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Two Harbors Investment Corp. (NYSE:TWO) Q1 2023 Earnings Conference Call May 2, 2023 9:00 AM ET Company Participants Maggie Karr - Head, IR Bill Greenberg - President & CEO Mary Riskey - CFO Nick Letica - Chief Investment Officer Conference Call Participants Doug Harter - Credit Suisse Kenneth Lee - RBC Capital Markets Bose George - KBW Trevor Cranston - JMP Securities Arren Cyganovich - Citi Eric Hagen - BTIG Rick Shane - JPMorgan Operator Good morning. My name is Diego and I will be your conference facili ...

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 净利息收入从2021年的7942万美元降至2022年的3715万美元，下降53.2%[326] - 服务相关收入（服务收入及服务资产损益）合计从2021年的3.53亿美元增至2022年的10.29亿美元[326] - 净收入从2021年的1.87亿美元增至2022年的2.20亿美元，增长17.6%[326] - 归属于普通股股东的净收入从2021年的1.29亿美元增至2022年的1.87亿美元，增长45.0%[326] - 2022年净收入为2.202亿美元，相比2021年的1.872亿美元增长17.6%[334] - 2020年净亏损为16.301亿美元，2021年扭亏为盈实现净收入1.872亿美元[334] 财务数据关键指标变化：现金流量 - 截至2022年12月31日，经营活动产生的现金流量净额约为6.234亿美元[279] - 截至2022年12月31日，投资活动使用的现金流量净额约为28亿美元[279] - 截至2022年12月31日，筹资活动产生的现金流量净额约为12亿美元[279] - 经营活动产生的现金流量净额从2020年的6.316亿美元降至2022年的6.234亿美元[334] - 2022年投资活动使用的现金流量净额为27.513亿美元，而2021年为投资活动提供63.139亿美元现金[334] - 2022年融资活动提供的现金流量净额为11.657亿美元，2021年为融资活动使用72.952亿美元现金[336] - 截至2022年12月31日，现金及现金等价物和受限现金总额为11.265亿美元，较2021年末的20.887亿美元下降46.1%[336] - 2022年购买可供出售证券106.625亿美元，而2020年为71.209亿美元[334] - 2022年向股东支付的普通股股息为2.354亿美元，优先股股息为5499万美元[336] 财务数据关键指标变化：资产负债和权益 - 总资产从2021年的121.14亿美元增至2022年的134.66亿美元，增长11.1%[323] - 总负债从2021年的93.70亿美元增至2022年的112.83亿美元，增长20.4%[323] - 股东权益从2021年的27.44亿美元降至2022年的21.84亿美元，下降20.4%[323] - 2022年末总股东权益为21.835亿美元，较2021年末的27.44亿美元下降20.4%[331] - 合并信托的总资产在2022年12月31日为4.979亿美元，较2021年的4.546亿美元增长9.5%[398] - 合并信托的总负债在2022年12月31日为4.54亿美元，较2021年的4.4亿美元增长3.2%[398] 财务数据关键指标变化：投资证券和公允价值 - 投资证券亏损从2021年盈利1.22亿美元转为2022年亏损6.04亿美元[326] - 可供出售证券的未实现亏损导致其他综合亏损从2021年的4.55亿美元增至2022年的4.65亿美元[328] - 综合亏损从2021年的2.68亿美元收窄至2022年的2.45亿美元[328] - 2022年其他综合亏损总额为4.651亿美元，主要由于重分类前亏损8.936亿美元[331] - 截至2022年12月31日，公司可供出售证券总额为77.787亿美元，较2021年的71.617亿美元增长8.6%[400] - 