市场表现 - A股市场海南自贸区相关股票表现强势，多只个股出现显著上涨 [1] - 新大洲A、福龙马、海南发展三只股票涨停 [1] - 康芝药业股价上涨超过6% [1] - 凯撒旅业、海马汽车、海南海药、新华都等股票股价上涨超过5% [1]

光伏概念板块市场表现 - 早盘光伏概念板块盘中异动拉升，板块指数上涨1.24%至3957.70点 [1][2] - 多只成分股强势涨停，其中荣科科技(300290)以“20cm”涨停，涨幅为20.00% [1][2] - 瑞可达(688800)涨幅达19.72%，迈为股份(300751)盘中触及“20cm”涨停，截至发稿涨18.30% [1][2] - 多伦科技(603528)与海南发展(002163)均以“首板”涨停，涨幅分别为9.98%和9.97% [1][2] - 协鑫集成等多股亦涨停，罗博特科(300757)上涨12.12% [1][2] 相关个股具体数据 - 荣科科技5日涨幅为20.55%，于10:31最终涨停 [2] - 瑞可达5日涨幅为21.45%，于10:27最终涨停 [2] - 迈为股份5日涨幅达29.51%，于10:33最终涨停 [2] - 罗博特科5日涨幅为20.17% [2] - 多伦科技5日涨幅为8.08%，于09:32最终涨停 [2] - 海南发展5日涨幅为9.19% [2] 整体市场环境 - 截至发稿，主要股指走强，上证指数涨0.52%，深证成指涨1.30%，创业板指大涨2.64% [3] - 沪深两市成交额连续第133个交易日突破1万亿元，较上一交易日此时放量超2700亿元 [3]

海南自贸区概念股市场表现 - 海南自贸区相关概念股在市场中表现强势，整体走强 [1] - 海南发展股价涨停 [1] - 海南高速、海峡股份、康芝药业等公司股价跟随上涨 [1]

担保额度 - 2024 年度预计提供融资担保额度不超 26.79 亿元，为海控三鑫调整为 3.86 亿元[3] - 2025 年度预计提供融资担保额度不超 28.71 亿元，为海控三鑫 4.11 亿元[4] 海控三鑫情况 - 公司持有海控三鑫 74.84%股权，其 2025 年 6 月 30 日资产 49,949 万元等[10][11] - 2025 年 1 - 6 月营收 19,236 万元，利润和净利润 -19,452 万元[11] 担保现状与风险 - 已签署存续担保合同 2.42 亿元，代偿 1.22 亿元[5][7] - 履行担保责任或受海控三鑫债务扩大及破产影响[12][13]

公司担保与代偿情况 - 公司为控股子公司海控三鑫提供融资担保 已签署且尚在存续期的担保合同金额为2.42亿元 担保主债权剩余本金为1.85亿元 [1] - 因海控三鑫无法偿还到期银行债务 公司近日为其向两家银行实际代偿本息合计329.24万元 [1] - 公司累计为海控三鑫代偿金额已达1.22亿元 [1] 子公司状况与公司应对措施 - 海控三鑫以自有动产、不动产向公司提供反担保 [1] - 海控三鑫存在破产等风险 [1] - 公司目前资金流动性良好 后续将依法进行追偿 [1]

公司战略与项目规划 - 北京鑫平集团董事长表示在海南发展低空经济前景光明 [1] - 公司于2025年10月在中国产业转移发展对接活动上与海口国家高新区签约，将打造海南自贸港首个低空经济技术产业化项目 [2] - 公司计划加快低空经济产业基地建设，实现低空跨海货运常态化运营 [2] - 公司计划吸引上下游企业集聚海南，打造具备技术与成本双重竞争优势的低空经济产业集群 [2] 选择海南的驱动因素 - 核心原因是海南自贸港与海口国家高新区的政策优势突出 [2] - 园区叠加土地、人才、融资等专项扶持，助力企业轻装上阵 [2] - 海南优质的营商环境，海口国家高新区有专人跟进，梳理材料清单并协调多部门并联审批，效率大幅提升 [2] - 海南自贸港即将正式启动全岛封关，方便公司布局国际产业链 [2] - 海口高新区聚焦高端制造，产业集群效应明显 [2]

