新能源项目进展 - 2014年底金科新能源首个项目落地新疆，项目为新疆哈密烟墩第六风电场，装机容量20万千瓦，设计安装100台2兆瓦风力发电机组，年上网电量约5.9亿千瓦时 [3] - 华冉东方2015年发电业务净利润预计不低于1亿元，2016年和2017年净利润累计不低于3.5亿元，三年合计净利润不低于4.5亿元 [3] - 2015年7月15日华冉东方获准投资建设新疆哈密风电基地二期东南风区景峡二C风电场项目，总装机规模20万千瓦，项目总投资15.65亿元，其中资本金3.13亿元，占比20%，其余12.52亿元由贷款解决 [3] - 另一项目将在山东五莲县中至镇窑峪子村建设总装机容量2万千瓦光伏发电站，项目总投资1.53亿元 [4] - 两新项目合计总投资达17.18亿元 [4] 投资者关系活动 - 2015年9月28日金科股份在总部证券事务部办公室接待南京双安资产管理有限公司调研 [2] - 调研内容主要介绍公司管理模式、经营状况、项目情况等，未提供书面资料 [2]

经营业绩 - 2015年一季度实现销售金额约48亿元，其中房地产签约销售金额约45亿元，同比增长15.38% [3] - 2015年一季度房地产签约销售面积约66万平方米，同比增长15.79% [3] 战略转型 - 实施“两升级一转型”战略，包括产业嫁接地产和物业管理向社区综合服务升级 [3] - 成立产业地产投资公司，投资方向包括科技产业园地产、文化旅游地产、健康产业地产 [3] - 与华谊兄弟、亿达集团签订战略合作协议，首个科技产业园地产项目在长沙落地 [3] 新能源业务 - 2014年底首个新能源项目落地新疆，风电项目装机容量20万千瓦，年上网电量约5.9亿千瓦时 [4] - 风电项目实际发电小时数约2950小时/年，属于行业高值 [5] - 风电项目具备电力外送优势，主要输送地区为河南郑州市 [5] - 2015年新能源公司发电业务净利润不低于1亿元，2016年和2017年净利润累计不低于3.5亿元 [6] 未来规划 - 2015年新能源装机容量目标为150万千瓦，总投资规模100-120亿元 [6] - 未来3至5年，新能源装机容量目标为400-500万千瓦，总投资规模400-500亿元 [6] - 重点投资领域包括风力发电、光伏发电和塔式光热 [6]

调研基本信息 - 调研时间为2016年1月7日，地点在公司总部证券事务部办公室 [2] - 参与单位有中银国际证券、兴业基金、摩根士丹利华鑫基金、安信证券等 [2] - 上市公司接待人员为刘忠海、毛雨、徐国富，记录人为毛雨 [2] 新能源业务情况 - 公司已获累计40万千瓦风电项目及2万千瓦光伏项目，完成并网发电20万千瓦，投资额近20亿元 [3] - 设立新能源产业基金，采取双GP方式，认缴出资总额4.01亿元 [3] - 目前电价0.57元每千瓦时，正常电价0.32元每千瓦时，补贴0.25元每千瓦时 [3] 新业务探索情况 - 传统房地产行业趋势是从开发商向房地产后服务商转变，公司朝社区综合服务探索 [3] - 金科物业布局全国51个城市、254个项目，服务35万户、百万业主 [4] - 公司尝试开通金科大社区公众号、上线金科云APP、整合社区商业打造金科生活馆品平台 [4] 资本市场融资情况 - 2015年公司获得68.5亿元直接融资，包括20亿公开发行公司债、15亿物业ABS、21亿中票、12.5亿非公开发行公司债 [5]

