2025年中国房地产市场总结 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势，处于“止跌回稳”过程中，二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量” [1] 2025年市场表现与价格 - 2025年1-11月，百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平，改善性需求及优质项目入市是重要支撑 [2] - 2025年1-11月，百城二手房价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量”，价格仍面临调整压力 [2] - 2025年1-11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [2] - 2025年1-11月，重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点 [7] - 2025年1-11月，30个城市中有24个城市的集中式长租公寓租金累计下跌 [7] 2025年土地市场 - 2025年1-11月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，土地出让金同比下降6% [2] - 房企拿地向核心城市聚焦，带动1-11月一、二线城市土地出让金同比增长4% [2] - 2025年土地市场热度“前高后低”，三季度以来核心城市优质地块供应放缓，土拍热度下降 [2] - 2025年1-11月，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为57% [2] - 央国企仍是拿地绝对主力，地方国资托底力度有所减弱 [2] 2026年市场展望与预测 - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄 [5] - 预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄 [5] - 预计2026年房地产投资同比下降11% [5] - 市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会 [5] - 供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善 [5] - 中长期看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右 [5] 政策环境与导向 - 《“十五五”规划建议》明确要“推动房地产高质量发展”，并清理住房消费不合理限制性措施 [4] - 短期政策聚焦推动市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实举措 [4] - 激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备优化空间，预计将继续通过降低房贷利率、中介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本 [4] - 优化供给方面，预计未来有望通过加大“补人头”的住房租金或购房补贴方式落实保障，同时加大存量商品房和闲置土地收储力度 [4] - 2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加速落地，政策力度有望进一步加大，经济增长目标或仍设定在5%左右 [3] 住房租赁市场 - 2025年政策推动租赁住房公募REITs从试点到扩围扩容，首单保租房公募REITs扩募项目上市，《住房租赁条例》正式实施 [6] - 2025年1-11月，各地政府共出台住房租赁政策超150次，供给侧强调完善“市场+保障”住房供给体系 [6] - 截至2025年11月，多个省市完成“十四五”保租房筹集目标 [7] - 截至2025年11月，全国开业、管理规模TOP30住房租赁企业的开业及管理规模均较2024年末增加15万间以上，增量超过上年同期 [7] - “十五五”时期，保租房供给有望从大规模筹建转向以需定建阶段，租赁住房REITs扩围扩容有助于吸引更多社会资本进入市场 [8] 物业管理行业市场表现 - “十四五”期间行业发展明显放缓，上市物企营收增速从2021年的超40%降至不足4%，毛利润增速持续下降，行业“增收不增利”态势延续 [8] - 物业管理面积增速降至3%左右，行业重心已从“规模为王”转向“质效优先” [8] - 2025年二十城物业服务价格综合指数为1073.24，环比下降0.07%，同比下降0.20% [11] - 2025年二十个城市的物业服务均价为2.72元/平方米/月，环比下跌0.09%，同比下跌0.23% [12] - 行业正陷入“收入结构性增长”难以对冲“成本刚性上涨”的利润困境 [12] 物业管理行业资本市场与并购 - “十四五”期间物业管理板块估值经历深度回调，市盈率持续承压 [9] - 行业IPO市场于2020年达到高峰，全年共18家物业企业上市，此后上市企业数量逐年递减 [9] - 行业并购在2021年创下历史峰值，交易总额近400亿元，随后热度迅速下降，2025年并购案例主要集中于集团内部或关联方资源整合 [9] 物业管理行业发展趋势 - “十五五”时期物业企业应探索更适宜的收费机制，逐步提升服务透明度 [10] - 行业应聚焦夯实基础服务、保障服务品质，坚持以满意度评价为导向 [10] - 行业科技化建设重心将从“工具创新”转向“场景落地”，聚焦人、物、空间三大核心场景 [10] - 物业企业应重塑人才理念，搭建员工成长阶梯，设计物质与精神并重的激励机制 [10] - 物业企业应针对性制定品牌发展方针 [10] 物业管理行业ESG表现 - 2025年物业服务上市公司ESG整体披露率达到94.03% [13] - 样本企业ESG得分均值再创新高，但各企业表现出现分化 [13] - “资源使用”和“排放物管理”指标得分率涨幅位居前列，而“产品与服务”指标得分率首次出现下滑 [13] - ESG信息披露正从建议鼓励阶段迈入兼具强制性与结构化披露的新时代 [13] - 物业企业的服务品质是践行社会责任、响应ESG发展理念的重要举措 [14] - 物业企业角色将从“社区管家”演进为“城市管家”和“社区治理者”，深度参与基层治理和城市服务 [14]

