金山湖片区城中村改造项目。 在惠城区河南岸街道金山湖片区，一个规模空前的城中村改造项目正全速推进。改造项目涉及3个行政 村、约3820户19100人、需征拆房屋数量2796栋、土地面积约117.4公顷的区域，不仅是惠州城市更新的 重点板块，更成为广大征拆干部践行初心、服务群众的一线工作场所。 机制创新: 联合党委引领加快征拆速度 金山湖片区城中村改造项目的快速推进，得益于创新的工作机制和组织保障。项目联合党委构建 了"1+2+12"组织体系(1个党委、2个临时党支部、12个党小组)，统筹管理市、区直部门，街道和村的 150余名党员，夯实征拆组织根基。 联合党委创新采用"专家会诊+个案研判"模式，每周组织召开疑难问题研讨会，聚焦继承房屋补偿、"两 证"房屋认定、历史统征地叠压等堵点，联动区自然资源、住建、法院、司法、公证处等多部门，从政 策、法律、群众诉求等多维度反复研判，形成可落地处置意见。截至目前，已累计解决征拆难题18件。 与此同时，由区政协领导牵头政策法规组联合多部门编印的《实操手册》和《实用手册》，涵盖法规政 策权威解读、征拆工作流程详解、典型案例深度分析、便捷查询索引四大核心模块，明确政策边界与操 ...

历经数年规划建设，位于东莞中心城区的海德理想城项目，9月17日正式开放营销中心，入市在即。据介绍，该项目涵盖住宅、商业、办公、教育、公共设 施等多业态于一体，建筑面积约70万㎡，主力户型为建面约87-155㎡三至四房，使用率最高可达110%。 海德理想城项目效果图。受访者供图 作为东莞本土开发商，海德集团董事长莫浩全现场致辞称，海德集团深耕东莞25载，始终秉持产品主义的初心，让土地基因和建筑设计有机结合，打造出海 德汇一城、琥珀台等精品力作。作为黄旗南板块新规大盘，海德理想城将坚持以人为本，聚焦品质需求，让好房子回归生活，服务生活。 记者还了解到，海德理想城实际是由东城街道立新洋杞坑城中村改造项目"变身"而来。据公开资料显示，2018年，洋杞坑村旧改项目被列入东城年度重点更 新单元。同年10月，海德成为其前期服务商。2019年7月，海德立新洋杞坑项目部正式揭牌。 2020年6月，《东城街道立新洋杞坑村商住更新单元划定方案》取得市自然资源局批复。2022年11月，《东城街道立新洋杞坑村商住更新单元单一主体挂牌 招商方案》取得市自然资源局批复。2023年4月，海德以总价16.74亿元竞得东城立新洋杞坑村商住更新单 ...

厦门大学双聘教授赵燕菁，曾担任厦门市规划局局长11年，亲历中国城市化高速发展期。近日，在接受原央视财经资深媒体人、原《聊一波》总制片人、 《梦霞亲见》主理人贾梦霞采访时，赵燕菁从"局内人"视角出发，提出房地产是中国货币创造的核心信用来源，其稳定性直接关系家庭财富、地方政府债 务与内需活力。在他看来，当前许多调控政策恰恰加剧了市场失衡，而扭转认知、区分"土地金融"与"土地财政"、推动权益市场改革，才是走出困局的关 键。 当前中国房地产市场的深度调整，正引发宏观经济的连锁反应。土地财政何去何从？房价下跌真的有利于普通人吗？保障房与商品房如何并行？在这一复 杂议题中，政策应"救价"还是"救量"？ 本文来源于赵燕菁老师对贾梦霞媒体人采访提纲的文字答复，作者授权观察者网发布时有修订。 贾梦霞：您现在是厦门大学的双聘教授，自己也带博士生，但是您说自己不是一个经济学家，您关注的是经济，而不是经济学。您有20年城市规划研究、 11年厦门市规划局长的经历，任职厦门规划局的11年恰好赶上了中国城市化快速推进的大时代。作为一位副省级城市的规划局长，在有关房地产、土地财 政方面，您参与得最早，直接置身事内，可以算得上一位"局内人"， ...

