住宅进化历程 - 第一代住宅为90年代前福利房 功能简单户型单一面积小 缺乏保温隔热 典型如筒子楼[1] - 第二代住宅出现在1992-2008年 小区概念初现 户内厨卫配套 面积有所扩大但以实用为主 普通商品房面积一般不超过90平方米[3] - 第三代住宅2009年后成为主流 人性化户型设计花园社区社交空间普及 电梯房成为主流[5] - 第四代住宅以城市森林花园住宅和立体生态住宅为代表 强调人与自然融合 核心特征包括空中花园垂直绿化超高得房率智能科技和人文关怀[7] 第四代住宅核心特征 - 每户拥有独立空中花园或共享绿化平台 绿化面积可达套内面积40%甚至更高[9] - 垂直绿化覆盖建筑立面和平台 实现层层有花园户户有庭院[9] - 智能家居空气净化安防系统提升居住便捷性和安全感[9] - 开放式厨房挑高客厅多功能活动平台使空间更灵活[9] - 通过政策支持部分空间不计容积率 实际可用面积大幅提升 如龙湖云河颂项目得房率约130% 部分楼盘超过140%[9] 重庆市场领先地位 - 重庆是全国首个系统性推动第四代住宅发展的城市 政策密集创新力度大市场反响热烈[11] - 2023年出台《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》明确空中庭院不计入容积率[11] - 2025年出台《支持高品质住宅建设的若干措施》取消单套面积限制 放宽绿化平台数量和跃层户型限制 优化存量土地开发条件[12] - 允许开发商相对合理获取额外面积 露台赠送空间上限提升 多功能活动平台共享生态花园挑高客厅等赠送面积显著增长[12] - 截至2025年3月重庆已建成和在建第四代住宅项目超过20个 预计未来两年将突破80个项目 远超北上广深等一线城市[13] - 2023年重庆四代住宅项目平均去化率高达89% 而普通住宅仅为17%[13] - 新政放宽后未来重庆新房市场中每两套新房就有一套可能是四代宅 成为楼市主流产品[13] 行业影响与转型 - 高品质住宅供给有助于提升市场信心 满足改善型和高端需求 成为稳定房价带动消费的关键力量[15] - 四代宅以高得房率和空间创新碾压传统住宅 二手房竞争力大幅下降 价格体系面临重塑 部分区域出现价格踩踏现象[15] - 高品质住宅溢价能力强去化速度快 有助于开发商回笼资金 缓解地方财政压力 推动土地财政与基建投资[15] - 开发商为应对新房市场萎缩及二手房竞争 积极推动高得房率空中花园等四代宅设计以提升项目差异化竞争力[15] - 土木工程师和建筑施工团队需掌握绿色建筑标准屋顶花园防水排水系统立体绿化植物配置与养护复杂结构荷载分布防渗防漏处理新型环保材料应用等技术[16] - 低能耗绿色建筑设计和施工成为土木行业重点转型方向[16]

整体市场表现 - 2025年8月武汉市新房住宅成交套数同比增长17.4%，成交面积同比上涨13.74%，在传统销售淡季实现逆势上扬 [1] - 2025年8月武汉市新建商品住房总成交备案6638套，但环比7月下降19.17%，显示市场整体呈现降温趋势 [6] - 2025年8月武汉市新建商品房总网签套数为9497套，总网签面积为951085平方米 [1] 区域市场分析 - 东西湖区、汉阳区和江岸区是商品住房成交套数排名前三的区域，分别为928套、572套和404套 [1] - 东湖高新区非住宅成交活跃，网签套数达1685套，远高于其他区域 [1] - 黄陂区商品住房成交套数最高，达1510套，但套均成交面积仅为104平方米，低于全市110平方米的平均水平 [1] 高品质住宅项目热销 - 高品质住宅成为市场亮点，2025年上半年武汉13个新规高品质住宅项目平均去化率超过70% [4] - 中心城区及光谷片区的四代住宅表现抢眼，出现4次“日光”现象，首开去化率为一般项目的2到3倍 [4] - 伟星·星宸玖序项目推出105-176平方米户型，开盘两个多小时售出306套，去化率近八成，成交金额达6亿元 [1] - 汉阳·澍项目186套房源2小时内售罄，武昌源著项目80套房源开盘60分钟即售罄，再现“日光盘”盛况 [2] 产品与供给特征 - 市场供给端呈现“提质缩量”趋势，热盘集中入市带动项目去化率稳中有增 [1] - 热销项目普遍注重产品品质与创新，例如伟星·星宸玖序项目容积率仅2.47，得房率约95%，并配备1500平方米下沉式庭院会所 [4] - 武昌源著项目距黄鹤楼公园仅500米，容积率约2.5，成为武昌核心区稀缺的低密高品质住区 [4] - 市场分化明显，中心城区优质地块和高品质住宅项目价格保持稳定，更受改善型购房者青睐 [6] 政策与市场展望 - 行业专家指出武汉楼市呈现“政策驱动+供给优化”双轮驱动特征，限购调整、利率下调等政策降低了购房门槛 [7] - 注重居住品质的项目通过高得房率、差异化户型和配套升级，有效激活了改善型需求 [7] - 随着传统“金九银十”销售旺季来临，加之新一轮刺激政策或将落地，有望进一步推动观望及增量需求入市 [7] - 预计四季度市场将在政策支持和旺季效应共同作用下，保持温和复苏态势 [7]

