/漳州宅地平均容积率均低于2.0 [1] 重点供应地块详情 - 北京朝阳区太阳宫综合用地容积率2.6 起拍价31亿元 规划建面5万平方米 起拍楼板价6.1万元/平方米 毗邻2022年出让地块楼板价达8.8万元/平方米 [2] - 苏州吴中区低密宅地容积率1.3 规划建面7.2万平方米 出让底价11.56亿元 起拍楼板价1.6万元/平方米 要求住宅单套面积不低于140平方米 装修标准不低于3000元/平方米 [2] 土地成交 - 第35周成交建筑面积343万平方米 环比上升23% 成交金额218亿元 环比大幅上升76% [3] - 平均溢价率2.3% 处于年内低位 无10亿元以上地块溢价成交 [1][3] - 南京江宁谷里定向回购宅地溢价率44.24% 经过170轮竞价以8.02亿元成交 楼板价5634元/平方米 [4] 定向回购地块特性 - 南京江宁谷里地块采用定向开发模式 地上计容房屋由指定单位以12100元/平方米包干单价整体回购 需规划住宅不低于1388套 [4] - 成交房地价差仅6466元/平方米 利润空间极度压缩 附属设施及车位不单独计价 [4] 核心城市地块成交对比 - 南京雨花台低密宅地容积率1.5 起拍楼板价1.86万元/平方米 周边新房售价3-4万元/平方米 最终由颐居建设以18亿元底价竞得 [4] - 北京顺义区薛大人庄村地块由懋原地产以楼板价27989元/平方米底价竞得 [12] - 无锡XDG-2025-31号地块由无锡文旅以楼板价19612元/平方米底价竞得 [12]

地块基本信息 - 地块位于海珠区广州大道南788号二期 宗地面积34177.93平方米 其中出让宗地面积16177.91平方米[2][5] - 用地性质为二类居住用地 商业商务用地 服务设施用地 计算容积率建筑面积不超过60191平方米[2][5] - 住宅建筑面积约27112平方米 住宅用地面积9348.53平方米 容积率2.9[2] 交易信息 - 挂牌起始价8.6亿元 折合楼面价14287.85元/平方米（未扣除配建）[2] - 增价幅度1000万元 将于10月9日上午10时开拍[2][5] - 若按住宅建面计算 起拍楼面价约为3.17万元/平方米[7] 配套设施 - 包含33079平方米商业建筑 2700平方米服务设施及1所9班幼儿园[7] - 地块别称为广一电商园二期[5] 区位优势 - 较一期地块更靠近地铁8号线鹭江站和客村站 交通便利[5] - 一期地块由保利于2022年10月以13.5656亿元竞得 楼面价48395元/平方米[5] - 一期项目保利四季和颂当前在售均价7万元/平方米[5] 市场预期 - 业内人士猜测保利可能再次出手竞拍该地块[7] - 二期起拍楼面价3.17万元/平方米仍低于一期地价水平[7]

土地出让总体情况 - 2025年9月20个重点城市计划出让131宗含宅土地 起拍总价达659亿元[1] - 西安是唯一底价超过100亿元的城市[2] - 上海单日出让金额超50亿元 计划在9月4日进行相关出让[3] 各城市土地出让详情 - 上海9月4日出让地块底价98.67亿元 建筑面积23.71万㎡ 占地面积14.95万㎡[6] - 北京9月5日出让2宗地块底价33.46亿元 建筑面积6.56万㎡ 9月8日出让2宗地块底价40.57亿元 建筑面积9.13万㎡[6] - 西安9月17日出让5宗地块底价13.50亿元 建筑面积29.86万㎡ 9月18日出让11宗地块底价72.40亿元 建筑面积115.18万㎡ 9月30日出让2宗地块底价16.17亿元 建筑面积28.35万㎡[6] - 