政策与行业背景 - 2025年"好房子"首次写入政府工作报告 提出安全 舒适 绿色 智慧四大建设方向 [1] - 国家标准《住宅项目规范》落地 从多维度对住宅建设 使用与维护作出明确规定 [1] - 住房建设从"住有所居"迈向"住有优居"新阶段 城市发展对建筑建材行业提出更高要求 [1] 公司技术突破与产品创新 - 构建覆盖楼板 墙面 管道的立体降噪体系 改性橡胶阻尼隔声垫有效吸收撞击噪声及空气传播噪声 [4] - "臻·隔音"轻质大砖瓷砖胶采用五级隔音防护结构 实测降噪效果突破30分贝 [4] - 3Q速装包管板实现超过40%的管道水流降噪效果 搭配XPS挤塑板达成速装 静音 防潮三位一体 [4] - 立体彩砂改性沥青防水卷材融合防水功能与建筑美学 在杭州亚运村改造中应用砖块形 六边形纹理设计 [4] - GES-300无溶剂单组分聚氨酯防水涂料创新添加色彩配方体系 消费者可根据装修风格选择适配颜色 [5] - 推出"臻"系列 "森林回响"系列绿色产品 获国内首张绿色建材认证证书和行业首张产品碳足迹认证证书 [5] 轨道交通防水解决方案 - 针对地铁渗漏问题研发高透型HDPE高分子防水卷材与非砂面背粘型高分子自粘胶膜防水卷材 [8] - 创新推出施工缝新型界面剂与止水带 2024年整合技术优势推出新型HDPE自粘胶膜组合防水系统 [8] - 新型防水系统实现施工便捷性 可靠性与可修复性突破 局部焊接和大面积作业都能实现较好焊接效果 [8] - 第一道防水层破损可采用手工焊接修补 第二道防水层可通过粘贴专用修补材料修复 操作简单成本较低 [8] - 材料抗老化性能显著提升 可长期耐受地下潮湿环境侵蚀 延长防水系统使用寿命 [8] - 系统已在某重点地铁工程项目成功应用 解决地下水丰富 岩层结构多变等复杂地质条件问题 [9] 海绵城市系统解决方案 - 开发"雨虹桃花源零坡度有组织防排蓄水系统" 提供定制化海绵城市解决方案 [10] - 系统入围雄安新区第一批《海绵城市建设先进适用技术与产品目录》 在过去两年多个社区建设项目中应用 [10] - 通过科学布设排水管网与蓄水设施 构建"快速导排-梯级净化-循环利用"链条 [10] - 初期雨水经过滤后用于绿化灌溉 景观补水与道路清洁 暴雨天气通过溢流通道与市政管网联动 [10] - 系统配备智能检测功能 传感装置实时反馈降雨强度 水位变化数据 中央控制系统自动优化排水路径与蓄水容量 [10] - 系统已在国内200余项工程项目中成功应用 覆盖雄安新区 云南文山 江苏扬州等不同类型城市 [11] 服务体系与生态建设 - 建立标准化施工服务体系 通过"工艺六化"将隐蔽工程转化为可量化 可追溯的标准化流程 [5] - 2025年推出"雨虹"服务品牌 实现线上预约便捷化 提供价格全透明 材料超国标 工匠严筛选服务 [5] - 消费者可线上实时追踪施工进度 让隐蔽工程透明可查 重塑家装服务信任体系 [5] - 联合高校企业建立联合实验室推进技术成果转化 通过雨虹职校累计培养超万名技术人才 [6]

项目亮点与设计创新 - 全国首座住建部认证"好房子"项目龙湖·观萃开放超3万平方米实景示范区 实现从图纸到实景的跨越 [1][3] - 设计近千米风雨连廊连接主入口 景观区与三大架空层泛会所 形成全天候社区生活网络 [3] - 架空层设置约1000平方米泛会所空间 涵盖运动健身 邻里欢聚等六大功能板块满足全龄需求 [3] - 采用第四代住宅设计 配备挑高超6米 进深1.5米的奇偶阳台 塑造城市建筑天际线并保障视野私密性 [3] - 创新LDKBG一体化设计（客厅 餐厅 厨房 阳台 花园）通过落地窗实现室内外自然过渡 [4] - 首创"SPACE+"收纳体系 通过超20组隐藏柜体实现超20000升收纳容量 较常规住宅提升约30%收纳率 [5] 企业战略与业务协同 - 公司依托地产开发 商业投资 资产管理 物业管理 智慧营造五大航道协同发展 [6] - 智慧营造平台龙湖龙智造实现"三盘联动"：昌平龙湖恩祥·凌雲颂开放展厅 