港股内房股市场表现 - 碧桂园股价一度上涨超过14% 领涨内房股板块 [1] - 旭辉控股集团和远洋集团股价均上涨超过5% [1][2] - 雅居乐集团上涨超过4% 万科企业 龙光集团 世茂集团和融信中国涨幅均超过3% [1][2] - 中梁控股 越秀地产 龙湖集团 金辉控股和中国金茂涨幅均超过1% [1][2] 政策驱动因素 - 深圳于9月5日出台楼市新政 对非核心区域限购进行大幅放松 [1] - 新政覆盖除福田区 南山区和宝安区新安街道外的所有区域 [1] - 商业贷款利率不再区分首套房与二套房 [1] - 深圳此次政策放松力度大于8月出台新政的北京和上海 [1] 个股具体表现 - 碧桂园最新价0.530港元 涨幅10.42% [2] - 旭辉控股集团最新价0.234港元 涨幅5.41% [2] - 远洋集团最新价0.125港元 涨幅5.04% [2] - 雅居乐集团最新价0.480港元 涨幅4.35% [2] - 万科企业最新价5.400港元 涨幅3.45% [2]

房地产市场政策动态 - 深圳于9月5日深夜发布楼市新政 对非核心区域（除福田区、南山区、宝安区新安街道外所有区域）限购进行大力度放松 同时取消商业贷款利率首套房与二套房区分 [1] - 深圳新政限购放松力度超过8月出台类似政策的北京和上海 且在限购条件设置上较后两者更为宽泛 [1] - 政策调整侧重于激发外围地区的多套购房需求 但整体地产销售持续好转仍需依赖存量房收储和城中村改造等供需面改善政策的实际落地 [1] 房地产公司股价表现 - 内房股早盘集体走高 碧桂园(02007)上涨10.42%至0.53港元 旭辉控股(00884)上涨4.05%至0.231港元 [1] - 万科企业(02202)上涨3.07%至5.38港元 远洋集团(03377)上涨2.52%至0.122港元 [1] 机构政策解读 - 中信建投认为深圳新政对非核心区域限购放松力度较大 [1] - 中金指出政策调整符合预期 强调需关注后续政策进展以实现政策协同效应 [1]

政策调整内容 - 深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，放宽限购、松绑企业购房、优化信贷政策，并拟新增公积金购房首付款等六类提取情形 [2] - 政策采用分区调控方式，核心区保留限购，非核心区基本放开限购，罗湖区和宝安西乡街道不再限购，直接释放新购房资格 [5][7][8] - 政策方向与北京、上海一致，业内认为限购全面放开只是时间问题，当前处于逐步放开阶段 [8] 市场即时反应 - 新政实施首日（9月6日），多个项目来访量较往常增加10%以上，部分项目客户量比前几周有所改善，新房和二手房整体来访量比过往大约多两倍 [2][3] - 有客户因新政直接获得购房资格并当日签约，罗湖区有多单签约成交，不乏外地来深客户，某大型连锁中介机构已完成次日目标 [4][6] - 房企连夜更新宣传信息，主打"不限购"，龙岗区项目外地客户比例超过15%，光明区项目看房人数明显增加 [4] 客户行为变化 - 二手房业主表示周末预约看房人数变多，房产中介反映部分买卖双方加快签约速度，之前观望的客户主动看房 [2][4] - 罗湖区学区房咨询量显著增长，有客户当晚来电咨询至凌晨，新政首日上午5位客户咨询，1位直接签约 [4] - 福田区改善型项目（单价10万元以上）周均来访量150~180组，预计增幅10%~20%，客户信心提升，但投资类客户较少 [5][6] 行业专家观点 - 政策力度超出预期，分区调控有助于释放本地居民换房需求和吸引外地购买力，对楼市企稳向好发挥积极作用 [7][8] - 政策落地有效提振市场信心，加快开发商推盘节奏和客户入市意愿，预计9月成交量增长超过50%，"金九银十"可期 [8][9] - 对比去年情况，新房和二手房成交涨幅可能达到一倍甚至更高，尤其看好放宽深户个人限购套数政策的影响 [8] 区域市场表现 - 龙华区项目来访量相较于上周上浮十几个百分点，客户犹豫情绪减少 [5] - 罗湖区二手房成交占比前列，放松限购有利于市场去化，特别是低总价高租金回报率和优质学区房 [4] - 核心限购区市场相对冷静，但学位需求刚需客户咨询增多，反映到成交需1~2周时间观察 [6][8]