成都9月17日出让2宗地块底价12.73亿元 建筑面积10.52万㎡ 9月24日出让3宗地块底价17.73亿元 建筑面积18.36万㎡[6] - 南京9月24日出让1宗地块底价44.45亿元 建筑面积8.61万㎡[6] - 重庆9月1日出让地块底价21.71亿元 建筑面积84.60万㎡ 9月9日出让地块底价12.67亿元 建筑面积24.24万㎡ 9月26日出让2宗地块底价5.29亿元 建筑面积46.85万㎡[6] - 无锡9月24日出让2宗地块底价20.16亿元 建筑面积15.79万㎡ 9月28日出让1宗地块底价13.37亿元 建筑面积11.07万㎡[6] - 长沙9月18日出让地块底价6.10亿元 建筑面积9.45万㎡ 9月25日出让2宗地块底价4.89亿元 建筑面积26.02万㎡ 9月26日出让2宗地块底价4.77亿元 建筑面积17.00万㎡[6] - 青岛9月17日出让4宗地块底价11.21亿元 建筑面积30.78万㎡[6] - 武汉9月4日出让1宗地块底价0.46亿元 建筑面积0.62万㎡ 9月11日出让4宗地块底价21.33亿元 建筑面积29.84万㎡[6] - 广州9月1日出让1宗地块底价13.56亿元 建筑面积4.05万㎡ 9月2日出让1宗地块底价5.06亿元 建筑面积2.35万㎡[6] - 杭州9月16日出让2宗地块底价18.43亿元 建筑面积14.60万㎡[6] - 苏州9月4日出让2宗地块底价6.07亿元 建筑面积7.66万㎡ 9月30日出让地块底价11.56亿元 建筑面积7.22万㎡[6] - 郑州9月5日出让地块底价1.03亿元 建筑面积9.07万㎡ 9月24日出让地块底价15.24亿元 建筑面积8.17万㎡[6] - 宁波9月5日出让1宗地块底价10.00亿元 建筑面积7.37万㎡ 9月16日出让1宗地块底价1.37亿元 建筑面积2.92万㎡[6] - 长春9月26日出让2宗地块底价10.83亿元 建筑面积28.71万㎡[6] - 济南9月22日出让1宗地块底价0.60亿元 建筑面积3.99万㎡ 9月28日出让2宗地块底价4.60亿元 建筑面积10.35万㎡[6] - 南昌9月2日出让1宗地块底价4.61亿元 建筑面积10.97万㎡ 9月29日出让2宗地块底价3.48亿元 建筑面积5.55万㎡[6] - 沈阳9月29日出让2宗地块底价3.24亿元 建筑面积4.64万㎡[6] - 天津9月28日出让地块底价2.81亿元 建筑面积5.95万㎡[6] 数据统计维度 - 土地出让统计包含挂牌截止日期 地块数量 底价 建筑面积和占地面积等关键指标[6] - 所有数据均以亿元和万平方米为单位进行统计[6]

地块基本信息 - 地块编号京土储挂(朝)[2025]029号 土地面积19446.8平方米 建筑控制规模≤50561.68平方米 [2] - 用地性质为二类城镇住宅用地 土地开发程度七通一平 位于朝阳区太阳宫乡 [2][8] - 容积率2.6 限高80米 包含地上商业设施7400平方米和地下商业设施不少于5500平方米 [2][3] 交易信息 - 起始价31亿元 其中居住部分起始价29.22亿元 公建部分起始价1.78亿元 [1] - 居住部分楼面价约6.77万元/平方米 公建部分楼面价约2.4万元/平方米 [1] - 挂牌竞价起始时间2025-09-17 截止时间2025-09-30 15:00 保证金6.2亿元 最小递增幅度350万元 [2] 规划调整 - 用地性质从F1住宅混合公建用地改为二类城镇住宅用地 [7][8] - 容积率从3.0降至2.6 地上建筑规模从5.83万平方米降至5.04万平方米 [7][9][10] - 住宅规模从4.08万平方米增至4.3万平方米 商办配建从0.95万平方米减至0.74万平方米 取消0.8万平方米养老设施 [7][11][12] 区位优势 - 位于东北三环双轨交汇处 紧邻地铁17号线和10号线 交通便利 [3][5] - 周边配套完善 北邻中建玖合府 南接凯德mall 拥有人大附学区资源 [5] - 周边次新房成交价达10-13万元/平方米 半小时可达京承高速和机场高速 [5] 开发条件 - 商业设施需结合轨道站点设置 不得分割出售 经批准可整体转让 [3] - 地下空间需与地铁17号线预留通道连接 并与地铁10号线站厅连通 [3] - 需改造现状地铁A出入口和17号线风亭 与项目结合建设 [3] 市场定位 - 地块经调规降低开发难度 公建配建明显减少 [7] - 规划布局小规模精品商业 与周边商业错位互补 [12] - 总价可控且位置绝佳 预计将吸引多家开发商关注 [13]

地块基本信息 - 地块交易编号为京土储预(门)〔2025〕029号，土地面积20,364.37平方米，规划建筑面积40,728.74平方米，用地性质为R2二类居住用地，土地开发程度为七通一平，位于门头沟区永定镇 [2] - 交易起始价为9.57亿元，预申请保证金为500万元，预申请受理时间自8月22日起至9月22日下午17:00 [2] - 容积率为2.0，建筑高度45米，绿地率30%，建筑密度30%，需规划一座建筑面积30-80平方米的公共厕所，满足24小时对外开放条件 [8] 地块位置与交通 - 地块位于门头沟区永定镇西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站，是地铁盘 [1][2] - 周边配套包括西长安中骏世界城、龙湖长安天街、门头沟区中医医院和绿海运动公园，东侧临近永定河 [2] - 四至范围为北至四道桥路南红线，西至玉带西街东红线，南至银盛北路北红线，东至玉带街西红线 [7] 规划与设计要求 - 地块属于长安街西延线一级重点地区，需注重城市景观塑造和山水廊道通畅，体现现代化新区特质 [9] - 建筑风貌要求公共建筑裙房首层采用局部架空或后退，形成公共广场；建筑色彩以中明度、低饱和度为主，主体色为白色或浅灰色，限制使用艳丽颜色 [10] - 第五立面要求采用平顶设计，禁止穹顶或尖顶，屋顶以高明度米白色系为主，鼓励墙顶统一色调 [10] - 地下空间鼓励地下一层作为商业空间，需保证地块间通道联通，优先满足人防和停车位建设 [11] 文物保护要求 - 地块附近涉及不可移动文物四道桥龙王庙，施工需留安全距离，建筑风貌需与文物本体协调 [12] - 建设单位需提前制定地下文物保护预案，施工中如发现文物遗存需立即停止并通知文物部门 [13][14] 噪音防治要求 - 临玉带街和银盛路一侧需安装交通噪声隔声指数≥30dB(A)的隔声窗，确保室内声环境符合《建筑环境通用规范》标准 [15] 市场定位与周边参考 - 地块周边楼盘包括峯范北京、龙湖北辰揽境和金茂长安悦，产品以刚需为主，二手房挂牌价约5万元/平方米 [16] - 预计该项目定位与周边项目高度相似，针对刚需和少量刚改客群 [17]

