公司经营目标与信心 - 2020年销售目标为2200亿 [4] - 对完成年度销售目标充满信心，主要基于中国经济和房地产市场的向好走势、全国布局和可售货值的支撑、以及经营管理层的专业能力和斗志 [4] 员工持股计划 - 一期员工持股计划已累计买入约20,855.6万股，占公司总股本约3.9% [5] - 二期持股计划已通过股东大会和董事会审议 [6] 投资布局策略 - 坚持二三线为主、一四线为辅的投资策略 [7] - 重点投资"三圈一带"和核心25城 [7] - 严格坚持城市清单管理 [7] 物业集团分拆上市 - 金科物业服务集团有限公司拟分拆至香港联交所主板上市 [8] - 该事项正按计划持续推动中 [8]

公司经营情况 - 截至2016年9月30日，公司总资产达到1000亿元 [4] - 基本每股收益0.21元，较上期增长26% [4] - 实现营业收入约212亿元，同比增长91% [4] - 实现归属上市公司股东净利润约8.9亿元，同比增长27% [4] - 实现销售金额约230亿元，同比增长47%，其中地产板块签约销售金额约217亿元，同比增长49%，签约销售面积约337万平方米，同比增长49% [4] 重庆房地产市场情况 - 2016年1-11月重庆商品房销售面积5421.42万平方米，同比增长17.8% [5] - 住宅销售面积增长17.1%，办公楼销售面积下降20.7%，商业营业用房销售面积增长38.9% [5] 公司城市布局 - 2015年开始，公司城市布局调整为以"二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅，逐步退出四线城市"，重点布局"核心十城" [6] - 2016年提出"三圈一带"新构想，围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域战略布局，锁定"核心热点十城"（重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉） [6] - 2016年上半年新增获取10个项目（含城中村合作项目2个），其中通过项目收购、合资合作模式获取位于"核心十城"的优质项目8个，完成土地项目投资49亿元，新增计容可建面积约249万平方米 [6] 投资者关系活动 - 2017年1月11日，公司在总部证券事务部办公室接待了特定对象调研 [2] - 参与单位包括中国人寿资产管理有限公司、财通证券资产管理有限公司、方正证券股份有限公司、民生加银资产管理有限公司 [2] - 公司介绍了管理模式、经营状况、项目情况等，未提供书面资料 [3]

公司发展战略与布局 - 公司制定了2017-2020年的战略规划，明确了多元化产业"四位一体"协同发展的方向 [4] - 房地产开发业务聚焦"三圈一带"、"八大城市群"，已进驻全国23个省、直辖市、自治区，主要分布在一二线城市 [5][6] - 2019年前三季度新增土地项目140个，计容建筑面积约2,446万平方米，合同投资金额614亿元 [6] 人才体系与激励机制 - 2018年引进区域领导9人、城市总14人，招募博士41人，选定443名后备人才和25名领军人才重点培养 [7] - 2019年累计完成42名中高管赴外学习深造，优化绩效制度和压力传导机制 [7] - 公司建立了短中长期结合的激励机制，包括限制性股票激励计划、员工跟投"同舟共赢计划"、超额利润奖励"同创共赢计划"等 [8][9] - 卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划，旨在激活各层级员工的工作主动性和创造性 [10] 业绩表现与股东回报 - 2019年前三季度销售金额约1,255亿元，同比增长45%；销售面积约1,248万平方米，同比增长29% [12] - 营业收入约432亿元，同比增长61%；净利润约47亿元，同比增长94%；归属于母公司所有者净利润约40亿元，同比增长82% [12] - 2016-2018年累计分红超43亿元，2019年上半年股息率高达5.58%，位列A股同行业前列 [11] 社区综合服务与市场应对 - 社区综合服务业务覆盖24个省、直辖市、自治区，业主满意度连续多年超过90%，市场占有率连续三年中西部第一 [13] - 公司推动"五大保障措施"，包括建立领先的模式、构筑优质的平台、建设强大的体系、打造核心的产品、储备充足的人才，以应对房地产市场格局变化 [14][15][16][17][18]

