报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着政策持续落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳”[4][108] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，二是先发布局多元赛道等的房企[4][108] 各目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 4月百城土地成交建面同比 - 10.1%，4月供应建面当月同比 - 3.7%，成交建面当月同比 + 9.2%；1 - 4月供应建面累计同比 - 17.8% [10] - 2025年1 - 4月百城宅地成交建面同比 + 1.5%，4月供应建面当月同比 - 24.9%，成交建面当月同比 + 8.4%；1 - 4月供应建面累计同比 - 20.0% [19] - 一线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 + 4.8%，成交建面累计同比 - 19.8%，供需比为1.4 [30] - 二线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 - 4.7%，成交建面累计同比 + 2.2%，供需比为1.1 [40] - 三线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 - 32.7%，成交建面累计同比 + 3.3%，供需比为1.0 [48] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 4月百城宅地成交楼面均价同比 + 20.2%，4月土地成交楼面均价单月同比 + 5.9%，住宅类用地成交楼面均价单月同比 + 23.1%；1 - 4月土地成交楼面均价累计同比 + 21.0% [56] - 一线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 65.2%，4月单月同比 + 16.3% [66] - 二线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 20.4%，4月单月同比 + 31.8% [69] - 三线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 5.5%，4月单月同比 + 1.6% [75] TOP50房企拿地情况 - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储价值同比 + 46.3%，4月单月同比 + 42.1% [80] - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储面积累计同比 + 1.7%，4月单月同比 - 9.0% [85] - 2025年1 - 4月新增土储价值排名前三的房企为中国金茂、绿城中国、华润置地；新增土储面积排名前三的房企为绿城中国、保利发展、邦泰集团 [89] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年4月光大核心30城宅地成交面积单月同比 - 12.8%，成交宅地101宗单月同比 + 7.4%，成交总价单月同比 + 24.1%，成交楼面均价单月同比 + 42.4%，整体溢价率单月同比 + 9.6pct [95] - 2025年1 - 4月光大核心30城宅地成交面积累计同比 + 7.9%，成交宅地400宗累计同比 + 26.2%，成交土地总价累计同比 + 38.6%，成交楼面均价累计同比 + 28.5%，整体溢价率同比 + 11.0pct；成交建面占百城住宅用地成交建面的比重为48.9% [97][102] - 2025年4月光大核心30城中16宗宅地成交溢价率超20%，占比约15.8%，杭州7宗土地成交溢价率超50% [106] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展、招商蛇口等 [4][108] - 关注先发布局多元赛道等的房企，如华润置地、龙湖集团等 [4][108]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着前期政策落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][108] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道等的房企，如华润置地等 [4][108] 各目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 4月百城土地成交建面累计同比-10.1%，4月供应建面当月同比-3.7%，成交建面当月同比+9.2% [10] - 2025年1 - 4月百城宅地成交建面累计同比+1.5%，4月供应建面当月同比-24.9%，成交建面当月同比+8.4% [19] - 一线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比+4.8%，成交建面累计同比-19.8%，供需比为1.4 [30] - 二线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比-4.7%，成交建面累计同比+2.2%，供需比为1.1 [40] - 三线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比-32.7%，成交建面累计同比+3.3%，供需比为1.0 [48] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 4月百城宅地成交楼面均价累计同比+20.2%，4月土地成交楼面均价单月同比+5.9%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+23.1% [56] - 一线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比+65.2%，4月单月同比+16.3% [66] - 二线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比+20.4%，4月单月同比+31.8% [69] - 三线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比+5.5%，4月单月同比+1.6% [75] TOP50房企拿地情况 - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储价值累计同比+46.3%，4月单月同比+42.1% [80] - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储面积累计同比+1.7%，4月单月同比-9.0% [85] - 2025年1 - 4月新增土储价值排名前三为中国金茂、绿城中国、华润置地；新增土储面积排名前三为绿城中国、保利发展、邦泰集团 [89] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年4月光大核心30城成交宅地101宗，单月同比+7.4%，成交总建面640万平，单月同比-12.8%，总价903亿元，单月同比+24.1%，楼面均价14,112元/平，单月同比+42.4%，整体溢价率12.9%，单月同比+9.6pct [95] - 2025年1 - 4月光大核心30城成交宅地400宗，累计同比+26.2%，成交总建面2,774万平，累计同比+7.9%，总价3,694亿元，累计同比+38.6%，楼面均价13,318元/平，累计同比+28.5%，整体溢价率17.2%，同比+11.0pct [97] - 2025年4月光大核心30城中16宗宅地成交溢价率超20%，占比约15.8%，杭州7宗土地成交溢价率超50% [106] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展、招商蛇口等 [4][108] - 关注先发布局多元赛道等的房企，如华润置地、龙湖集团等 [4][108]

