核心观点 - 美国11月成屋销售环比微增但同比转跌 市场持续低迷 价格再创新高 库存紧张与可负担性挑战并存 首次购房者比例处于历史低位 [1][2][4][7] 销售表现 - 11月经季节调整的年化销售量为413万套 环比10月增长0.5% [1] - 11月销售量同比下降1% 为自5月以来首次同比下滑 [1][2] - 今年前11个月销售总量较去年同期下降0.5% [2] - 销售自2023年以来一直徘徊在约400万套的年化水平 远低于历史常态的520万套 [5] - 2024年迄今 公寓销售量下降6% [3] 价格趋势 - 11月全国房屋销售中位价同比上涨1.2% 达到409,200美元 创下自1999年有数据以来任何11月份的历史新高 [4] - 房屋价格已连续29个月同比上涨 [4] 市场供需与库存 - 11月底未售出房屋库存为143万套 环比10月下降5.9% 同比去年11月上升7.5% [9] - 当前库存水平远低于新冠疫情前典型的约200万套 [9] - 按当前销售速度计算 11月底库存相当于4.2个月的供应量 传统上5-6个月的供应量被视为买卖双方平衡的市场 [9] - 11月市场上可供选择的房产比一年前更多 但库存量环比10月有所下降 [8] 购房者结构 - 11月首次购房者占销售量的30% 历史上这一比例为40% [7] - 根据全美房地产经纪人协会年度调查 在2024年7月至2025年6月期间 首次购房者占比创下21%的历史新低 其平均年龄也升至创纪录的40岁 [7] 抵押贷款利率与可负担性 - 秋季销售得到提振 因30年期抵押贷款平均利率在10月底降至6.17% 为一年多以来最低水平 [5] - 11月销售房屋的合同可能于9月和10月签订 当时30年期抵押贷款平均利率在6.5%至6.17%之间 [8] - 可负担性对许多潜在购房者仍是挑战 经济与就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度 [6] 行业展望 - 全美房地产经纪人协会首席经济学家预测 明年美国成屋销售将跃升14% 比其他多位住房经济学家预测的1.7%至9%的增幅更为乐观 [10] - 经济学家普遍预测 明年30年期抵押贷款平均利率将维持在略高于6%的水平 [10]

房贷利率变动 - 基准30年期固定抵押贷款平均利率本周降至6.21%，较上周的6.22%略有下降，但显著低于一年前的6.72% [1] - 15年期固定抵押贷款平均利率本周降至5.47%，低于上周的5.54% [3] 市场环境与购房者状况 - 过去两个月，30年期固定抵押贷款利率在10个基点的狭窄区间内波动，但较去年已下降0.5个百分点 [3] - 抵押贷款利率下降推动购房申请量同比增长10% [3] - 当前抵押贷款利率已缓和至6%左右的低区间，且库存水平远高于去年，为买家提供了更多选择和灵活性 [6] - 租金可负担性改善，租金在11月已连续第28个月下降 [6] 宏观经济与利率背景 - 美联储于约一周前将基准利率下调25个基点至3.5%-3.75%的新区间 [4] - 抵押贷款利率虽不直接受美联储利率决议影响，但密切跟踪10年期美国国债收益率，该收益率在周四下午徘徊在4.12%左右 [4]

通胀趋势与美联储政策 - 最新通胀数据传递出积极信号 强化了通胀趋势正朝着目标水平下降的观点[1][2] - 美联储上周传递的信息是通胀仍然相当顽固 但趋势是向下的[2] - 通胀数据因关税影响而停滞 但美联储押注关税影响将成为过去式 这与数据表现一致[8] 美联储利率路径展望 - 美联储目前处于有利位置 可能在明年上半年都保持这种状态[3] - 美联储已大幅降息 目前利率处于其认为的中性区间高端 因此最佳策略可能是等待和观察一段时间[3] - 没有一个按钮能让美联储在降息时立即导致抵押贷款利率下降 其传导机制更为复杂[5] 市场利率与债券市场 - 10年期国债收益率在超过两年的时间里一直处于一个区间内 预计短期内不会突破该区间[6] - 财政部长在与债券市场的沟通方面做得非常有效[6] - 抵押贷款利率真正取决于整个收益率曲线 特别是10年期和30年期利率点[4] - 尽管有一些悲观的预测 但今年利率已经下降[5] 数据解读与市场反应 - 市场对数据中的一些漏洞（如10月份租金计算为零）感到困惑 不知如何应对[7] - 对通胀数据的客观解读强化了潜在通胀趋势正在下降的观点[7]