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 2025年8月70城新房销售价格环比降幅持平，同比降幅缩小，一线城市新房价格降幅缩小；二手房销售价格环比降幅扩大，同比降幅缩小[8] - 房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在政策作用下有望进一步稳定[8] - 推荐三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动企业、优质物管标的[8] 新房价格表现 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平；同比下降3.0%，降幅较7月缩小0.4个百分点[5][14] - 一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅较7月缩小0.1个百分点；同比下降0.9%，降幅较7月缩小0.2个百分点[5][14] - 二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较7月缩小0.1个百分点；同比下降2.4%，降幅较7月缩小0.4个百分点[5][14] - 三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降3.7%，降幅较7月缩小0.5个百分点[5][14] - 8月新房价格环比上涨城市9个，较7月增加3个；同比上涨城市5个，与7月持平[5][16] 二手房价格表现 - 2025年8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降5.5%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 一线城市二手房价格环比下降1.0%，降幅与7月持平；同比下降3.5%，降幅较7月扩大0.1个百分点[6][20] - 二线城市二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降5.2%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 三线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅与7月持平；同比下降6.0%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 8月二手房价格环比上涨城市1个，与7月持平；同比上涨城市0个，所有70个城市同比均下降[6][23] 重点城市表现 - 上海新房价格环比上涨0.4%，同比上涨5.9%，1-8月累计同比上涨5.8%，在35个重点城市中表现最佳[7][27][28] - 杭州新房价格环比上涨0.4%，同比上涨2.6%，1-8月累计同比上涨0.6%[27][28] - 太原新房价格1-8月累计同比上涨1.1%，表现突出[7][27][28] - 35个重点城市中，仅长春二手房价格环比上涨0.1%，所有城市二手房价格同比均下降[27][28] - 郑州二手房价格同比下降8.3%，跌幅最大；呼和浩特1-8月二手房价格累计同比下降10.0%[27][28] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的企业：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

项目概况与开发进展 - 绿景白石洲项目总计容建筑面积达358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年被纳入城市更新计划[5] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中1栋1/2单元为26/59层商务公寓 1栋3/4/5单元为74层住宅[7] - 截至9月11日 一期项目共计2746套房源 已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套（占比41.4%） 187平方米及顶层房源基本售罄[7] - 部分在建楼盘已封顶 一期住宅处于准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房[5][7] - 三期和四期地块仍有大量老房未拆除 未进入大规模施工阶段 计划按深圳新规重新设计住宅与商业指标[5][7] 资本合作与资金状况 - 中信城开否认120亿元入股项目二三四期50%权益的传言[1] - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三四期 享有20%利润分派[10] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权[10] - 若2025年12月31日前未取得四项开发许可证 万科有权退出 绿景需同等条件回购 否则万科利润分派比例升至40%或年回报率调至24%[11] - 绿景中国流动负债605.7亿元 上半年新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷29.14亿元 银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制存款[11] 行业趋势与潜在合作方 - 业内分析认为可能引入央国企或地方城投平台合作开发 因资金成本低且擅长政商关系协调[7][15] - 接盘方需满足四大标准：百亿级现金储备 政府拆赔协调能力 产品迭代力 金融拆解术（将2200亿元货值分拆出货）[15] - 政策层面出台城中村改造支持意见 项目可能通过商业地块REITs化 未拆地块股权作价引战投 远期资产提前整售等方式融资[11][16] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[12] - 项目地处深圳南山核心区 连接四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 长期资产升值逻辑清晰[13]