城市更新财政支持政策 - 中央财政加大支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的城市更新项目给予支持 [2] - 2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目 [3] 城市更新模式探索 - 2024年住建部和财政部启动城市更新行动，首批确定15个城市，今年将再选拔第二批20个城市 [2] - 对相关城市的工作进展、资金使用管理等开展绩效评价，强化追踪问效 [2] 重点任务资金分配 - "十四五"以来安排中央补助资金约1594亿元支持城镇老旧小区改造 [3] - 2023年以来安排中央补助资金153亿元支持城中村改造 [3] - "十四五"期间安排中央补助资金约600亿元支持60个城市推进海绵城市建设，带动总投资1600亿元 [3] 财政金融政策协同 - 扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，加大对城市更新项目的支持 [3] - 鼓励政策性银行对符合条件的城市更新项目提供支持 [3] - 完善城乡居民住宅巨灾保险制度，探索政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式 [3] 社会资本参与 - 鼓励民营企业参与基础设施和公用事业特许经营 [3] - 吸引社会资本、社区、居民等各方面积极参与城市更新工作 [3]

纪要涉及的行业 房地产行业、建筑行业 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业 - **销售情况良好**：2025 年第一季度重点城市销售面积和金额同比正增长，40 个大中型重点城市销售面积同比增长 0.1%，销售金额同比增长 2%，二线城市 4 月同比销售面积大个位数正增长，一线城市小幅正增长，优于预期，得益于去年低基数、宏观流动性强和政策支持，4 月淡季降幅 2.8%在正常范围，预示全年数据不差[1][2] - **投资端有望改善**：目前处于去库存状态，新开工、施工和竣工数据不佳，但去年拿地 6 亿平米，今年一季度 1.2 亿平米，4 月约 1.3 - 1.4 亿平米，若今年止跌企稳，下半年新开工数据修复力度增强，降幅收窄至一个点以内，明年有望走稳甚至部分城市向上，竣工数据将保持平稳并逐步向上[1][3][4] - **库存回落房价趋稳**：总体库存水平从高位明显回落，一线城市每月按去化周期下降约 0.5 个指数点，目前基本回落至 12 个月以内，一二线城市去化能力强，房价降幅收窄，环比下降城市减少，预计五六月份后环比大概率正增长，同比与去年基本持平[1][5] - **政府财政推动修复**：2025 年政府财政发力城中村改造、城市更新和收储工作，一季度投入 1000 亿元，4 月接近 1400 亿元，超市场预期，龙头公司一季度拿地积极，预计四季度周期底部加杠杆逻辑增强，助于市场稳定向上[1][6][7] 建筑行业 - **出口超预期但部分指标减弱**：2025 年出口数据超出预期，得益于转口贸易和关税缓和，但投资、社融及基建投资增速有所减弱，4 月新增社融约 1.2 万亿元下滑，中长期贷款下滑，与地产环比减弱对应，广义基建投资增速 9.6%，狭义基建投资增速 5.8%低于上月，但电力领域投资增速达 25%左右表现最好[1][8] - **电网投资增速高**：电网投资增速较高受前两年电源投资对消纳和电网十四五规划推动，水利投资增速约 19%，道路投资负增长 2.7%，与地方政府融资能力及 PPP 项目下滑有关[3][9] - **近期表现强劲**：前期降准降息使部分高股息资产利差扩大获重估，新规公布引发调仓预期，二季度财政政策大干快上预期，业绩降幅预计收窄，特别国债和新增专项债加速发行增强市场信心[12] - **走势预测与投资建议**：关注 5、6 月数据判断经济是否下行，若持续超预期下行将引致财政政策加码带来超额收益，建议持仓者不动，无仓位者等 6 月数据决策，当前激进投资者可左侧布局加仓，保守投资者等 5、6 月数据确认后行动[13][14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 4 月份基建数据环比 3 月在投资、消费、出口、社融端均减弱，但建筑行业年报披露后有所反弹，一季度建筑公司整体业绩同比下降，去年第四季度业绩负增长且降幅扩大，建筑公司股价未大幅下挫，反映市场对政策效果预期和机构仓位配置偏低[10][11]

报告核心观点 2025年5月19日A股主要指数窄幅震荡涨跌互现，个股涨多跌少，成交额缩量，申万一级行业涨多跌少，部分概念板块涨幅居前 [1] 市场回顾 指数涨跌情况 - 沪指收平报3367.58点，深证成指跌0.08%收报10171.09点，科创50收平报995.25点，创业板指跌0.33%收报2032.76点 [1] - 全市场3559只个股上涨，1691只个股下跌，160只个股收平，沪深两市成交额合计10864亿元，较上个交易日缩量30.81亿元 [1] 行业涨跌情况 - 申万一级行业涨多跌少，综合、环保、房地产等行业领涨，食品饮料、汽车、银行等行业领跌 [1] 板块涨跌情况 - 涨幅居前概念板块为一级地产商、重组、宠物经济等板块 [1]