市场整体概况 - 中国租赁人口规模达2.6亿人，其中新市民、青年人群体接近2亿人，占比超过70% [10] - 市场供给以国资系品牌为主力，在全国项目和标杆项目中占比分别达64%和55% [12] - 项目城市分布中新一线城市占比最高达45%，一线城市占比25%，二线城市占比24% [13][17] - 项目主题呈现多样性，保障性租赁住房占比35%领跑市场，白领公寓、租赁社区、人才公寓占比在10%-20%之间 [19][20] 项目运营洞察 - 大体量项目受青睐，500套以上房源的项目占比48%，国资系项目如杭州宁巢美地公寓房源量达3746套 [25][30] - 租客平均年龄升至34.1岁，30-39岁租客占比达38%，推动四居及以上户型占比较去年增加4.3个百分点 [27][31] - 从一居到二居的租金溢价最高达43.7%，新一线城市平均租金为2039-3977元/月，成为成本与发展平衡点 [37][38] - 64%的项目出租率在90%-100%，人才公寓以92%的出租率和77%的续租率位居各类型项目之首 [41][42][46][48] - 近八成项目爬坡期维持在半年以内，其中3-6个月爬坡期项目占比从28.97%上升至36.36% [51][52] 产品与配置特征 - 房间面积设置体现高低搭配策略，一居室平均面积43平方米为主力性价比产品，四居室平均面积127平方米面向改善需求 [32][34] - 家电品牌集中度较高，美的在空调、冰箱、洗衣机等品类优势明显，与海尔、格力构成第一梯队 [2] - 卫浴、床垫和板材品牌市场格局分散，“其他品牌”占比高，反映出供应链管理存在短板 [2] 未来发展趋势 - 产品策略需精准细分客群，实行差异化供给和动态户型配比 [2] - 运营端需通过优化产品定价、拓宽营销渠道等方式缩短爬坡期 [2] - 完善客服与社群体系提升客户忠诚度，并通过集采优化做好全周期成本管控 [2]

行业集中度 - 2025年9月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为139.8万间，入榜门槛为15004间[1] - TOP30企业累计管理房源量约198万间，管理规模入榜门槛为21071间[4] - 房企系企业在开业和管理规模上均占据主导地位，开业规模占比46%，管理规模占比48%[1][2][4][5] 企业类型分布 - 开业榜TOP30中包括11家房企系、10家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系[1] - 房企系开业规模达64.7万间，占比46%；地方国企系开业规模30.5万间，占比22%[2] - 管理规模方面，房企系管理95.0万间，地方国企系管理44.9万间，创业系管理30.9万间[5] 轻资产项目规模 - 乐乎集团轻资产项目开业规模最大，达80900间；瓴寓国际以74934间位居第二[7] - 城家、城市家、魔方生活服务集团轻资产项目开业规模分别为37161间、34701间和32731间[7] - 自如寓教育轻资产项目开业29807间，城方轻资产项目开业17565间[7] 租金市场表现 - 2025年9月全国50城住宅平均租金为34.74元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌3.76%[8] - 50城中仅4个城市住宅平均租金环比上涨，北海环比涨幅最大为0.78%[11] - 46个城市租金环比下跌，西安跌幅最大达1.22%，13个城市跌幅在0.5%-1.0%之间[11] 土地市场情况 - 2025年9月重点22城共成交137宗涉宅用地，总体规划建筑面积915.8万平方米[14] - 重庆成交规模最大达214.3万平方米，长沙成交116.6万平方米[16] - 共成交6宗涉租用地，合计1.4万平方米，广州和上海分别成交7486平方米和6932平方米租赁住房用地[14][16] 领先企业排名 - 万科泊寓开业规模205400间位居第一，龙湖冠寓127000间排名第二[16] - 管理规模方面，万科泊寓280700间排名第一，龙湖冠寓164000间排名第二[18] - 瓴寓国际开业87655间排名第三，管理137211间排名第三[16][18]