财务表现 - 截至2016年6月30日，公司总资产达到990亿元 [5] - 基本每股收益0.14元，较上期增长40% [5] - 实现营业收入约131亿元，同比增长100% [5] - 实现归属上市公司股东净利润约5.83亿元，同比增长约43% [5] - 实现销售金额约134亿元，同比增长约22% [5] - 地产板块实现签约销售金额约125亿元，同比增长约29% [5] - 签约销售面积约206万平方米，同比增长约41% [5] 城市布局 - 2015年开始，公司城市布局调整为以"二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅，逐步退出四线城市" [6] - 2016年提出"三圈一带"新构想，围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域战略布局 [7] - 锁定"核心热点十城"：重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉 [7] - 上半年新增获取10个项目，其中8个位于"核心十城"，完成土地项目投资49亿元，新增计容可建面积约249万平方米 [7] 社区综合服务与教育 - 公司决定出资10亿元成立金科社区综合服务集团和教育投资管理公司 [9] - 重点布局和发展学前教育，扩大社区教育机构布点，设立幼儿教育、早教、学前培训等服务机构 [9] - 未来稳步发展K12教育产业，与房地产主业形成协同效应 [9] 新能源业务 - 景峡20万千瓦风电项目按计划推进，预计2016年内能并网发电 [10] - 新能源产业基金按计划开展工作，已完成多个新能源项目的储备 [10] - 国家能源局出台相关政策，预计将有效提高公司新能源项目盈利水平 [10] 投资者关系 - 2016年9月29日，公司在总部证券事务部办公室接待了多家机构的调研 [2][3] - 参与调研的机构包括长江证券、中泰证券、国海证券、长盛基金、农银汇理基金、首誉光控资产、泰康资产、上海顶天投资等 [2][3]

2015 年度经营情况 - 全年营业收入 193.99 亿元，同比增长 11.98%，净利润 12.34 亿元，同比增长 42.99%，归属于上市公司股东净利润 11.23 亿元（扣除永续债影响后），同比增长 23.74%，业绩增加因结转项目毛利率高 [4] - 各业务板块销售金额约 238 亿元，销售同比增长约 4%，地产板块签约销售金额同比增长约 5%，签约销售面积约 332 万平米，同比增长约 3% [4] - 房地产新开工面积约 332 万平米，竣工面积约 286 万平米，结算面积约 286 万平米，年末在建项目 75 个，在建面积约 1302 万平米 [4] - 社区综合服务方面，物业公司实现营业收入 5.89 亿元，同比增长 35.52%，净利润 0.48 亿元，同比增长 152% [4] - 产业地产项目加快发展，首个大健康产业地产项目 2016 年 2 月落地重庆两江新区 [4] - 稳健推进新能源业务，新设新能源产业基金探索轻资产运营模式 [4] - 资金管理成果显著，获直接融资额度 123 亿元，完成公开、非公开发行公司债 32.5 亿，中期票据 21 亿元，实施物业收入资产证券化融资 15 亿元 [4][5] - 2015 年销售回款 242 亿元，同比增长 17%，经营现金流量净额由负转正，同比增长 105%，期末货币资金余额 94 亿元，同比增长 25% [5] 2016 年房地产市场行情 - 楼市整体趋势向好，政策强调“因城施政、分类调控”，热点城市收紧调控，大部分二线及三四线城市支持住房消费 [6] - 1 - 4 月楼市量价齐升后 4 月略有回落，预计下半年“价格维稳、销量小幅提升” [6] 未来战略规划 - 加快升级转型，依托新地产和新能源发展现代服务业，做“美好生活服务商” [7] - 实现三个层面战略转变：产品层面从关注房子到社区，业务重心从 5 年短周期到 65 年长周期；用户层面从一次交易到持续消费，从客户到会员；企业层面从地产开发商转型为社区综合服务提供商，从重资产投资向轻资产运营转变 [7] - 新地产方面，做强住宅地产，实现产业地产“地产 + 产业”双向联动，将物业管理升级为“社区综合服务商” [7] - 新能源方面，以风力和光伏发电为主，寻求新领域机会，通过并购和自建实现稳步发展，成为清洁能源提供商 [7] 2016 年度经营计划 - 房地产业务：新开工面积约 400 万平米，竣工面积约 610 万平米，年末在建面积约 1100 万平米；新增土地储备计容可建面积约 350 万平米，重点布局“核心十城” [8] - 社区综合服务：做好物业基础服务，推广社区智能化管理系统，扩张物业服务面积，加快垂直业务落地，打造社区服务生态体系 [8] - 新能源业务：加快景峡风电项目建设争取并网发电，加大并网项目管理力度解决弃风限电问题，利用产业基金平台提升孵化和培育能力 [9] 2016 年一季度经营业绩 - 营业总收入约 67 亿元，同比增长 345.27%，归属于上市公司股东的净利润约 2.49 亿元，同比增长 154.22% [10] - 销售金额约 58 亿元，同比增长约 21%，地产板块签约销售金额约 54 亿元，同比增长约 20%，签约销售面积约 89 万平方米，同比增长约 35% [10] - 4 月和 5 月经营状况良好，保持稳健发展势头 [10]

