海珠区南泰路地块成交与康鹭旧改项目融资地块规划 - 保利以总价52.75亿元、溢价率27.27%成功竞得海珠区南泰路地块，经过76轮激烈竞价 [1] - 海珠区康乐村、鹭江村（康鹭）城中村改造项目一期融资地块F42规划条件公布，用地类型为新增国有建设用地 [2] - F42地块建筑高度为135米，预计层高40-43层，属于超高层建筑 [4] - 相较于邻近的中海大境项目（总建面36万平方米，容积率3.8），F42地块总建筑面积更低但容积率更高，项目定位偏向刚需改善型，打造纯改善型项目可能性较低 [2][21] - 根据初步方案推测，该地块可能采用2梯4户或2梯5户设计，规划9-11栋楼，采用围合式布局，可能配有中等规模园林 [5] - 预测商品房最小面积约100平方米，并可能进阶至120平方米、140平方米，超过200平方米的可能性不大 [5] - 项目鼓励配套商业比例由15%提升至20% [5] - 初步估算F42地块可提供约1700-1800套住宅，在海珠区一手市场中属于较大规模社区，并规划配建12班幼儿园 [5] 康鹭旧改项目进展与“康鹭速度” - 康鹭片区旧改实施方案于2024年5月以92.27%的同意率获批通过 [8] - 2024年6月完成首建区地块拆卸，7月两个复建安置地块同时开工，12月完成首期9个地块全面清租（涉及1547户租户）并开始清拆 [8] - 2025年3月，集体物业拆补方案高票通过，私宅拆补方案启动表决，7个地块全面开拆，展现出快速推进的“康鹭速度” [8] - 截至近期，F42地块已基本平整，现场有挖掘机等设备，属于最早完成平整的地块之一 [10][15] - 被称为“第二最难拆”的康乐小学已于2025年7月被大面积推平，学生已转移至新校区 [15] - 2025年6月，康鹭拆迁补偿方案正式批复，对非村民的补偿标准优化，显著推动了项目进度 [17][19] 康鹭旧改项目补偿方案细节 - 补偿对象主要分为村民和非村民两类 [17] - 对于村民，有权属证明的房屋补偿可选证载合法建筑面积或建基面积乘以3.5倍，补偿标准为每平方米25000元人民币，权益面积需补每平方米3000元成本费 [18] - 对于非村民，有权属证明的房屋补偿标准为：280平方米以内部分补偿住宅，超出部分可选择补偿住宅加公寓，或获得每平方米16800元人民币的货币补偿 [18] - 补偿方案优化后，例如一位证载380平方米的非村民，现可获280平方米安置住宅和100平方米产权公寓，或选择168万元人民币现金补偿，相比前期方案（仅280平方米住宅、40平方米公寓及9万元现金）有大幅改善 [19] - 集体物业补偿方面，有权属证明的按“拆一补一”原则置换商业、公寓或写字楼，并可获得每月每平方米60元人民币的临迁费 [18] 康鹭旧改项目的经济影响与整体规划 - 康鹭片区改造前，村集体物业固定资产价值约70亿元人民币，改造后预计将大幅增加至288亿元人民币 [19] - 整个康鹭片区改造范围约110公顷，计划分四期进行，整体改造周期预计长达10年 [21] - 首期工程包括8个复建地块和1个融资地块（即F42地块） [21] - 目前F42地块周边仍为城中村环境，存在零工聚集、交通混乱等问题，作为首期入市的融资区，其价值完全兑现尚需时日，预计定价不会过高，主要适合能够等待的自住型买家 [21] - 融资地块的顺利推进标志着项目进入“自我造血、滚动发展”的良性循环阶段 [23]