行业现状 - 2025年1-5月TOP100房企销售总额同比下降10.8%，行业信心修复尚需时日 [1] - 万科以570.4亿元销售额位列房企销售金额榜第七位，并以面积榜第三的成绩成为少数稳住基本盘的房企 [1] 公司销售表现 - 1-5月万科共有10个新项目首开入市，每个项目均在当地取得不俗成绩 [1] - 温州璞拾云洲首开售罄179套房源，打破温州五年首开套数纪录 [1] - 成都都会甲第摘下片区首开认购套数、金额双冠 [1] - 代建项目合肥悦映青川四开四罄，成为合肥今年唯一保持100%去化率的项目 [1] 产品策略与创新 - 广州万科·理想花地以约1平方公里"超级生活舱"破题，700米内覆盖学校、滨水公园、商业体、地铁与医院 [2] - 成都都会甲第创新植入四大"功能盒子"，包括学习盒子、童玩盒子、快递盒子和聚会盒子 [5] - 温州璞拾云洲将酒店式度假体验植入日常生活场景，包括约80米巨幅树冠、约13米建筑飞瀑等 [7] - 成都锦上扬华联合西南交大图书馆打造公益阅读空间，引入成都植物园专业团队构建约4.7万平方米二十四节气主题中庭景观 [7] 商业与配套运营 - 广州万科·理想花地瑧园组团强化"瑧系"圈层感知，四房成交占比提升至70% [4] - 合肥星遇光年构建10分钟社区生活圈 [4] - 西安东望打造的约4万平方米"烟火漫街"商业综合体，5月社群活动吸引超过300组家庭，销售额环比激增376% [4] 交付与兑现能力 - 杭州云耀之城从拿地到首开仅用99天，刷新万科在杭州的最快开盘纪录 [8] - 杭州云耀之城与地铁建设同步嵌套施工的工法，节省工期12-16个月 [8] - 上海海上映象提前30天交房，夜景灯光提前点亮 [10] - 绍兴湖珀隐秀以"复合生活场景+南向头排水景+直击痛点户型"实现大平层价值跃升 [10] 社区运营与客户连接 - 常州理想城基于3000户业主调研打造"全龄生活场景矩阵"，包括儿童、青年和长者活动空间 [12] - 广州黄埔新城约3.2万平方米趣活大草地公园全年开放，年均吸引游客超30万人次 [15] - 1-5月万科自有流量成交占总成交21%，熟人推荐成交占比超20% [16] - 广州北部万科城项目老带新比例高达46% [16] 公司战略与定位 - 万科的产品哲学为"产品力为基，场景力为翼，兑现力为锚" [16] - 公司坚持"为普通人造好房子"的初心，与城市共生长 [16]

北京土地市场动态 - 6月5日北京成功出让4宗地块 总金额达1306亿元 涉及海淀 石景山 昌平3个区 单宗地块体量扩容为开发提供更大空间 [1] - 贝壳系贝好家联合越秀地产 北京城建 未来科学城置业以2395亿元摘得昌平区中关村生命科学园地块 用地规模307公顷 建面799万平方米 [4] - 中建系成为土拍最大赢家 中海和中建壹品合计拿地7301亿元 占总金额7047% [6] - 中海以4523亿元竞得石景山西黄村地块 总面积797万平方米 建面1646万平方米 [7] - 中建壹品以2778亿元竞得海淀宝山村地块 溢价率176% 土地面积24万平方米 建面504万平方米 [7] - 中建玖合6月4日以7491亿元摘得北京城市副中心地块 两日内中建系在京拿地金额近150亿元 [8] 房企战略布局 - 贝好家近期频繁活跃于北京市场 5月30日与招商蛇口 中海合作开发通州八里桥地块 首个项目门头沟长安华曦府实现"三开三罄" [4] - 中建系将北上广深及杭州等高能级城市作为核心布局区域 当前抓住土地供给优化契机启动战略补仓 [8] - 贝壳系通过平台全产业链布局 在土地市场积累操盘经验 并非转型传统房企 [5] 北京新房市场趋势 - 5月北京新房成交3917套 环比上涨147% 同比上涨221% 市场回暖提振房企拿地信心 [9] - 近期北京推出10余个"好房子"项目 包括华润臻澐 建发·海晏 中海·丽泽叁號院等 开发商围绕得房率 阳台 层高等指标展开产品力竞争 [9] - 新项目普遍具备更高标准 得房率提升与产品优化形成叠加效应 拉动市场需求 [10]

