报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 豆粕短期多空交织，处于弱现实、强预期，整体走势或偏震荡格局；生猪价格预计震荡运行 [17] 各部分总结 行情综述 - DCE豆粕主力2509合约收盘价较上一交易日涨0.13%，收于3045元/吨，沿海主流区域油厂报价涨10 - 20元/吨；DCE生猪主力2509合约收盘价较上一交易日降0.07，收于13780元/吨；隔夜CBOT美豆主力合约涨2.44%，收于1069美分/蒲式耳 [2] 主产区天气 - 6月13日美国中西部农业主产区，西部周日前有零星至大范围零星阵雨，南部周六前气温接近至高于正常水准、北部低于正常水平，周日至下周一高于正常水平；东部周日前有零星阵雨，下周一有零星至大范围零星阵雨，周六前气温接近至高于正常水平，周日接近正常水平，下周一接近至高于正常水平；本周中期以来南部降雨量减少，更大降雨或持续至周五后向东推进至周末；下周天气形势活跃，利于西部土壤湿度增加但不利田间作业 [4] 宏观、行业要闻 - 第24周（6月7 - 13日）油厂大豆实际压榨量225.87万吨，开机率63.49%，较预估低2.86万吨 [5] - 6月16日美国、巴西、阿根廷大豆进口成本价分别为4603元、3812元、3669元，较上日分别涨102元、91元、100元 [5] - 6月13日全国主要油厂豆粕成交9.73万吨，较前一交易日减57.06万吨，其中现货成交6.93万吨，较前一交易日增0.44万吨，远月基差成交2.80万吨，较前一交易日减57.50万吨；开机率为64.82%，较前一日降1.34% [5] - 截至6月12日，阿根廷2024/25年度大豆收割率为95%，前一周为91%，上年同期为97% [5] - 截至6月11日当周，加拿大萨斯喀彻温省油菜种植率为99.73%，较此前一周增加2.8% [6] - 6月12日卓创样本点统计生猪出栏体重125.76公斤/头，较上周降0.24公斤/头；自繁自养养殖利润120元/头，较上周减23元/头，外购仔猪养利润127元/头，较上周减9元/头 [6] - 5月份社会消费零售总额同比增长6.4%，增速比上月加快1.3个点；1 - 5月份服务零售额增长5.2%，比1 - 4月份加快0.1个点 [6] - 5月份全国城镇调查失业率为5.0%，比上月下降0.1个百分点，就业主体人群失业率稳定，青年人失业率连续三个月下降 [7] - 中国5月社融新增2.29万亿元，新增人民币贷款6200亿元，新增人民币存款近2.18万亿元；5月末，M2同比增长7.9%，M2 - M1剪刀差缩小 [7] 分析及策略 - 豆粕方面，美国生物柴油政策利好与中东局势使美豆上涨，进口成本上升，国内大豆供应足、油厂开机高、豆粕库存回升，现货价格企稳但成交大降，短期多空交织走势或偏震荡 [17] - 生猪方面，供应端出栏节奏正常、均重下降，二三季度供应压力趋增；需求端高温抑制消费，屠宰厂开工率回落，消费进入淡季；虽政策和饲料原料因素使期货价格短期反弹，但需求弱抑制现货涨幅，基差走弱或抑制期货上方空间，预计价格震荡运行 [17]

纪要涉及的行业或公司 保利发展 纪要提到的核心观点和论据 - **经营与销售表现**：2025年1 - 4月销售金额877亿元，同比降9%，仍居行业首位，自2023年连续两年领先 [3] - **核心城市销售贡献**：2025年1 - 4月核心城市认购占比91%，高于2024年的90%；增量项目销售占比64%，高于去年的60% [3] - **土地拓展进展**：2025年1 - 4月拓展15个项目，总面积146万平方米，同比增114%；拓展金额308亿元，同比增315%；拓展强度35%，较2024年全年高14个百分点 [4] - **资金成本情况**：2025年1 - 4月新增有息负债平均成本约2.8%，同比降12个基点；有息负债综合成本约2.96%，同比降21个基点，首次突破3%以下 [2] - **市场表现**：市场小阳春后回落，公司来访量同比降16%，五一来访人数同比降三成，但成交总数与去年持平，转化率提升 [2] - **拿地权益比例**：近期拿地权益比例高，反映对市场前景、财务和融资能力有信心，确保未来发展潜力 [8] - **拿地利润率**：坚持税前成本利润率不低于15%标准，个别年份或城市适当放宽；2024年新拓展地块利润率达9%以上 [9] - **毛利率与净利率**：新拿地税前成本利润率15%时，毛利率可达20%以上，但净利率因费用下调；预计2025年结算与2024年基本持平，2026 - 2027年逐步修复 [10][11][12] - **可售货值**：2025年总规划可售货值约2100亿元，已推未售为存量货值，新推部分动态调整，执行以销定产策略 [12] - **存量项目去化**：采取户型改动、配套完善等措施，2023 - 2024年分别去化约1600万、1000万平方米存量 [13][14] - **待开发土地与收储规划**：截至2024年底，存量未开工土地约5280万平方米，部分通过收储政策解决，已解决约十分之一，剩余约1500万平方米有方案推进 [15][16] - **减值压力**：2024年计提55亿减值，2025年减值压力取决于市场走势，目前减值压力基本释放 [17] - **现房销售影响**：推行节奏循序渐进，公司已做准备，优化开发流程缩短周期，具备适应调整能力 [18] - **三亚项目策略**：优先提升效率和节奏，拿地后短期内付清土地款，加快建设过程 [19] - **核心城市销售及市占率**：核心城市销售占比提升，2025年1 - 4月达91%；2024年底市占率7.1%，38个核心城市中14个超10%，16个连续三年排名前三 [20] - **可转债发行及融资计划**：可转债已获证监会批复并启动发行流程，未来借助融资优化资产负债结构，把握政策窗口开展资本运作 [21] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司预留1000亿元投资额度，对完成全年目标有信心 [2][5][9] - 2024年新拓展地块总金额680亿，其中60%实现开盘销售，贡献170亿销售额 [9] - 收储政策为解决低效资源提供方向，但额度有限，实际操作有挑战 [15] - 公司在三四线城市尝试换地，新推项目品质、销售流速、价格和利润率有改善 [16] - 河南省信阳市公开征集现房销售意见，该地新房预售规模小，主要解决保交付问题 [18] - 三亚部分项目从拿地到竣备周期约14个月，取得良好市场表现 [18]