核心观点 - 中信银行资产质量、资产结构和ROE已呈现拐点，估值不应深度破净，当前是确定性估值溢价的起点 [1] - 险资持续流入高股息H股银行标的将是确定性趋势，瑞众人寿等险资举牌不会是个例 [1] - 中信银行管理层战略明确且稳定，推动公司从"发展修复期"走向"争先进位期" [4][5] 资产质量 - 2018-2020年均不良生成率1.55%，高于同业约10bps [2] - 2018-2021年累计核销2390亿，高于2013-2017年总和 [2] - 对公地产不良率2021年见顶并持续回落，领先同业2年 [2] - 1Q25不良率降至1.16%，拨备覆盖率夯实至207% [2] - 零售不良生成有望在四季度先行回落 [2] 业务结构 - 2019-2024年信贷CAGR约7.4% [3] - 2024年末房地产贷款占比较2017年回落超5pct至5%，降幅股份行最高 [3] - 2024年日均对公活期存款占比37.5%，高于同业约10pct [3] - 贷款结构转型为"基建打底、新兴赛道领先" [3] 财务表现 - 2019-2021年息差下降40bps，同业平均下降16bps [3] - 2021-2024年息差仅降28bps，股份行下降约60bps [3] - 2024年息差仅下降1bp [3] - 2021-2022年实现连续2年ROE回升 [4] - 测算ROE长期中枢有能力稳定于11% [4] - 1Q25核心一级资本充足率9.45%，高于监管底线1.45pct [4] 管理团队 - 2019年方合英任行长推动"去包袱"、"稳息差"、"增客户"战略 [4][5] - 2023年方合英升任董事长 [4] - 2023年4月芦苇行长上任，"老中信"搭档新团队 [5]