调研基本信息 - 调研时间为 2016 年 5 月 3 日 - 5 日 [4] - 调研地点在公司总部证券事务部办公室 [4] - 参与单位包括众安在线、华泰资产、国金证券等多家机构 [3] - 上市公司接待人员为刘忠海、徐国富，记录人为周桥 [4] 2015 年度业绩及经营情况 整体业绩 - 实现营业收入 193.99 亿元，同比增长 11.98%，净利润 12.34 亿元，同比增长 42.99%，归属上市公司股东净利润 11.23 亿元（扣除永续债影响后），同比增长 23.74% [6] - 各业务板块销售金额约 238 亿元，同比增长约 4% [6] 地产板块 - 签约销售金额约 221 亿元，同比增长约 5%，签约销售面积约 332 万平米，同比增长约 3% [6] - 新开工面积约 332 万平米，竣工面积约 407 万平米，结算面积约 286 万平米，年末在建项目 75 个，在建面积约 1302 万平米 [6] 升级转型 - 社区综合服务：物业公司营业收入 5.89 亿元，同比增长 35.52%，净利润 0.48 亿元，同比增长 152% [6] - 产业地产：长沙科技新城项目落地，大健康产业地产项目签约重庆两江新区并于 2016 年 2 月落地 [6][7] - 新能源业务：新设新能源产业基金探索轻资产运营模式 [7] 资金管理 - 获得直接融资额度 123 亿元，完成公开、非公开发行公司债 32.5 亿，中期票据 21 亿元，实施物业收入资产证券化融资 15 亿元 [7] - 销售回款 242 亿元，同比增长 17%，经营现金流量净额由负转正，同比增长 105%，期末货币资金余额 94 亿元，同比增长 25% [7] 2016 年一季度业绩 - 营业收入 67.2047726061 亿元，同比增长 345.27%，归属上市公司股东净利润 2.4876431163 亿元，同比增长 154.22% [8] - 销售金额约 58 亿元，同比增长约 21%，地产板块签约销售金额约 54 亿元，同比增长约 20%，签约销售面积约 89 万平方米，同比增长约 35% [8][9] 未来战略 总体战略 - 依托新地产和新能源，发展现代服务业，做中国一流的“美好生活服务商” [10] 战略转变 - 产品层面：从关注房子到关注社区，业务重心从 5 年短周期到 65 年长周期转变 [10] - 用户层面：从一次交易到持续消费，从客户到住户、用户、会员转变 [10] - 企业层面：从地产开发商转型为社区综合服务提供商，从重资产投资向轻资产运营转变 [10] 业务方向 - 新地产：做强住宅地产，实现产业地产“地产 + 产业”双向联动，升级物业管理为“社区综合服务商” [10] - 新能源：以风力和光伏发电为主，寻求新领域机会，通过并购和自建实现业务稳步发展，成为清洁能源提供商 [10] 2016 年度经营计划 房地产业务 - 新开工面积约 400 万平米，竣工面积约 610 万平米，年末在建面约 1100 万平米 [11] - 新增土地储备计容可建面积约 350 万平米，重点布局“核心十城” [11] 社区综合服务 - 做好物业基础服务，提高业主满意度 [11] - 推广社区智能化管理系统和技术设备，建设社区 O2O 平台和服务大数据 [11] - 扩张物业服务面积 [11] - 加快社区教育、健康医疗等垂直业务落地，打造社区服务生态体系 [11] 新能源业务 - 加快景峡 20 万千瓦风电项目建设，争取并网发电 [11] - 加大并网项目管理力度，解决弃风限电问题 [11] - 利用新能源产业基金平台，推进新项目落地 [11]

财务表现 - 截至2016年9月30日，公司总资产达到1000亿元 [4] - 基本每股收益为0.21元，较上期增长26% [4] - 实现营业收入约212亿元，同比增长91% [4] - 归属上市公司股东净利润约8.9亿元，同比增长27% [4] - 实现销售金额约230亿元，同比增长47% [4] - 地产板块签约销售金额约217亿元，同比增长49% [4] - 签约销售面积约337万平方米，同比增长49% [5] 城市布局 - 2015年开始，公司城市布局调整为以"二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅，逐步退出四线城市" [5] - 2016年提出"三圈一带"新构想，围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域战略布局 [5] - 锁定"核心十城"，包括重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉 [5] - 2016年上半年新增获取10个项目，其中8个位于"核心十城"，完成土地项目投资49亿元，新增计容可建面积约249万平方米 [5] 新能源业务 - 景峡20万千瓦风电项目按计划持续推进 [6] - 新能源产业基金已完成多个新能源项目的储备 [6] - 国家能源局出台相关政策，预计将有效提高公司新能源项目盈利水平 [7] 投资者关系 - 2016年11月25日，公司接待了三菱UFJ国际投信株式会社的调研 [2] - 调研内容包括公司管理模式、经营状况、项目情况等，未提供书面资料 [3]