住房租赁行业政策与司法保障 - 2025年9月15日《住房租赁条例》正式施行，对住房租赁市场提出新要求 [1] - 法院为市场健康有序发展提供司法保障，并发布审判白皮书涵盖2022年至2025年6月数据 [1] 住房租赁行业案件审理挑战 - 行业案件审理面临诉讼主体不适格导致程序空转提速的挑战 [1] - 行业案件审理面临合同违约类型多导致违约责任判定难的挑战 [1] - 行业案件审理面临合同解除不规范导致解约后果处理难的挑战 [1] 行业司法流程优化举措 - 公司在立案阶段采取递进式"三识别"机制，实现案件办理的"快慢分道" [2] - 公司在诉前阶段深挖"多元调解+速裁"集成效应，有效降低群众诉讼成本 [2] - 公司在诉中阶段打通"保质快审"通道，强化专业化审判与智能化诉讼服务 [2] 对行业参与方（房东）的建议 - 公司出租行为应符合法规，提供违法群租房或甲醛超标房需承担违约责任及行政处罚 [3] - 公司应积极履行提示说明义务，遵循诚实信用原则以避免推诿扯皮 [3] - 公司维权时应注意自力救济限度，坚持合法、合理、必要原则以避免激化矛盾 [3] 对行业参与方（租客）的建议 - 公司应对承租房屋尽谨慎注意义务，认真考察房屋状况并保留沟通证据 [3] - 公司在租期届满或合同解除时负有及时腾退义务，避免承担房屋占有使用费 [3] - 公司订立合同时应仔细审查条款，注意区分押金与定金，定金数额不得超过主合同标的额20% [3]

政策现状与传言澄清 - 所谓加征“房东税”的说法是对住房租赁政策的误读，现行个人出租住房税收政策并未调整 [1] - 传言源于对9月15日起施行的《住房租赁条例》相关条款的曲解，但条例本身并未提及税费内容 [1] - 地方税务部门如“成都税务”已出面澄清，出租房屋相应的税费政策是实施了数十年的规定，并未新增“房东税” [1] 现行个人出租住房税收优惠政策 - 对于个人出租月租金10万元人民币以内的住房，增值税、印花税等均免征 [1] - 房产税法定税率为4%，许多地方减半按2%征收，个人所得税法定税率为10%，但不少地方按0.5%或1%的税率核定征收 [2] - 以成都为例，个人出租住房并在平台网签备案的，按0%的税率综合征收，综合税负远低于谣传的20%-30% [2] 租赁市场实际执行与租金影响因素 - 在实际租赁活动中，租赁合同多为私人签订，租客一般不索要发票，部分房东因此未缴纳税费 [2] - 租金水平主要由市场供求关系决定，而非税率 [3] - 2024年7月，中国50个城市住宅平均租金为每月每平方米34.93元，环比下跌0.07%，同比下跌3.81%，多数城市租房市场供求关系不紧张，房东税费转嫁的可能性不大 [3]

住房租赁条例出台 - 我国首部住房租赁领域行政法规《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 [1] - 条例将地方实践经验提升至全国性行政法规层面 显著提高行业规范程度 [1] 住房租赁市场现状 - 中国城市家庭中租房比例达25% 人口流入大省占比更高：广东超55% 福建浙江超40% 上海北京超35% [1] - 热点一二线城市租房已成为主流居住选择之一 [1] 市场发展三大机遇 - 构建稳定租赁关系 规范房东/租客/中介/租赁企业行为 [2] - 盘活存量资产 鼓励家庭出租自有房源 支持企业改造老旧厂房/商业办公房/自持商品房用于租赁 [2] - 推动专业化住房租赁企业诞生 [2] 政策背景 - 中国长期存在"重购轻租"格局 租房市场发展滞后 [1] - 房地产市场进入存量时代 租赁对消化存量房源作用凸显 [1]

