上海楼市救市政策背景 - 上海作为中国楼市定海神针公布救市大招 但未全面解除限购 旨在为长三角其他城市提供缓冲[2][3][4] - 政策发布时机与当前股市走强相关 居民存款正从债市 理财和存款流向股市 但仍处于初期阶段[7][8][11][12][13] 历史政策周期模式 - 1998-2001年通缩环境下先拉股市后导流资金至楼市 2002-2003年核心城市迎来首波行情[19][21][22] - 2012-2014年出口下滑内需疲软 先鼓励外资入市 2014年底拉股市后2015年3月由上海引爆全国楼市行情[24][25][26] - 2020年疫情初期分三波拉升股市（2月 7月 10月） 带动深圳上海等楼市回暖[28][29] 当前经济与政策逻辑 - 中美金融战期间资金锁死楼市以抵御美元加息 现通过股市拉升修复社会现金流量表[31][32][36] - 政策链条为：股市走强→改善现金流→资金导流至楼市→土地财政修复→地方债务减轻→经济循环启动[35][36][41] - 上海救市旨在配合美联储弱美元周期 驱动人民币资产估值重塑 并通过9月大事件强化资产安全预期[43][44] 资产轮动与窗口期 - 股市牛市暂缓购房计划 形成核心城市楼市上车窗口期 后续股市盈利将传导至楼市购买力[10][44] - 人民币资产涨跌服务于宏观目标 与美元资产定价逻辑存在本质差异[37][38][45] - 政策时滞效应类似2023年9月美联储降息后中国行情拉升 本次更早发布以强化预期[43]

楼市政策预期 - 年底前行业不会出台专门针对楼市的超级大招[2] - 超级大招可能选项包括大幅减少卖地或成立3万亿元起跳的房地产稳定基金[2][4] - 停止卖地难度极大 地方融资平台通过拿地变相给融资[3] 政策限制因素 - 停止卖地会导致地方稳增长资金紧缺并对经济产生紧缩效应[3] - 成立3万亿房地产稳定基金将加大国债地方债规模并提高政府杠杆率[4] - 股市回暖降低了出台楼市超级大利好的必要性[8] 股市与楼市关联 - A股日成交金额突破3万亿元创历史第二高 市场进入牛市[5] - 4000点不是问题 增量资金持续进入市场[6] - 股市走强中长期将带动楼市走强 降低悲观预期[7] 中等利好政策 - 9月22日LPR可能降息10到15个基点 有利于国庆黄金周卖房[9] - 若美联储年底前降息2次 明年春节前LPR或再降一次[10] - 住房公积金贷款利率有望在明年5月前后再次降息[10] 其他政策动向 - 央行可能实施降准 降息降准利好作用持续累积[11] - 深圳可能出台住房新政松绑核心区限购[11] - 一线城市核心区配套好的楼盘将率先企稳回暖[11]

上海楼市政策调整 - 上海外环外取消购房套数限制且不再核查家庭名下住房套数 [4] - 沪籍居民家庭和单身人士外环外购房不限套数 外环内限购2套住房 [4] - 非沪籍居民家庭和单身人士连续缴纳社保或个税满1年可在外环外不限购 满3年可在外环内限购1套住房 [4] - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的个人住房公积金贷款额度上浮15% [5] - 非沪籍家庭购买首套房免征房产税 [6] 政策背景与市场环境 - 上海为今年第二个几乎全面放开限购的一线城市 北京于8月初放开五环外套数限制 [6] - 二三线城市已于1-2年前全线解除限购 [7] - 一线城市从去年到今年基本已放开限购 [8] - 当前楼市价格和成交量均处于低点 无继续严格限购必要 [9] 资本市场表现与趋势 - 上证指数达3883点 逼近3900点且直指4000点 [11] - 股市赚钱效应增强 散户对牛市信心提升 [11] - 楼市与股市呈现跷跷板效应 楼市低迷而股市火热 [12][26] - 社会进入新工业化阶段后 股市成为新货币池子替代原有房产池子 [27][28] 行业结构性变化 - 2000-2020年为楼市历史性牛市 2020年后该牛市结束 [15][16] - 未来楼市仅存在局部性牛市（部分城市和板块） 难再现普遍性上涨行情 [17][18][19] - 地租经济为工业化初期提取资本的手段 当前工业化进入中期阶段导致楼市全面牛市结束 [20][22][24] 资产配置建议 - 自住需求者可选择品质提升且价格相对便宜的第四代住宅 [31] - 闲钱和存款应更多配置于资本市场以抓住牛市机会 [32] - 资产配置需把握周期红利 根据行情轮动调整资金布局 [34][35]

行业与公司研究电话会议纪要分析 行业与公司概述 * 行业聚焦中国资本市场、债券市场、货币政策及中美贸易关系[1][2] * 公司未明确提及具体名称，但涉及央行、商业银行、美联储等金融机构[4][6][19] 核心观点与论据 资本市场走势 * 中国股市已进入"柳暗花明"的牛市阶段，受中美博弈和经济结构转型驱动[2] * 科技和红利赛道将持续受益，中美对抗背景下关注红利资产，合作背景下关注科技资产[1][2][10] * 预计未来股票市场将呈现持续的结构性慢牛行情[1][10] * 流动性趋松和无险收益大幅下行已具备驱动股票牛市积累机理[10] 债券市场分析 * 债券市场不具备熊市特征，前期积累较多收益，阶段调整属正常现象[3] * 利率处于较低位置，总体趋势仍是长期下行[3] * 需关注全国性消费券等大规模刺激内需政策出台或物价回升迹象[3] 货币政策与金融稳定 * 央行二季度货币政策执行报告强调稳就业、保持经济增长和促进物价合理回升[4] * 货币政策方向趋松，同时防止资金空转，平衡金融实体经济与自身健康性[4] * 宏观审慎管理关注金融稳定，特别是系统性金融风险的防范[5] * 将非银行机构纳入系统重要性金融机构评估范围[5] 央行再贷款与信贷投向 * 央行再贷款支持方向包括普惠、绿色和科技，余额达3.8万亿元[6] * 商业银行信贷投向变化显著，养老产业贷款增速最高，其次是绿色、科技和普惠信贷[6] * 房地产信贷投放逐渐弱化[6] 中美贸易关系 * 24%对等关税暂停期限顺延90天，11月初APEC会议后两国元首可能会晤[11] * 基准情形下中美基础关税升级风险不大，大概率维持在30%左右[12] * 美国近期对铜征收50%关税，对半导体征收100%关税[15] * 金融领域潜在制裁风险主要集中在中概股[17] 美国政策与市场影响 * 美国财政部计划9月底前将TGA存款账户补至8,500亿美元，目前约5,150亿美元[19] * 银行准备金减少3,500亿美元将形成流动性虹吸作用，可能加剧海外市场波动[19] * 银行体系准备金占GDP比例需维持至少9%作为充裕临界线，目前约3.3万亿美元[20] 其他重要内容 金融支持科技创新 * 金融支持科技创新体现在对科技债的投放群体，包括金融机构、科技型企业和私募股权投资机构[7] * 三家民营创投已在6月17日成功发展，表明对早期、小规模、长期硬科技投资理念逐渐贯彻[8] 金融稳定工具 * 银行提出多种评估工具和手段，包括股权质押融资、公募基金流动性管理及金融市场压力测试指数[9] * 央行设立银行间交易报告库，构建重要金融基础设施[9] 美联储政策调整 * 美联储预计将在2025年Jackson Hole全球央行年会上宣布取消平均通胀目标制(AIT)[18] * SLR政策调整预计将在8月底生效[20]

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