4月22日，保利发展发布《2024-2025年不动产行业白皮书》，明确了行业破局的方向。 作为房企中为数不多，长期坚持专注行业趋势和房企战略"实战型"研究机构，保利发展战略研究院已连续9年，为中国房地产行业持续输出"前瞻洞察"。 回首过往，白皮书每年的行业预判都被市场一一印证："总量峰值时代、10万亿左右箱体运行、结构化牛市、行业五化、品质时代到来"。 这一次，保利再次提出年度新主张——"止跌回稳，仍是2025年房地产的首要任务。" 近1.3万字的白皮书老潘读了三遍，也与战略研究院进行了访谈交流，迷茫中保持坚定，喧嚣中保持理性……保利2025年白皮书看完，挺有嚼头。 01 穿越无人区 破局，要敢于回归行业底层规律。中国头部房企未来怎么走？保利发展从开发商变为运营商、服务商，该如何转型？ 对此，保利白皮书坦言："突围之路没有标准答案，全球范围也缺乏适合类似中国国情的经验坐标系。" 当下，中国本身就是世界上存量和新建建筑规模最大的国家，中国不动产的规模、量级早已超越曾经对标的诸多对象，未来，中国自身蕴含巨大的房地产 机遇和空间，也是其他国家无法比拟的； 另一方面，中国的土地制度，政策环境、资本环境、消费习惯和发达 ...

文章核心观点 - 青岛房地产行业在"房住不炒"政策引导下进入理性发展期 2024年开发投资额同比减少12.57%至1511.80亿元 其中住宅占比80.7% [1][7] - 青岛市政府2024年密集出台系列政策降低购房成本 激活置换需求 包括降低存量房贷利率 统一房贷最低首付比例 上调公积金贷款额度上限等 [3][4] - 行业呈现量价齐跌态势 2024年房屋销售面积降至1193.9万平方米 其中住宅占比77.49% 核心区域房价相对坚挺 外围区域可能延续1%-3%温和调整 [9][19] 行业发展现状 - 2024年青岛房地产开发投资额1511.80亿元 同比减少12.57% 住宅投资占比80.7% 办公楼4.4% 商业营业用房3.2% [1][7] - 2023年房屋施工面积10433万平方米 房屋销售面积1455万平方米 2024年销售面积进一步降至1193.9万平方米 住宅占比77.49% 办公楼7.82% 商业营业用房8.62% [9] - 行业进入理性发展期 市场竞争较为激烈 [1][11] 政策环境 - 2024年5月出台《青岛市2024年进一步稳定房地产市场政策措施的通知》统筹消化存量房产和优化增量住房 [4] - 2024年10月发布《青岛市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施》降低存量房贷利率 统一房贷最低首付比例 上调公积金贷款额度上限 加大多子女家庭购房支持 [4] - 优化公积金政策 允许提取直系亲属公积金支付首付款 推行存量房屋买卖承诺书制度 实施青年人才购房券政策 [4] 竞争格局 - 行业代表企业包括君一控股 海信地产 中国金茂 青岛天一仁和等20余家开发商 [11][13] - 2025年1-3月君一控股以15.60亿元销售额和7.00万平方米销售面积位居双料榜首 [13] - 海信地产销售额12.69亿元排名第二 中国金茂销售额7.96亿元排名第三 [13] - 销售面积排名第二为中国金茂5.42万平方米 第三为山东城发5.33万平方米 [13] 产业链结构 - 上游包括土地供应 建筑设计 建筑材料 建筑工程机械 金融服务等行业 [5] - 中游为房地产开发 施工 销售等环节 [5] - 下游为装修装饰 物业管理 房地产中介等 物业服务为最重要配套市场 [5] - 房产中介机构如链家 我爱我家在交易中发挥重要作用 [5] 企业分析 - 君一控股2002年创始于青岛 连续6年稳居中国房地产开发企业综合实力TOP100 业务涵盖住宅 产业园区 商业运营 物业服务 [15] - 海信地产成立于1995年 拥有国家最高等级开发资质 多次荣获广厦奖 詹天佑奖 鲁班奖等国家级质量奖 [17] 发展趋势 - 政策面继续以"稳预期"为主 可能进一步放宽落户限制 优化公积金政策 提供购房补贴 [19] - 价格走势呈现分化 市南区 崂山区等核心区域房价坚挺 市北 李沧等成熟板块价格保持稳定 即墨 胶州等外围区域可能延续1%-3%温和调整 [19] - 持续推进城中村改造 刺激刚需和改善型需求释放 [19]

财务指标 - 截至2022年9月30日，公司合并口径资产负债率为87.73%[5] - 2022年末、2021年末、2020年末，公司剔除预收款后的资产负债率分别为82.25%、81.34%、82.93%[9] - 2022年末、2021年末、2020年末，公司净负债率分别为280.23%、284.61%、317.70%[9] - 2022年末、2021年末、2020年末，公司现金短债比分别为0.41倍、0.61倍、0.97倍[9] 经营业绩 - 2022 - 2020年营业收入分别为3,846,704.88万元、1,454,246.90万元、1,229,999.83万元，增长率分别为164.52%、18.23%、 - 12.54%[31] - 2022 - 2020年房地产销售收入分别为3,829,169.76万元、1,444,543.20万元、1,220,471.61万元，增长率分别为165.08%、18.36%、 - 12.47%[31] - 近三年房地产项目签约销售金额分别为533.00亿元、560.00亿元、458.82亿元[44] 利润情况 - 2020 - 2022年归属母公司所有者净利润分别为34748.94万元、23564.54万元、3393.95万元，逐年降低[43] - 2020 - 2022年扣除非经常性损益后的归属母公司股东净利润分别为2115.72万元、 - 43239.07万元、 - 18630.43万元[43] - 2022年度扣非归母净利润同比下滑幅度收窄，减少亏损56.91%[66] 成本费用 - 2020 - 2022年期间费用合计分别为145161.66万元、165905.09万元、182940.68万元，占比分别为11.81%、11.41%、4.75% [45] - 2020 - 2022年营业成本分别为3,329,976.40万元、1,121,019.77万元、903,744.57万元，增长率分别为197.05%、24.04%、 - 13.90%[31] 存货情况 - 2020 - 2022年公司存货余额同比增幅分别为142.25%、51.17%及 - 1.79%[12] - 2022年末存货跌价准备余额为136652.43万元，呈增长趋势[143][144] - 2020 - 2022年同行业可比公司存货跌价准备占比分别为0.89%、1.25%、0.99%；发行人分别为0.54%、6.28%、0.99%[177] 融资情况 - 2022年银行贷款期末融资余额2,308,536.46万元，平均融资成本4.96%；债券期末融资余额845,874.00万元，平均融资成本4.91%；信托融资期末融资余额1,855,686.10万元，平均融资成本7.50%[74] - 2022年12月31日，未来一年内需偿付的金融机构及关联方等债务本金为2,154,264万元，应付票据及应付账款余额1,809,754万元[65] - 公司融资利率区间稳定，最高融资利率为6.50%左右，低于控股股东方借款利率[102] 关联交易 - 2020 - 2022年发行人关联方资金拆入总额分别为169.58亿元、157.73亿元和192.29亿元[79] - 2020 - 2022年发行人关联方资金拆出总额分别为813448万元、684514万元和513206万元[91] - 2022年末应收关联方款项为546379.33万元[125] 未来展望 - 公司在业务拓展、运营管理、销售回款方面采取措施推动高质量可持续发展[67] - 公司将继续探索多元化业务发展可行性[69][73] - 预计总体毛利率将逐渐趋于稳定[56]