政策导向与市场趋势 - 2025年政府工作报告首次提出"好房子"建设目标，推动住房品质升级与绿色智慧转型 [1] - 第四代住宅定义为未来"好房子"，发展方向为低容积率、高得房率、大户型 [1] - 住建部新版《住宅项目规范》将住宅层高下限从2.8米提升至3.0米 [1] 地方试点与支持政策 - 北京、重庆、西安等超过50个城市出台支持政策，如不计容积率的架空层、风雨连廊 [2] - 多地要求新建住宅配置空中花园比例不低于30% [2] - 北京项目实际得房率高达90%以上，标配20-30㎡挑高露台 [2] - 重庆项目采用垂直绿化系统，PM2.5过滤效率达35% [2] - 杭州广泛应用AI灌溉系统、太阳能与雨水回收技术 [3] 市场表现与供需数据 - 2025年拟供应第四代住宅项目预计突破70个，南京16个、西安14个 [4] - 核心15城四代宅项目溢价幅度达16%，首开去化率平均43% [4] - 四代宅建造成本每平方米增加650-700元，但溢价空间达15%-20% [4] - 福州国贸天琴湖四代宅月均流速30套，较非四代宅高出12-15套 [4] 行业转型与竞争格局 - 第四代住宅从零星试点迈向规模化落地，成为"好房子"核心载体 [5] - 2024年上半年全国主要城市得房率超100%的项目约70个，多为四代宅 [5] - 房企通过四代宅差异化产品对抗二手房需求分流 [5]

行业趋势与竞争格局 - 卫浴行业正经历从单品向场景化营销的转型，品牌通过新品发布和主动营销吸引关注[2] - 九牧集团计划通过AI技术重构卫浴场景，提升用户体验，寻求市场突破[2][4] - 行业面临技术突破大战，企业试图摆脱价格战和功能堆砌的困境[3] 公司表现与挑战 - 九牧集团2024年营收超700亿元，目标2030年达千亿销售额，但受房地产低迷影响压力较大[3] - 箭牌家居2024年营收71.31亿元（同比下滑6.76%），净利润锐减84.28%，2025年一季度净亏损0.73亿元[3] - 惠达卫浴2025年一季度营收6.63亿元（同比下降3.76%），归母净利润缩水61.90%[3] 智能卫浴发展现状 - 中国智能马桶普及率不足10%，远低于日韩80%-90%的水平[4][6] - 九牧高端智能产品线增长率达35%，远超传统产品线[4] - 智能卫浴面临消费者认知不足和获取门槛高的挑战，企业通过技术革新降低成本[5][6] 行业转型方向 - "好房子"政策推动卫浴产品升级，解决老旧小区设施老化问题[7] - 行业从"制造"向"场景生态"转型，满足年轻消费者对美学和情绪价值的需求[7][8] - AI技术应用于具体场景，如浴霸内置跌倒报警系统，解决社会痛点[8] 市场机遇与竞争 - 国内品牌如箭牌、恒洁发力智能化，市场竞争加剧[4] - 消费者对创新的高接受度推动行业从价格竞争向技术融合转型[8] - 场景成为产品竞争核心战场，社交平台"卫浴装修"笔记达407万条[8]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 各城市第四代住宅在“好房子、好服务”政策引领下涌现，其基于高得房率、高采光率及绿色环保等理念，去化表现优秀，后续“好房子”理念将持续影响住房品质，商品房有望向“低容积率、高得房率、大户型”趋势发展，挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展[8][82] 根据相关目录分别进行总结 四代宅发展历程：经历四个阶段发展，支持政策频出 - 第四代住宅概念由清华大学建筑研究院提出，将绿色生态理念注入城市建筑设计，特征是把地面庭院置于高层建筑，让每层住户有公共院落和独立花园[16] - 国内住宅发展经历简易茅草房、农村砖瓦房、城市电梯商品房、第四代住宅四个阶段[16] - 2006 - 2021年国内四代宅政策不断演变，2021年中国工程标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》，2023年以来超30城出台四代宅建设标准文件[18][22] 四代宅特点：得房率提升，居住体验优化 花园露台全赠送提高得房率 - 各地政府针对四代宅建筑设计规范出台优惠政策，通过优化设计阳台、空中花园赠送露台面积，减少公摊，提升实际使用面积和居住体验[24] - 以苏州龙湖未来御湖境项目为例，露台有位置、出挑尺寸、面积等设计要求，各城市对露台细化指标标准有差异[24][25] - 广州和西安部分项目最高得房率可达140%，如广州招商林屿境82平户型得房率约128%，西安绿城熙海棠140平户型最大得房率约138%[27] 错层分布，高垂直空间增强采光面积 - 露台采用开敞式错层设计，各地规定露台层高大于2个住宅自然层高，增加采光面积，消除压抑感，使窗地比高于普通住宅，带来丰富空间层次感[32] - 