美国抵押贷款利率近期走势 - 本周美国30年期抵押贷款平均利率小幅下降至6.21%，上周为6.22%，而一年前平均为6.72% [1] - 本周用于再融资的15年期固定利率抵押贷款平均利率下降至5.47%，上周为5.54%，一年前平均为5.92% [1] - 30年期抵押贷款利率在10月30日降至6.17%的逾一年低点后，近几周基本保持稳定 [3] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 抵押贷款利率受美联储利率政策、债券市场投资者对经济和通胀预期等多重因素影响 [2] - 抵押贷款利率通常跟随10年期美国国债收益率的走势，后者是贷款机构为住房贷款定价的指南 [2] - 截至周四午盘，10年期国债收益率为4.12%，与一周前持平 [2] 利率变动背景与未来展望 - 抵押贷款利率自7月开始走低，市场预期美联储将进行一系列降息，而美联储已于9月开始降息并在本月继续 [3] - 周四一份令人鼓舞的通胀报告可能促使美联储在明年继续降息 [3]

核心观点 - 房地美发布的主要抵押贷款市场调查显示，截至2025年12月18日当周，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.21%，较去年同期下降0.51个百分点，利率下降刺激购房申请量同比增长10% [1][5] 抵押贷款利率数据 - 截至2025年12月18日当周，30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.21%，较前一周的6.22%略有下降，较去年同期的6.72%下降0.51个百分点 [1][5] - 截至2025年12月18日当周，15年期固定利率抵押贷款平均利率为5.47%，较前一周的5.54%下降，较去年同期的5.92%下降0.45个百分点 [5] 市场动态与影响 - 过去两个月，30年期固定利率抵押贷款平均利率在10个基点的狭窄区间内保持稳定 [1] - 与去年同期相比，抵押贷款利率下降约0.5个百分点，推动购房申请量同比增长10% [1] 调查方法说明 - 主要抵押贷款市场调查主要针对常规、合格、完全分期偿还的购房贷款，调查对象为首付20%且信用极佳的借款人 [2] 公司背景与使命 - 房地美的使命是在所有经济周期中为全美家庭实现住房可能，促进房地产市场的流动性、稳定性和可负担性 [3] - 自1970年以来，公司已帮助数千万家庭购买、租赁或保有住房 [3]

核心观点 - 美联储降息后 抵押贷款利率不降反升 导致抵押贷款申请总量下降[1] - 市场将美联储的评论解读为降息周期接近尾声 从而推高了抵押贷款利率[3] 抵押贷款利率与申请量变化 - 上周抵押贷款申请总量经季节性调整后环比下降3.8%[1] - 30年期固定利率抵押贷款（符合贷款余额上限806,500美元）的平均合同利率从6.33%上升至6.38% 首付20%的贷款费用点数从0.60增加至0.62[2] - 再融资申请量当周环比下降4% 但较去年同期高出86%[4] 市场背景与驱动因素 - 去年同期30年期固定利率比当前高出37个基点[4] - 两年前利率远高于7% 当时获得贷款的借款人现在可能从再融资中受益[4]