重庆加快"好房子"建设政策 - 重庆中心城区实施强核提能级行动 营造高品质城市生活空间 [1] - 房企回归城市核心区建设改善型住宅 为高品质人居注入新动能 [1] 华侨城重庆项目布局 - 2025年落子重庆沙坪坝核心区 打造三峡广场首个四代宅项目 [1] - 项目填补区域高品质改善住宅空白 推动老沙区城市更新和居住能级提升 [1] - 竞得沙坪坝三峡广场旁约27亩稀缺土地 区域超十年未供应住宅用地 [3] 第四代住宅产品特点 - 空中院落和丰富空间提升居住舒适度和品质感 [3] - 普遍以空中院落和高赠送率为主要卖点 [16] - 存在采光不足 露台私密性差等痛点 [16] 熙宸项目产品设计创新 - 采用封闭阳台+空中庭院双平台模式 实得率约130% [18] - 约6.3米挑高L型空中庭院与次卧联通 拓宽室内空间尺度 [16] - 主采光面约16.3-17.6米 形成5-6个开间 [20] - 花园分户处采用边界圆角化设计 设置短磨砂玻璃隔断保障私密性 [21] 社区环境与配套规划 - 运用街区整理手法打造延绵百米超级界面 [8][9] - 打造森系度假感园林 设置轻氧聚场 栖林雅苑 森游乐园等主题空间 [11][13] - 构建超级泛会所 包含浮光书院 燃界氧吧 童梦绮园 艺韵长廊等场景 [15] 区域资源与区位优势 - 沙坪坝区拥有三峡广场 金沙天街 高铁TOD等商圈资源 [3] - 坐拥树人 沙实小等小学 一三八等中学教育资源 [3] - 配备西南医院 新桥医院等三甲医疗资源 [3] 公司开发经验与理念 - 以优质生活创想家为理念 将文旅基因注入改善住宅 [6] - 在生态城规划 文旅度假综合体打造及高端住宅开发领域经验深厚 [6] - 在重庆开发翎屿 蓝楹湾等项目 构建城市微度假生活范式 [6]

第四代住宅创新 - 主打"第四代住宅"概念，通过错层设计实现层高翻倍，增强空间感和采光视野 [1] - 户户配备"空中大花园"，兼具会客、家庭聚会、园艺等多功能，提升居住体验 [3] - 花园设计普惠所有户型，确保开阔感和通透感的公平性 [3] 品牌力与产品兑现 - 华润置地深耕济南16年，产品力源于对城市文化的深度研究与实践 [5] - 景观设计融合济南"千山归泉"文化基因，打造互动式立体园林 [5] - 示范区100%实景呈现，包括公园式回家路、下沉会客厅、1200㎡豪华会所等，增强购房者信任 [7] 市场热销驱动因素 - 项目热销8亿，反映改善市场对解决生活痛点产品的需求 [10] - 空中大花园满足高收入家庭将自然融入日常的深层需求 [11] - 安缦同款细节设计提升产品收藏价值，超配会所提供社交与健康管理解决方案 [13][14]

项目产品定位 - 项目案名为金辉望云观澜，位于沈阳于洪新城南阳湖板块 [1] - 项目可能成为沈阳首个带有优质学区的第四代住宅产品，具有市场稀缺性 [1] - 项目规划尚未最终确定，学区情况需以官方消息为准 [1] 项目区位与自然资源 - 项目坐落于沈阳浑河北岸之畔，尽享河滩地自然资源 [3] - 项目名“望云观澜”体现了其临水观云的景观优势 [3] 区域基础设施与发展机遇 - 城中村改造推进使板块基础设施建设飞速发展，道路相继完工，城市界面逐步展现 [4] - 南阳湖快速路将于本月正式通车，是沈阳二环南移工程的最后一环，形成新的二环闭环 [6] - 项目板块已拥有阳光路快速路和三环绕城高速，南阳湖快速路通车将再添一条快速干道 [6] 教育配套资源 - 东北育才于洪九年一贯制分校正在建设中，与项目仅一街之隔 [6] - 该校将配备东北育才优质师资资源，并拥有新建校的完善配套 [6]