公司概况 - 金科股份成立于1998年，总部位于重庆，主营房地产开发，辅以社区生活服务、酒店经营管理等多元化业务 [5] - 2017年三季报显示，公司归属于上市公司股东净资产约167亿，营业收入约181亿，归属上市公司股东净利润约8亿 [5] - 2017年实现销售金额约440亿元，同比增长约91%，其中地产板块签约销售金额约422亿元，同比增长约94% [5] 土地布局 - 公司聚焦城市群布局，重点发展成渝、中原、长江中游、长三角、粤港澳大湾区、京津冀等城市群 [6][7] - 2017年前三季度新增权益计容建筑面积约720万平方米 [7] 公司竞争力 - 公司以"美好你的生活"为使命，推动产品创新和模式创新，打造"地产+服务"连接用户的优质生活方式 [8] - 具备清晰的战略目标、持续的产品创新能力、优质的客户服务能力、扎实的成本控制能力和较强的产业链协同能力 [8] - 践行"成长更好、便利更好、健康更好、邻里更好、居家更好"五大主张，推进产业综合运营和社区综合服务，建立良好的产业基础和市场优势 [8]

公司基本信息 - 证券代码为 000656，证券简称为金科股份 [1] - 2018 年 1 月 10 日在公司总部证券事务部办公室进行特定对象调研，参与单位有盘京投资、招商证券等，上市公司接待人为刘忠海、周桥 [2] 公司经营情况 财务数据 - 2017 年前三季度，总资产规模约 1422 亿，归属于上市公司股东净资产约 167 亿，营业收入约 181 亿，归属上市公司股东净利润约 8 亿 [4] - 2017 年前三季度，实现销售金额约 440 亿元，同比增长约 91%；地产板块签约销售金额约 422 亿元，同比增长约 94% [4] 地产业务 - 地产业务以住宅开发为主，营销以自有销售团队为主 [4] - 区域布局战略调整为聚焦城市群的全国性布局，大力发展成渝、中原、长江中游城市群；重点发展长三角、粤港澳大湾区、京津冀城市群；积极发展山东半岛、北部湾城市群等，聚焦一二线城市，大力发展中心城市，选择性进入优质三四线城市 [5] - 2017 年前三季度，新增权益计容建筑面积约 720 万平方米 [5] 社区生活服务业务 - 是房地产升级转型重点发展方向，将传统物业管理升级为“社区生活服务商”，为业主提供全方位人性化服务，收入包括基本物业费和其他增值服务收入 [6] - 一方面拓展物业服务管理面积，构建系统技术平台提升用户大数据分析能力；另一方面加强增值服务发展，引入合作方共建社区服务生态圈，在部分领域重度垂直发展，业务覆盖重庆、北京等省市 [6]

发展战略 - 2017 年上半年制定《发展战略规划纲要（2017 - 2020）》，明确 2017 至 2020 年各年度战略目标及实施路径 [5] - 2018 年提出“四位一体”协同发展战略方向，打造卓越企业集团 [5] 全国化发展布局 - 房地产开发业务聚焦“三圈一带”“八大城市群”，已布局 8 个城市群，进驻 23 个省、直辖市、自治区，项目分布在主要一二线城市 [7] - 2019 年前三季度新增土地项目 140 个，计容建筑面积约 2446 万平方米，合同投资金额 614 亿元 [7] 人才体系建设 - 2018 年引进区域领导 9 人、城市总 14 人，招募博士 41 人，选定 443 名后备人才和 25 名领军人才重点培养，推动 31 名中高管外赴知名院校深造 [8] - 2019 年继续推动高潜质人才外部培养，累计完成 42 名中高管赴外学习深造 [8] - 通过改革绩效制度、优化压力传导机制等举措夯实团队建设 [8] 团队激励体系 - 秉承“风险共担、利益共享、荣辱与共”原则，建立短中长期结合的激励机制 [9] - 2019 年在已有激励计划基础上，推出“卓越共赢员工持股计划” [10] 股东回报 - 2016 - 2018 年分别完成 10.69 亿元、13.35 亿元、19.22 亿元现金分红，近三年累计分红超 43 亿元 [11] - 2019 年上半年如期完成现金红利派发，股息率高达 5.58%，位列 A 股同行业前列 [11] - 入选多个国际、国内权威指数，资本市场价值获更多国际投资机构认可 [11] 2019 年前三季度业绩表现 销售业绩 - 实现销售金额约 1255 亿元，同比增长约 45%；销售面积约 1248 万平方米，同比增长约 29% [12] - 全年目标销售金额 1500 亿元，对完成目标有信心 [12] 经营业绩 - 实现营业收入约 432 亿元，同比增长约 61%；净利润约 47 亿元，同比增长约 94%；归属于母公司所有者净利润约 40 亿元，同比增长约 82% [12] - 预收账款约 1043 亿元，保障未来业绩释放 [13] 社区综合服务业务发展情况 - 围绕业主需求将传统物业管理升级为“美好生活服务商”，业务覆盖 24 个省、直辖市、自治区 [13] - 业主满意度连续多年超过 90%，市场占有率连续三年中西部第一，管理五年以上项目满意度达 95%，位居全国前列 [13] - 2019 年上半年实现营业收入 12.02 亿元，同比增长约 84%；实现净利润 1.59 亿元，同比增长约 260% [13] - 上半年新增合同管理面积 3500 万平方米，累计合同管理面积达 2.39 亿平方米 [13] 应对房地产市场格局变化措施 建立领先的模式 - 努力建立领先商业模式，更新拿地模式和道具，创造新拿地模式 [14] 构筑优质的平台 - 打造为股东创造价值、让债券投资者放心、经营成果共享的激励平台 [15] 建设强大的体系 - 完善集团管控顶层设计，实现管理标准化全覆盖，动态优化授权管理，加强信息系统建设，推进扶强扶弱，强化结果检查和整改 [16] 打造核心的产品 - 以生命建筑赋能三大产品线，结合东方人居构建三大主题，打造具有行业引领性、产品独特性、市场延展性、服务差异性的核心产品 [16] 储备充足的人才 - 激发员工内驱力和自我价值感，为员工提供机会和平台，实现人才数量充足、素质全面、结构合理、理念先进 [16]