城市更新范式转变 - 传统以效率为核心的城市更新范式在存量市场下显露局限 过度追求坪效提升、动线优化和租售比改善导致空间缺乏情感连接 [1][5] - 当前用户不缺能逛的场所 而缺值得停留的理由 更关注空间是否能建立关系而非单纯功能性 [1][9] - 城市更新需要从效率导向转向关系导向 重点是如何用空间重新组织人与人、人与内容、人与城市的关系 [2][16] 效率导向更新的局限性 - 效率导向型改造常牺牲人与空间的情感连接 将中庭、广场等非标空间视为浪费进行压缩 [5] - 过度理性规划导致空间可逛不可待 德国波茨坦广场投资超10亿欧元却因缺乏生活烟火气被评价为"缺乏灵魂的钢铁森林" [8] - 用户不记得动线顺畅度 但会记得坐下聊天、慢慢翻书等沉浸式瞬间 单纯追求人走得快货卖得多导致体验贫瘠 [9] 非效率空间的价值体现 - 允许"浪费时间"的低效空间成为新吸引力 代官山T-SITE刻意放弃高密度布置 用户平均停留时间极长 [11] - 荷兰Boekhandel Dominicanen教堂书店保留空旷区域 年接待量超70万人次 成为城市文化地标 [12][13] - 非效率空间不直接产出但促进内容生成和社交打卡 是情绪与连接的物理容器 [10][11] ROE情绪回报率新评估体系 - 传统ROI指标关注短期财务回报如回本周期和租金提升 在存量时代局限性显现 [17][23] - ROE(情绪回报率)聚焦长期关系价值 包含情绪黏性、内容生成率和社交触发能力三个维度 [18][22] - 瑞典Mall of Scandinavia设体验优先区 虽坪效低于标准区但带动整体情绪密度 通过用户评分、回访率等量化ROE [20] 空间设计理念转变 - 从追求空间多功能转向空间有感情 目标从让人快速走完变为让人愿意慢下来 [16] - 释放非效率实质是释放人与空间共处的时间自由 从而催生新消费可能和社交关系 [16] - 更新评估从资产工程进化为关系工程 通过留白空间和体验舒适度优先设计提升情感连接强度 [22][23]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予中信银行“买入”评级，目标估值0.64倍25年PB，对应25%上行空间 [2][8][41] 报告的核心观点 - 中信银行资产质量、资产结构和ROE更早于同业呈现拐点，当下是确定性估值溢价的起点，中长期资金将强力支撑 [7] - 中信银行是主动暴露不良的股份行，从“纠治期”迈向“健体期”，资产质量改善显著 [7] - ROE连续多年企稳回升且有望继续领先同业，贷款结构优化、息差平稳、集团资源协同和资本无制约是支撑因素 [7] - 管理层定力强、战略明确且稳定，新三年规划值得期待 [7] - 投资者对中信银行管理层和ROE趋势认识不充分，其稀缺优势是长期享受估值溢价的核心，短期增量资金将催化估值修复 [7][8][41] 根据相关目录分别进行总结 投资要点 - 2023 - 2027年，中信银行营业收入预计分别为205,896.00百万元、213,646.00百万元、213,031.90百万元、217,022.33百万元、224,121.05百万元，归母净利润预计分别为67,016.00百万元、68,576.00百万元、69,936.20百万元、72,248.57百万元、75,435.38百万元 [6] - 2025 - 2027年，预计归母净利润同比增速分别为2.0%、3.3%、4.4%，贷款同比增速分别为6.0%、6.1%、6.3%，息差分别同比 - 9、 - 5、 - 3bps，不良率逐年小降，拨备覆盖率分别为209.41%、211.57%、214.40% [9] 有别于大众的认识 - 市场对中信银行平稳的ROE趋势认知不充分，预计其ROE水平能稳定在11%的长期中枢，驱动估值修复 [10] - 市场对中信银行资产质量改善背后的管理层作为认识不足，目前对公风险无忧，四季度零售不良生成有望先行回落 [10] 股价表现的催化剂 - 新兴赛道信贷支撑，规模扩张景气度高；政策落地见效，资产质量改善幅度及节奏超预期；PMI持续位于枯荣线上，实体需求修复好于预期 [11] 财务数据 - 2019 - 2024年信贷CAGR约7.4%，2024年末房地产贷款占比较2017年回落超5pct至5%，降幅股份行最高 [7] - 2019 - 2021年息差下降40bps，2021 - 2024年仅降28bps，2024年仅下降1bp，预计存款端仍有成本改善空间 [7] - 1Q25核心一级资本充足率9.45%，高于监管底线1.45pct，可转债转股补充资本到位后，资本无制约，最高可支撑1.8万亿投放 [7] - 2021 - 2022年ROE连续回升，2023 - 2024年高位平稳，预计长期中枢稳定于11% [7] 资产质量 - 2018 - 2020年均不良生成率1.55%，高于同业约10bps，2018 - 2021年累计核销2390亿，高于2013 - 2017年总和 [7] - 对公地产不良率2021年见顶回落，领先同业2年，1Q25不良率降至1.16%，不良生成率约0.9%，拨备覆盖率夯实至207% [7] 贷款结构 - 2024年末，绿色、战略新兴、制造业贷款在总贷款中合计占比31.5%，位列股份行第3 [28] - 2024年房地产贷款占比仅5%，较2017年末下降5.4pct，降幅为股份行最高 [31] 息差表现 - 2021年来息差趋势更平稳，截至1Q25，净息差为1.65%，绝对水平领先同业 [32] - 负债端改善幅度大，2022年以来资产定价更平稳 [33] 集团协同 - 中信集团持股比例高，中信银行享受强大协同优势 [35] - 综合考虑冗余资本和利润留存，可支撑约1.8万亿信贷空间 [36]

财务表现 - 2025年中报营业总收入1788.86亿元 [2] - 归母净利润304.85亿元 [2] - 经营活动现金净流入586.87亿元 [2] - 摊薄每股收益6.92元 [5] 盈利能力 - 最新毛利率25.02% 较去年同期减少1.51个百分点 [4] - 最新ROE为10.34% 较去年同期减少1.32个百分点 [4] 运营效率 - 总资产周转率0.22次 同比下降7.09% [5] - 存货周转率2.03次 同比下降22.53% [5] 资本结构 - 资产负债率62.59% [4] 股权结构 - 股东户数22.64万户 [5] - 前十大股东持股比例64.16% [5] - 最大股东厦门瑞庭投资有限公司持股22.47% [5] - 香港中央结算有限公司持股13.31%位列第二 [5] - 黄世霖持股10.22%位列第三 [5]