核心观点 - 济南市2025年下半年近二十个新盘入市 其中多个项目聚焦第四代住宅产品 体现房地产市场向高品质和个性化发展趋势 [1] - 济南市2025年3月推出容积率计算新规 明确户属空中花园及半开敞空间不计入容积率条件 助推第四代住宅开发建设 [2][4][6] - 主流房企如中海、华润、保利等积极布局第四代住宅赛道 项目得房率最高达134% 市场认可度较高 [7][9][11] 政策支持 - 济南市自然资源和规划局2025年3月18日发布《济南市建筑工程容积率计算细则》 规定户属空中花园外挑尺寸2.4-6米且非北向设置 空中花园加半开敞空间总面积不超过套内40% 投影面积不超50平方米 符合条件可不计入容积率 [4][6] - 新规实施后 济南主城区新增华润望雲、中海时光之境、鲁投壹号院及保利CBD的A1项目等第四代住宅楼盘 中海济钢和省博西项目也将打造同类产品 [6] 产品特征 - 第四代住宅通过优化户型设计和建筑布局 提高得房率 中海时光之境项目小高层得房率达94%-134% 155平方米户型实际可使用面积154.29平方米 得房率约100% [7] - 项目采用奇偶层错落设计 部分252平方米户型客厅挑高6.2米 配备102平方米露台花园 目前已认筹5套 [7] - 保利CBD项目规划11栋住宅 其中4/6/8号楼为第四代住宅 最小户型152平方米占40% 最大290平方米 开敞阳台按一半面积计算销售面积 [11] 企业布局 - 中海地产在济南集中布局三个第四代住宅项目 依托Living OS系统提供智慧中控功能 包括环境监测和设备养护提醒 [9] - 鲁投壹号院规划7栋10-16层住宅共260套房源 但受地块规模限制 社区空间和配套存在硬性约束 [9] - 保利置业在CBD西侧项目试水第四代住宅 利用新规提升户型使用率 并结合山水景观增强露台实际价值 [11] 行业趋势 - 第四代住宅体现高品质住宅发展方向 但需因地制宜开发 需结合文化、环境、气候等本土特征 [13] - 广义第四代住宅包括科技住宅和健康住宅 需满足高品质建设标准 在北方市场具有溢价空间和政策支持优势 [13] - 产品开发需考虑景观资源、地块规模、楼座排布及增量成本 对房企综合实力要求较高 目前处于起步探索阶段 [14]

昆明楼市成交数据 - 上周昆明楼市供应量17.74万㎡环比上涨649%成交量13.18万㎡环比上涨158%成交均价10420元/㎡环比下跌15% [1] - 白沙理想居项目以5.16亿元销售额和731套房源成交位居双榜榜首成交均价8168元/㎡ [2] - 高端改善型楼盘邦泰·观云、邦泰·璟和、璞域ONE成交均价分别为18751元/㎡、17696元/㎡、17344元/㎡ [2] - 高性价比楼盘邦泰·悦九章·彩云、新希望·锦官府等单周销售30套、23套成交均价8674元/㎡、8422元/㎡ [2] 第四代住宅项目动态 - 龙湖峯萃首推328套高层房源含负公摊和第四代住宅产品成交均价22000-23000元/㎡去化率仅3% [2][5] - 龙湖峯萃6楼为第四代住宅产品得房率高达145%每套面积近300㎡ [5] - 旭辉广场铂森林语首推196套房源成交价13000-14000元/㎡去化率22%得房率超高达140-175㎡ [5][7] - 旭辉广场铂森林语首开当日超500组购房者到场单日销售额破2亿元 [7] 土地与市场供应 - 上周昆明主城无土地供应和成交 [2] - 金地学府名著加推173套房源成交均价9500-10500元/㎡去化率23% [7] 教育配套进展 - 昆一中西山区新校区预计9月开学师资团队已组建含20名教师 [7] - 万科公园城市小区幼儿园建设基本完成拟由官渡区第八幼儿园领办计划9月招生 [7][8] 市政建设 - 滇池绿道3个半岛段已可通行全长10公里含星海半岛、福保半岛和宝丰半岛 [9][11]

