房地产板块市场表现 - 渝开发股价涨停 [1] - 天保基建股价冲击涨停 [1] - 新华联 广宇集团 特发服务股价均出现拉升 [1] 资金流向 - 暗盘资金正涌入房地产板块相关股票 [1]

财务表现 - 2024年营业收入28.64亿元，同比增长17% [2][5] - 归母净利润1.22亿元，同比微增1.24% [2][5] - 扣非归母净利润1.05亿元，同比增长3.69% [3] - 经营活动现金流净额1.22亿元，同比下降42.36% [3][11] - 加权平均净资产收益率11.38%，同比下降0.84个百分点 [3] 业务构成 - 综合物业管理服务营收23.64亿元，同比增长18.3%，占比超八成 [8] - 政务业务营收2.86亿元，同比增长13.18% [8] - 增值业务营收2.12亿元，同比增长10.55% [8] - 核心客户包括华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动等头部互联网企业及中国移动、国家电网等大型国企 [8] 盈利能力 - 毛利率11.78%，同比下降3.36个百分点 [10] - 净利率4.65%，同比下降12.29% [10] - 毛利率远低于行业平均的19.2% [10] 运营状况 - 应收账款5.27亿元，同比增长26.3% [11] - 研发费用500.91万元，占营收比例仅0.17% [9] - 成功收购成都交子融汇商业运营管理有限公司51%股权，强化西南地区布局 [10] 行业环境 - 物业行业竞争加剧，非住领域成为争夺焦点 [8] - 住宅物业市场渐趋饱和，增量空间收窄 [8] - 公司连续五年实现营收与利润双增长 [6]

业绩总结 - 2024年度公司实现营业收入286,361.60万元，较上年同期增长17.00%[10] - 2024年度营业总收入28.64亿元，2023年度为24.48亿元[32] - 2024年度营业总成本26.99亿元，2023年度为23.08亿元[32] - 2024年度净利润1.33亿元，2023年度为1.30亿元[32] - 2024年度归属于母公司所有者的净利润1.22亿元，2023年度为1.20亿元[32] - 2024年度基本每股收益0.7198元/股，2023年度为0.7109元/股[32] - 2024年度稀释每股收益0.7198元/股，2023年度为0.7109元/股[32] 财务数据 - 截至2024年12月31日，公司应收账款余额为56,681.65万元，坏账准备为4,023.87万元，账面价值为52,657.78万元，账面价值占资产总额的比例为26.86%[13] - 2024年末流动资产合计17.92亿元，2023年末为16.13亿元[28] - 2024年末流动负债合计7.20亿元，2023年末为6.37亿元[28] - 2024年末非流动资产合计1.68亿元，2023年末为1.80亿元[28] - 2024年末非流动负债合计2036.13万元，2023年末为2815.36万元[28] - 2024年销售商品、提供劳务收到的现金为29.86亿元，2023年为26.99亿元[34] - 2024年经营活动现金流入小计为30.03亿元，2023年为27.27亿元[34] - 2024年经营活动现金流出小计为28.81亿元，2023年为25.15亿元[34] - 2024年经营活动产生的现金流量净额为1.22亿元，2023年为2.12亿元[34] - 2024年投资活动现金流入小计为12.48亿元，2023年为18.29亿元[34] - 2024年投资活动现金流出小计为14.74亿元，2023年为18.03亿元[34] - 2024年投资活动产生的现金流量净额为 -2.25亿元，2023年为0.26亿元[34] - 2024年筹资活动现金流入小计为122.5万元[34] - 2024年筹资活动现金流出小计为6156.47万元，2023年为8569.20万元[34] - 2024年所有者权益合计为12.20亿元，较年初增加9164.73万元[36] 会计政策 - 公司对应收账款按整个存续期的预期信用损失计提坏账准备[13] - 同一控制下企业合并按被合并方在最终控制方合并报表账面价值计量[62] - 非同一控制下企业合并按被购买方资产负债公允价值计量[65] - 合并财务报表以控制为基础确定合并范围[68] - 合营安排分为共同经营和合营企业，共同经营确认相关资产、负债、收入、费用，合营企业按权益法核算[94][95][96][97] - 公司以预期信用损失为基础确认金融资产等的损失准备[119] - 公司存货发出采用加权平均法计价，采用永续盘存制，每年至少盘点一次[147][148] - 公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量[175] - 公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算[164] 其他 - 审计认为财务报表按企业会计准则编制，公允反映公司2024年财务状况、经营成果和现金流量[5] - 审计将收入确认和应收账款减值确定为关键审计事项[10][14] - 管理层负责编制财务报表并评估公司持续经营能力[18] - 治理层负责监督公司的财务报告过程[18] - 公司财务报表于2025年4月17日经董事会决议批准报出[53] - 公司于2018年11月20日登记注册，注册资本16,900.00万元[52]