热点资讯 - 国务院公布《住房租赁条例》，9月15日起施行，强调住房租赁市场发展应贯彻政策，坚持市场与政府结合，鼓励增加租赁住房供给，规定企业发布房源信息、建立档案等要求 [2] - 国家能源局发布6月全社会用电量数据，用电量8670亿千瓦时，同比增长5.4%，各产业用电有不同增幅 [2] - 外交部回应中美元首会面问题，称元首外交有战略引领作用，暂无具体信息 [2] - 美国国会预算办公室估计特朗普签署的法案将使美国十年内赤字增加3.4万亿美元 [3] 重点关注 - 重点关注焦煤、纯碱、沥青、菜粕、玻璃 [4] 夜盘表现 - 板块涨跌幅：非金属建材2.68%，贵金属28.87%，油脂油料12.44%，有色2.92%，软商品18.90%，煤焦钢矿14.71%，能源3.19%，化工12.24%，谷物1.24%，农副产品2.81% [4] 大类资产表现 |类别|名称|日涨跌幅%|月内涨跌幅%|年内涨跌幅（%）| |----|----|----|----|----| |权益|上证指数|0.72|3.35|6.21| |权益|上证50|0.28|2.22|3.26| |权益|沪深300|0.67|3.80|3.83| |权益|中证500|1.01|4.16|7.61| |权益|标普500|0.14|1.62|7.21| |权益|恒生指数|0.68|3.83|24.60| |权益|德国DAX|0.08|1.67|22.09| |权益|日经225|0.00|-1.65|-0.19| |权益|英国富时100|0.23|2.88|10.28| |固收类|10年期国债期货|-0.05|-0.12|-0.15| |固收类|5年期国债期货|-0.05|-0.19|-0.55| |固收类|2年期国债期货|-0.01|-0.08|-0.54| |商品类|CRB商品指数|-0.43|2.53|2.72| |商品类|WTI原油|-0.13|3.46|-6.49| |商品类|伦敦现货金|1.40|2.86|29.44| |商品类|LME铜|0.91|-0.11|12.36| |商品类|Wind商品指数|1.38|3.58|17.89| |其他|美元指数|-0.64|1.10|-9.81| |其他|CBOE波动率|0.00|-1.91|-5.42| [6]

住房租赁条例核心内容 - 国务院公布《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 旨在规范租赁活动 维护当事人权益 稳定租赁关系 促进市场高质量发展 推动租购并举制度建立 [1] 市场发展与总体要求 - 强调住房租赁市场发展需贯彻国家政策 坚持市场主导与政府引导结合 鼓励多渠道增加租赁供给 培育市场化、专业化住房租赁企业 [1] 出租承租活动规范 - 出租住房需符合建筑、消防等法规和强制性标准 非居住空间不得单独出租用于居住 出租人和承租人需实名签订合同并遵守行为规范 [1] 住房租赁企业行为规范 - 住房租赁企业需发布真实、准确、完整的房源信息 建立租赁档案 健全内部管理制度 从事转租经营需设立资金监管账户 [1] 经纪机构行为规范 - 住房租赁经纪机构发布房源前需核对委托人身份及住房权属信息 实地查看房源并编制住房状况说明书 收费服务项目需明码标价 [2] 监督管理机制 - 设区的市级以上地方政府需建立租金监测机制 定期公布租金水平信息 县级以上房产管理部门需联合实施分级分类监管 行业组织需加强自律管理 [2] 法律责任追究 - 对出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构及政府工作人员的违法行为规定严格法律责任 [2]

50城住宅租金市场表现 - 2025上半年50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47个百分点 [1][2] - 6月50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71% [2] - 租金呈现季节性波动，2月短暂企稳后3月起持续下跌，6月因毕业季需求增加跌幅收窄 [2] 城市梯队租金分化 - 一线城市租金抗跌性最强，上半年累计跌幅仅0.56% [4] - 二线城市平均租金累计下跌1.83%，三四线代表城市下跌1.47% [4] - 北京、深圳等热点城市租金收入比下降幅度突出，50城均值降至16.4% [6] 租赁投资回报变化 - 50城租金房价比提升至2.17%，较去年同期上升0.08个百分点 [8] - 44个城市租金房价比提升，哈尔滨、常州等地增幅显著 [8] - 优质资产回报率持续改善，租金房价比较2023年初低点提高0.19个百分点 [10] 保租房市场发展 - "十四五"保租房计划完成率达66%，2024年新增180万套 [11] - 江苏、安徽提前完成目标，浙江等地完成超90%，贵州重庆进度不足80% [11] - 2025年多地降低筹集目标，江苏减少11.2万套，浙江减少6万套 [12] 保租房REITs运营 - 6支REITs底层资产平均出租率超90%，中金厦门安居REIT维持99%满租 [14][15] - 招商蛇口REIT林下项目出租率显著回升20.4个百分点至90.8% [14][15] - 一季度REITs整体收益小幅下降，中金厦门安居REIT净利润同比增7.7% [16][17] REITs市场扩容 - 保租房REITs数量增至8支，首发规模近120亿元 [17] - 占公募REITs总规模7.0%，占比较2024年末提升1.1个百分点 [17] - 华夏北京保障房REIT完成扩募发售，市场扩容进程加速 [17]