顺义龙湖·宸翰首日劲销8.6亿元 新签约顺义东风商场代建代销项目 [6] - 物业管理航道通过"善居计划"覆盖北京19个项目 提供社区焕新服务 并通过"龙民节"连接30余个社区营造节日氛围 [7] - 商业投资航道以"天街"为核心升级消费体验：长楹天街推进硬件改造 房山天街打造3000平方米天台向日葵花海场景 [7] - 资产管理航道通过冠寓业务盘活闲置资产 熙悦天街·熙悦荟项目获2024北京城市更新最佳实践奖 新开业长租公寓服务城市青年群体 [8] 行业趋势与城市发展 - "好房子"概念体现居住需求升级与城市发展方式转型 需融入城市发展新空间 [1] - 项目通过政策导向 客户需求与企业营造能力三者结合 推动北京人居品质升级 [5] - 企业以多航道协同生态将"好房子"延伸至"好生活"场景 通过商业 租赁住房 城市更新等业务赋能区域发展 形成从建房子到造生态的可持续发展路径 [8]

文章核心观点 - 中建方程在延庆开发的中建・臻源府项目，凭借对“好房子”国家战略的响应、体系化的产品力提升及优越的区位价值，实现了市场热销，为行业提供了品质升级的可借鉴路径 [1][3][14] 政策与行业背景 - 中国住房政策自2023年起从“重规模”向“提品质”转型，“好房子”概念于2025年被写入政府工作报告并上升为国家战略 [3] - 《住宅项目规范》的发布为行业从居住环境、建筑空间与设施配套等多维度划定了明确的技术底线 [3] - 行业亟需以体系化能力构建新发展模式，以符合国家顶层设计的新要求 [3] 公司战略与项目定位 - 中建方程作为中国建筑旗下的城市发展平台，承袭了近30年的开发经验与全产业链资源 [3] - 公司依托《健康幸福家“好房子”建设技术标准》，构建了覆盖全生命周期的“好房子”高标准营造体系 [3] - 通过深化一二三级开发协同，稳步推进“好房子”标准的落地转化 [5] - 中建・臻源府是公司在延庆新城的新获项目，是继中建·上源府后深耕延庆、兑现“好房子”的升级之作 [5] 产品设计与硬件标准 - 项目规划9栋4–9层低密住宅，主打105–148平方米全系改善户型 [7] - 所有户型注重实用性与可变性，适配家庭全周期成长需要 [7] - 层高提升至约3.1-3.15米，所有户型实现南向三面宽布局，以提升空间效能与舒适度 [8] - 产品品质基于中国建筑“健康幸福家”好房子体系实现了新的突破 [5] 服务与社区营造 - 项目构建“全周期、高标准、有温度”的物业服务体系 [10] - 创新推行“模拟入住”机制，于交付前六个月介入排查以保障工程品质 [10] - 交付阶段提供一对一验房服务，确保问题即时响应 [10] - 社区园林以“一园藏九境”为理念，融合礼序门庭、溪山行旅等场景，营造兼具审美意趣与全龄互动功能的中式人文住区 [12] 市场表现与行业意义 - 项目于9月27日首次开盘，当日认购218套，创下区域改善型住宅市场销售新高 [1] - 其成功根植于对政策导向的敏锐响应、产品力的系统性提升以及对真实生活场景的深度洞察 [14] - 项目通过空间效能、美学设计和服务创新实现了居住体验的迭代，为行业提供了“品质突围”的可借鉴路径 [14] 区位价值与配套设施 - 项目坐落于延庆核心区，周边两公里内优质交通、商业、医疗与教育资源高度聚合，构筑约15分钟全维生活圈 [14] - 商业配套包括环球新意百货、沃尔玛超市、人民商场、中踏广场、万达广场等 [16] - 医疗资源包括延庆区医院、延庆中医医院、北京大学第三医院延庆医院 [16] - 教育资源包括延庆区第三小学与延庆区第四中学，其中第三小学正推进升级改造，第四中学自2022年成立教育集团后办学实力持续攀升，稳居延庆区中学综合排名前列 [18] - 生态资源包括延庆新城世园公园与妫水河 [16] 区域发展规划与项目机遇 - 延庆是首都西北生态涵养区，承担“生态文明示范区”、“国际文体旅游休闲名区”、“京西北科技创新特色发展区”等多重功能定位 [18] - 区域手握“绿水青山”与“冰天雪地”双重生态资本，并受益于冬奥会等国际盛会留下的资产，正实现从生态屏障到区域价值高地的战略性跃升 [19] - 新城南部发展带规划总面积超18.8平方公里的RBD休闲度假商务区，将集中承载休闲度假、冰雪体育、高端商业、文化展览等多元高端产业功能 [19] - 中建・臻源府坐落于RBD规划的核心地带，是规划红利的直接承接者与未来区域产城深度融合的先行受益者 [19] - 随着延庆核心区可开发土地资源日益稀缺，项目的区位优势与资产稀缺性愈发凸显 [19]