政策文件核心内容 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出到2030年城市更新行动取得重要进展，涵盖体制机制完善、开发建设方式转型、人居环境改善等目标 [1] - 城中村改造强调"一村一策"方式，避免大拆大建，优先推进群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目 [1] 市场反应与概念股表现 - 5月16日早盘城中村改造概念股异动上涨，集泰股份、郑中设计涨停，五洋自控涨9.04%，华蓝集团涨8.03% [1] - 涨幅居前个股中，汉嘉设计一季度归母净利润同比增幅达294.18%，硅宝科技增长76.72%，五洋自控增长36.65% [2] - 部分个股业绩承压，达实智能归母净利润同比下滑1181.49%，通用电梯下降245.80%，狄耐克下降351.68% [2] 行业数据与政策规划 - 2024年全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个，超额完成原计划5.4万个，北京、广东、上海等11个地区超额完成任务 [2] - 住建部计划通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造，涉及改造规模1.1亿平方米，预计货币化安置资金需求1.4万亿元 [3][4] - 测算显示80%货币化安置款将流入商品房市场，拉动1.1万亿元商品住宅销售额 [4] 相关公司业务布局 - A股布局城中村改造业务的个股共116只，涉及房屋建设、装修装饰、电梯设备等多个领域 [5] - 友发集团一季度净利润同比增长9680.17%，公司表示城中村改造将提升钢管需求总量 [5] - 建研设计一季度扭亏为盈实现净利润1081.05万元，承接多个城市更新类项目设计 [5] 机构持仓情况 - 17只概念股获社保基金重仓，其中13股市值超1亿元 [6] - 中国建筑、保利发展、广联达社保基金持仓市值居前，分别达10.79亿元、8.98亿元、6.11亿元 [6]

市领导方文浜、施嘉泓，市中级法院院长刘建功参加调研。 刘小涛先后来到小河浜、解放新村、城湾地块、茶花村等城中村改造项目现场，实地察看征迁进 度、施工安全等情况，深入了解规划建设、架空线整治等工作，并走进项目现场办公室，看望慰问奋战 一线的工作人员，感谢他们的辛勤付出，勉励大家发扬连续作战精神，一鼓作气、乘势而上，圆满完成 城中村改造各项工作。刘小涛还来到已经改造焕新的月泊湾·生活广场，与居民群众亲切交流，了解大 家对城市更新的意见建议。 调研中，刘小涛指出，城中村改造一头连着民生保障，一头连着城市发展。要坚持规划引领，加强 科学设计，做到因地制宜，将城中村改造与民生改善、产业发展、社会治理等结合起来，推动城市更新 和产业焕新深度融合，构建生活生产生态"三生"融合的城市格局。要突出民生为本，补齐基础设施短 板，优化公共服务供给，提升环境卫生水平，保留城市历史底蕴，让群众得实惠、更有感。要建强工作 专班，坚持依法依规，做到合情合理，清单化落实重点任务，节点化推进项目建设，切实把好事办好、 实事办实。要创新工作方法，积极推动政策创新、服务创新、模式创新、技术创新，总结提炼好经验好 做法，做到一地示范、全市推广。要加 ...