行业规模排名 - 万科泊寓以196,600间开业规模位居榜首 龙湖冠寓以123,000间位列第二 魔方生活服务集团以84,154间排名第三 [1] - 开业规模榜TOP30企业累计开业房源量达133.2万间 较4月增加约0.4万间 [5] - 管理规模榜TOP30企业累计管理房源量达192.3万间 较4月增加约2.6万间 [6] - 万科泊寓以275,400间管理规模位列第一 龙湖冠寓以164,000间排名第二 美寓以133,060间升至第三 [3] 企业分类表现 - 开业榜TOP30中房企系企业11家 地方国企系9家 创业系5家 酒店系3家 中介系和金融系各1家 [5] - 创业系开业规模较上月增加0.1万间至25.8万间 地方国企系增加0.3万间至25.3万间 酒店系增加0.03万间至15.1万间 房企系减少0.05万间至60.6万间 [5][6] - 管理规模方面房企系增加2.5万间至91.4万间 创业系增加0.1万间至34.7万间 [7] 企业动态 - 海南文昌国际航天城一期人才公寓交付471间 长沙临港泊寓推出91套精品房源 [9] - 上海西部乐巢·智和苑供应1,156套保租房 武汉恒隆广场服务式公寓开设60间客房 [9][10] - 武汉之寓·未来二期C区开放签约 提供70-110平米户型 西安希望里·奥体项目发布143套房源 [10] - 城投宽庭徐汇社区开业 推出546套30-79平米房源 合肥承寓·植悦书香社区提供50-118平米多元化户型 [10] - 港城领寓(泥城)项目一期竣工 提供1,194套保障性租赁用房 重庆建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪店开业528套公寓 [10] 业务拓展 - 新黄浦以2.15亿元收购北京昌平办公项目用于保障性住房 [13] - 杭州安居集团收购万科河语光年府75套存量商品房 总建筑面积4,152.3平方米 [13] - 合肥安居集团收购蜀山西宸原著项目138套房源 计划下半年投入运营 [13] - 万豪集团与苏州华贸中心合作打造大中华区首个万豪旅享家公寓 计划提供208间客房 [13] 融资动向 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日上涨30% 网下认购倍数216.91倍 公众认购倍数829.78倍 [17] - 中金厦门安居REIT扩募申请获受理 拟购入厦门岛内2,689套租赁住房 [17] - 华夏北京保障房REIT推进扩募 拟定向发售8.3-9.462亿元 [17] - 凯德投资设立50亿元境内母基金 预计贡献200亿元资产管理规模 [17] - 浙商银行发放0.37亿元住房租赁团体购房贷款 支持杭州安居集团收购存量房 [17] - 象屿地产11.5亿元住房租赁专项公司债券全额回售 [17] 政策动向 - 市场监管总局发布《城镇房屋租赁合同（示范文本）》 明确优先承租权等关键条款 [18] - 央行提出拓宽保障性住房再贷款使用范围 巩固房地产市场稳定 [18] - 中办国办支持利用存量低效用地建设保障性住房 [18] - 广东省支持收购存量商品房用作保障房 重庆市筹集保障性租赁住房29.2万套 [19][20][24] - 上海市扩大保障性租赁住房供给 重点向青年群体倾斜 [24] - 深圳市深汕合作区调整公租房租金至市场参考租金的30% [24] - 福建省推进"好房子"建设 目标2030年新建保障房全面达标 [24] - 山西省规定新建租赁住房以不超过70平方米户型为主体 [24] 市场运行 - 2025年5月全国50城住宅平均租金35.0元/平方米/月 环比下跌0.34% 同比下跌3.44% [27] - 50城中仅3个城市租金环比上涨 乌鲁木齐 天津 银川涨幅均低于0.1% [31] - 47个城市租金环比下跌 三亚跌幅最大达1.04% 15个城市跌幅在0.5%-1.0%之间 [31] 土地交易 - 2025年5月重点22城成交69宗涉宅用地 总体规划建筑面积486万平方米 [34] - 杭州成交规模78.5万平方米居首 长沙 南京 武汉 广州均超30万平方米 [34] - 宁波慈溪出让5.1万平方米保障性租赁住房用地 上海6宗地块配建0.5万平方米租赁住房 [34]