板块整体表现 - 装修装饰板块在12月2日整体下跌0.63%，表现弱于上证指数（下跌0.42%）和深证成指（下跌0.68%）[1] - 板块内个股表现分化，10只个股上涨，10只个股下跌，其中*ST东易以5.02%的跌幅领跌板块[1][2] 领涨个股情况 - 海南发展涨幅最大，为3.85%，收盘价14.58元，成交额达13.12亿元，成交量91.64万手[1] - ST柯利达上涨1.63%，收盘价7.50元，全筑股份上涨0.63%，收盘价3.17元[1] 领跌个股情况 - *ST东易跌幅最深，达5.02%，收盘价11.72元，成交额9.79亿元，成交量81.90万手[2] - *ST宝鹰下跌4.95%，收盘价3.84元，*ST建艺下跌4.59%，收盘价10.61元[2] 板块资金流向 - 装修装饰板块整体获得主力资金净流入2254.73万元，游资资金净流入372.37万元，散户资金净流出2627.1万元[2] - 海南发展主力净流入1.52亿元，主力净占比11.61%，为板块中资金关注度最高的个股[3] - ST柯利达主力净流入570.91万元，主力净占比9.02%，豪尔赛主力净流入465.93万元，主力净占比5.52%[3]

交易核心内容 - 海南发展控股子公司三鑫科技将其持有的三鑫晶品97.9119%股权及相应股东债权转让给置业集团 [1] - 交易对价以经备案的评估价值确定 转让总价为4443.16万元人民币 其中股权价值1788.70万元 债权价值2654.46万元 [2] - 置业集团以其两家全资子公司持有的三处房地产资产作价置换前述股权及债权 资产总价为4569.63万元人民币 [2] - 因资产价值高于股权债权价值 三鑫科技需向置业集团支付现金差价126.47万元人民币 [2] 交易资产细节 - 用于置换的资产包括：海控江东广场B13栋资产 评估价值3367.05万元人民币 豪庭铭苑项目3-2-13A01资产 评估价值772.88万元人民币 豪庭铭苑项目5-1-13A01资产 评估价值429.70万元人民币 [2] - 所有用于置换的房产均未完成竣工验收备案 [2] - 海控江东广场B13栋及豪庭铭苑5-1-13A01预计2025年12月31日前完成竣工验收备案 2026年9月30日前完成产权转让 [2] - 豪庭铭苑3-2-13A01预计2026年9月30日前完成竣工验收备案 2027年6月30日前完成产权转让 [2] 交易目的与保障措施 - 交易目的为加快公司战略转型 聚焦主业 剥离长期亏损资产 优化资产结构 [1] - 交易对手方委托海南海金控融资担保有限公司为资产交付义务出具履约保函 提供履约担保 [2]

交易概述 - 海南发展控股子公司三鑫科技计划转让其持有的三鑫晶品97.9119%股权及相应股东债权给关联方置业集团 以换取实物资产并补足现金差价 [1] - 交易采用资产置换方式 三鑫科技出让的股权和债权将置换为置业集团旗下子公司持有的三处实物资产 包括海控江东广场B13栋及豪庭铭苑两处住宅资产 [1] - 交易旨在加快公司战略转型 聚焦主业并剥离长期亏损资产以优化资产结构 [1] 交易定价与对价 - 经备案评估 三鑫科技出让的标的股权与股东债权总价值为4443.16万元人民币 其中股权价值1788.70万元 债权价值2654.46万元 [2] - 用于置换的三处标的资产总评估价值为4569.63万元人民币 其中海控江东广场B13栋评估价值3367.05万元 豪庭铭苑3-2-13A01评估价值772.88万元 5-1-13A01评估价值429.70万元 [2] - 根据资产价值差额 三鑫科技需向置业集团支付现金差价126.47万元人民币以完成置换 [2] 标的资产状态与交付安排 - 用于置换的三处房产目前均未完成竣工验收备案 [2] - 海控江东广场B13栋及豪庭铭苑5-1-13A01预计竣工验收备案时间为2025年12月31日前 预计产权转让时间为2026年9月30日前 [2] - 豪庭铭苑3-2-13A01预计竣工验收备案时间为2026年9月30日前 预计产权转让时间为2027年6月30日前 [2] - 交易对手方将委托海南海金控融资担保有限公司就资产交付义务出具履约保函以提供担保 [2]

