碧桂园财务表现 - 上半年实现营收约725.7亿元 净亏损约196.5亿元 总资产约9093.28亿元高于总负债 [1] - 亏损主因包括房地产开发项目结算规模下降 毛利率低位 物业项目资产减值增加 [1] - 公司预计伴随行业环境修复及债务管理持续努力 盈利数据有望逐步修复 [1] 债务重组进展 - 境外债重组获持有现有公开票据本金总额逾77%持有人支持 与代表组别一银团贷款本金49%协调委员会订立重组支持协议 [1] - 预计年内完成境外债务整体重组 重组后降债规模约117亿美元(约840亿元人民币) [1][2] - 完成重组后可确认大额重组收益 最多增加净资产约700亿元 [2] 行业债务重组态势 - 截至2025年8月 共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元 [2] - 完成境内及境外债重组的企业包括融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光等 [2] - 境外债重组获批企业包括旭辉、佳兆业、禹洲地产、世茂、碧桂园等 [2] 经营保障措施 - 上半年累计交付房屋约7.4万套 近三年累计交付超170万套房屋 [2] - 自2022年以来处置各类资产回笼资金超650亿元 [3] - 公司持续围绕"保交房、稳资债、保经营"战略开展工作 确保穿越周期稳健发展 [2] 市场信心指标 - 碧桂园被纳入恒生综合指数 标志着阶段性达标港股通门槛 [3] - 市场认为此举释放出信心修复与流动性改善的积极信号 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入17.85亿港元，同比下降48.53%，营收连续两年下滑 [2][5] - 归母净利润亏损20.34亿港元，亏损同比扩大近一倍，连续三年亏损（2023年亏12.2亿港元/2024年亏10.27亿港元） [2][5] - 物业销售额52.32亿元人民币，同比下降28%；物业交付额63.67亿元人民币，较去年同期221.35亿元下降71% [4][5] - 印尼高速公路路费收入8.78亿港元，同比下降4% [4][5] 业务结构变化 - 2023年11月以44.12亿元出售内地4条收费公路，2024年4月出售全部内地公路业务，现仅保留印尼4条高速公路 [8][9] - 收费公路业务收入贡献显著：2020-2023年分别贡献27.25亿元、37.79亿元、37.16亿元、39.06亿元收入 [9] - 土地储备236万平方米，其中已销售未交付38万平方米，2024年及2025年上半年未参与拍地 [9] 现金流与债务状况 - 银行结存及现金从67.16亿港元降至30.84亿港元，同比降幅54.08% [7] - 银行贷款总额152.1亿港元，较去年同期200.11亿港元减少48.01亿港元 [7] - 2024年通过资产出售偿还68.03亿港元贷款，净负债比率降至55% [9] - 2025年8月正式宣布债务违约，暂停支付所有离岸银行债务、票据及永续证券的本息 [11][12] 战略调整尝试 - 发展养老地产业务，运营上海隽芳华、常州玖园等康养社区，2024年12月确立"劲芳华"养老服务品牌 [5] - "物业+养老"模式旨在通过服务费用和物业附加值增加收入 [5] - 行业专家认为该模式契合老龄化趋势，但需持续投入服务品质、人才培养和资源整合 [6] 行业背景 - 2025年房企债务重组加速，20家出险房企化债规模超1.2万亿元 [13] - 完成境内外债务重组企业包括融创中国、富力地产、中国奥园等 [13] - 市场环境变化和政策支持共同推动债务重组进程 [13]