公司经营目标与信心 - 2020年销售目标为2200亿 [4] - 对完成年度销售目标充满信心，主要基于中国经济和房地产市场的向好走势、全国布局和可售货值的支撑、以及经营管理层的专业能力和斗志 [4] 员工持股计划 - 一期员工持股计划已累计买入约20,855.6万股，占公司总股本约3.9% [5] - 二期持股计划已通过股东大会和董事会审议 [6] 投资布局策略 - 坚持二三线为主、一四线为辅的投资策略 [7] - 重点投资"三圈一带"和核心25城 [7] - 严格坚持城市清单管理 [7] 物业集团分拆上市 - 金科物业服务集团有限公司拟分拆至香港联交所主板上市 [8] - 该事项正按计划持续推动中 [8]

公司经营情况 - 截至2016年9月30日，公司总资产达到1000亿元 [4] - 基本每股收益0.21元，较上期增长26% [4] - 实现营业收入约212亿元，同比增长91% [4] - 实现归属上市公司股东净利润约8.9亿元，同比增长27% [4] - 实现销售金额约230亿元，同比增长47%，其中地产板块签约销售金额约217亿元，同比增长49%，签约销售面积约337万平方米，同比增长49% [4] 重庆房地产市场情况 - 2016年1-11月重庆商品房销售面积5421.42万平方米，同比增长17.8% [5] - 住宅销售面积增长17.1%，办公楼销售面积下降20.7%，商业营业用房销售面积增长38.9% [5] 公司城市布局 - 2015年开始，公司城市布局调整为以"二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅，逐步退出四线城市"，重点布局"核心十城" [6] - 2016年提出"三圈一带"新构想，围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域战略布局，锁定"核心热点十城"（重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉） [6] - 2016年上半年新增获取10个项目（含城中村合作项目2个），其中通过项目收购、合资合作模式获取位于"核心十城"的优质项目8个，完成土地项目投资49亿元，新增计容可建面积约249万平方米 [6] 投资者关系活动 - 2017年1月11日，公司在总部证券事务部办公室接待了特定对象调研 [2] - 参与单位包括中国人寿资产管理有限公司、财通证券资产管理有限公司、方正证券股份有限公司、民生加银资产管理有限公司 [2] - 公司介绍了管理模式、经营状况、项目情况等，未提供书面资料 [3]

公司发展战略与布局 - 公司制定了2017-2020年的战略规划，明确了多元化产业"四位一体"协同发展的方向 [4] - 房地产开发业务聚焦"三圈一带"、"八大城市群"，已进驻全国23个省、直辖市、自治区，主要分布在一二线城市 [5][6] - 2019年前三季度新增土地项目140个，计容建筑面积约2,446万平方米，合同投资金额614亿元 [6] 人才体系与激励机制 - 2018年引进区域领导9人、城市总14人，招募博士41人，选定443名后备人才和25名领军人才重点培养 [7] - 2019年累计完成42名中高管赴外学习深造，优化绩效制度和压力传导机制 [7] - 公司建立了短中长期结合的激励机制，包括限制性股票激励计划、员工跟投"同舟共赢计划"、超额利润奖励"同创共赢计划"等 [8][9] - 卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划，旨在激活各层级员工的工作主动性和创造性 [10] 业绩表现与股东回报 - 2019年前三季度销售金额约1,255亿元，同比增长45%；销售面积约1,248万平方米，同比增长29% [12] - 营业收入约432亿元，同比增长61%；净利润约47亿元，同比增长94%；归属于母公司所有者净利润约40亿元，同比增长82% [12] - 2016-2018年累计分红超43亿元，2019年上半年股息率高达5.58%，位列A股同行业前列 [11] 社区综合服务与市场应对 - 社区综合服务业务覆盖24个省、直辖市、自治区，业主满意度连续多年超过90%，市场占有率连续三年中西部第一 [13] - 公司推动"五大保障措施"，包括建立领先的模式、构筑优质的平台、建设强大的体系、打造核心的产品、储备充足的人才，以应对房地产市场格局变化 [14][15][16][17][18]