新冠疫情对房地产行业的影响 - 新冠疫情对房地产行业最明显的影响是销售端，售楼部关闭导致一季度销售下滑 [5] - 疫情对资金充足的头部房企可能是发展机遇，加速行业洗牌和整合 [5] - 疫情后可能产生新的产品及服务需求，抓住机遇可实现弯道超车 [5] 公司销售情况及目标 - 近期房地产市场销售逐步回暖，公司销售恢复明显 [6] - 2020年公司销售目标为2200亿，目标制定时已考虑疫情影响 [6] - 公司对完成年度销售目标充满信心，基于中国经济向好、全国布局和可售货值支撑、管理层专业能力 [6] 融创对公司的投资 - 公司欢迎并尊重所有股东，支持融创作为重要财务投资者 [7] - 融创中国与公司同属房地产企业，有许多值得学习的地方 [8] 员工持股计划 - 截至2020年4月21日，公司一期员工持股计划已累计买入约5,939万股，占公司总股本接近1.11% [8] - 员工持股计划委托第三方独立资产管理机构管理，达到信息披露标准时会及时披露 [8] 公司投资布局 - 公司坚持二三线为主、一四线为辅的投资策略，全国化布局，重点投资"三圈一带"和核心25城 [9] - 公司严格坚持城市清单管理，强大的经营体系是投资的保障 [9] 生活服务业务发展 - 公司生活服务集团定位为在充分激励下进行市场竞争，业务延伸为提供更多优质服务 [10] - 金科物业服务集团有限公司拟发行境外上市外资股（H股）并在香港联合交易所上市，目前按计划推进中 [10]