公司持有的可供出售证券中，机构证券占主要部分，2022年12月31日价值为76.536亿美元，非机构证券价值为1.252亿美元[400] - 公司作为抵押品质押的AFS证券，在2022年12月31日的账面价值为74亿美元，2021年12月31日为70亿美元[400] - 公司可供出售证券的未实现损失在2022年12月31日为3.377亿美元，而2021年12月31日为2111万美元[404] - 截至2022年12月31日，公司持有704只可供出售证券，其中553只处于未实现亏损状态的时间少于12个月[409] - 截至2021年12月31日，公司持有756只可供出售证券，其中45只处于未实现亏损状态的时间少于12个月[409] 财务数据关键指标变化：信贷损失 - 截至2022年12月31日，公司信贷损失准备金总额为-695.8万美元，其中机构证券部分为-678.5万美元，非机构证券部分为-17.3万美元[406] - 2022年，公司核销了1001万美元的信贷损失，而2021年和2020年的核销额分别为1805.3万美元和3653.1万美元[406] - 2022年，公司对先前未记录信贷损失的证券新增了98.3万美元的准备金[406] - 截至2021年12月31日，公司信贷损失准备金总额为-1423.8万美元，较2020年末的-2252.8万美元有所减少[406] - 截至2020年12月31日，公司累计与其他暂时性减值相关的信贷损失总额为1700万美元[406] 财务数据关键指标变化：其他资产和负债 - 公司应收票据在2022年12月31日为3.98亿美元，与2021年的3.968亿美元基本持平[398] - 公司循环信贷设施在2022年12月31日为2385万美元，较2021年的1920万美元增长24.2%[398] - 公司其他资产在2022年12月31日为6782万美元，较2021年的3377万美元增长100.8%[398] - 在未合并可变利益实体中的非机构证券投资，2022年12月31日的最大风险敞口为1.252亿美元，较2021年的1230万美元大幅增长918%[402] 利率风险与对冲策略 - 公司采用利率敏感性分析，模拟利率瞬时平行变化±25和±50个基点对年化净利息收入和投资组合价值的影响[291] - 公司对冲策略部分基于目标资产的预定提前还款速度假设，实际速度差异可能导致对冲失效[285] - 公司运营业绩在很大程度上取决于资产收益与借贷及对冲活动成本之间的利差[284] - 公司使用远期合约、TBA、利率互换、期货等多种衍生工具管理利率风险[281] - 公司认为，对于不超过25个基点的利率变动情景的分析结果最能代表其利率风险敞口[291] - 利率下降50个基点时，公司年化净利息收入预计增加3044.8万美元，增幅为19.9%[292] - 利率上升50个基点时，公司年化净利息收入预计减少3044.9万美元，降幅为19.9%[292] - 利率下降50个基点时，可供出售证券公允价值预计增加1.85657亿美元，占普通股权益的12.1%[292] - 利率上升50个基点时，可供出售证券公允价值预计减少2.01828亿美元，占普通股权益的13.2%[292] - 利率上升50个基点时，抵押贷款服务权公允价值预计增加3748.2万美元，占普通股权益的2.5%[292] - 利率下降50个基点时，衍生品净头寸公允价值预计减少1.6841亿美元，占普通股权益的11.0%[292] 抵押贷款服务权 - 截至2022年12月31日，公司持有的抵押贷款服务权公允价值为30亿美元[316] - 抵押贷款服务权的估值依赖于第三方定价机构，关键不可观察输入包括提前还款速度、期权调整利差和服务成本[316] - 在利率上升环境中，公司预计提前还款会减少，抵押贷款服务权的公允价值会增加[300] - 在利率下降环境中，公司预计提前还款会增加，抵押贷款服务权的公允价值会减少[300] - 抵押贷款服务权按公允价值计量并计入合并资产负债表[361] - 抵押贷款服务权公允价值变动基于不可观察市场数据输入如提前还款速度及拖欠率[361] 融资与债务风险 - 公司有未偿还的2.875亿美元、利率6.25%的可转换优先票据将于2026年1月到期[85] - 若发生根本性变化，公司可能没有足够现金回购上述票据[85] - 公司签订的回购协议存在因“折扣”而导致损失的风险[82] - 公司签订的回购协议受美国破产法影响，在破产时贷款方可快速处置抵押品[83] - 公司使用回购协议为投资证券和抵押贷款服务权融资，通常为基于指数加利差的短期债务[373] - 截至2022年12月31日，合同期限超过一年的循环信贷额度被视为长期债务[374] 投资与资产估值风险 - 公司大部分资产按"可供出售"分类，市场价值下跌将直接冲击股东权益和账面价值[104] - 非公开交易资产估值依赖主观判断，若实际处置价值低于估值将负面影响公司[105] - 公司依赖第三方服务商管理其机构RMBS和MSR投资[92] - 公司MSR的拥有和管理权受制于GSEs可能随时变更的条款和条件[96] - 抵押贷款提前还款率上升可能导致MSR（抵押贷款服务权）公允价值下降并产生非现金费用[107] - 抵押贷款服务缺陷和止赎流程延迟可能降低机构MBS和MSR资产价值[117] - 公司需垫付服务垫款，若垫款无法回收或延迟回收将影响流动性[118] 衍生工具与对冲会计 - 公司未能对衍生工具采用套期保值会计处理可能导致财务业绩波动更大[91] - TBA美元滚动交易若出现负利差，公司可能面临资金不足或无法满足保证金要求的风险[112] - 利率上升将拉大资产收益与融资成本差距，尤其短期利率波动会显著影响财务结果[113] - 公司将所有当前衍生品合约作为交易工具处理，其公允价值变动计入综合亏损表[367] 收购与整合风险 - 公司拟收购RoundPoint Mortgage Servicing Corporation的交易仍需满足其无法控制的交割条件[100] - 公司可能无法实现收购RoundPoint的全部预期收益或收益实现时间可能晚于预期[101] - 公司为整合RoundPoint业务投入大量资源和关注，可能对运营造成干扰[102] - 公司通过子公司Matrix Financial Services Corporation以RoundPoint有形资产净值加1050万美元溢价收购RoundPoint Mortgage Servicing Corporation[340] 法律与监管风险 - 与PRCM Advisers的法律纠纷可能导致公司被禁止使用特定知识产权或承担重大赔偿成本[103] - 马里兰州法律条款和公司章程所有权限制（单一股东持股上限9.8%）可能阻碍控制权变更[119][121] - 公司对TBA（待定交易）的处理依赖Sidley Austin LLP的法律意见，将其视为合格资产和收入，但IRS可能不认可此观点[144] - 非正常交易的TRS关联交易可能面临100%的消费税[146] REIT资格与税务风险 - 公司必须每年将至少90%的REIT应税收入作为股息分配，否则将面临美国联邦企业所得税和4%不可抵扣的消费税[141] - 若未能维持REIT资格，公司需就应税收入缴纳美国联邦所得税，且支付给股东的股息不可抵扣[134] - 为符合REIT资格，公司须确保每季度末至少75%的资产价值为现金、政府证券和指定房地产资产[136] - REIT资产测试限制公司对单一发行人证券的投资，不得超过其总资产价值的5%（政府证券和房地产资产证券除外）[136] - REIT规定可能限制公司的对冲策略，某些对冲交易收入可能被视为非合格收入，从而增加对冲成本[139] - 若用于回购协议的机构RMBS不被视为房地产资产，公司可能失去REIT资格[140] - 公司TRS（应税REIT子公司）资产价值限制不得超过REIT总资产的20%[145] - 公司选择作为房地产投资信托基金纳税，必须将至少90%的年度应税收入分配给股东[382] 股东权益与稀释风险 - 公司6.25%可转换优先票据于2026年到期，以及A、B、C系列优先股可转换为普通股，可能稀释现有股东权益[127] - 公司未来可能通过发行可转换或非转换债务、普通股或优先股筹集资金，这将稀释股权并可能降低普通股市场价值[128][129] - 公司支付股息的能力受多种因素影响，未设定最低派息水平，未来股息可能显著低于前期[130] - 公司于2022年11月1日东部时间下午5:01进行了一拆四的反向股票分割[342] 运营与信息技术风险 - 公司高度依赖信息技术，系统故障或安全漏洞可能扰乱其业务[87] - 公司依赖第三方服务商管理其机构RMBS和MSR投资[92] 会计政策与计量 - 公司对2021年7月1日及之后收购的所有非机构证券选择公允价值计量选项[351] - 公司对2015年7月1日及之后收购的机构纯利息证券选择公允价值计量选项[351] - 公司使用折现现金流法估算并确认机构和机构外可出售证券的信用损失准备[358] - 当期可供出售证券的未实现净损益作为累计其他综合收益组成部分报告[386] - 基本每股收益通过将归属于普通股股东的净收入除以加权平均流通普通股数计算[388] - 稀释每股收益在基本每股收益基础上进一步调整股权支付奖励和可转换票据的稀释效应[388] - 股权激励计划的补偿成本按授予日奖励的公允价值计量，并确认为费用[391] 现金与应收款项 - 公司持有现金及现金等价物包括银行账户现金和隔夜货币市场基金[362] - 受限现金包括用于证券及衍生品交易活动和服务活动的保证金[363] - 应收应计利息通常在记录应收款项后30天内收到现金利息[364] 管理费用与相关方交易 - 管理费用曾支付给PRCM Advisers，基于公司股东权益计算，该协议于2020年8月14日终止[384] - 向自管过渡后，公司不再向PRCM Advisers支付管理费或报销其费用，相关费用现由公司直接承担[384]