北京楼市新政满月市场表现 - 北京"8·8"楼市新政满月后市场信心提振 五环外新房成交速度加快 五环内二手房看房客户增多[1] - 8月北京新建商品住宅网签成交2824套 环比增长2.3% 二手住宅网签量13119套 环比增长4.1%[6] - 业内人士预计9月市场将保持量增价稳态势 政策红利持续释放下市场活跃度有望进一步增加[8] 五环外新房市场变化 - 通州北运河西新盘售楼处周末需同时带看5组客户 日均到访量达150组 周末超400组[2][3] - 昌平区沙河新盘新政后首个周末客户到访量增长40% 平均每14组到访成交1套[3] - 丰台区中关村科技园新盘8月到访量环比增长30% 网签量环比增长超10%[3] 五环内二手房市场变化 - 西城区德胜门外中介8月咨询量和带看量比7月增加30% 新增客户中近半为回头客[4] - 海淀区大钟寺中介上月带看客户增长20% 但交易价格未出现显著变化[4] - 公积金政策调整使部分购房者贷款额度从60万元提升至120万元 降低首付压力[4] 政策影响与市场预期 - 新政通过单身人士限购优化和五环外限购套数调整 加快购房人入市步伐[6] - 住房公积金政策降低资金门槛 促进刚需和改善性住房需求入市[6] - 房企积极备战9月市场 通过特价房推盘 新楼栋加推等方式抢抓政策窗口期[8]

楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及分区限购优化、企事业单位购房政策调整及个人住房信贷政策优化 [1] - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 [2] - 非户籍居民家庭无法提供连续1年社保或个税证明的 在上述区域限购两套 [2] - 二套房贷利率降低40个基点 按100万元贷款30年等额本息计算 总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [7] 市场即时反应 - 新政首日二手房业主反馈周末预约看房量增加 罗湖区学区房业主接到3位客户看房预约 [2] - 房产中介凌晨仍接获客户咨询 单日上午5位客户询问房源变动 其中1位因限购取消立即签约 [3] - 龙岗区新房项目外地客户比例超15% 房企连夜更新"不限购"宣传信息 [4] - 中介反映罗湖区低总价高租金回报率房源及优质学区房去化速度有望提升 [3] 政策影响评估 - 专家预计新政后新房二手房成交涨幅可能达一倍或更高 尤其看好深户限购套数放宽政策 [7] - 非核心区域交易量环比增幅可能超40% 约30%需求源于新增购房套数客户 [7] - 深圳二手住房价格自2021年5月持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [6] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 对城市发展资金形成制约 [6] 政策背景与趋势 - 深圳限购松绑力度显著超过北京上海 通过收缩限购范围与企业购房限制释放市场活力 [6] - 专家判断限购全面放开只是时间问题 当前处于逐步放开阶段 [6] - 去年深圳放松限购后新房市场交易活跃度明显提升 [7]

政策调整范围 - 罗湖区 宝安区不含新安街道 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区范围内购买商品住房不限套数 [1] - 盐田区 大鹏新区购买商品住房不再审核购房资格 [1] - 企事业单位购房在除福田 南山 宝安区新安街道外区域不再审核购房资格 [1] 购房资格标准 - 成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策 [1] - 符合本市商品住房购买条件的居民家庭适用新规 [1] 房贷政策变化 - 房贷利率不再区分首套二套 由银行自主确定 [1] 实施时间 - 自9月6日起开始执行新政策 [1]

股价表现 - 碧桂园股价上涨6.74%至0.475港元 [1] - 世茂集团股价上涨5.08%至0.31港元 [1] - 富力地产股价上涨4.29%至0.73港元 [1] - 融创中国股价上涨3.25%至1.59港元 [1] 政策支持 - 上海、苏州、长春等城市通过放宽限购、取消限售、发放购房补贴等方式降低购房成本 [1] - 核心一线城市如北京上海已出台放松限购政策 深圳有望加速跟进 [1] - 政策旨在助力"金九银十"销售窗口并巩固房地产市场企稳回升势头 [1] 行业展望 - 9月迎来传统营销旺季 房企预计加快推盘节奏和加大折扣力度 [1] - 建议关注9月海外降息及国内宏观货币政策空间 [1] - 城市更新和收储等政策落地情况值得重点关注 [1]