行业整体态势 - 2025年房地产行业呈现"止跌回稳"态势 但7月70城新房价格仅6城上涨 市场仍处深度筑底期 [1] - 行业风险出清加速 已有60家出险房企公布债务重组或破产重整进展 [2] - 上半年55家房企累计交付房屋超50万套 但交付量普遍下滑 行业集中交付高峰期已过 [4] 公司财务表现 - 上半年收入199.9亿元 净资产448.8亿元 归母净亏损128.1亿元 同比减少14.4% [1] - 有息负债2548.2亿元 较去年同期下降226.1亿元 较去年底减少48.5亿元 [1][2] - 物管和文旅业务合计收入超56亿元 占比提升至28.3% [6] 债务重组突破 - 境内债采用创新整体重组方案 提供现金要约收购等四大选项 预计削减近70%境内公开债 [2] - 境外债采用全额债权转股权方式 未占用境内资金资源 获超75%债权人支持仅用两个月 [2] - 债务重组方案成为行业范本 2025年新公布房企境内外债重组基本借鉴融创模板 [3] 保交付进展 - 上半年全国交付1.49万户 近三年累计交付达68.3万套 [4] - 2025年计划交付超5万套 年底基本完成保交付工作 [4] - 重庆长乐雅颂等多个项目成为当地人居标杆 交付品质持续提升 [4] 土地储备优势 - 总土地储备面积约1.24亿平方米 权益土地储备约8624万平方米 主要分布在核心一二线城市 [6] - 货值充裕且结构健康 为经营恢复奠定基础 [6] 销售业绩表现 - 上半年合同销售金额235.5亿元 位列民营房企第三 [6] - 上海壹号院累计销售额突破220亿元 稳居全国单盘销售冠军 [6] - 北京上海壹号院项目成为热销标杆 [6] 业务多元化发展 - 融创服务上半年收入35.5亿元 归母净利润1.2亿元实现扭亏 在管规模达2.9亿平方米 [7] - 文旅板块打造梦回系列IP演艺 正定热雪奇迹等项目开业为当地文旅消费注入新动能 [7] - 下半年将推出上海外滩壹号院风貌别墅等重磅产品 [6] 经营恢复前景 - 公开债务重组全面完成 优质资产加速盘活 品牌公信力持续修复 [1] - 保交付收官后将回归项目开发-销售-交付正循环模式 [4] - 债务化解 保交付兑现与经营恢复共同构成公司脱困核心动力 [7]

业绩表现 - 2025年上半年预计亏损185亿元至215亿元 相比2024年同期151亿元亏损额进一步扩大[1][2][3] - 亏损主因包括房地产开发项目结算规模下降 毛利率持续处于低位 以及物业项目资产减值增加[3] - 2023年净亏损1784亿元 2024年归母净利润亏损328亿元 两年累计亏损约2112亿元[4] 行业状况 - 沪深上市房企中71家发布2025半年度业绩预告 其中45家亏损 占比63.4% 较去年同期上升1.1个百分点[3] - 行业亏损普遍源于结算规模下降 毛利率低位 资产减值增加 资产交易价格低于账面值及利息费用化增加[3] - 截至2025年8月已有20家出险房企债务重组获批 化债总规模超过12000亿元人民币[8] 债务重组进展 - 总额140.74亿美元境外债务重组在2025年8月取得重大进展[5] - 协调委员会占现有银团贷款本金总额49% 超过77%第2类债务持有人已签署重组支持协议[6] - 公司力争2025年年底前完成建议重组 通过债务期限延长和融资成本降低等措施搭建健康资本结构[7] 经营策略 - 公司将保交房作为第一要务和短期主要经营目标[8] - 报告期内累计完成交付房屋约7.4万套[8] - 通过极限收支策略高效利用资源 强化计划运营管理体系[8]

公司财务表现 - 预计2025年上半年期内亏损介乎约185亿元至215亿元 主要由于房地产开发项目结算规模下降 毛利率仍处低位以及物业项目资产减值增加所致 [1] - 报告期内累计完成交付房屋约7.4万套 通过执行极限收支策略保持生产经营稳定 [1] 债务管理进展 - 境外债务重组建议已与占现有银团贷款本金总额49%的银行协调委员会协定主要条款 力争2025年年底前完成重组 [1] - 获得持有大量现有债务的债权人大力支持 正推动债务期限合理延长及融资成本适度降低 [1] 行业债务重组态势 - 截至2025年8月共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元 [2] - 境外债重组获批企业包括旭辉 佳兆业 禹洲地产 世茂 碧桂园等 [2] - 完成境内及境外债重组的企业包括融创 富力 奥园 远洋 时代中国 龙光等 [2] 行业融资环境 - 房地产债券发行出现亮点 美的置业和滨江地产等民营企业成功发行债券 新城发展启动美元债发行 [2] - 融资协调机制 专项债收储 经营性物业贷款及公募REITs条件放宽等政策缓解房企流动性压力 [2] - 当前融资仍集中在头部房企 资金尚未有效覆盖更多需求企业 [2] 市场指数调整 - 碧桂园获纳入恒生综合指数 变动将于9月5日收市后实施并于9月8日起生效 [2]