财务数据和关键指标变化 - 截至2022年12月31日，公司每股账面价值为17.72美元，较第三季度末的16.42美元增长7.9% [3][9] - 第四季度综合收入为1.602亿美元，合每股加权平均基本普通股收益1.85美元 [9] - 第四季度经济回报率为正11.6%，其中包括每股0.60美元的普通股股息 [3][9] - 第四季度可分配收益为每股0.26美元，低于第三季度的每股0.64美元 [13] - 公司引入新指标“剔除市场驱动价值变化的收入”，第四季度该指标为每股0.73美元，代表年化普通股回报率为16.7% [3][4][12] - 季度末后，公司宣布截至1月末的账面价值在扣除优先股股息应计项目后上涨了4% [4] - 投资组合收益率上升31个基点至4.92% [15] - 净实现利差收窄80个基点至0.97%，而上一季度为1.77% [15] - 经济性债务与权益比率从第三季度末的7.5倍下降至12月31日的6.3倍，第四季度平均为6.5倍 [16] - 公司回购了290万股优先股，为普通股账面价值贡献了约0.26美元，并将优先股占总权益的比例从34%降至30% [9][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合总规模季度内下降约11%至147亿美元，主要由于出售了特定贷款池 [17] - 抵押贷款服务权投资组合的公允价值在季度末稳定在30亿美元 [17] - 机构证券的提前还款速度在季度内下降了35%，平均速度为5.9 CPR [19] - 30年期房利美证券的提前还款速度在上次报告中放缓了6% [19] - 抵押贷款服务权投资组合的未偿本金余额以206亿美元结束，季度内通过流道购买和贷款回收增加了27亿美元，基本抵消了投资组合的流失 [20] - 抵押贷款服务权投资组合的价格倍数保持在5.5倍不变 [20] - 抵押贷款服务权投资组合的三个月提前还款率下降至4.6 CPR，预计1月份速度在3至3.5 CPR之间 [20] - 利息收入增加490万美元，主要由于现金持有收益率上升，部分被机构投资组合规模缩小所抵消 [13] - 利息支出增加3220万美元，原因是融资利率上升以及抵押贷款服务权的平均借款余额增加 [13] - 净服务收入因抵押贷款服务权浮动收入增加而上升，但基于原始定价收益率的可分配收益计算导致的摊销增加部分抵消了较高的服务收入 [14] - 转手证券美元滚动收入因平均名义余额下降和价格下跌而减少近2200万美元 [14] - 美国国债期货的亏损因隐含再融资交付成本之间的利差压缩而有利地减少了1020万美元 [14] - 服务费用因将抵押贷款服务权子服务转移至RoundPoint相关的转移成本而增加 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年抵押贷款利差波动剧烈，在9月和10月显著走阔后，于11月和1月收紧 [6] - 第四季度，当期票息住房抵押贷款支持证券的名义利差和期权调整后利差分别收紧了30个基点和37个基点 [6] - 由于持续的高利率波动，128个基点的名义利差仍处于20年历史的第90百分位 [6] - 30个基点的期权调整后利差已不再便宜，交易价格接近其长期平均水平 [6] - 票息曲线呈现典型的向下倾斜形状，公司继续认为较高票息证券提供更多相对价值，不仅因为其名义和期权调整后利差更宽，而且因其久期敏感性更短 [7] - 2022年抵押贷款服务权年度交易量创下纪录，超过6000亿美元未偿本金余额，较上年增长32% [20] - 2023年初至今供应量强劲，已有超过1200亿美元的抵押贷款服务权供应进入市场 [20][34] - 抵押贷款服务权市场出现显著的供需失衡，利率上升和贷款发放量放缓促使许多抵押贷款公司出售抵押贷款服务权，同时一些大型持有者公开宣布退出该市场 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心是“机构抵押贷款支持证券+抵押贷款服务权”的房地产投资信托基金策略 [7] - 当抵押贷款服务权对应的抵押贷款利率接近当期票息时，抵押贷款服务权可作为相对于抵押贷款基差的利差对冲工具，但即使没有大的对冲效益，抵押贷款服务权仍是其战略中有吸引力的一部分 [7] - 目前，公司抵押贷款服务权的票据利率远低于市场水平，其一半资本配置于这一低久期、高现金流的资产，且回报非常具有吸引力 [7] - 公司积极管理投资组合，在市场条件异常时调整风险敞口以提升回报 [8] - 公司预计市场波动将随通胀下降而降低，并为住房抵押贷款支持证券和抵押贷款服务权提供顺风 [8] - 公司估计约53%的资本配置于对冲后的抵押贷款服务权，静态回报预期为14%至16%，其余资本配置于对冲后的机构抵押贷款支持证券，静态回报估计为14%至15% [21] - 在考虑可转换票据和优先股的影响后，公司认为普通股的潜在静态回报率在12.9%至15.1%之间，或每股季度静态回报在0.57美元至0.67美元之间 [22] - 公司预计在完成对RoundPoint的收购并完全转移抵押贷款服务权投资组合后，将实现可观的费用节省 [14][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年的市场环境被通胀担忧和利率波动主导，美联储迅速加息 [5] - 管理层认为美联储的行动可能正在奏效，因为通胀读数已连续几个季度下降，利率预期已趋于平稳，市场预计联邦基金利率将在年中前稳定在略低于5%的水平 [5] - 抵押贷款利差持续波动，但在过去六个月中，有三个月录得有记录以来彭博美国抵押贷款支持证券指数超额回报的最佳月份之一 [6] - 提前还款速度处于历史低位，管理层认为其抵押贷款服务权回报还有进一步上升空间 [7] - 展望未来，管理层预计市场波动将跟随通胀下降，并为住房抵押贷款支持证券和抵押贷款服务权提供顺风 [8] - 凭借住房抵押贷款支持证券的宽利差和抵押贷款服务权的低提前还款速度，公司认为其投资组合为2023年当前及预期的市场环境做好了非常充分的准备 [8] - 管理层认为市场仍容易出现一定程度的波动，但公司已针对多种利率情景进行了充分对冲 [39] 其他重要信息 - 公司引入了新指标“剔除市场驱动价值变化的收入”，旨在帮助分析师和投资者更好地理解剔除市场价值变动后的当季回报贡献，该指标是对管理层前瞻性回报展望的补充 [4][12] - 可分配收益是一个复杂的指标，不一定反映投资组合的盈利潜力，它依赖于历史购买价格、购买日的提前还款速度及其他非市场基准指标 [3][13] - 回购市场融资保持流动且得到良好支持，住房抵押贷款支持证券的回购协议融资利差从9月30日到12月31日小幅上升至17个基点，没有资产负债表压力的迹象 [16] - 公司在季度末拥有约7亿美元未使用的抵押贷款服务权融资能力 [16] - 在第四季度捕捉了大部分利差收紧后，公司转向了更中性的头寸，这反映在其债务权益比率的下降上 [17] - 公司将投资组合风险定位指标整合到了一页上，其在不同利率冲击下的风险敞口历来很低，通过降低杠杆，公司也将当期票息利差敏感性降至更中性的范围 [18] - 公司已将投资组合向更高票息轮动，增加了投资组合的名义收益率和期权调整后利差 [18] - 管理层可能在2023年上半年机会性地将部分资本配置于批量抵押贷款服务权购买 [21] - 公司已签署条款清单，收购一笔110亿美元未偿本金余额的抵押贷款服务权投资组合，认为其利差和价格非常有吸引力 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何理解新披露的“剔除市场价值变化的收入”指标与回报潜力之间的关系，以及两者未来如何趋同？管理层和董事会如何看待这两个指标在设定股息水平时的重要性？ [24][26] - 新指标是每日计算的后视指标，包含了头寸变化、每日利差变动、复利和实际现金流及提前还款，而第13页的回报潜力是静态的前瞻性估计，两者因投资组合变化等原因会存在差异 [25][27] - 股息设定基于多季度考量，考虑账面价值和回报预期，当前股息水平被认为是可持续的，并得到第13页所示范围的支持，未来股息决策取决于多种因素，包括静态回报估计、再分配要求和可持续性，最终由董事会决定 [26] 问题: 新指标中的运营费用调整是否主要与服务转移费用有关，还是有其他一次性项目？ [31] - 服务转移费用包含在经常性运营费用中，被排除在外的非经常性项目主要是与RoundPoint收购相关的某些成本以及非经常性法律费用，这些项目与从可分配收益中排除的项目一致 [31] 问题: 关于近期资本募集，资金将如何部署？如果出现大规模的抵押贷款服务权出售，公司如何看待购买大型资产包，以及愿意将多少资本配置比例提升至抵押贷款服务权？ [32] - 资本募集的主要原因是为了利用抵押贷款服务权市场当前有趣且令人兴奋的供需失衡 [33] - 公司已签署条款清单收购一笔110亿美元未偿本金余额的抵押贷款服务权，认为其利差和价格非常有吸引力，资金已通过该收购以及作为占位符购买的一些抵押贷款支持证券基本部署完毕 [33] - 目前市场上有大量抵押贷款服务权供应，公司持续参与竞标，根据第13页的配置，若将所有募集资金部署于抵押贷款服务权，可支持约3亿至4亿美元市场价值的额外抵押贷款服务权，公司也可以将部分抵押贷款支持证券的资本重新配置到抵押贷款服务权 [34] 问题: 既然“剔除市场驱动价值变化的收入”是后视指标，那么静态回报是否仍是评估未来新资金收益率盈利潜力和股息支付能力的良好方式？ [36] - 管理层认为这是一个合理的假设 [37] 问题: 鉴于公司降低了利差敏感性，目前是否有特定的宏观或市场情景需要对冲？ [38] - 公司已将其杠杆调整至认为中性的水平，并保持非常平衡的头寸，已针对多种利率情景进行了对冲，目前没有特别针对某一特定情景，认为市场仍可能出现波动，但公司已做好充分对冲 [39] 问题: 第6页的新指标计算中，使用互换还是期货进行对冲是否会影响回报数据？关于中性头寸的评论，是否意味着大部分基差风险现在通过抵押贷款服务权等方式进行了对冲？ [41] - 使用互换或期货进行对冲不影响该指标的回报数据 [41] - 抵押贷款服务权和抵押贷款支持证券策略在不同程度上自然对冲，公司管理这种利差风险及其他风险，并已将此类风险降至其认为更符合历史中性水平的范围 [41] - 由于公司抵押贷款服务权的抵押贷款利率为3.25%，远低于当期票息，因此需要用当期票息证券对冲的头寸数量较低，投资组合在某种程度上比过去更解耦为两个部分 [42] 问题: 公司是否会考虑发布新盈利指标的历史数据（至少两年）以帮助建立基准？在收购抵押贷款服务权时，如何看待购买低票息的遗留资产包与可能具有更高票息但也可能带来更高提前还款风险的流道交易？ [44] - 公司曾考虑发布该指标的多年历史数据，但认为不可行，希望未来每季度持续提供该指标能有所帮助 [45] - 市场上存在不同票息的抵押贷款服务权包，过去两年产生的大部分服务权是低票息类型，但公司也开始看到一些较高票息的资产包，管理层不认为高票息必然带来更高提前还款风险，而是具有更高的提前还款敏感性，因为更接近“价内” [46] - 当前环境处于历史性的低周转和低提前还款速度，所有票息级别的提前还款速度都非常慢，关键在于实际速度是否与预期相符，以及相对定价和提供的价值，公司对购买任何类型都持开放态度，最近购买的110亿美元资产包就是较高票息类型，认为其回报非常有吸引力 [47][48] - 2020-2021年与2022年之后的贷款不仅票息有差异，房价上涨也是一个重要因素，显著的价格上涨会导致更快的周转速度，这些因素已被市场理解和定价，一般而言，“价内”服务权的价格倍数通常在4倍左右，这提供了不同票息资产包之间的定价差异范围 [49] 问题: 在收购抵押贷款服务权时，公司如何围绕贷款回收机会进行谈判控制？在竞标批量抵押贷款服务权时，如何看待其吸引力相对于债务融资成本和可用性？是否设想在收购时使用尽可能高的融资杠杆？ [51] - 回收能力是否存在是资产价格的一部分，公司有良好的历史数据来评估这种能力的价值，并与子服务商有回收贷款协议，大多数市场参与者会明确地将这些现金流包含或排除在服务权价值之外，公司只是在价格谈判中对此进行调整 [52][53] - 关于杠杆使用，问题更多在于公司如何管理整体流动性和风险以应对各种情景下的资金回撤，公司考虑在头寸融资并进入投资组合后，需要持有多少额外现金来充分保护自己，这反映在第13页中分配给每个策略的权益比例上，可以通过公司文件中的资产和未偿债务数据来推算这些数字 [54][55]

业绩总结 - 2022年第四季度的综合收入为1.602亿美元，相当于每股1.85美元[9] - 2022年第四季度的每股收益（不包括市场驱动的价值变化）为0.73美元[10] - 2022年第四季度的每股可分配收益为0.26美元，较第三季度的0.64美元下降59.4%[11] - Q4-2022的净收入为34.6百万美元，较Q3-2022的68.9百万美元下降了50.3%[35] - Q4-2022的总收入为99.3百万美元，较Q3-2022的94.4百万美元增长了9.2%[35][36] - Q4-2022的总支出为48.2百万美元，较Q3-2022的41.9百万美元增长了15.0%[35][36] - Q4-2022的未实现损失为341.0百万美元，较Q3-2022的23.3百万美元显著增加[35][36] 用户数据 - 2022年第四季度的经济回报率为11.6%[5] - 2022年第四季度的经济债务与股本比率为6.3倍[5] - 2022年第四季度的普通股股东权益总额为15.312亿美元[9] - 