文章核心观点 2025年伯克希尔 - 哈撒韦股东大会受高度关注，可能是巴菲特最后一次全程参与，投资者关注交班计划、业务战略、投资决策等，大会问答环节回应了AI、房地产、现金部署、日本投资、贸易等问题 [1][2] 股东大会基本信息 - 5月2日开幕，北京时间3日晚9点问答环节开始，巴菲特全程参与，携阿贝尔和贾因回答股东提问 [1] - 今年是巴菲特收购伯克希尔60周年，可能是“巴菲特时代”落幕开始，问答时长缩短至四个半小时 [1] - 今年现场有1.97万人出席，人数创最高纪录，See's Candies糖果销售额31.7万美元，Brooks跑鞋销售额31万美元，Jazwares旗下玩具等产品售出25万美元 [10] - 大会限量发售纪念伯克希尔被收购60周年图书，印刷约8000本，比原计划增加约3000本，现场已售出约4000本 [10] 投资者关注重点 - 关注伯克希尔管理层“交班”计划、阿贝尔未来角色和战略方向、巴菲特描绘的发展蓝图 [1] - 关注巴菲特对关税影响及美国经济前景的看法 [1] - 关注伯克希尔如何利用3477亿美元现金储备，对美股持仓调整情况及海外市场布局 [2] 问答环节要点 AI对保险的影响 - 贾因称AI是改变行业规则工具，可评估风险，但伯克希尔不会在行业内首先采用 [3] - 巴菲特表示让贾因决定未来十年保险业务及是否用AI [4] 全球不确定环境下投资房地产的挑战 - 巴菲特认为房地产投资比股票复杂困难，变数多，交易慢且依赖沟通谈判，股票投资机会多且成交快 [5] - 伯克希尔曾在2008 - 2009年金融危机期间做过房地产投资，建议用智慧策略选择 [5] 伯克希尔巨额现金的部署 - 巴菲特开玩笑称停止投资不是为让阿贝尔未来“看起来不错”，一直在找投资机会，希望现金降至500亿美元 [7] - 表示偶尔有诱人机会，但不是每天都有 [8] 日本投资 - 巴菲特称对日本投资符合公司理念，投资的五家日本商社表现优秀，打算持有五十到六十年，建立长期合作 [8] - 目前无短期内出售计划，运营成功，还计划扩大合作，已投资200亿美元，希望当初投1000亿美元 [8] 贸易问题 - 巴菲特表示贸易不应成为武器，美国应与世界其他国家开展贸易，贸易越多越好 [9] - 称可证明平衡贸易对世界有利，贸易可能成为战争行为，讲话获掌声 [9]

巴菲特：投资房地产更耗时，不如股票投资有吸引力。 ...

巴菲特在伯克希尔 哈撒韦股东大会上表示，房地产投资比股票投资更耗时，吸引力更小。 ...

智通财经5月3日电，巴菲特在伯克希尔・哈撒韦股东大会上表示，房地产投资比股票投资更耗时，吸引 力更小。 ...

销售表现与目标 - 2024年公司实现销售额1116.3亿元，同比下降27%，位列行业第9位，首次进入TOP10且为唯一民营房企 [1][2] - 杭州销售贡献占比达83%，广州、上海仅占3%左右 [5] - 2025年计划销售额1000亿元以上，目标行业排名15名以内，全国份额1%以上，2025年一季度已实现销售额231亿元 [1][7] - 销售均价47323元/平米，同比增长3%，权益销售额544亿元，权益比例49%，合作项目95%由公司操盘 [2] 土地投资与区域布局 - 2024年新增土地23宗（杭州22宗、南京1宗），计容建面187万平米（同比下降44%），土地总价款448亿元（同比下降22%） [1][11] - 投资策略聚焦优质城市/地段/项目/合作伙伴，未来投资金额控制在权益销售回款50%左右 [11] - 区域布局：杭州持续增加，省内适度减少，省外关注上海、江苏 [1][10] - 期末土地储备998万平米（杭州占80%），剩余可开发建面仅61万平米 [13] 财务指标与盈利能力 - 2024年营业收入692亿元（同比下降2%），毛利率12.54%（同比下降4.22个百分点），主因结算2020-2021年低毛利项目 [1][16] - 净利润38亿元（同比上升33%），净利率5.48%（同比上升1.43个百分点），主因存货跌价损失从38亿降至8.7亿 [1][16] - 管理费用5.44亿元（同比下降30%），财务费用4.79亿元（同比下降11%） [16] 负债结构与现金流 - 期末现金371亿元（同比增长14%），有息负债374.34亿元（同比下降40.83亿元），直接融资占比16.8% [18] - "三条绿线"达标：扣除预收款后资产负债率57.88%，净负债率0.57%，现金短债比3.58倍 [1][18] - 平均融资成本3.4%（同比下降0.8个百分点），目标降至3.2%以内 [1][19] - 经营活动现金流净流入77亿元，总资产较2023年末减少309亿元（存货减少242亿元） [18] 存货与减值情况 - 期末存货账面余额1525亿元，跌价准备40亿元，存货跌价损失8.7亿元（2023年为38亿元） [1][13] - 主要减值项目：湖州鸣翠里计提2.82亿元（预售均价同比下跌4%），丽水观品轩计提1.02亿元 [14]