城市更新、城中村改造最离不开的，就是金融信贷的支持。近日，上海市政府出台了关于加快推进城中 村改造工作的实施意见，明确提出支持银行业金融机构提供城中村改造贷款，积极吸引社会资金参与城 中村改造，探索发行企业债。 （此文刊于中国房地产报9月15日01版 责任编辑 何可信） 值班编委：樊永锋 流程编辑：温红妹 审读：戴士潮 人们常说：缺什么补什么。对于城中村改造这件大事，现在正是"万事俱备只欠东风"，金融资金的通达 灌溉才能赢得城中村改造工作的主动，这是坚持人民至上的逻辑，也是打开发展之门的钥匙。 银行金融机构的改革发展与不断壮大，可以说都是在拆"墙"搭"桥"中实现。目前，很多城市在力争用足 用好地方政府专项债券，也在加大市区两级财政资金投入力度以推动城中村改造。但面对这个急需大量 发展资金的事业，"单打独斗"式创新已显乏力。打破金融资本间无形的"墙"，促进主体融资、多元融资 的协同创新，已经成为最需要突破的地方。 在支持城中村改造这项民生工程上，从大的视野来讲，银行金融机构其实可以学习运用"千万工程"的经 验，建立各自的"千村示范、万村整治"的发展台账，推动金融赋能行动的落实落细，不断提升金融服务 能力与水平， ...

市场表现 - 全国商品房销售面积同比降幅从2024年13%大幅收窄至2025年前九个月4%左右 [2] - 一线城市新房价格连续两个月环比上涨 二线城市新房价格2025年1月出现自2023年6月以来首次环比增长 [2] - 土地市场大城市成交活跃度提升 土地购置费同比降幅明显收窄 [2] 政策框架 - 实施"四个取消"政策：破除限购限售限价藩篱 取消普通住宅与非普通住宅标准界定 [4] - 推行"四个降低"措施：降低首付比例 下调存量房贷利率 引导新发放房贷利率走低 减轻购房税费负担 [4] - 落实"两个增加"方案：加大保障性住房供给 提供房企必要金融支持 [4] 专项债措施 - 2025年专项债规模达4.4万亿元 部分用于土地收储和收购存量商品房 [7] - 央行将保障性住房再贷款支持比例提高至100% 降低收购成本 [7] - 广东等省份率先启动土地收储 收储商品房主要用于保障性住房建设 [7] 金融支持机制 - 白名单专项借款机制审批通过超过5.6万亿元贷款规模 实际放款率显著提升 [9] - 商业银行房地产开发贷款余额实现同比增长 [9] - 机制重点支持房企存量信贷展期和新项目融资 优先保障"保交楼"项目 [9] 城中村改造 - 改造范围从35个大中城市扩展至全国300个地级市 [9] - 新增百万套货币化安置名额 预计拉动庞大住房需求 [9] - 上海等地实践表明改造能消化存量商品房并改善居住条件 [9] 需求侧政策 - 各地调整首付比例 推广"以旧换新"政策 延长购房补贴期限 [9] - 取消普通住宅标准后 一线城市出售持有2年以上非普通住宅税费大幅降低 [9] - 北京1000万二手房案例显示可为购房者节省高达70万元税费 [9] 行业转型 - 房地产市场加速向"好房子"新发展模式转型 从高杠杆扩张转向高质量发展 [11] - 推广装配式建筑 智能建造等新工艺 构建房屋全生命周期安全管理体系 [11] - 各地推动示范项目建设 将品质安全绿色智慧融入住房建设环节 [11] 市场展望 - 2025年下半年市场有望止跌回稳甚至企稳回升 [13] - 全年销售面积降幅预计收窄至5%以内 乐观情况下可能同比持平 [13] - 房价跌幅将大幅收窄 房企流动性改善 央国企率先受益 [13]