碧桂园财务表现 - 预计2025年上半年亏损185亿元至215亿元 主要由于房地产开发项目结算规模下降 毛利率仍处低位以及物业项目资产减值增加所致[1] - 报告期内完成交付房屋约7.4万套 通过极限收支策略保持生产经营稳定[1] - 境外债务重组已与占现有银团贷款本金总额49%的银行协调委员会协定主要条款 力争2025年底前完成重组[1] 房地产行业债务重组进展 - 截至2025年8月共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元[2] - 完成境内外债重组企业包括融创 富力 奥园 远洋 时代中国 龙光等 境外债重组获批企业包括旭辉 佳兆业 禹洲地产 世茂 碧桂园等[2] - 美的置业 滨江地产等民营企业成功发行债券融资 新城发展启动美元债发行[2] 行业政策环境 - 房地产政策延续宽松导向 融资端利好政策包括融资协调机制 专项债收储 经营性物业贷款以及公募REITs条件放宽[2] - 当前融资仍集中在头部房企 资金未能有效传导至更多需要企业 需加快政策落地和企业出清速度[2] 指数调整 - 碧桂园获纳入恒生综合指数 变动于2025年9月5日收市后实施 9月8日起生效[3][10]

公司高管调查事件 - 公司董事长兼总经理黄其森因涉嫌违法被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施 [2] - 公司执行副总裁黄曦因涉嫌严重违纪违法于2022年5月接受调查 [3] - 黄其森曾于2022年3月协助有关机关调查并于8个月后回归履职 [3] 公司治理与合规问题 - 公司因未按规定披露重大诉讼及2020-2022年年报存在重大遗漏被福建证监局处以600万元罚款 [4] - 黄其森作为直接责任人被处以300万元罚款并涉及六名高管同时受罚 [4] - 公司存在资产被冻结及查封情况但经营活动仍正常进行 [2] 经营与财务危机 - 公司2023年7月28日因股价连续20日低于1元被深交所终止上市 [6] - 截至2024年12月31日公司已到期未归还借款金额达734.90亿元 [6] - 公司采用激进高杠杆策略导致2018年出现资金危机并于2020年公开爆发 [6] 资产处置与债务重组 - 北京泰禾中国院子51套豪宅于2024年7月被处置标的估值约62亿元 [7] - 多家子公司包括苏州锦润置业等被受理破产清算或重整申请 [7] - 公司成立专项工作小组推动债务重组并推进项目复工复产复销 [6] 公司发展历程 - 黄其森1996年创办公司并于2010年借壳福建三农上市 [5] - 公司销售额从2013年168亿元增长至2017年突破千亿规模 [5] - 公司曾定位高端豪宅市场并被业内称为"第二代豪宅教父" [5]