四代住宅露台位置分布有双南向错位分布和南北东西错位分布，如苏州龙湖未来御湖境和西安绿城熙海棠不同户型的露台设计[34] LDKBG一体化，增强无界互动空间 - 第四代住宅因露台加入使可视面最大化，实现“客 - 餐 - 厨 - 阳台 - 花园”一体化游动线，将五大空间一体化，丰富室内动线，实现多区域联动和多元互动[38] 垂直花园体系，展现绿色建筑理念 - 第四代住宅的垂直花园体系让植物在垂直空间生长，呈现立体绿化效果，有排水、防水、阻根层等设计，能改善城市微气候，降低热岛效应，增强生态多样性，在降低碳排放和节约能源上表现卓越[46][47] 市场表现：多城四代宅入市，整体去化优秀 苏州：2025年8个四代宅项目有望入市 - 苏州四代宅主要分布在相城区，2024年是土地供应高峰，2025年待入市约8个，以洋房和小高层业态为主，户型有大户型和100平左右刚需户型，龙湖未来·御湖境2024年9月开盘成交额突破4.5亿元[51][53] 武汉：2024年四季度后集中入市 - 2024年3月武汉下发相关管理细则，准四代宅入市节奏加快，2025年2月部分准四代住宅开盘首日去化率高于传统住宅项目[55][56] 南京：四代宅集中供应带动市场热度回升 - 2024年7月南京发布相关通知，9月以来四代宅产品入市，开发商以品牌房企为主，户型以改善盘为主，去化表现优秀，带动新房楼市热度回升[57][58] 西安：四代宅成交占比近四成 - 2024年大西安区域四代住宅成交面积占比达39%，开盘去化率约36%，高于非四代住宅8pct，在新房市场占主导地位，但市场热度自2024年上半年以来有所下降，各区域报规报建规范有差异[59][62] 好房子趋势：产品力成为核心竞争力 低容积率地块明显增加 - 2024年以来，苏州、南京、合肥等地成交宅地中容积率1.5以下地块明显增加，未来核心城市供应端或涌现更多高品质低密住宅，释放改善居住需求[64] - 2022 - 2024年各能级城市宅地成交平均容积率逐月下降，刚改和改善型产品有望成供应主流[67][68] 建筑新规下得房率提升 - 第四代住宅通过阳台和大型露台提升得房率，多城市出台建筑新规，如北京2025年2月印发相关技术要点，实施后部分户型得房率可从80%提升至90%左右[71] 大户型改善产品更受青睐 - 政策为优质改善型产品创造条件，2024年四房户型产品成交占比同比提升2.8个百分点至29.2%，140平以上户型成交占比同比提升1.7个百分点至18.8%[7][73] - 2022 - 2024年各能级城市四房户型成交占比逐步提升，三四线城市四房需求更高，各能级城市140平以上成交占比逐年提升，二三四线城市110平以上户型成主流成交产品[77] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等[8][82] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等[8][82] - 推荐二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔的企业，如贝壳 - W、我爱我家[8][82]

房地产一头连着群众民生，一头连着经济发展。去年以来，我国多地从消化存量、优化增量两方面着 手，推出一揽子政策组合拳，推动房地产市场持续回稳向好。 政策持续优化 作为中国房地产市场的风向标，上海楼市的一举一动牵动着无数人的心。2024年，上海市先后印发《关 于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通 知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等"沪九条"，以 及优化住房信贷、调整住房税收等"沪七条"。 随后，上海持续落实各项政策措施，"沪九条""沪七条"政策效应持续显现，总体呈现回稳向好态势。数 据显示，上海3月新开盘项目保持较高热度，16个项目完成认购；在售项目销售提速，3月以来日均成交 比去年同期增加34%。 杭州市安居集团是一家以保障性住房投资建设运营为主的国有企业。日前，该集团正征集已建成存量商 品房用于保障性住房，其中，保障性租赁住房面积以不超过70平方米为主，配售型保障房面积以不超过 125平方米为主。安居集团相关负责人介绍，完成收购后，将全面整修房屋，配备基本设施设备。 太平洋房屋副总经理廖峰表示，上海楼市在"沪九条 ...

