文章核心观点 - 中国房地产市场正经历深刻调整，全国新建商品住宅库存高企，去化周期远超合理水平，但自2024年底以来，市场已出现改善迹象，政策支持与市场自我修复正在推动库存拐点的出现 [1][5][11] 库存现状与分布 - 截至数据发布时，全国百城新建商品住宅库存规模为4.47亿平方米，去化周期为21.3个月，远超12-14个月的合理区间 [1] - 库存分布极不均衡：一线城市如上海、深圳去化周期已降至8个月以下，回归合理水平；深圳库存周期从高峰26个月降至9个月 [2][5] - 二线城市如成都、杭州、西安库存周期约18个月，压力明显但尚可接受 [4] - 三四线城市问题最严重，部分城市库存周期超过30个月，甚至36个月，全国有63个城市库存周期超过18个月，其可售总面积达3.77亿平方米 [4][8] - 现房库存问题尤为突出，2024年上半年全国现房库存面积创历史新高，超过7.45亿平方米 [4][5] 市场动态与转折信号 - 自2024年底，市场出现积极变化：去年12月全国87个城市库存规模出现同比负增长 [5] - 去年10月后，全国新建商品房网签成交量在连续15个月下降后首次实现正增长；二手房交易在连续8个月下降后也首次增长 [6] - 一线和强二线城市房价已从连续下跌转为趋稳，北京、上海、深圳、杭州等城市新房价格出现环比持平或小幅上涨 [6] - 库存总量下降原因包括：供应端受控（房地产开发投资及新开工面积萎缩）、销售端有所加快、政府收储房屋用于保障房建设直接消化部分库存 [5] 政策应对与影响 - “9.30政策”（降低房贷利率、放宽购房条件、补贴购房者等）发布后，房屋销售有所回升 [5] - 自然资源部要求库存周期超过36个月的城市暂停新增商品住宅用地出让；库存周期在18-36个月的城市实行“盘活多少、供应多少”原则 [9] - 保障性住房建设与城中村改造成为重要去库存手段：国家计划筹建300多万套保障性租赁住房，推进100万套城中村改造，预计两项政策合计可消化2亿多平方米库存 [9] - 政策影响下，市场出现分化：品质高的改善型新房销售相对较好，而一般房源需靠大幅折扣（如20%-30%）促销 [9][10] 行业影响与未来展望 - 库存问题严重冲击地方财政：去年全国宅地出让金下降27.8% [10] - 房地产投资下降波及建筑业、建材业、家装业等相关产业链 [10] - 行业供给与需求双降，但供给下降速度更快，新增库存减少 [10] - 专业机构预测，在现有政策支持下，今年商品房销售面积同比下降幅度将收窄至6%左右 [10] - 未来格局呈现区域分化：一二线城市库存问题已不严重，房价有望在下半年止跌，明年或现上涨；三四线城市库存压力需2-3年甚至更长时间缓解 [10][11] - 行业正经历重组洗牌：中小房企艰难求生，有实力的大型房企趁低价收购项目和土地 [11] - 房地产已从投资品属性回归居住属性，房价大幅上涨时代过去，未来将进入区域分化、相对平稳的阶段 [12]