发展战略 - 公司制定了《发展战略规划纲要（2017-2020）》，明确了2017至2020年各年度战略目标 [5] - 公司提出民生地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养"四位一体"协同发展的战略方向 [5] 全国化布局 - 公司房地产开发业务聚焦"三圈一带"、"八大城市群"，已进驻全国23个省、直辖市、自治区 [7] - 截至2019年6月末，公司及其所投资的公司可售面积约5,600万平方米 [7] - 2019年上半年新增土地投资项目94个，计容建筑面积1,530万平方米，合同投资金额423亿元 [7] 人才体系 - 2018年引进区域领导9人、城市总14人，招募博士41人，选定443名后备人才和25名领军人才重点培养 [8] - 推动31名中高管外赴清华大学、复旦大学、长江商学院等知名院校深造 [8] - 2019年继续推动高潜质人才外部培养 [8] 激励机制 - 公司实施短中长期结合的激励机制，包括限制性股票激励计划、员工跟投"同舟共赢计划"、超额利润奖励"同创共赢计划" [10] - 2019年推出"卓越共赢员工持股计划"，构建全面、科学的长效激励机制 [10] 股东回报 - 2016-2018年分别完成10.69亿元、13.35亿元、19.22亿元现金分红 [11] - 2019年上半年股息率高达5.58%，位列A股同行业前列 [11] - 公司入选沪深300指数、MSCI指数、富时罗素新兴市场指数、标普新兴市场全球基准指数等国际、国内权威指数 [11] 业绩表现 - 2019年上半年销售金额同比增长36%，销售面积达到839万平方米 [12] - 实现营业收入261.05亿元，同比增长68%；归属于上市公司股东的净利润25.90亿元，同比增长289% [12] - 毛利率30.31%，较上年同期提升7.76个百分点，加权净资产收益率11.00% [13] - 预收账款约940亿元，对未来业绩释放起到有效保障 [13] 社区综合服务 - 2019年上半年实现营业收入12.02亿元，同比增长约84%；实现净利润1.59亿元，同比增长约260% [14] - 新增合同管理面积3,500万平方米，累计合同管理面积达2.39亿平方米 [14] - 业主满意度连续多年超过90%，市场占有率连续三年中西部第一 [14] 保障措施 - 建立领先的商业模式，不断更新产城融合、文旅康养的拿地模式 [15] - 构筑优质平台，包括为股东创造价值的平台、债券投资者放心的平台、经营成果共享的激励平台 [16] - 建设强大的体系，持续完善集团管控顶层设计，实现管理标准化全覆盖 [17] - 打造核心产品，以生命建筑全面赋能三大产品线，结合东方人居构建琼华科技、博翠健康、集美亲子三大主题 [17] - 储备充足人才，激发员工内驱力和自我价值感，实现人才数量充足、素质全面、结构合理、理念先进 [18]

公司经营情况 - 截至三季度末，公司总资产规模超1400亿 [5] - 归属于上市公司股东净资产约167亿 [5] - 营业收入约181亿 [5] - 归属上市公司股东净利润约8亿 [5] - 实现销售金额约440亿元，同比增长约91% [5] - 完成全年500亿目标的88% [5] - 地产板块实现签约销售金额约422亿元，同比增长约94% [5] - 签约销售面积约583万平方米，同比增长约73% [5] 城市布局与土地获取 - 持续加快以聚焦城市群为导向的全国性布局 [6] - 大力发展成渝城市群、中原城市群和长江中游城市群 [6] - 重点发展长三角城市群、粤港澳大湾区城市群和京津冀城市群 [6] - 积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群等 [6] - 聚焦发展一二线城市，大力发展中心城市，选择性进入优质三四线城市 [6] - 截至三季度末，公司共获取新项目46个，新增权益计容建筑面积约720万平方米 [6] 投资者关系活动 - 时间：2017年11月1日至3日 [2] - 地点：公司总部证券事务部办公室 [2] - 参与单位：申万宏源、泰康资产、星石投资、招商基金 [2] - 上市公司接待人员：周桥 [4] - 主要内容：介绍公司管理模式、经营状况、项目情况等 [4]

调研基本信息 - 调研编号为 2017 - 03，时间为 2017 年 12 月 14 日，地点在公司总部证券事务部办公室 [2] - 调研类别为特定对象调研，参与单位有中信证券、中金基金，接待人员为徐国富，记录人为周桥 [2] 公司经营情况 - 2017 年前三季度，公司总资产规模约 1422 亿，归属于上市公司股东净资产约 167 亿，营业收入约 181 亿，归属上市公司股东净利润约 8 亿 [4] - 2017 年前三季度，公司实现销售金额约 440 亿元，同比增长约 91%，新增权益计容建筑面积约 720 万平方米，加快以聚焦城市群为导向的全国性布局 [4] 公司竞争力 - 战略目标清晰，根据外部环境变化动态调整，区域布局战略调整为加快以聚焦城市群为导向的全国性布局，产品战略由刚需为主调整为改善为主 [5][6] - 业务板块多元，涵盖装修、生活服务、酒店管理、科技园区运营等 [6] - 产品创新能力领先，拥有“原创中国洋房”等四项专利，通过“地产 + 服务”提供优质居住体验 [6] - 客户服务能力优质，金科物业以“标准化、精细化、信息化”为服务基础，物业综合收费率、业主满意度等指标全国领先 [6] - 成本控制能力扎实，作为渝派房企代表，重庆区域环境练就成本控制能力 [6] - 产业链协同能力较强，沿着房地产开发主业向上下游延伸，构建纵向一体化产业链，涉及园林、门窗、精装等业务 [7]