市场供应趋势 - 上海自2023年8月新房限价放开后，近一年内已出让30多宗不限价涉宅用地，其中10多个"地王"项目中，纯叠墅或"叠墅+高层"组合占比达50% [1] - 2024年上海新房总供应6.08万套中叠墅仅2502套，占比4.1%，中环内叠墅供应仅100余套，稀缺性显著 [3][4] - 成都和杭州成为全国叠墅供应最集中的城市，成都核心区叠墅供销比低于0.8:1，杭州单价跨度从3.5万/平至10万/平 [6][8] 产品形态升级 - 新一代叠墅面积普遍200平起步，如上海翡雲悦府195平、润雲金茂府217平，杭州御境映庐最大户型达878平 [10][12] - 采用纯叠墅社区设计（如润雲金茂府取消中叠），配备独立电梯（翡雲悦府）、层层退台（南通招商和园）等提升私密性 [17][20] - 精装交付成为趋势（如国贸海屿佘山），采光通过南北双庭院设计优化，部分项目实际使用率可达192% [14][20][22] 行业驱动因素 - 政策松绑是关键：上海取消地块限价和7090户型政策，房企得以专注开发改善型产品 [26][28] - 目标客群明确：二胎/多代家庭对"有天有地"生活方式的追求推动需求，叠墅性价比优于别墅 [28][29] - 房企战略调整：绿城、华润等头部开发商借政策红利期，通过叠墅产品提升利润 [30][31] 典型项目数据 | 城市 | 代表项目 | 叠墅面积段(平) | 均价(万/平) | 供应套数 | |------|----------|----------------|------------|----------| | 上海 | 翡雲悦府 | 175-230 | 11.7 | 50 | | 上海 | 润雲金茂府 | 170-217 | 8.9-9.2 | 136 | | 杭州 | 御境映庐 | 785-878 | 6.39 | - | | 苏州 | 太湖湾项目 | 118(实得230) | - | - | [4][12][14]

政策调整影响 - 广州宣布禁止开发商"偷面积"的新规导致6月17日挂牌土地流拍，无人竞买致撤牌[1] - 新规要求第四代住宅层高不低于3米且使用率重回100%，封堵通过压缩消防通道、假飘窗等方式变相提高套内面积的行为[3] - 具体技术细则包括：40米以上楼层禁止改动花池、天井尺寸需符合消防规范、外立面结构柱全额计入容积率、钢结构必须外挑设计[3] 开发商成本结构变化 - 新规实施后飘窗不可拆除，半封闭阳台设计被取消，所有室内面积需按实际购买计算[5] - 购房者需支付100%面积费用（原90平米房产可能实际使用100平米但仅按90平米计费），物业费缴纳基数同步调整[6] - 未取得《建设工程规划许可证》项目需按新标准报建，已获批项目可沿用原方案[6] 市场供需动态 - 开发商因需重新核算成本利润而暂缓拿地，土地市场遇冷[6] - 部分观点认为土地流拍主因是市场信心不足而非政策调整，建议通过减少住宅用地供应平衡供需关系[7] - 湖南网友提出可借鉴株洲模式，减少商品房用地转推工业用地以发展制造业，通过就业稳定支撑房价[7] 产品设计转型 - 住宅设计回归标准化，禁止通过内凹钢结构、可拆飘窗等手法增加无效使用面积[3][5] - 洗手间和厨房成为仅允许设置功能性飘窗的区域，建筑外立面设计自由度降低[3]

土地成交情况 - 昆明尚信房地产开发有限公司以2 3亿元底价成功摘得五华区丰宁街道WH-HS2-C2-02-01-A2号地块 成交楼面价达12144元/㎡ 成为2025年昆明首个单价地王住宅用地 [1] - 该地块面积约10 25亩 位于滇缅大道与科业路交汇处 踞守二环内一环边黄金区位 [4] 项目背景与规划 - 地块为麻园城中村改造项目零星整合用地 曾因资金链断裂停工十年 2021年远大置业以重整投资人身份介入并完成首期项目交付 [6] - 地块容积率2 8 将建设2栋住宅 定位低密改善型产品 有望打造为一环边第四代住宅 [6] - 原项目升级为"远大·雲锦壹号" 本次成交地块为二期开发 一期在售105-140㎡高层产品 均价13000-14000元/㎡ [6][7] 市场影响 - 2024年上半年昆明住宅用地成交楼面均价同比暴跌63 71%至704元/㎡ 出让金缩水近六成 [7] - 本次12144元/㎡成交价刷新近三年纪录 跻身昆明历史地价TOP6 标志着核心区高端住宅竞争进入新阶段 [7]