新政核心内容 - 上海六部门联合印发房地产优化政策 涵盖住房限购 公积金 住房信贷和住房税收四个方面 [1] - 符合条件的家庭外环外购房不限套数 公积金账户可支付首付款 商贷利率不再区分首套和二套 [1] 市场成交表现 - 新政首周（8月25日至31日）新建商品住宅成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [2] - 8月新建商品住宅成交面积40.1万平方米 环比增加17.5% [2] - 8月30日二手房单日网签量达1103套 创近3个月新高 [2] - 外环外重点项目来访量相比新政前增长超40% 首个周末重点项目认购量增长超120% [3] - 至少出现两个项目开盘售罄 单个项目交易套数均超160套 [3] 价格变化趋势 - 新政首周新房均价回升到80937元/平方米 环比上涨13.4% 同比上涨9.6% [3] - 部分房东适当提价3%～5% [5] - 虹口区四川北路板块金茂璞元项目均价16.58万元/平方米 网签75套 [6] 区域市场分化 - 浦东新区新房成交11.34万平方米 占上海总交易量的25% [3] - 闵行区成交4.3万平方米排名第二 奉贤 嘉定和宝山成交面积均超3万平方米 [3] - 外环外市场表现活跃 热点板块包括闵行 嘉定 青浦 临港 外高桥 徐泾和南翔 [3][4] - 外环外项目来访量增长13.3% 外环内增长3.4% [4] 供需结构变化 - 8月新增供应下降但成交量上涨 豪宅和网红盘热度回升 [3] - 部分小区新增挂牌量增长15% 二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [5] - 成交量靠前项目中出现4个均价3万元至6万元/平方米的首次改善产品 热度开始回升 [6] 市场参与方反应 - 开发商加快项目营销 积极促进去库存 [2] - 销售人员加班研究推盘策略 客户咨询量和带看量激增 [2][4] - 市场信心持续回暖 部分项目出现推盘"日光"现象 [3] 政策效果评估 - 新政降低购房成本并促进需求释放 政策效果立竿见影 [2][7] - 外环外市场受解除限购和公积金抵扣首付政策驱动明显 [4] - 信贷政策利好推动中高端改善产品保持良好去化结果 [7] - 市场预期回升 叠加供应到位 今年"金九银十"成色有保障 [6][7]

政策核心内容 - 上海六部门8月25日发布房地产新政"沪六条" 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷及完善房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] 新房市场表现 - 新政后新房项目咨询量与签约量同步走高 优质楼盘释放即将售罄信号 [1] - 闵行某新房项目单价约600万元 以家庭为单位看房客增多 工作日超50组客户来访 周末看房量翻倍 [2][5] - 外环外某新房项目去化率接近90% 新政后公积金可用作首付款促使刚需客群加速入市 [5] - 新政后首个周末上海重点项目来访量增速超40% 认购量增速超120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [8] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房单日网签1103套创近3个月新高 8月成交超1.99万套同比增长12% 环比增长3.44% [9] - 中介门店咨询量和带看量增长五成 周末人均带看超10组 外环外二手房咨询量上涨20% 部分门店带看量增长40% [9] - 预算300万左右家庭青睐外环外小户型 改善型客户更谨慎 部分业主提价3%-5% [9] 信贷政策调整 - 取消首套与二套住房贷款利率差异 首套和二套最低利率分别为3.05%和3.09% [10][11] - 以100万贷款为例 月供减少200多元 30年累计减少8万元 有效降低改善型需求房贷成本 [11] - 95%刚需项目依赖银行按揭 多套房产家庭对利率依赖度超50% 新政减轻还贷压力并促进需求释放 [11] 市场展望 - 结合"金九银十"传统旺季 市场活跃度有望进一步提振 呈现"量提振 价更稳"行情 [1][12] - 房企预计在核心城市加快推盘节奏 市场分化现象延续但活跃度将阶段性回升 [12] - 业内预计火热行情能维持2-3个月 政策需打通置换链条以促进郊区二手房源去化 [9]

核心观点 - 以限购放宽和信贷优化为核心的政策调整对楼市产生初步拉动效应 为"金九银十"传统销售旺季奠定基础 [1] - 上海和北京等重点城市市场活跃度明显提升 二手房和新房成交均呈现增长态势 [1] - 9月预计迎来新一轮地产支持政策密集出台期 同时美联储降息预期升温为国内货币政策打开空间 [1] 上海市场表现 - 8月上海二手房累计网签成交19912套 创2021年以来同期最高记录 [1] - 新政后6天网签成交4450套 较新政前6天的3802套增长17% [1] - 新建商品住宅上周成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [1] 北京市场表现 - 8月北京新房累计成交3135套 [1] - 二手住宅成交13331套 较上月增加547套 [1] 政策展望 - 9月通常为地产政策密集出台期 新一轮支持政策有望加快推出 [1] - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1]