业绩总结 - 2020年12月发行2500万股A股，每股18.78元，募资46950万元，实际43256.63万元[2] 项目投入 - 截至2024年12月31日，各项目累计投入不同金额[5] 项目调整 - 物业管理市场拓展和人力资源建设项目预定使用日期调整至2027年5月15日[9] - 物业管理市场拓展项目多项费用投资及占比调整[11][12] - 物业管理市场拓展项目总投资不变[12] 策略观点 - 加大营销和人力资源建设投入意义重大[13][14] - 募投项目延期及调整不造成重大影响[15] 审批情况 - 2025年4月17日会议通过部分募投项目调整议案[17] - 监事会、独立董事、保荐机构认可调整[17][18][20]

财务审计 - 审计公司2024年12月31日财务报告内部控制有效性[3] - 公司于该日在重大方面保持有效财务报告内部控制[7] 公司信息 - 公司注册资本8811.5万元[11] 报告信息 - 报告日期为2025年4月17日[10]

会议情况 - 2024年董事会应参加8次，亲自出席8次[5] - 2024年薪酬与考核委员会会议召开2次[6] - 2024年战略委员会会议召开2次[8] - 2024年审计委员会会议召开6次[9] - 2024年出席独立董事专门会议5次[10] 工作安排 - 2024年累计现场工作时间为18日[14] - 2024年6月开展杭州公司现场调研[14] - 走访公司医院服务分公司深圳市第二人民医院项目[14] 公司支持 - 公司为独立董事提供专门办公场地和人员支持[15] - 公司为全体董监高购买责任险以降低履职风险[16] 议案审议 - 2024年4月18日和8月19日审议通过关联交易议案[17] - 12月31日审议通过2025年度日常关联交易预计议案[17] - 2024年4月18日审议通过部分董事和高管2024年度考核指标议案[19] - 2024年11月15日审议通过部分董事和高管2023年考核结果及业绩薪酬事宜议案[19] 人事变动 - 2024年11月15日和12月20日同意补樊锦杰为公司董事[19] 审计相关 - 2024年12月3日和12月20日审议通过聘任容诚会计师事务所为2024年度审计机构[18] 未来展望 - 2025年独立董事将深化法规研究，为公司发展提供建设性意见[21]

深圳市特发服务股份有限公司 2024 年度独立董事述职报告 独立董事：曹阳 本人作为深圳市特发服务股份有限公司（以下简称"公司"）的独立董事， 严格依照《公司法》《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所上市公司 自律监管指引第 2 号——创业板上市公司规范运作》等法律法规以及《公司章程》 《独立董事制度》等规定，忠实履行职责，积极出席公司相关重要的会议，认真 审议董事会各项议案，独立决策，充分发挥独立董事的独立性和专业性，切实维 护了公司及全体股东，尤其是中小股东的合法权益。现将 2024 年度履职情况汇 报如下： 一、基本情况 （一）工作履历、专业背景及任职情况 本人曹阳，中国国籍，1955 年 6 月出生，高级职称（副研究员）,长期深耕 物业管理行业，兼具学术研究与行业管理经验。曾任深圳市物业管理研究所所长、 深圳市物业管理协会常务副会长兼秘书长、深圳市物业管理行业协会会长；2019 年 4 月至今任特发服务独立董事。 （二）不存在影响独立性的情况 作为公司独立董事，本人具备《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交 易所上市公司自律监管指引第 2 号——创业板上市公司规范运作》要求的独立董 事任职资格 ...

会议与履职 - 2024年应参加董事会8次，亲自出席8次[5] - 2024年召开审计委员会会议6次[6] - 2024年召开提名委员会会议2次[7] - 2024年出席独立董事专门会议5次[8] 工作安排 - 2024年累计现场工作时间达18.5日[11] - 2024年6月开展杭州公司现场调研[11] 议案审议 - 2024年4月和8月审议通过关联交易议案[13] - 2024年12月31日审议通过2025年度日常关联交易预计议案[13] - 2024年4月审议通过部分董事和高管2024年度考核指标议案[16] - 2024年11月审议通过部分人员2023年考核结果及业绩薪酬议案[16] 机构与人员 - 2024年12月聘任容诚会计师事务所为审计机构，聘期一年[15] - 2024年11 - 12月补樊锦杰为公司董事[18] 未来展望 - 2025年独立董事将提升履职能力，提供更具价值建议[19]