政策核心内容 - 上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，涵盖城市设计、环境品质、建筑功能等5大类、17个具体细节 [1][2] - 新规是上海在住宅产品层面最顶层的设计，旨在系统化提升住宅品质，使“好房子”有规范可依 [3] - 政策核心是通过调整计容标准，激励房企建设高品质住宅，最终提升购房者居住舒适度 [3] 对购房者的主要影响 - 新规通过调整阳台、架空层等计容标准，直接提升居住舒适度和得房率 [3] - 阳台面积限制放宽：从旧规的“面积不超过8平米，进深不大于1.8米，按一半计容”调整为“比例+阈值”双控，即每户阳台不超过户型10%且不超过16平方米，进深不超1.8米，按一半计容 [3] - 以140平米户型为例，旧规阳台送4平米，新规阳台可送7平米，赠送面积增加3平米 [3] - 允许设置进深不超过0.75米的开敞阳台（每户限一个，宽度不大于3米），不计容且不计可售面积 [3] - 建筑外立面采用干挂石材等高品质材料的饰面层、用作公共通道/休闲的架空层和风雨连廊不计入容积率，此举在鼓励高品质建设的同时不降低得房率 [5] - 新规实施后，上海新房得房率将迎来明显改善，过去新房得房率普遍在75%左右 [5] 对房地产开发企业的影响 - 新规为企业转向高品质建设提供了指引和激励 [6] - 采用干挂石材、金属、陶板等高品质外立面材料，其饰面层建筑面积不计容，降低了开发商使用高端建材的经济成本 [6] - 多高层住宅底层设置用于公共用途的架空层、风雨连廊不计容 [7] - 小区内部停车库可设置在半地下室、底层架空层，其建筑面积不计容 [7] - 政策通过“不计容”降低房企品质建设成本，使投入资源做好设计从“经济负担”变为提升产品溢价和品牌价值的主动选择 [9] - 重点区域可局部突破建筑限高：50米及以下建筑高度提高不超过7米，50米以上高度提高不超过11米，有利于开发商打造眺望城市天际线的稀缺产品 [11] 行业趋势与市场表现 - 一线城市广州、深圳、北京、上海已全部出台相关政策调整住宅计容规范 [12] - 政策调整的核心是在同样产权面积下，通过优化计容标准提升项目的实得面积和产品品质 [12] - 参考已实施新规的广州，其已入市的70余个新规产品整体认购去化率水平优于常规产品 [13] - 新规产品对存量旧规产品销售形成挑战，因过高的赠送面积使旧规产品在市场中失去竞争力 [13] - 上海新规也收紧了监管口径，对过去常见的违规“偷面积”进行规范，例如严格限定设备平台不计容的条件 [13] - 上海住宅建筑规范调整代表全国普遍趋势，未来房企竞争将转向产品力、生活场景优化、科技赋能及服务配套等多维度综合价值竞争 [14]

行业趋势与需求变化 - 高端商务人群住宅需求从居住功能升级为健康、归属与价值认同，注重生活品质和身心平衡 [1] - Z世代成为消费中坚力量，更注重居住空间的个性化与情感表达，将家视为高品质生活体验场所 [1] - 多胎家庭比例上升和老龄化趋势推动居住需求多元化，要求更细腻的空间设计 [2] - 宠物经济蓬勃发展，人宠共居成为新常态，科学空间设计成为住房新课题 [2] 政策导向与行业转型 - 2025年好房子首次写入政府工作报告，纳入经济社会发展总体要求，行业从规模扩张转向品质化高质量发展 [3] - 《住宅项目规范》新国标实施，对房屋质量、层高、隔音、采光等指标提出更高要求，推动住有所居向住有宜居转变 [3] - 