核心观点 - 碧桂园2025年上半年预亏损最高达215亿元 较2024年同期151亿元亏损进一步扩大 [1][2] - 公司亏损主因房地产开发项目结算规模下降 毛利率持续低位及物业项目资产减值增加 [2] - 境外债务重组获重大进展 超过77%第2类债务持有人已签署重组支持协议 [3] - 公司维持生产经营稳定 上半年完成交付房屋约7.4万套 但权益销售额同比下降35.45% [4] 财务表现 - 2025年上半年预计亏损区间185-215亿元 较2024年同期151亿元亏损额扩大 [1][2] - 2023年净亏损1784亿元 2024年归母净利润亏损328亿元 两年累计亏损约2112亿元 [3] - 2025年1-6月实现权益销售额167.5亿元 较2024年同期259.5亿元下降35.45% [4] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模下降且毛利率持续处于低位 [2] - 物业项目资产减值增加导致亏损扩大 [2] - 行业层面63.4%上市房企出现亏损 较去年同期上升1.1个百分点 [2] 债务重组进展 - 总额140.74亿美元境外债务重组获重大进展 与协调委员会协定主要条款 [3] - 协调委员会占现有银团贷款本金总额49% 超过77%第2类债务持有人签署重组支持协议 [3] - 目标2025年年底前完成重组 目前已与专案小组就正式文件紧密合作 [4] 经营策略 - 将"保交房"作为第一要务 报告期内累计完成交付房屋约7.4万套 [4] - 执行极限收支策略 强化计划运营管理体系以维持生产经营稳定 [4] - 通过债务期限延长及融资成本降低等措施搭建健康资本结构 [4] 行业环境 - 沪深上市房企中71家发布业绩预告 其中45家亏损占比63.4% [2] - 行业亏损共性包括结算规模下降、资产减值增加及利息费用化金额上升 [2] - 截至2025年8月已有20家出险房企债务重组获批 化债总规模超12000亿元 [4]

公司高管动态 - 董事长兼总经理黄其森因涉嫌违法被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施 [2] - 执行副总裁黄曦于2022年5月因涉嫌严重违纪违法被调查 [3] - 黄其森曾于2022年3月协助有关机关调查并于8个月后回归履职 [3][4] 公司治理与合规 - 公司因未披露重大诉讼及2020-2022年报存在重大遗漏被福建证监局处以600万元罚款 [4] - 黄其森因未组织披露重大诉讼被处以300万元罚款 [4] - 另有包括时任董事葛勇在内的六名高管被警告及罚款 [4] 经营与财务现状 - 公司存在资产被冻结及查封情况但经营活动仍正常进行 [2] - 截至2024年12月31日已到期未归还借款金额达734.90亿元 [6] - 公司已成立专项工作小组推动债务重组并推进项目复工复产复销 [6] 历史发展轨迹 - 公司2010年借壳上市后销售额从2013年168亿元增长至2017年超千亿元 [5] - 2018年起出现资金危机并于2020年公开爆发 [6] - 股票因连续20日收盘价低于1元于2023年7月28日被深交所终止上市 [6] 资产与债务处置 - 北京泰禾中国院子51套豪宅将于2024年7月被处置 标的估值约62亿元 [7] - 多家子公司如苏州锦润置业等于2024年4月被受理破产清算/重整申请 [7]

恒大地产广东公司破产清算 - 广州市中级人民法院于8月20日裁定受理恒大地产集团广东房地产开发有限公司破产清算案件 该公司依法进入破产清算阶段[1] - 恒大地产广东公司进入破产清算程序是严重资不抵债的结果 且恒大系其他公司均为独立个体 不直接受此影响[2] - 恒大地产集团旗下多家企业已进入破产程序或宣告破产 包括广州凯隆置业和上海金碧置业等 涉及全国多个城市[2] 保交楼项目潜在影响 - 破产清算对保交楼项目的影响取决于未完成项目情况 若全部完工则影响较小 但可能存在减配交房或保修义务未履行问题[3] - 若有未完成项目 破产清算不必然导致烂尾楼无法续建或保交楼失败 需结合破产程序规则 府院联动机制及战略投资人引入等因素判断[3] 中国恒大退市及市场影响 - 香港联交所于8月25日上午9时取消中国恒大上市地位 因公司未能在2025年7月28日前满足复牌指引要求[4] - 中国恒大股价跌至0.163港元/股 总市值从历史高峰期逾3700亿港元降至停牌时21.5亿港元 公司无意申请复核退市决定[4] - 恒大退市可能短期造成中资房地产企业境外融资受阻及境外上市企业整体估值受影响 但有利于风险有序出清和净化市场环境[4] 房地产行业债务重组及退市情况 - 截至2025年8月 20家出险房企债务重组或重整获批 化债总规模超过12000亿元[5] - 2022年至今27家上市房企被动退市 另有多家房企私有化退市或剥离房地产开发业务转型轻资产[5]