深圳市特发服务股份有限公司 2024 年监事会工作报告 深圳市特发服务股份有限公司 2024 年度监事会工作报告 2024 年度，深圳市特发服务股份有限公司（以下简称"公司"）监事会全体 成员严格按照《公司法》《证券法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 2 号——创业板上市公司规范运作》等法律法规以及《公司章程》《监事会议事 规则》的有关规定，本着对全体股东负责的态度和精神，恪尽职守，认真履行各 项权利和义务，充分行使对公司董事及高级管理人员的监督职能，维护公司及股 东的合法权益，为企业的规范运作和良性发展起到了积极作用。现将 2024 年度 监事会工作情况报告如下： 一、2024 年度监事会工作情况 本报告期内共召开七次监事会会议，会议的召集、召开的程序符合《公司法》 《公司章程》及《监事会议事规则》的有关规定，具体情况如下： | 序 号 | | 会议时间 | 会议届次 | 审议的议案 1.《关于〈2023 年年度报告〉及其摘要的议案》 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | 2.《关于〈2023 年度监事会工作报告〉的议案》 3.《关于〈2023 年财 ...

往来资金情况 - 2024年初往来资金余额总计14,676.62[5] - 2024年度往来累计发生金额（不含利息）总计21,700.98[5] - 2024年度偿还金额总计19,911.89[5] - 2024年末往来资金余额总计16,465.71[5] 各公司往来资金 - 广东特发信息光缆有限公司2024年初余额15.13万元，累计发生91.67万元，偿还99.07万元，年末余额7.73万元[3] - 荆州市特发置地有限公司2024年初与年末余额均为3.39万元[3] - 深圳市特发工程管理有限责任公司2024年度累计发生221.38万元，偿还221.38万元[3] - 深圳市特发衡佳房地产投资有限公司2024年初余额18.28万元，累计发生87.28万元，偿还66.25万元，年末余额39.31万元[3] - 深圳特发华日汽车企业有限公司2024年初与年末余额均为15.00万元，累计发生180.00万元，偿还180.00万元[3] - 深圳市特发集团有限公司2024年度累计发生17.92万元，偿还13.44万元，年末余额4.48万元[3] - 深圳市特发集团有限公司技术服务费往来年度累计发生74.00万元，偿还74.00万元[3] - 深圳市特发信息股份有限公司2024年初余额79.48万元，累计发生744.35万元，偿还707.67万元，年末余额116.16万元[3] - 深圳市特发信息光网科技股份有限公司2024年初余额21.99万元，累计发生267.86万元，偿还267.20万元，年末余额22.65万元[3] - 深圳市特力(集团)股份有限公司2024年初余额82.73万元，累计发生1066.85万元，偿还1057.49万元，年末余额92.09万元[3] - 深圳市特发建设业务有限公司2024年初余额1.25，累计发生148.42，偿还3.17，年末余额146.50[5] - 深圳特发商务有限公司2024年初余额5,859.90，累计发生132.43，偿还979.97，年末余额5,012.36[5] - 深圳市特发口岸服务有限公司2024年初余额2,504.11，累计发生9,595.03，偿还7,660.94，年末余额4,438.20[5] 各公司应收账款 - 深圳市特发小梅沙投资发展有限公司应收账款2024年初余额271.45，年度累计发生4333.67，偿还2722.99，年末余额1882.13[4] - 深圳市特发信息数据科技有限公司应收账款2024年初余额19.74，年度累计发生231.52，偿还232.41，年末余额18.85[4] - 深圳特力吉盟投资有限公司应收账款年度累计发生1038.23，偿还1039.74[4] - 深圳特发东智科技有限公司应收账款年度累计发生144.55，偿还134.14，年末余额10.41[4] - 深圳深汕特别合作区特发赛格科技有限公司应收账款年度累计发生106.64，偿还98.44，年末余额8.20[4] - 深圳市特发小梅沙投资发展有限公司深圳大梅沙酒店应收账款年度累计发生66.20，偿还21.12，年末余额45.08[4] - 深圳市特发信息股份有限公司应收账款年度累计发生66.69，偿还51.87，年末余额14.82[4] 各公司其他应收款 - 深圳市特发集团有限公司其他应收款2024年初余额1.45，年度累计发生61.29，偿还60.18，年末余额2.56[4] - 深圳市特发信息股份有限公司其他应收款2024年初余额22.16，年度累计发生2.39，年末余额24.55[4] - 深圳市特发工程管理有限责任公司其他应收款年末余额23.47[4] 应收股利 - 四川特发综合能源服务有限公司应收股利累计发生459.00[5] - 深圳市特发东部服务有限公司应收股利累计发生60.20[5]