各地出台配套政策推动住宅品质全面提升，住房产品迭代成为中央政策共识 [5] - 房地产企业面临规模失灵困境，传统开发模式难以为继，建设好房子成为破局新赛道 [5] 中粮好房子场景实验室创新实践 - 实验室2025年在北京落成，将好房子安全、舒适、绿色、智慧标准通过十大场景模块和超十五项创新技术转化为可体验空间 [5] - 通过两年调研、上千次用户访谈和超万次入户观察，确立主动健康+场景生活的顶层设计标准 [6] - 采用五大技术策略筑牢产品硬件根基，六大场景营造填充生活体验细节，构建完整方法体系 [6] - 实验室为行业提供产品理念升级、实践创新和用户体验优化的微观窗口，具有前瞻性战略意义 [5] 技术创新与场景应用 - 玄关采用内外一体化设计，外玄关配置木纹转印金属柜实现脏污分离和有序收纳，入户门采用全景门设计支持人脸识别无感开门 [6] - 内玄关设进门洗手池和衣物料理机，创新踢脚抽设计优化换鞋流程，联合清华大学团队依据工程学设定扶手位置关照老人儿童需求 [7] - 儿童房配置可自由升降床适应不同成长阶段，全光谱全色温筒灯与华为系统联动自动调节灯光，空调采用新型风口技术实现风随人动 [9] - 客餐厅采用模块化家具和无主电视背景墙设计，大长桌支持学习办公等多场景，智能系统一键切换派对观影等模式 [10] - 卫生间镜柜魔镜连接电动牙刷检测口腔健康，智能控制联动灯光音响浴缸营造沉浸式洗浴体验 [11] - 主卧室衣帽间模块化设计，探索机械臂自动收纳化妆品，未来计划打造智能卧室融合灯光窗帘智能床提供多模式体验 [11] - 创新变形窗设计实现卧室与阳台自由切换，为高端住宅带来新体验 [11] - 引入智能猫砂盆、喂食及饮水系统满足宠物家庭需求 [11] 战略资源与生态构建 - 依托中粮集团全产业链健康基因，以地产+产业双引擎驱动健康理念向建筑空间和社区环境渗透 [13] - 联合中粮营养健康研究院与清华大学建筑学院成立联合研究中心，开展基于人体健康响应机理的建筑空间研究 [14] - 协同华为、博洛尼、方太、海尔等头部品牌组建生态联盟，覆盖研发设计集采和智慧运营 [14] - 提出主动健康理念，从声光热气水五大物理维度出发，通过智能照明全域新风等技术实现建筑与人动态互动 [14] - 健康厨房整合方太博洛尼等硬件支持，嫁接营养健康研究院能力开发智能食材管理和健康食谱推荐系统 [15] 系统化解决方案与行业影响 - 好房子不是营销概念而是根植客户需求的系统性解决方案，将健康理念转化为可感知的人居价值 [18] - 凭借中粮集团独特健康基因和资源整合能力，超越传统地产开发模式实现对现代人居生活的系统化赋能 [18] - 为行业探索品质化发展提供大悦城范本，推动健康技术体系快速落地与迭代升级 [14][18]

中经记者 方超 石英婧 上海报道 在地产行业仍处于深度转型周期的大背景下，各大房企正竞相打响"好房子""突围战"。 中指研究院数据显示，今年1—8月，TOP100房企销售总额为23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1— 7月持平。尽管如此，中指研究院亦强调，"通过比较部分热点城市热销项目，高性价比的好房子产品仍 能赢得市场。" 《中国经营报》记者注意到，在地产行业集体"开卷"好房子赛道之时，许多房企将大面积、改善性住宅 作为"主攻"方向，如从中指研究院监测重点城市来看，今年1—5月份，120—144平方米户型成交整体占 比首次达到30%。 不过在诸多房企押注大面积、高总价的改善性住宅的另一边，亦有房企另辟蹊径，"攻入"细分市场谋取 市场突围，如联发集团近期宣布"开辟新青年好房子赛道"，通俗而言，该企业将重点发力年轻人"买得 起的好房子"。 "地产行业有没有给优秀年轻人提供一、二线城市的商品房，这是一个很重要的命题。"联发集团董事长 王文怀日前向包括《中国经营报》在内的媒体强调，"'新青年产品'就是我们坚定选择且要长期深耕的 方向——不是盲目跟进，而是发现市场机会，主动定义需求、激活市场的增量。" "好 ...