行业趋势与政策背景 - 2025年楼市延续止跌企稳走势，受益于金融政策落实和专项债收储推进，土拍热度、房价、库存去化等指标持续向好，行业供求关系进一步改善[3] - 政府工作报告首次提出"好房子"概念，《住宅项目规范》正式施行，标志着行业从"量"到"质"的转型里程碑[3] - 新一代高品质住宅逐渐成为新增供应主力，满足改善需求，推动企业产品力精研[3] 房企产品测评体系 - 测评工作贯穿全年，2025上半年分为"高端、轻奢、品质"三档，新增"中国好房子"综合奖及单项奖[13] - 围绕六大维度评价体系：单元平面及立面设计、户型居住、室内精装、归家路径、社区空间、项目奖项[13] - 60个入围项目将经过专家评审（线下会议）和网络投票环节，最终于6月下旬发布获奖名单[13][14] 入围项目特征 - 覆盖全国多个城市，包括广州、上海、北京、武汉、成都等，项目类型均为居住类且首次开盘在2024年11月15日后[5][6][7][8][9][10] - 头部房企表现突出：保利发展（7个项目）、招商蛇口（6个项目）、越秀地产（5个项目）、绿城中国（4个项目）[5][7][8][9][10] - 联合开发模式常见，如"华发统建·锦宸院"（华发股份+锦江统建）、"建发金茂·观宸"（建发房产+金地集团）[5][7] 产品力升级方向 - 行业竞争核心转向"卷产品、竞品质"，房企通过增加配置、优化四代宅、应用AI科技提升智慧住宅水平[14] - "全维实景"示范区系统性呈现未来生活场景，覆盖全生命周期的住宅产品力成为长期追求[14] - 测评体系覆盖设计落地（十大作品）、交付阶段（十大交付力作品）及综合视角（好房子测评），更全面客观[14] 行业活动与传播 - "好盘巡礼"活动展开，组织行业专家考察获奖及标杆项目，搭建产品力交流平台[14] - 公众号将陆续发布入围项目详情展示，推动行业产品力持续升级[15]

教育政策与活动 - 《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《加快建设教育强国》[2] - 西南财经大学建校100周年庆祝大会举行 四川省长施小琳出席[3] 区域经济合作 - 四川省党政代表团赴浙江省考察学习 浙川两省举行深化东西部协作和交流合作座谈会[2] - 浙江省长刘捷和四川省长施小琳分别介绍两省经济社会发展情况[2] 住房与城乡建设政策 - 住房城乡建设部等三部门联合发布《全国住房公积金2024年年度报告》披露全国住房公积金管理运行情况[4] - 福建省印发《推进"好房子"建设行动方案》明确提高建筑设计品质等9大主要任务[4] - 四川省召开城市排水防涝暨住建领域安全工作调度会 深入学习贯彻防汛救灾工作指示[4] 城市管理与更新 - 四川省召开城市更新工作推进暨经验交流会 总结全省城市更新工作推进情况并部署下一步任务[5] - 成都市开展为期3个月城管执法队伍"大练兵"活动 覆盖全市24支队伍和万余名城管队员[5] - 攀枝花市六部门联合印发公告 中高考期间严格限制建筑施工噪声污染[5] - 乐山市举办城市生活垃圾分类达人说演讲比赛 14名基层代表参与营造全民分类氛围[5] 消防安全与技术服务 - 泸州市住建局组织消防技术专家深入19个建设工程项目 帮助企业节约整改资金100余万元[6] 国际参与与合作 - 中国在第二届联合国人居大会上当选执行局成员 执行局副主席和常驻代表委员会副主席职位[4]