公司动态 - 中国建筑下属子公司中建一局下属子企业中建智地等单位组成的联合体以126亿元竞得北京市朝阳区黄杉木店、孙河两组团地块房地产开发项目土地使用权 [1] - 项目总占地面积约14 83万平方米 总计容建筑面积约28 27万平方米 [1] - 规划用途包括商品住宅、商业、幼托等 [1] 战略意义 - 此次投资有利于公司提高在北京区域市场的影响力和品牌号召力 [1]

报告行业投资评级 - 看好 [4] 报告的核心观点 - 2025Q1基金对地产股低配程度降低，持仓市值增长，建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等也有望受益 [1][3] 各部分总结 2025Q1地产板块持仓情况 - 2025Q1基金重仓持股总市值30161.7亿元，较上季度增加2.32%，地产股重仓持仓市值较上季度增加6.93% [1] - 2025Q1地产板块持仓市值289.2亿元，占比1.0%，排名第20；持仓占比较上季度增加0.04%，排名第12；持仓市值较上季度增加6.93%，排名第11 [1] - 2025Q1基金重仓持有的A股总市值25760.4亿元，A股地产股重仓持仓市值200.3亿元，占比0.8%；与申万房地产板块流通市值占比之差为 -0.56%，上季度为 -3.84% [1] 2025Q1地产股持仓具体公司情况 - 重仓持仓市值最大的三家公司为保利发展、招商蛇口、滨江集团，持仓市值分别为62.5亿元、37.3亿元、22.8亿元；重仓持仓市值环比增加金额分别为 -3.1亿元、0.4亿元、10.7亿元；重仓持有的基金数分别为127只、97只、54只；重仓持股占流通股的比例分别为6.3%、4.9%、8.1% [2] - 重仓持仓市值环比增加金额最大的三家公司为滨江集团、金地集团、恒隆地产，金额分别为10.7亿元、3.9亿元、2.4亿元 [2] - 重仓持仓市值环比减少金额最大的三家公司为保利发展、万业企业、上海临港，金额分别为 -3.1亿元、 -2.9亿元、 -2.3亿元 [2] 未来行业大事 - 2025年5月中旬统计局公布1 - 4月房地产数据 [5] 行业基本资料 - 股票家数113家，占比2.5%；行业市值12276.41亿元，占比1.31%；流通市值11432.65亿元，占比1.5%；行业平均市盈率 -11.45 [6] 各行业持仓情况对比 - 展示了2025Q1申万一级行业中各行业的重仓持仓、占比、持仓占比增减、重仓持仓市值环比增速等数据，其中房地产重仓持仓289亿元，占比1.0%，持仓占比增减0.0%，重仓持仓市值环比增速6.9% [10] - 列出了基金重仓股中持仓总市值及占比变化前5的行业，房地产持仓289.2亿元排名20，占比1.0%排名20，持仓市值环比增速6.9%排名11，持仓占比增减0.0%排名12 [11] 地产股持仓前十公司情况 - 展示了2025Q1基金重仓股中地产股持仓前十公司的重仓持仓市值、环比增加额、重仓持有基金数、重仓持股占流通股比等数据 [14]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 2024年滨江集团销售挺进行业前十，盈利逆势提升，虽营收下降但归母净利润上升，未来毛利率有望修复，财务表现稳健，投资聚焦杭州，预计2025 - 2027年归母净利润持续增长，维持“买入”评级 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年实现营收691.52亿元，同比 - 1.83%；归母净利润25.46亿元，同比 + 0.66% [2] - 2024年毛利率12.54%，较23年下滑4.22pct；净利率5.48%，较23年上升1.43pct [3] - 2024年资产减值损失8.69亿元（23年为37.8亿元）；信用减值损失2.62亿元（23年为5.27亿元） [3] - 2024年权益有息负债305亿元，较年初下降55亿元；权益货币资金327亿元，较年初上升10.47% [4] - 2024年末平均融资成本为3.4%，较期初下降0.8个百分点 [4] - 2024年扣除预收款后的资产负债率为57.88%（23年为56.41%），净负债率为0.57%（23年为15.08%），现金短债比为3.58倍（23年为2.42倍） [4] 销售情况 - 2024年实现销售额1116.3亿元，同比 - 27.3%，位列克而瑞行业销售排名第9位，较23年提升2位，首次进入克而瑞全国房企TOP10，是TOP10中唯一的民营房企 [3] 土地储备 - 2024年共获取土地23宗（杭州22宗及南京1宗），新增计容建面187万方（同比 - 43.8%），权益土地款224.4亿元（同比 - 12.3%） [4] - 2024年在杭州土地市场占有率达37% [4] - 截止24年末，土地储备中杭州占70%，浙江省内其他城市占比20%，浙江省外占比10%，23年末占比分别为60%/25%/15% [4] 投资建议 - 预计公司2025 - 2027年归母净利润分别为30.5亿元/35.6亿元 /40.4亿元，同比分别 + 19.8%/+16.6%/+13.5%，股票现价对应2025 - 2027年PE估值分别为10.2x/8.7x/7.7x，维持“买入”评级 [5] 市场中相关报告评级比率分析 | 日期 | 一周内 | 一月内 | 二月内 | 三月内 | 六月内 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 买入 | 3 | 15 | 39 | 54 | 154 | | 增持 | 0 | 2 | 3 | 4 | 1 | | 中性 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | | 减持 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 评分 | 1.00 | 1.12 | 1.07 | 1.07 | 1.02 | [11] 历史推荐和目标定价 | 序号 | 日期 | 评级 | 市价 | 目标价 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 2023 - 04 - 30 | 买入 | 9.22 | N/A | | 2 | 2023 - 08 - 30 | 买入 | 11.02 | N/A | | 3 | 2023 - 10 - 27 | 买入 | 8.48 | N/A | | 4 | 2024 - 04 - 27 | 买入 | 6.42 | N/A | | 5 | 2024 - 08 - 31 | 买入 | 8.42 | N/A | | 6 | 2024 - 10 - 31 | 买入 | 9.68 | N/A | [11]