地块交易概况 - 北京丰台区六里桥街道宅地由城建发展+北京建工+住总金第以29亿元底价竞得[2] - 地块规划建筑面积5.8万平方米 容积率2.66 平均楼板价5万元/平方米[3] - 地块属性为纯住宅 周边可比房价约8万元/平方米[8] 项目背景与关联方 - 北京建工已提前介入施工招标 投资估算8.3亿元[3] - 地块属于岳各庄村棚户区改造项目 项目主体为北京城建旗下子公司金丰润鸿置业[3] - 棚改项目计划总投资140.83亿元 其中专项债融资57.28亿元（含2023年6月2.07亿元 2025年4月12亿元）[3] - 北京城建与北京建工均为北京国资委控股企业 住总金第为城建集团二级子公司[4] 区位与配套 - 地块位于西三环与西四环之间 邻近莲花池公园 银座和谐广场等商业设施[8] - 医疗资源包括中国人民解放军总医院第五医学中心 北京电力医院[8] - 教育资源含北京十一学校中堂实验学校[8] - 交通依赖公交枢纽及快速路网 距地铁10号线六里桥站1.5-2公里 规划地铁11号线青塔站800米[9] 潜在风险因素 - 北侧250米处为北京西站车辆段 存在火车噪音振动影响[9] - 南侧岳各庄批发市场（预计2028年底拆除）可能带来噪音及交通拥堵[9] 周边市场情况 - 3公里内新房项目包括熙华台（尾盘 售价7.9万元/平方米） 懋源·璟廷（容积率1.6 售价10万元/平方米） 龙樾天元（容积率2.66 售价7.9万元/平方米）[10] - 龙樾天元消化周期不足半年[10] - 2023年5月北京建工曾以5.3万元/平方米楼板价竞得周边地块（溢价15%）[4] 政策与融资环境 - 2025年前8月全国保障安居类专项债发行规模2679亿元 同比上升18%[12] - 北京同期保障安居类专项债发行规模636亿元 同比上升160% 占全国总量24%[12] - 北京城中村改造类项目融资占保障安居工程49% 达309亿元 占全国同类融资50%[13] - 朝阳区十八里店乡城中村改造获专项债融资91.7亿元 涉及873公顷土地 长期理论释放土地价值2000亿元及新房销售4000亿元[14] - 全国房地产专项债融资前10%城市占比57% 反映区域集中度极高[15]

房地产销售表现 - 1-7月新建商品房销售面积增速超过全国2.6个百分点且连续4个月高于全国水平 [3] - 商品住宅销售面积增速达5.7%且连续5个月正增长 增速超过全国9.8个百分点并排名全国第6 [3] - 上半年房地产业增加值增速1.7% 高于全国水平0.7个百分点 [3] 政策支持措施 - 起草《广西进一步促进房地产市场平稳健康发展工作措施》包含支持"以旧换新"和加大住房公积金支持力度等内容 [3] - 通过"以购代建"和"房票安置"方式安置4.13万城中村住户 [3] - 累计收购存量住房2.92万套以稳市场去库存 [3] 保障性住房建设 - 计划筹集各类保障性住房3.5万套 目前已开工筹集2.38万套 [3] - 提前完成保障性租赁住房"十四五"规划目标 [3] 城中村改造进展 - 加快推动南宁柳州等市城中村改造 吸引近百家房地产开发企业接触洽谈 [3] - 通过城中村改造出让土地13宗 [3]

记者9月1日从中国农业发展银行北京市分行获悉，今年以来，该行投放城中村改造专项借款343.5亿元，投放量位居农发行系统前列，占北京市总量的 57%。 来源：北京日报客户端 记者：潘福达 农发行北京市分行资产质量显著改善，年初至今清收不良资产1.27亿元，不良率1.32%，较年初下降0.49个百分点，实现"双降"；在服务实体经济、落实让利 政策的基础上，净利差、净息差同比双升，实现利息净收入3.99亿元，同比增速237.8%，"以量补价"策略成效凸显。 此外，该行主责主业更加聚焦，政策性业务合计占比85.1%；粮食安全保障有力，1月至7月，累放粮棉油贷款118.7亿元，余额353.4亿元，净增34.6亿元；有 效保障政策性收储资金供应，累收累放贷款202.9亿元、较同期增加104亿元。 农发行北京市分行主要业务指标持续向好，多项经营数据创历史新高。截至7月末，该行贷款余额1261亿元，净增339亿元，增速36.3％，是北京市贷款平均 增速的8.5倍，居农发行系统第二；对公存款余额344亿元，净增149亿元，增速76.4%，是北京市存款增速的15.7倍，对公存款日均余额286亿元，净增127亿 元，增速79.9% ...