项目概况与市场定位 - 项目为石景山区首个落地“好房子”项目，销售均价约6.2万元/平方米，与区域在售新房价格基本持平 [1] - 项目通过“增配不涨价”策略展现诚意，旨在以高性价比吸引市场目光 [1] - 项目总计700套房源，户型面积段涵盖83—133平方米，共11种户型，旨在覆盖刚需及改善型家庭需求 [7] 产品设计与核心卖点 - 项目得房率普遍达90%左右，边户最高可达96%，显著高于石景山区近两年新房项目75%—80%的普遍得房率 [1][5] - 项目配备约1000平方米的架空层与1200平方米的下沉庭院等配套设施，架空层规划涵盖健身房、瑜伽馆、棋牌室等功能 [1][5] - 项目采用“内嵌式阳台+飘窗+设备平台”的设计来实现高得房率 [5] - 97平方米户型客厅拥有270度宽幕景观，107平方米户型主卧采用270度宽幕景观设计 [7] - 95平方米的“B2轰炸机”户型设计独特，实现了四开间朝南、三个阳面卧室，且赠送面积多、实用率高 [8] 产品设计争议与挑战 - 项目容积率为2.7，高于目前“好房子”普遍采用的2.5标准 [1][6] - 楼间距偏小，例如3号楼与南侧6号楼间距仅9米，“楼王”10号楼的东、西边户与相邻楼栋的斜间距也仅约10米，引发购房者对采光与视野的担忧 [1][5][6] - 部分户型存在进深过大、面宽不足、西晒等问题，97平方米户型进深达14米面宽仅7.2米，107平方米户型3.6米的客厅面宽略显局促且西边户西晒问题突出 [1][7] - 95平方米“B2轰炸机”户型存在东侧无窗，北侧仅厨卫有窗，且存在暗卫问题 [8] 开发商策略与市场竞争 - 项目由首钢地产独立开发，是其首次独立操盘，地块由首钢地产以底价28.01亿元摘得 [1][3] - 石景山区域内存在大量在售竞品，包括中海长安玖章、保利璟山和煦等，销售均价区间约为5.85万—7.6万元/平方米 [4] - 项目采取平价策略应对市场竞争，以133平方米户型为例，售价约849.1万元，均价约6.38万元/平方米，与周边项目相比未因产品迭代产生较大差距 [4] - 行业分析认为，国企独立操盘标志着企业正式迈入市场化发展阶段，是稳健成长的重要象征 [3]

项目定位与市场策略 - 项目是石景山区首个落地“好房子”项目，采用“增配不涨价”的平价策略，销售均价约6.2万元/平方米，与区域在售新房价格基本持平 [1][4] - 项目通过高得房率（普遍达90%以上，边户最高可达96%）作为核心卖点，以对冲容积率偏高的劣势，相比区域近两年新房项目75%-80%的普遍得房率优势明显 [1][6] - 面对区域内大量竞品（销售均价区间约5.85万-7.6万元/平方米）的激烈竞争，项目销售单价并未因“好房子”定位而提高 [4] 产品设计与配套设施 - 项目配备约1000平方米的架空层（规划有健身房、瑜伽馆等功能）和1200平方米的下沉庭院等配套设施 [1][6] - 项目容积率为2.7，高于“好房子”项目普遍的2.5标准，且楼间距紧凑（部分楼栋间距仅9-10米），引发部分购房者对采光与视野的担忧 [1][6][7][8] - 户型设计涵盖83-133平方米共11种户型，主力97平方米户型进深达14米面宽仅7.2米，影响通透性；107平方米户型客厅面宽3.6米略显局促且西晒问题突出；95平方米“B2轰炸机”户型形状不规则但实用率高 [9][10] 开发商背景与操盘模式 - 项目由首钢地产以底价28.01亿元独立摘得并独立操盘，标志着公司从以往与品牌房企合作转向独立市场化运营的重要转变 [3] - 分析认为这一转变体现了公司已完成内部运营体系整合与外部市场资源对接，是其稳健成长和正式迈入市场化发展阶段的重要象征 [3]