财务表现 - 2025年中报营业总收入19.47亿元 [1] - 归母净利润1.02亿元 [1] - 摊薄每股收益0.41元 [3] - 毛利率24.40% [3] - ROE为4.61% [3] 现金流状况 - 经营活动现金净流入2.63亿元 较去年同期减少2.19亿元 [1] - 经营活动现金净流入同比下降45.34% [1] 资产负债结构 - 资产负债率58.43% 较去年同期增加12.07个百分点 [3] - 总资产周转率0.36次 较去年同期下降0.12次 [3] - 总资产周转率同比下降24.81% [3] 营运能力 - 存货周转率1.32次 较去年同期减少0.34次 [3] - 存货周转率同比下降20.29% [3] 股权结构 - 股东户数3.84万户 [3] - 前十大股东持股数量1.82亿股 占总股本比例72.46% [3] - 第一大股东袁微微持股39.6% 第二大股东郭旭辉持股30.2% [3] - 香港中央结算有限公司持股0.49% 为第三大股东 [3]

目标价与评级调整 - 中国平安目标价从60港元上调22%至73港元 基于2025年1.2倍市净率估值 [1] - 维持买入评级 因估值仍具吸引力 [1] 盈利预测调整 - 上调盈利预测 预计2025年营运利润同比增长7% [1] - 预计2025年归母净利润同比增长5% [1] - 预计第二季度归母净利润同比增长13.5% [1] 财务指标展望 - 预计2025-2027年ROE保持在13%以上 [1] - 目前2025年市净率低于1倍 [1] - 股息率约为5% [1] 业务板块表现 - 寿险健康险 财险和银行三大核心业务板块贡献稳健营运利润 [1] - 非核心板块盈利改善 [1] - 预计财险承保端显著改善 投资端保持稳健 [1] - 财险水净利润同比增长6% [1] 新业务价值增长 - 预计上半年新业务价值同比增长36% [1] - 价值率同比保持提升态势 [1]

财务表现 - 营业总收入4.04亿元 较去年同期增加7108.21万元 同比增长21.34% 实现连续两年增长 [1] - 归母净利润1.35亿元 较去年同期增加2195.55万元 同比增长19.50% 实现连续两年增长 [1] - 摊薄每股收益0.35元 较去年同期增加0.06元 同比增长18.95% 实现连续两年增长 [3] - 毛利率57.34% 显示较强盈利能力 [3] - 经营活动现金净流入5526.74万元 [1] 资产质量 - 资产负债率25.02% 处于较低水平 [2] - ROE为5.67% 较去年同期提升0.38个百分点 [3] - 总资产周转率0.13次 与去年同期持平 同比增长2.26% 实现连续两年增长 [3] - 存货周转率0.34次 较去年同期增加0.10次 同比增长41.51% [3] 股权结构 - 股东户数4.18万户 [3] - 前十大股东持股数量8091.48万股 占总股本比例20.77% [3] - 第一大股东李海鹰持股7.95% 第二大股东谢春生持股5.69% [3] - 员工持股计划持股0.73% 外资机构BARCLAYS BANK PLC持股0.47% [3]

财务表现 - 公司2025年中报营业总收入为30.26亿元 [2] - 归母净利润为4.56亿元 [2] - 经营活动现金净流入为1.03亿元 [2] - 摊薄每股收益为0.82元 [6] 盈利能力 - 公司最新毛利率为26.85% [5] - 最新ROE为5.65% [5] 资产负债情况 - 公司最新资产负债率为25.41%，较去年同期增加0.52个百分点 [4] 运营效率 - 公司总资产周转率较去年同期持平，同比下降0.88% [6] - 最新存货周转率为1.55次，较去年同期减少0.02次，同比下降0.97% [6] 股东结构 - 公司股东户数为2.50万户 [6] - 前十大股东持股数量为3.57亿股，占总股本比例为63.85% [6] - 前十大股东持股比例分别为：新昌安德贸易有限公司(23.08%)、新昌庆裕投资发展有限公司(13.12%)、邱家军(9.82%)、潍坊仕琦汇股权投资合伙企业(有限合伙)(8.95%)、潍坊洪德辉股权投资合伙企业(有限合伙)(2.62%)、国邦医药集团股份有限公司-第一期员工持股计划(1.40%)、竺亚庆(1.33%)、绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司(1.23%)、绍兴锦泽企业管理有限公司(1.23%)、国土锦恒(嘉兴)投资合伙企业(有限合伙)(1.07%) [6]

