土地市场整体热度 - 前9个月TOP100企业拿地总额为7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1至8月扩大8.7个百分点 [2] - 土地市场热点集中在核心区域优质地块，例如杭州一宗地块经过22轮竞价，溢价率达到19.93% [1] - 四季度通常为一年推地高峰，推地规模占全年比例约40%，预计市场供应将增加 [2] 房企投资策略与动态 - 万科下半年以来至少在9个城市土地市场进行“补货”，近期在成都和徐州均有拿地 [1] - 房企继续在重点城市加快“补仓”，央企、国企凭借资金优势仍是绝对拿地主力 [1][2] - 部分房企通过收购形式获取大规模土地，北京、上海、厦门等核心城市高总价地块交易频繁 [2] 土地供应与价值提升 - 市场出现部分“调规再出让”地块，政府通过降低容积率、降低商业比例等方式提升土地价值 [1] - 热点城市优质地块供应增加带动土地出让金同比实现增长 [2] - 多数城市尤其三四线城市土地市场仍处于深度调整中，推出、成交指标同比均下降 [2]

地块拍卖结果 - 番禺黄沙岛BC0613035地块由绿城以总价49680万元成功竞得，楼面价25936元/平方米，溢价率17.8% [1] - 地块拍卖吸引绿城和龙湖两家房企参与竞价，溢价率在广州今年住宅地块出让中达到两位数的情况屈指可数 [1] - 这是绿城继2024年12月获取玉海棠地块后，再次于番禺广场板块拿地 [1] 地块核心属性 - 地块总面积约5.08公顷，容积率仅1.1，属于纯低密宅地，未来项目形态预计为叠墅和洋房 [7][8] - 地块位于市桥水道北岸，紧邻黄沙岛花园别墅区，距离番禺广场直线不足1公里，北接番禺区府等成熟生活配套，南拥一线无遮挡江景 [2][4] - 地块是番禺少有的集“城央+滨江+低密”三位一体的稀缺地段，广州今年成功出让的涉宅地中容积率低于2的仅5宗，容积率1.1及以下的仅3宗 [8] 区位与配套优势 - 地块所在番禺广场板块已成熟稳定，拥有三地铁交汇（3号线、18号线、22号线）、区府所在地优势，至万博约30分钟，至琶洲约40分钟车程 [12] - 番禺区教育局已于2024年12月9日官宣将黄沙岛地块纳入市桥东兴小学招生地段，该小学将被纳入番禺广场板块的“顶流”德兴小学教育集团管理 [5][6] - 根据规划，地块将新增1.92万平方米住宅，配建社区服务综合体及约3.88万平方米公共绿地，打造滨水碧道和亲水平台 [10] 市场定位与产品需求 - 番禺改善市场墅类产品几乎断供，当前板块主流新盘如绿城玉海棠等均为高层刚改产品，均价约3.2–4.6万元/平方米 [13] - 区域高端改善需求真实存在，万博板块近3个月通过贝壳找房成交近10套别墅，最贵一套总价达4525万元，单价超8万元/平方米，成交周期仅1个月出头 [13] - 地块周边已有价格锚点，楼龄超20年的黄沙岛花园别墅二手挂牌总价仍在2000万元以上，今年5月一套385平方米别墅以2018万元成交，单价5.2万元/平方米 [13] 产品预期与竞争影响 - 业内普遍预计黄沙岛地块未来项目售价在5万元/平方米以上，相较于天河、琶洲动辄10万元以上的江景豪宅，具备“半价岛居”的性价比优势 [14][15] - 项目建成后有望突破番禺当前豪宅价格天花板，对天河、琶洲等核心区高端客群形成分流，这些客户在天河仅能购买建面约200平方米以下的平层 [17] - 该优质地块的成功出让将提振土地市场信心，促使广州增加后续类似地块供应，并加剧高端市场竞争，推动豪宅产品在空间利用和资源最大化方面的创新 [17]