2022年12月31日的贷款余额（UPB）为2061.43亿美元，较2022年9月30日的2082.29亿美元有所减少[21] - 60天以上的逾期率保持在0.7%不变[21] 未来展望 - 预计2022年总投资组合在扣除费用后的静态回报率为10.7%[24] - 预计普通股的静态回报率为12.9%至15.1%[25] - 2022年第四季度的每股基本普通股静态回报预期为0.57美元[24] 新产品和新技术研发 - 2022年第四季度提供的常规抵押服务权（MSR）总额为1660亿美元，全年总额超过6000亿美元，创下历史新高[21] - 流通渠道购买和回收的MSR为27亿美元，抵消了季度内大部分投资组合的流失[21] - MSR价格倍数保持稳定在5.5倍[21] - MSR速度下降33.3%，从第三季度的6.9%降至4.6%[21] 财务状况 - 2022年第四季度的每股账面价值为17.72美元[5] - 现金及现金等价物为7亿美元，受限现金为4亿美元[15] - 资产负债表中，机构RMBS为77亿美元，MSR为30亿美元[15] - 经济杠杆比率在第四季度平均为6.5倍，较第三季度的6.8倍有所下降[18] 负面信息 - 第四季度可分配收益（EAD）为3460万美元，较第三季度的6890万美元下降34.3%[11] - 利息支出为11556万美元，较第三季度的8340万美元增加32.2%[11] - 净利差缩小80个基点，主要由于融资成本上升[13] - Q4-2022的其他收入（损失）为-197.2百万美元，较Q3-2022的329.5百万美元大幅下降[35][36]

Two Harbors Investment Corp. (NYSE:TWO) Q3 2022 Earnings Conference Call November 9, 2022 9:00 AM ET Company Participants Paulina Sims – Senior Director, Investor Relations Bill Greenberg – President and Chief Executive Officer Nick Letica – Chief Investment Officer Mary Riskey – Chief Financial Officer Conference Call Participants Kenneth Lee – RBC Capital Markets Trevor Cranston – JMP Securities Bose George – KBW Doug Harter – Credit Suisse Rick Shane – J.P. Morgan Arren Cyganovich – Citi Eric Hagen – BTI ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 TWO HARBORS INVESTMENT CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-0312904 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 001-3 ...

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Two Harbors Investment Corp. (NYSE:TWO) Q2 2022 Earnings Conference Call August 4, 2022 9:00 AM ET Company Participants Paulina Sims - Head of Investor Relations Bill Greenberg - President, Chief Executive Officer, and Chief Investment Officer Mary Riskey - Chief Financial Officer Conference Call Participants Doug Harter - Credit Suisse Arren Cyganovich - Citi Trevor Cranston - JMP Securities Bose George - KBW Rick Shane - J.P. Morgan Operator Greetings, and welcome to the Two Harbors Investment Corp. Repor ...

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