财务表现 - 2025年中报营业总收入93.35亿元[1] - 归母净利润2.96亿元[1] - 摊薄每股收益0.40元[5] - 毛利率10.32% 较去年同期减少0.67个百分点[4] - ROE为7.22%[4] 现金流状况 - 经营活动现金净流入-11.83亿元 较去年同期减少3.06亿元[1] 资产负债结构 - 资产负债率59.63% 较上季度增加3.55个百分点 较去年同期增加7.41个百分点[3] - 总资产周转率0.86次 同比下降0.03次（降幅3.40%）[5] - 存货周转率5.15次[5] 股权结构 - 股东户数4.38万户[5] - 前十大股东持股比例42.67% 持股数量3.13亿股[5] - 主要股东包括深圳市能翔投资发展有限公司（15.69%）、吴字愚（8.18%）、周祖勤（6.23%）[5]

报告行业投资评级 - 银行行业评级为强于大市（维持评级） [1] 报告的核心观点 - 2005年至今银行板块有6段绝对与相对收益并存行情，4段偏顺周期驱动，2段偏红利驱动 [2][3] - 2022年10月至今行情中，股息率下行空间打开是关键因素，2025年银行股上涨逻辑由股息率主导向ROE主导切换 [2][101][106] 各阶段行情总结 2005年11月 - 2007年11月 - 处于经济高速发展、A股全面牛市，行情始于流动性宽松带动信贷扩张和业绩预期向好，终于流动性收缩和次贷危机 [2][12] - 子板块涨幅：股份行642%、国有行122%、城商行 - 22%、农商行未上市 [16] - 个股涨幅前5名均为股份行，平安银行712%居首 [18] 2009年1月 - 2009年7月 - 始于金融危机后宏观经济复苏带来的估值修复，终于预期兑现和政策退出 [27] - 前期银行股与大盘同涨，后期市场风格切换银行股补涨获超额收益 [27] - 子板块涨幅：股份行141%、城商行113%、国有行95%、农商行未上市 [29] - 个股涨幅前5名中股份行占3席，兴业银行177%领先 [31] 2012年12月 - 2013年2月 - 始于经济预期边际改善，终于宏观基本面改善趋势未延续 [37] - 子板块涨幅：股份行61%、城商行42%、国有行23%、农商行未上市 [42] - 个股涨幅前5名均为股份行，民生银行83%居首 [44] 2014年10月 - 2015年1月 - 行情启动前银行股震荡调整近两年，估值低位、股息率高位 [50][54] - 宏观政策发力使无风险利率和风险溢价下行，股息率下行、估值回升 [56] - 险资、北向资金、两融杠杆资金推动行情演绎 [59] - 子板块涨幅：股份行70%、国有行63%、城商行51%、农商行未上市 [64] - 个股涨幅前5名中股份行占3席，光大银行87.79%领先 [66] 2016年2月 - 2018年9月 - 基本面复苏驱动绝对收益，强监管影响相对收益，行情终于中美贸易摩擦和宏观预期走弱 [72][76] - 2017年银行业净息差和资产质量出现拐点，营收和归母净利润增速改善 [81] - 子板块涨幅：国有行53%、股份行36%、城商行21%、农商行 - 34% [87] - 个股涨幅前5名中招商银行115.37%居首 [89] 2022年10月 - 至今 - 行情启动前银行股震荡调整近4年，估值低位、股息率高位 [95] - 无风险利率下行和风险溢价收窄打开股息率下行空间 [101] - 大行率先上涨，后续高股息中小行跟涨 [102] - 2025年上涨逻辑由股息率主导向ROE主导切换 [106] - 被动资金、险资等持续增持带来增量资金 [108] - 子板块涨幅：国有行118%、股份行87%、农商行74%、城商行65% [112] - 个股涨幅前5名中农业银行123.21%居首 [114]