土地市场整体趋势 - 2025年前三季度全国300城住宅用地出让金达1.33万亿元，同比增长11.6% [1][4] - 一二线城市土地出让金同比增幅约20%，平均溢价率在10%以上，而三四线城市平均溢价率仅3.5% [1][5] - TOP100房企前9个月拿地总额7278亿元，同比增长36.7% [1][6] 核心城市市场表现 - 杭州前三季度土地出让金1304亿元位居全国第一，同比增长62% [4] - 北京土地出让金1121亿元位列第二，同比增长11%；上海土地出让金1035亿元位列第三，同比增长39% [4] - 上海徐汇滨江地块成交楼面价14.85万元/平方米刷新区域纪录，深圳前海桂湾地块溢价率86.1%刷新深圳宅地地价纪录 [2][3] 房企投资策略与竞争格局 - 资金实力雄厚的央国企主导土地市场，1-9月共8家房企拿地金额超200亿，除滨江外均为央国企 [6] - 中海地产以759亿元拿地总额居行业首位，绿城、华润置地、招商蛇口拿地金额均超500亿元 [6] - 房企投资高度聚焦热点城市，中海、华润在北京、上海、杭州的拿地金额占比分别达76%和74% [7] 市场结构新变化 - 城投平台拿地占比显著下滑，2025年上半年总权益拿地Top30房企中城投仅占2席，较2024年同期减少3席 [7] - 出现产业类民企参与土拍新现象，如智能终端公司新易腾与开发商宇诚集团联合体在上海拿地 [7][8] - 重点城市土地供应呈现"缩量提质"特征，市场化机构拿地积极性提高 [7]

2025年前三季度土地市场总体表现 - 前三季度300城住宅用地出让金达1.33万亿元，同比增长11.6%，但成交规划建筑面积同比下降8.1%至3.0亿平方米，呈现“价增量减”态势 [1][6][7] - 三季度市场明显降温，住宅用地成交面积同比下降13.2%，出让金同比下降10.0%至4635亿元，季度出让金增速由正转负 [1][6][7] - 前三季度300城各类用地总出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，成交规划建筑面积同比下降7.4%至14.7亿平方米 [6] 土地市场热度与溢价率变化 - 2025年一季度300城宅地平均溢价率达13.4%，但二季度降至7.5%，三季度进一步降至5.8%，9月单月溢价率降至3.8%，为今年月度最低水平 [1][9] - 自2022年末重点城市取消地价上限以来，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢价率保持在6%左右，多数城市底价成交是常态 [9] - 三季度上海宅地平均溢价率为19.7%，深圳宅地平均溢价率达31.0%，部分地块溢价率超30%甚至达86.1% [15][16] 各线城市土地市场分化 - 前三季度一二线城市土地出让金同比增幅均在20%左右，平均溢价率均超10%，而三四线城市出让金同比下降3.6%，平均溢价率仅3.5% [10] - 三季度各线城市住宅用地推出、成交面积及出让金同比均下降，一线城市推出面积同比下降61.9%，出让金同比降幅超20% [12] - 一二线城市土地出让金占比仍居高位，前三季度TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为61%，但较上半年下降7个百分点 [1][13] 核心城市与重点地块表现 - 前三季度杭州、北京、上海涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金自7月起已超去年全年水平，TOP20城市中除南通、扬州外均为核心一二线城市 [13][15] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [15][16] - 苏州工业园区双湖地块成交楼面价达65242元/平方米，刷新江苏省地价纪录，南京鼓楼区地块刷新区域地价最高纪录 [17] 房企拿地策略与企业格局 - 2025年1-9月，拿地金额TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点，央国企仍是拿地绝对主力 [18][22] - 权益拿地金额TOP20企业中，中海地产、绿城中国、华润置地位列前三，拿地金额分别为759亿元、552亿元、519亿元 [21][22] - 头部房企投资策略高度趋同，聚焦上海、北京、杭州等核心城市，中海、华润在北京+上海+杭州拿地金额占比分别达76%、74% [24] - 前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为51%，地方国资占比降至21%，民企占比21%，较2024年全年提升4个百分点 [26] 土地市场展望与企业策略建议 - 四季度通常是一年推地高峰，近几来四季度推出规模占全年比例在40%左右，预计市场供应将有所增加 [1][27] - 市场热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市或继续低温运行 [1][27] - 企业可通过收并购形式获取低成本、成规模的核心区优质土储，例如华润置地联合体收购上海项目涉及总代价约244.7亿元，中海等联合体以154.78亿元获取上海徐汇地块 [28] - 企业可积极对接政府，推动存量商办项目及存量土地盘活，借助专项债券资金收回收购存量闲置土地，优化土储结构 [29]