核心观点 - 中共中央办公厅国务院办公厅出台城市更新行动意见 提出转变城市开发建设方式 建立可持续城市更新模式 促进城市结构优化 功能完善 文脉赓续 品质提升 打造宜居韧性智慧城市 [1] - 广州构建城中村改造"1+N+X"制度体系 作为全国首部地方性法规的《广州市城中村改造条例》39项条款涵盖改造方方面面 定下公益性主基调 保障村民权益 促进产业升级和历史文化保护 [1] 政策框架与制度体系 - 广州已构建城中村改造"1+N+X"制度体系 力促新一轮改造助力城市转型发展 面向"十五五"走内涵式高质量发展道路 [1] - 《条例》深入贯彻落实国务院办公厅关于在超特大城市推进城中村改造的指导意见 提出对产业开展调查 坚持异地迁移与就地改造相结合 完善教育医疗养老托幼等公共服务设施 [2] - 广州将"四好"建设 "平急两用"公共设施 新型建筑工业化 绿色建筑（含光伏） 保障性住房与城中村改造相结合 形成"6+1"工作要求 [3] 公益性实施与民生保障 - 广州坚持"留改拆"并举 对不具备拆除新建条件的项目采取局部修缮加固 环境综合整治等方式开展经常性整治提升 [2] - 明确城中村改造地块除安置房外的住宅用地规划建筑面积 应按不低于10%的比例建设保障性住房 [2] - 开展城中村改造暨保障性住房整租运营一体化设计竞赛 推动住房租赁从"分散粗放"走向"规模化专业化规范化" [3] 拆迁补偿与权益保障 - 发布拆迁补偿安置争议处理试点项目清单通知 推动解决留守户问题 加速安置房建设和交付 [4] - 依据《条例》第二十七条 农村集体经济组织可依法收回符合法定情形的集体土地使用权并给予适当补偿 [4] - 制定留守户拆迁补偿争议行政处理及司法诉讼试点方案 建立争议协调机制 在冼村项目试点中妥善推进6户8栋留守户搬迁 发出8份行政处理决定 [5] 公众参与与综合效益 - 建立城中村改造公众参与机制 畅通利害关系人及公众意见表达渠道 保障村民共享改造发展红利 [5] - 通过改造提升经济社会发展正向指标 实现一次改造创造多维效益的"一改多得"目标 [3] - 强化保障性住房建设+产业升级+历史文化遗产保护 为超大城市持续更新提供"广州方案" [5]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着前期政策落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][85] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道等的房企，如华润置地等 [4][85] 根据相关目录分别进行总结 光大核心30城商品住宅销售跟踪 - 核心30城包括北京、上海等30个城市，其中“北上广深杭蓉”为重点，其余为“二线24城” [7] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交金额2717亿元，同比-2.5%，环比-25.6%；1 - 4月成交金额10745亿元，同比+7.1% [7] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交面积1086万㎡，同比-5.2%，环比-25.1%；1 - 4月成交面积4376万㎡，同比+2.3% [1][17] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交均价25023元/㎡，同比+2.8%，环比-0.6%；1 - 4月成交均价24553元/㎡，同比+4.8% [25] - 2025年1 - 4月，重点城市新房累计成交均价：北京60061元/㎡，同比+21.2%；上海77681元/㎡，同比-2.8%；广州32623元/㎡，同比-11.8%；深圳60537元/㎡，同比-2.0% [2][37] 核心城市二手住宅成交跟踪 核心15城二手住宅成交量跟踪 - 核心15城包括北京、上海等15个城市，其中一线城市为北京、上海、广州、深圳，其余为余下二线城市 [43] - 2025年4月，核心15城二手住宅成交面积1520万㎡，同比+13.1%，环比-7.8%；1 - 4月成交面积5314万㎡，同比+20.7% [3][43] - 2025年4月，核心15城二手住宅成交套数16.0万套，同比+11.6%，环比-9.2%；1 - 4月成交套数56.0万套，同比+20.5% [53] 核心10城二手住宅成交价格跟踪 - 核心10城包括北京、上海等10个城市，其中一线城市为北京、上海、广州、深圳，其余为余下二线城市 [62] - 2025年4月，核心10城二手住宅成交金额3057亿元，同比+15.7%，环比-13.3%；1 - 4月成交金额11067亿元，同比+24.7% [62] - 2025年4月，核心10城二手住宅成交均价24066元/㎡，同比+1.3%，环比-4.0%；1 - 4月成交均价24604元/㎡，同比+2.1% [71] - 2025年1 - 4月，重点城市二手房累计成交均价：北京28927元/㎡，同比+3.5%；上海39193元/㎡，同比+2.6%；广州27170元/㎡，同比-7.4%；深圳57887元/㎡，同比-2.0% [3][80] 投资建议 - 回顾2024年，房地产行业政策密集出台，四季度市场热度提升；展望2025年，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][85] - 建议关注两条主线，一是稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道的房企，如华润置地等 [4][85]

住房租赁行业收入表现 - 6家房企系租赁企业收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%，泊寓占比41.76%，冠寓占比29.89% [2] - 泊寓、冠寓、招商伊敦等企业全年收入超10亿元，分别为37.02亿元（+7%）、26.5亿元（+4%）、12.34亿元（+13%） [2] - 分散式租赁企业相寓GTV达180亿元（+6.5%），营业收入61.3亿元（+6.5%），毛利率-5.5% [2] 企业运营效率 - 冠寓整体出租率95.3%，成熟期项目出租率95.6% [3] - 泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，自有渠道获客占比提升至88.5% [3] - 样本企业新开业26个租住项目，万科泊寓在7城新增8个项目，龙湖冠寓在4城新增5家门店 [3] 政策与市场动态 - 政策重心转向存量优化，多地收购存量商品房用作保障性住房 [4] - 广州要求城中村改造地块按不低于10%比例配建保障性住房 [5] - 50城中35城租金环比下跌（-4.38%至-0.15%），15城租金持平或上涨（0%至3.44%） [5] 公募REITs表现 - 6单住房租赁REITs底层资产出租率普遍超95%，年收入合计4.92亿元，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT收入1.8亿元 [6] - 国泰君安REIT净利润8048万元，中金厦门安居等3单REITs净利润同比增长 [6]