公司股权与财务数据 - 深圳市三鑫科技发展有限公司注册资本14,286万元，持有北京三鑫晶品装饰工程有限公司97.9119%股权[25][47] - 北京三鑫晶品装饰工程有限公司注册资本4,460.7万元，所有者权益账面价值1819.94万元，评估价值1826.85万元，增值率0.38%[18][19][27][28][32] - 97.9119%股权评估价值为1788.70万元[6][19][100] - 北京三鑫晶品装饰工程有限公司尚欠深圳市三鑫科技发展有限公司非经营性往来款项账面价值和评估价值均为26544555.30元[21][22][106] 经营业绩 - 2023 - 2025年1 - 7月，主营业务收入小计分别为9,353.99万元、18,531.88万元、7,042.31万元[35] - 2023 - 2025年1 - 7月，主营业务成本小计分别为8,894.51万元、17,544.28万元、6,631.77万元[35] - 2023 - 2025年1 - 7月，整体毛利率分别为4.91%、5.33%、5.83%[35] - 2025年1 - 7月营业收入为7,042.31万元，营业成本为6,631.77万元，净利润为 - 501.32万元[37] - 2025年1 - 7月净资产收益率为 - 24.21%，总资产报酬率为 - 3.37%，主营业务净利润率为 - 7.13%[39] - 2025年资产负债率为87.55%，流动比率为106.78%，速动比率为29.72%[39] - 2025年总资产增长率为 - 5.77%，净资产增长率为 - 21.60%，销售收入增长率为 - 62.00%，净利润增长率为9.35%[39] 评估相关 - 评估基准日为2025年7月31日，评估报告有效期自该日起一年内有效[17][20][57][113] - 评估目的是为股权及债权置换房地产涉及的北京三鑫晶品装饰工程有限公司97.9119%股权提供价值参考[16][49] - 评估方法采用资产基础法和收益法，最终选取资产基础法评估结果作为最终结论[17][18][70][99] - 价值类型为市场价值[17][56][92] 业务与资质 - 北京三鑫晶品装饰工程有限公司深圳分公司近年无实质经营业务，海南分公司近期经营海控全球精品(海口)免税城项目二、三期改造工程项目[44][46] - 《工程设计资质证书》有效期至2025年12月30日，《建筑业企业资质证书》有效期至2028年12月05日[36] 法律纠纷与其他事项 - 深圳侨城坊项目装饰装修施工合同纠纷案，裁决运泰公司支付工程欠款5835440.37元及利息，公司支付工期延误违约金2400000元，运泰公司已支付3668822.31元[102] - 海南海航豪庭二期内装项目地面施工、地下设施损害责任纠纷，公司赔偿罗颖4500元待调解[103] - 公司租赁海口房产，建筑面积809.12㎡，每月租金4万元，租赁期限自2023年9月1日至2026年8月31日[104] - 截至评估基准日，公司银行账户受限金额427540.67元[104] 评估敏感性因素 - 确定收入销售增长率和折现率为评估参数的敏感性因素，销售收入增长率取值为0%，折现率取值为13.28%时，评估结论为1819.72万元[107][108] - 当销售收入增长率取 - 0.5%，折现率取12.28%时，评估值为1445.79万元[108] - 当销售收入增长率取0.5%，折现率取14.28%时，评估值为2140.08万元[108]