上海土地拍卖总体情况 - 10月20日上海出让6宗涉宅用地，总成交金额198.77亿元，总土地出让面积19.16万㎡，总规划建筑面积40.87万㎡，总起始价184.95亿元 [1][3] - 6宗地块中3宗溢价成交、3宗底价成交，整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳 [2][3] - 本次土拍吸引20余家企业参与，多为国央企及本地城投平台，除杨浦东外滩和徐汇滨江地块外，其余4宗均为联合体拿地 [5] 溢价成交地块详情 - 徐汇滨江地块由中海以44.65亿元竞得，成交楼面价148,503元/㎡，溢价率10%，创板块新高，规划建筑面积30,066.68㎡，容积率1.50，吸引3家竞买人 [2][3] - 静安苏河湾地块由招商蛇口、越秀、星狮、瑞城联合体以77.37亿元竞得，成交楼面价81,415元/㎡，溢价率9.03%，规划建筑面积95,033.41㎡，容积率3.64，吸引3家竞买人 [3] - 杨浦东外滩地块由保利置业以26.12亿元竞得，成交楼面价69,958元/㎡，溢价率14.69%为全场最高，规划建筑面积37,396.65㎡，容积率2.5，吸引4家竞买人 [2][3] 底价成交地块详情 - 松江新城地块由国贸地产、松江交投联合体以底价6.56亿元竞得，成交楼面价21,500元/㎡，规划建筑面积30,520.44㎡，容积率1.2 [4] - 徐汇华泾地块由徐房、汇成联合体以底价26.51亿元竞得，成交楼面价27,703元/㎡，规划建筑面积95,690.71㎡ [4] - 宝山杨行地块由金茂、宝冶联合体以底价17.51亿元竞得，成交楼面价14,588元/㎡，规划建筑面积120,033.02㎡ [4] 地块区位与市场分析 - 徐汇滨江地块位于内中环间，距黄浦江约800米，景观文化资源优越，周边覆盖4条地铁线，作为上海土地价格高地创新高符合预期 [6] - 静安苏河湾地块地处静安内环，距苏州河约400米，周边商业文化配套成熟，杨浦东外滩地块位于内中环间，紧邻地铁12号线及交通干线，开发潜力受认可 [6] - 本轮土拍持续释放优质地块，结合9月"好房子"建设新政，土地市场理性表现预计将逐步传导至新房销售市场 [6]

上海土地拍卖成交概况 - 10月20日上海出让6宗涉宅用地，总土地出让面积19.16万㎡，总规划建筑面积40.87万㎡，总起始价184.95亿元 [3] - 最终3宗溢价成交、3宗底价成交，总成交金额达198.77亿元 [1][3] - 共吸引约20家企业参拍，多为国央企及本地城投平台 [1][6] 重点地块成交详情 - 徐汇滨江地块由中海以44.65亿元竞得，成交楼面价148,503元/㎡，溢价率10%，创板块楼面价新高 [1][3] - 静安苏河湾地块由招商蛇口等联合体以77.37亿元竞得，成交楼面价81,415元/㎡，溢价率9.03% [3] - 杨浦东外滩地块由保利置业以26.12亿元竞得，成交楼面价69,958元/㎡，溢价率14.69%，为本次最高 [1][3] - 松江新城、徐汇华泾、宝山杨行三宗地块均以底价成交，竞得方均为联合体 [4] 市场分析与前景展望 - 本次土拍整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳 [1][7] - 优质地块持续释放，结合"好房子"建设新政，出让土地具备较高开发潜力 [7] - 土地市场的理性表现预计将逐步传导至新房销售市场 [1][7] - 核心地块因区位优越、配套成熟、交通便捷而备受市场认可，如徐汇滨江地块距黄浦江约800米，静安苏河湾地块距苏州河约400米 [6]

行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 核心观点 - 全国楼市仍呈投资、销售与价格同步下行态势，调整压力持续 [4] - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，同比下降13.9%，降幅较上月扩大1个百分点 [4] - 1-9月新建商品房销售面积65,835万平方米，同比下降5.5%，销售额63,040亿元，下降7.9%，降幅均有小幅扩大 [4] - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积198.09万方，本年累计成交面积7,068.95万方，累计同比下降4.9% [5][13] - 30城近四周平均成交面积165.43万方，同比下降18.1%，环比上升5.9% [5][13] - 分线城市看，一线城市近四周平均成交面积47.86万方，同比下降19.4%，环比上升2.3%；二线城市81.5万方，同比下降4.7%，环比上升8.7%；三线城市36.07万方，同比下降36.7%，环比上升4.8% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积8,081.77万方，同比下降9.03%，环比下降0.18%，去化周期为18.03个月，其中一线城市去化周期为12.95个月 [5][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积215.09万方，本年累计成交面积8,859.15万方，累计同比上升13.4% [6][19] - 20城近四周平均成交面积166.91万方，同比下降11.6%，环比上升0.6% [6][21] - 截至2025/10/6，全国城市二手房出售挂牌量指数为6.5，环比下降13.4%，挂牌价指数为150.59，环比下降0.19% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地101宗，成交32宗；新增供应商服类土地100宗，成交68宗 [26] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.66 [26] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5,539.5元/平方米，溢价率2.92%，环比上升0.34个百分点；成交商服类土地楼面均价1,715.75元/平方米，溢价率0.75%，环比上升0.01个百分点 [26] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌2.35%，跑输沪深300指数（下跌2.22%）0.12个百分点 [7][32] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.38%，跑赢恒生综合指数（下跌4.11%）1.73个百分点 [7][32] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第15，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第6 [34] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：海南机场（+8.96%）、天地源（+2.72%）、*ST金科（+2.21%） [37]