本周土地出让计划 - 浙江省拟出让5宗涉宅地 总体量40万㎡ 总起价31亿元 平均起始楼面价7875元/㎡ [1] - 杭州市区出让三宗涉宅地：钱塘区金沙湖宅地出让面积19304㎡ 容积率1.4 体量2.7万㎡ 起始楼面价16000元/㎡；临安地块出让面积59953㎡ 容积率1.15；萧山区南站新城地块出让面积20990㎡ 容积率2.5 体量52475㎡ 起始总价52476万元 起始楼面价10000元/㎡ [2] - 钱塘金沙湖与临安地块均限制别墅类产品开发 要求住宅层数不小于4层 建筑高度最低不小于12米 [2] 上周土地成交回顾 - 浙江省成交涉宅地2宗 总成交建面20万㎡ 总成交金额10.7亿元 [3] - 温州市涉宅地成交金额5.5亿元最高 成交建面13万㎡最多 [3] - 两宗涉宅地均为底价成交：苍南县城市投资集团5.5亿元摘得温州苍南商住地；缙云县城市建设投资集团7383元/㎡竞得丽水缙云商住地 [3] 区域土地市场动态 - 丽水市启动存量住房"以旧换新"第二期 计划收购100套旧房 活动时间从2025年8月12日至2026年4月30日 [3] - 湖州市安吉县成交5宗商业用地 总成交建面约5.4万㎡ 均由地方旅游开发企业竞得 [13] - 嘉兴市秀洲区成交一宗商业用地 建筑面积29600㎡ 成交价4553.664万元 溢价率29.5% [13] - 温州市除苍南商住地外 另成交两宗地块：乐清市商业地块建面31276.85㎡ 成交价5318万元；瓯海区其他地块建面2191.7㎡ 成交价3550万元 [21] 土地成交结构特征 - 8月11日至8月17日浙江省土地成交总体量35万㎡ 其中商住用地20万㎡ 住宅用地0万㎡ [7] - 宅地成交以商住用地为主 占比60% 纯住宅用地无成交 [8] - 温州市土地成交占比最高 达16.4% 杭州市和宁波市当周无土地成交 [9]

土地出让基本信息 - 合肥市计划于2025年8月29日出让两宗位于骆岗中央公园板块的居住用地 这是该板块首次供地 [1] - 包河区BH202522号地块占地39.79亩 容积率2.0 起拍价1780万元/亩 起拍总价7.08亿元 起拍楼面价13350元/平方米 [1][3] - 包河区BH202523号地块占地31.29亩 容积率1.8 起拍价1650万元/亩 起拍楼面价13750元/平方米 [1][5] 地块规划与开发条件 - BH202522号地块需代建西侧新疆路（乌鲁木齐路－西宁路）并对地块西侧土地进行综合整治 住宅与代建需同步交付使用 [3] - BH202523号地块需同步代建东侧约13.10亩绿地和南侧12班幼儿园 均与住宅同步交付使用 [5] - 两地块均鼓励建设一定比例的中小户型住宅 但非强制要求 [3] - 包河区不参与该片区土地出让收益分成 代建费用由市级财政全额承担 [5] - 地块竞得人需保障骆岗公园片区被征迁群众房票持有人优先购买住宅 [3] 地块区位与周边环境 - 地块位于骆岗中央公园西侧 北侧为待开发区域、繁华大道和高铁站 距离政务东板块很近 [7] - 地块南侧为美丹家园组团和学校 包括已建成的四十八中滨湖教育集团大连路校区和师范附属第三小学徽州小学南校区 加上自身代建幼儿园 教育资源齐全 [9] - 地块西侧为待建乌鲁木齐路和京台高速 过了高速是经开区 有产业园、住宅和商业 竞得人需对西侧特定范围进行综合整治以提升环境 [11] - 地块东侧规划为办公、居住、商业用地 目前处于起步阶段 有在建的知名企业总部和五星级锦苑迎宾馆 [14][22][24] - 地块三面为主干道和高速 相对封闭 但南侧有美丹家园配建商业 可满足基本生活需求 [24] 市场前景与预期 - 地块地价较高 且中央公园配套尚未落地 未来发展时间存在不确定性 [25] - 市场分析认为 若骆岗片区发展不及预期 项目可能面临刚需客户买不起、改善型客户看不上的市场困境 [25] - 基于以上因素 此次土地出让大概率由平台公司拿地 [25]