新房市场 - 北京南四环某楼盘开盘一个月后客户数量仍未减少，改善型需求占主导，多为三代同堂或二孩家庭[2] - 开发商多维度发力打造"好房子"，新产品户型多为"四叶草户型"，得房率普遍达90%以上，相比以往商品房75%-80%的得房率显著提升[2] - 建筑用材升级，外立面更多采用铝板或大面积玻璃幕墙，美观度和耐腐蚀性增强，隔音材料如弹性隔音垫成为新房标配[2] - 部分项目注重景观园林和文化元素，如新宫某项目以宋韵美学为设计灵感，开盘以来400余户已去化逾300户，现金流回正[2] - 端午假期优质新房项目不再以"打折促销"为主流策略，去化率高的项目现金流回正后选择缓慢销售[3] 二手房市场 - 西城德胜、海淀中关村等热门小户型成交坚挺，部分学区涌现性价比高的优质房源[3] - 业主对楼市平稳阶段认知清晰，减少盲目抬价，买卖双方博弈下高性价比房源重获关注[3] - 北京楼市在3-4月"小阳春"后逐步回归常态，5月起成交节奏放缓，短期二手房价格上涨加剧买卖博弈[3] 行业趋势 - 北京新房市场形成打造"好房子"的行业共识，产品力竞争体现在户型、建材、园林等多维度[2][3] - 二手房市场经历短期集中成交后回归刚需主导节奏，整体进入相对平稳期[3]

项目概况 - 禧悦兴城项目位于大兴新城核心区，与地铁大兴新城站仅200米无缝衔接，实现"出站即达"的TOD生活模式 [1] - 项目总规模约74万平方米，包含1.3万平方米中央景观和6500平方米社区商业，构建"全维生活场" [1][7] - 采用现房销售模式，以"六好标准"（好社区、好绿化、好建材、好空间、好生活、好服务）定义品质住宅 [1][15] 区位优势 - 交通网络立体化：距大兴机场线200米，7分钟直达草桥站，15分钟抵达大兴机场，未来规划S6新城联络线和19号线南延 [8] - 商业配套完善：周边环绕大悦春风里、荟聚购物中心等综合体，社区内规划6500平方米商业业态 [8] - 产业集聚显著：依托大兴国际机场形成临空产业、生命健康、未来能源等产业集群 [7] 教育资源 - 12年全龄教育体系：包含北京小学大兴分校、汇文中学大兴分校及2所规划幼儿园 [10][11] - 汇文中学大兴分校占地1.89万平方米，设18个教学班810个学位，配备38间专业教室及智慧设施，计划2025年开学 [11][12] - 教育用地规划纳入《大兴新城东组团控制性详细规划》，形成"一轴双心五廊道"空间结构 [11] 开发理念 - 首创城发践行"三先行三实干"原则：规划先行、配套先行、环境先行，现房销售确保"所见即所得" [7][8][18] - 项目获2023-2024年度结构长城杯银奖及"北京市绿色安全工地"认证 [18] - 采用"实景现房+精装交付"模式，消除购房者交付风险 [18] 企业背景 - 首创集团作为北京市属国企，在全国布局140个住宅项目、15家奥特莱斯、22个租赁住房项目 [3] - 首创城发业务涵盖市场化地产、政策性开发、基建工程和轨道交通，打造过北京市最大单体保障性租赁住房社区 [5][6] - 公司参与第四轮城南行动计划，推动大兴新城13.68平方公里产城融合示范区建设 [7]