土地市场整体表现 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长12%，但成交面积下降8% [1] - 三季度土地市场降温，住宅用地成交面积同比下降13%，出让金同比下降10% [1] - 三季度住宅用地推出规划建筑面积1.8亿平方米，同比下降16.4% [1] - 三季度住宅用地成交面积1.2亿平方米，同比下降13.2%，降幅较二季度扩大8.4个百分点 [1] 土地市场热度变化 - 土地溢价率呈逐季下降趋势，一季度为13.4%，二季度降至7.5%，三季度进一步降至5.8% [2] - 9月300城宅地平均溢价率降至3.8%，为今年月度最低水平 [2] - 核心城市优质地块仍受追捧，上海三季度宅地平均溢价率达19.7%，深圳达31% [3] 核心城市与优质地块表现 - 房企拿地持续聚焦北上深、杭州、成都等核心城市 [1] - 上海三季度成交19宗宅地，出让金达397.2亿元，其中3宗溢价率超30% [3] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/m²，刷新全国宅地地价最高纪录 [3] - 深圳三季度成交6宗宅地，出让金180.8亿元，前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价纪录 [3] 市场趋势与展望 - 核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应是前三季度出让金增长主因 [1] - 三季度核心城市推地放缓导致市场降温，出让金增速由正转负 [1] - 四季度通常为推地高峰，推地规模占全年比例约40%，预计供应将增加 [3] - 未来市场热度取决于新房销售能否持续好转，预计核心城市优质地块竞争态势或将延续 [3]

土地市场整体表现 - 2025年第41周（10月6日-10月12日）土地市场供求规模均处于低位，供应建筑面积284万平方米，环比下降23%，成交建筑面积304万平方米，环比下降18% [1] - 受月初双节假期影响，优质土地出让频次减少，本周平均溢价率仅为1.12%，创2025年下半年以来新低，土拍热度平淡 [1] - 本周土地成交金额为185亿元，环比大幅下降33% [2] 土地供应详情 - 一线城市中仅广州挂牌一宗宅地，位于增城区，出让底价8亿元，起拍楼板价为7130元/平方米 [2] - 重点城市本周共供应住宅用地31幅，平均容积率为1.83 [2] - 苏州相城区挂牌一宗宅地，容积率2.1，出让底价12亿元，起拍楼板价6000元/平方米，地块优势为交通便利、临近医疗及教育资源，劣势为缺乏大型商业综合体和轨道交通，周边可比房价约2万元/平方米 [2] 重点城市土地成交 - 广州本周共有3宗含住宅用地出让，其中2宗溢价成交，1宗底价成交，合计成交总价29.0亿元 [3] - 广州海珠区新港西板块地块由中海地产竞得，溢价率7%，成交总价9.2亿元，名义楼板价1.5万元/平方米，扣除配建后实际楼板价约3.4万元/平方米，地块需配建大量回迁物业及配套设施 [3] - 广州白云区太和镇地块热度较高，吸引3家房企竞价，经过15轮竞价由中建国际以6.44亿元竞得，溢价率16.24%，成交楼面价6617元/平方米，该地块采用“公开出让+定向回购”模式，由指定公司以14.99亿元总价回购用于安置房 [4] 高总价与高单价地块排名 - 高总价地块排名前五的城市为广州、南京、无锡，成交总价在10亿至13亿元之间，溢价率均为0% [9] - 高单价地块排名前五的楼板价在17324元/平方米至34083元/平方米之间，同样全部为底价成交，无溢价 [10]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]