项目概况与市场定位 - 项目为石景山区首个落地“好房子”项目，销售均价约6.2万元/平方米，与区域在售新房价格基本持平 [1] - 项目采用“增配不涨价”策略，通过高得房率与丰富配套吸引市场，以应对激烈市场竞争 [1][5] - 项目总计700套房源，户型面积段涵盖83—133平方米，共11种户型，旨在覆盖刚需及改善型家庭需求 [10] 产品设计与核心卖点 - 项目得房率普遍达90%以上，边户最高可达96%，显著高于石景山区近两年新房项目75%—80%的普遍得房率 [1][7] - 项目配备约1000平方米的架空层与1200平方米的下沉庭院等配套设施，架空层规划涵盖健身房、瑜伽馆等功能空间 [1][7] - 部分户型采用“内嵌式阳台+飘窗+设备平台”及270度宽幕景观设计以提升产品吸引力 [7][10][11] 产品挑战与设计争议 - 项目容积率为2.7，高于“好房子”项目普遍的2.5标准，且楼间距偏小，部分楼栋间距仅约9-10米，引发采光与视野担忧 [1][7][8] - 部分户型存在进深过大、面宽不足问题，如97平方米户型进深达14米面宽仅7.2米，107平方米户型客厅面宽3.6米略显局促 [10][11] - 95平方米“B2轰炸机”户型形状不规则，存在东侧无窗、北侧仅厨卫有窗及暗卫问题，但优势在于赠送面积多、实用率高 [11] 土地获取与开发模式 - 项目宗地由首钢地产于2月8日以底价28.01亿元摘得，此次为首钢地产首次独立操盘，一改往日与品牌房企合作的模式 [3] - 分析师认为独立操盘体现了公司已完成内部运营体系整合与外部市场资源对接，标志着企业正式迈入市场化发展阶段 [4] 市场竞争环境 - 石景山区域存在大量在售竞品，包括中海、保利等项目，销售均价区间约为5.85万—7.6万元/平方米 [4] - 区域面积较小且新盘扎堆，加之市场买方预期降低、需求减弱，是项目采取平价策略的直接原因 [5]

距离王文怀出任联发集团董事长已有大半年时间。从组织架构调整到斥资80多亿元在上海、深圳等核心城市拿地，业界一个明显的感知是：联发变了。 "我从2023年开始分管联发，到今年正式接任董事长职务，就是要彻底推动联发转型。"作为一家国企的领导者，王文怀身上的气质与众不同，他将自己定 义为一名"创业者"，带着一股拼劲，要重塑联发。 联发集团董事长王文怀在发布会现场演讲 王文怀透露，自接手联发，公司内部提拔了一批年轻干部，建立了产品、运营、供应链新体系。最核心的变化是，联发不再跟随主流，而是主动定义需 求。 当前，房地产行业正在经历一场深刻的变革，人民群众的住房需求从"有没有"转向"好不好"，房地产企业的发展也从规模扩张转向品质驱动。 今年政府工作报告更是提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。这是"好房子"首次写入政府 工作报告。各大房企也围绕"好房子"建设展开探索。 面对这一行业新命题，这家拥有42年发展历史的厦门老牌国企却选择了一条更为纵深、更贴近城市发展本质的路径：聚焦新青年，打造全场景生活方式解 决方案。 9月16日，联发全新推出的新澍产品在南京发布亮相，以 ...