核心观点 - 公司通过组织架构精简和投资聚焦高能级城市，实现销售排名提升、盈利能力改善和财务结构优化 [1][3][4][5] 销售表现与策略 - 2024年全口径销售额982.55亿元，行业排名提升1位至第12位 [3][7] - 销售回款金额达970亿元，回款率提升5个百分点至99% [3][7] - 销售额高度聚焦核心都市圈，一二线城市销售额占比达90%，其中华东区域占比40% [8] - 2025年预计总推货值1800亿元，其中一二季度占比67%，销售规模有望突破千亿 [3][8] 投资策略与土地储备 - 2024年拿地金额333亿元，2025年1-2月已实现拿地189亿元，投资节奏显著加快 [4][10] - 投资聚焦高能级城市，2024年新增可售面积中一线城市占比37.6%，二线城市占比57.1% [4][10] - 京沪为投资重心，2024年两地合计可售面积占比37.6%，2024年至2025年2月投资金额占比高达69% [4][10] - 年末二级总土地储备建筑面积约4378万平方米，近9成货值集中于一二线城市，可支撑未来3年左右发展 [4][12] 盈利能力与收入 - 2024年营收590.53亿元，其中房地产开发收入493.02亿元 [4][15] - 整体毛利润85.97亿元，毛利率14.6%；净利润22亿元，净利率3.7%，实现扭亏为盈 [4][15] - 年末预收账款527.52亿元，对房地产开发收入覆盖倍数维持1倍以上 [15] 融资与债务结构 - 2024年末有息债务规模1228亿元，较年初减少3.6% [5][18] - 平均贷款期限延长至6.27年，短债占比从18.7%降至17.6% [5][18] - 外债占比从29%降至25%，汇率风险敞口收窄 [5][18] - 融资渠道通畅，新增融资成本3.39%，境内融资成本低至2.87% [17] - 持有现金规模348.6亿元，现金短债比1.61，三条红线归为绿档 [22]

宏观经济数据 - 前三季度国内生产总值949,746亿元，同比增长4.8% [6] - 分季度看，一季度GDP同比增长5.3%，二季度增长4.7%，三季度增长4.6%，呈现逐季度放缓趋势 [8][10] - 三季度4.6%的增速低于多家机构预测均值4.7% [11][12] - 前三季度社会消费品零售总额353,564亿元，同比增长3.3%，9月份增速为3.2% [12] - 前三季度全国固定资产投资378,978亿元，同比增长3.4%，其中民间固定资产投资191,001亿元，下降0.2% [15][16] - 9月份规模以上工业增加值同比实际增长5.4%，比上月加快0.9个百分点 [19] 房地产行业状况 - 前三季度全国房地产开发投资78,680亿元，同比下降10.1%，其中住宅投资59,701亿元，下降10.5% [31] - 房地产开发投资自2022年4月转负以来持续下行，今年5月后跌幅再度登上两位数 [33][34] - 前三季度新建商品房销售面积70,284万平方米，同比下降17.1%，其中住宅销售面积下降19.2% [40] - 前三季度新建商品房销售额68,880亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降24.0% [40] - 商品房销售面积与销售额双双跌破关键水平，前三季度销售面积跌破8亿平方米，销售额跌破7万亿元 [46] - 2024年前8个月国有土地使用权出让收入20,218亿元，同比下降25.4% [39] - 前三季度住户中长期贷款（房贷）增加1.54万亿元，较2023年同期的2.55万亿元继续下降 [51][53][54] 区域与价格表现 - 房地产投资方面，东北地区领跌，跌幅高达20.1% [56] - 商品房销量方面，中部地区领跌，销售面积前三季度下跌19.1%，销售额下跌23.9% [57] - 9月份70个大中城市二手房价格无论环比还是同比均全部下降，无一城上涨 [62][63][64][65][66]