当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，当前30年期固定抵押贷款利率为6.13%，15年期固定利率为5.53% [1] - 其他主要贷款产品利率包括：20年期固定利率6.08%，5/1可调利率抵押贷款(ARM)利率6.24%，7/1 ARM利率6.31% [4] - 退伍军人事务部(VA)贷款方面，30年期VA利率为5.60%，15年期VA利率为5.14% [4] 抵押贷款利率近期动态 - 尽管美联储上周宣布了第三次降息，但抵押贷款利率反应平淡，30年期利率自10月底以来几乎没有变动 [1] - 近期可调利率抵押贷款(ARM)利率偶尔与固定利率相似甚至更高，这与通常ARM起始利率低于固定利率的情况不同 [12] 不同期限贷款的成本分析 - 以30万美元贷款为例，30年期固定利率6.13%的月供约为1,824美元，贷款期内总利息支付为356,569美元 [7] - 相同贷款金额，15年期固定利率5.53%的月供将跃升至2,456美元，但贷款期内总利息支付大幅减少至142,085美元 [9] - 15年期抵押贷款利率低于30年期，长期看可节省利息，但月供更高 [8] 可调利率抵押贷款(ARM)特点 - 可调利率抵押贷款的利率在特定期限内锁定，之后定期调整，例如5/1 ARM前五年利率固定，之后每年调整 [10] - ARM起始利率通常低于固定利率，但存在锁定期结束后利率上升的风险 [11] - 若计划在利率锁定期结束前出售房产，ARM可能是一个合适的选择 [11] 影响抵押贷款利率的因素 - 贷款机构通常向首付比例高、信用评分优秀、债务收入比低的借款人提供最低利率 [13] - 借款人可以通过在交割时购买折扣点来永久降低利率，或选择临时性利率买断，例如2-1买断可使首年利率从6.25%降至4.25% [14] - 是否进行利率买断需权衡额外成本与长期节省的利息，并考虑在房产中居住的时长 [15] 抵押贷款利率展望 - 根据MBA 11月的预测，预计30年期抵押贷款利率在2026年前将维持在6.4%附近 [19] - 房利美预测30年期利率明年将保持在6%以上，到2026年第四季度可能降至5.9% [19]

美联储货币政策与抵押贷款利率前景 - 美联储的货币政策是影响抵押贷款利率的最大因素之一 宽松的货币政策预示着近期抵押贷款利率可能走低 [3] - 市场参与者的共识是美联储将在整个2026年期间降息 尽管抵押贷款利率与美联储行动并非完全同步 但两者之间存在正相关关系 [3] - 基于当前经济环境和美联储预测的利率变化 预计抵押贷款利率在2026年期间可能徘徊在6%中段左右 [4] 历史利率水平与当前市场环境 - 2020年新冠疫情时期 许多美国人利用超低抵押贷款利率购房 [1] - 当前2025年底至2026年初的利率水平已不同于疫情期间的超低水平 [2] - 那些疫情期间低于3%的极低利率已成为过去 [5] - 当前抵押贷款利率似乎略低于一年前的水平 [4] 对潜在购房者的建议 - 期望获得疫情期间那样低利率的潜在借款人将会非常失望 他们将从更长期的抵押贷款利率视角中受益 [3] - 当找到符合预算的合适房屋时 现在是采取行动的好时机 无论利率如何 [5] - 购房者应采取“买房子 租贷款”的策略 即先购房 若未来利率意外下降 则可进行再融资以获取更低利率 同时随着需求推高房价 房屋净值也会增长 [5]

房贷利率动态 - 房地美数据显示，截至本周，基准30年期固定抵押贷款平均利率从上周的6.19%小幅上升至6.22% [1] - 15年期固定抵押贷款平均利率从上周的5.49%上升至5.54% [5] - 当前30年期固定抵押贷款利率远低于年初至今6.62%的平均水平，为住房市场提供了一定的平衡感 [4] 历史与市场背景 - 一年前，30年期贷款的平均利率为6.6% [1] - 抵押贷款利率不受美联储利率决定的直接影响，但密切跟踪10年期美国国债收益率，该收益率在周四下午徘徊在4.15%左右 [8] 美联储政策与市场预期 - 美联储连续第三次降息，将基准利率下调25个基点至3.5%至3.75%的新区间，此前在9月和10月已进行过同样幅度的降息 [6] - 市场观点认为，如果未来劳动力数据支持美联储关于劳动力市场持续疲软和通胀受控的预期，通往2026年更低抵押贷款利率的道路可能会被铺平，可能打破近几个月的僵持格局 [9] 住房市场相关动态 - 由于卖家难以达到其心理价位，房屋撤牌上市数量激增 [2] - 有预测指出，购房者可能要到2026年才能在部分市场获得一些缓解 [5]

房贷利率市场动态 - 根据房地美（FMCC）最新主要抵押贷款市场调查，本周抵押贷款利率小幅上升，但仍远低于年初至今的平均水平 [2] - 截至12月11日当周，30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.22%，较前一周的6.19%有所上升，但低于去年同期的6.60% [2]