发展战略 - 2017 年上半年制定《发展战略规划纲要（2017 - 2020）》，明确 2017 至 2020 年战略目标与实施路径 [5] - 2018 年提出“四位一体”协同发展战略方向，坚持“改革创新和合作共赢” [5] 全国化布局 - 房地产开发聚焦“三圈一带”“八大城市群”，进驻全国多个省市自治区，项目分布于主要一二线城市 [6] - 截至 2019 年 6 月末，可售面积约 5600 万平方米，2019 年上半年新增土地投资计容建筑面积 1530 万平方米，合同投资金额 423 亿元 [6] 人才体系建设 - 2018 年引进区域领导 9 人、城市总 14 人，招募博士 41 人，选定 443 名后备人才和 25 名领军人才培养，推动 31 名中高管外赴知名院校深造 [7] - 2019 年继续推动高潜质人才外部培养，通过改革绩效制度等夯实团队建设 [7] 团队激励体系 - 秉承“风险共担、利益共享、荣辱与共”原则，建立短中长期结合激励机制 [8][9] - 2019 年推出“卓越共赢员工持股计划”，构建长效激励机制 [9] 股东回报 - 2016 - 2018 年分别完成 10.69 亿元、13.35 亿元、19.22 亿元现金分红，2019 年上半年完成现金红利派发，股息率 5.58%，位列 A 股同行业前列 [10] - 入选多个国际、国内权威指数，获国际投资机构认可，有助于提升估值、优化股东结构 [10] 2019 年上半年业绩 销售业绩 - 销售金额 814 亿，同比增长 36%，销售面积 839 万方，全年目标销售金额 1500 亿元 [11] 经营业绩 - 营业收入 261.05 亿元，同比增长 68%；归属于上市公司股东的净利润 25.90 亿元，同比增长 289%；每股收益 0.48 元，同比增长 336% [12] - 毛利率 30.31%，较上年同期提升 7.76 个百分点，加权净资产收益率 11.00%，预收账款约 940 亿元 [12] 社区综合服务业务 - 围绕业主需求将传统物业管理升级为“美好生活服务商”，业务覆盖多省市自治区 [13] - 业主满意度连续多年超 90%，市场占有率连续三年中西部第一，管理五年以上项目满意度达 95% [13] - 2019 年上半年营业收入 12.02 亿元，同比增长约 84%；净利润 1.59 亿元，同比增长约 260%，新增合同管理面积 3500 万平方米，累计合同管理面积达 2.39 亿平方米 [12][13]

公司基本信息 - 证券代码 000656，证券简称金科股份 [1] - 投资者关系活动时间为 2019 年 04 月 15 日，地点在金科股份 12 楼会议室，活动类别为特定对象调研和现场参观 [2] - 参与单位有长江证券、方正证券、国信证券、华创证券等，上市公司接待人员包括董事长蒋思海、董事会秘书徐国富等 [2] 2018 年销售情况 - 公司及所投资公司实现销售金额 1188 亿元，同比增长 81%，首次突破千亿规模；房地产销售面积 1342 万平方米，同比增长 59% [4] 2018 年经营业绩 - 实现营业收入 412.34 亿元，同比增长 19%，连续 8 年保持增长 [5] - 实现净利润 40.21 亿元，同比增长 76%，扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润 40.19 亿元，同比增长 137% [6] - 每股收益 0.72 元，同比增长 106%；净资产收益率 19.45%，同比增长 8.82 个百分点 [6] - 毛利率较上年同期提升 8 个百分点，净利率较上年同期提升 3 个百分点 [6] 2018 年业绩优异原因 - 精准的战略规划能力，2017 年制定《公司发展战略规划纲要（2017 - 2020）》，2018 年提出“四位一体、协同发展”战略方向 [7] - 坚定的战略执行能力，保持战略定力，坚持“改革创新和合作共赢”，推动公司健康发展和战略落地 [7] 2019 年整体经营计划 - 房地产业务方面，公司及所投资的公司全年冲击销售规模 1500 亿元，计划新开工面积约 3000 万平方米，年末在建面积约 5500 万平方米，新增可售货值 3200 亿元 [9] - 社区综合服务方面，全年计划新增合同管理面积 5000 万平方米 [9] 2019 年一季度市场表现 - 公司主要在售项目在国内二线和强三线城市占比较高，前两个月市场延续回调形势，三月份楼市好于预期，案场到访率提升，客户观望到成交周期缩短，推盘去化率提高 [10] 社区综合服务业务发展情况 - 将传统物业管理升级为“美好生活服务商”，通过智慧科技赋能提供全方位生活服务，业务覆盖多省市 [11] - 业主满意度连续多年超过 90%，市场占有率连续三年中西部第一，管理五年以上项目满意度达 95%，位居全国前列 [11] - 2018 年金科服务营业收入增长率 41%，净利润同比增长 49%，新增项目 227 个，新进驻城市 23 个，累计合同管理面积 2.43 亿平方米 [11]

公司经营业绩 - 2017 年全年实现营业收入 347.58 亿元，净利润 22.85 亿元，同比增长 27.65%，归属于上市公司股东的净利润为 18.26 亿元（扣除无固定期限委托贷款的影响后），同比增长 48.22% [4][5] - 2017 年各业务板块全年实现销售金额约 658 亿元，销售同比增长约 93%，地产板块实现签约销售金额约 630 亿元，同比增长约 97%，实现签约销售面积约 843 万平方米，同比增长约 69% [5] - 2018 年一季度实现销售金额约 241 亿元，同比增长约 142%，地产板块实现签约销售金额约 236 亿元，同比增长约 148%，签约销售面积约 304 万平方米，同比增长约 100% [5] 2017 年经营亮点 土地投资拓展 - 2017 全年新项目土地总投资约 460 亿元，同比增长约 120%，共计获取 79 宗土地，计容面积约 1245 万平方米，同比增长约 103% [6] - 2017 年末，公司土地储备丰富，可售面积约为 3300 万平方米 [6] 销售质量 - 单盘平均销售增长 55%，单盘销量 10 亿以上明星楼盘 21 个，其中重庆天元道单盘突破 42 亿元，居重庆第一 [7] 公司核心竞争力 开发管控 - 截至 2017 年末，累计开发项目 147 个，开发面积超 4500 万平方米，开发项目主要分布在重庆、成都、北京、天津、杭州、南京等主要一二线城市 [7] 管理团队 - 历经 20 多年发展积淀，拥有成熟稳定的核心管理团队，董事会成员及高级管理人员皆拥有较强的专业能力和丰富的管理经验，中层管理团队年富力强，忠诚奉献 [7] 战略规划 - 作为战略驱动型上市企业，拥有明确清晰的战略目标，并根据外部环境变化进行动态调整 [7] 产品创新 - 自公司成立来不断提升产品创新能力，目前第三代产品拥有“五大产品主张”，升级打造了极具影响力的琼华、博翠和集美系列产品 [8] 品牌美誉度 - 秉承“美好你的生活”的企业使命，以产品和服务为纽带，以金科服务为载体，持续为客户提供优质的服务，在全国树立了较高的品牌美誉度 [7][8] 融资能力 - 不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具，通过多元化创新融资模式、融资能力和通畅的融资渠道为公司发展提供良好保证，目前主体信用评级 AA+ [8] 激励机制 - 通过限制性股票激励计划、“双赢计划”等一系列有效的激励机制，将股东利益、公司利益和员工利益结合在一起，充分激活了员工的主动性和创造性，助力公司长远发展和战略目标的实现 [9]

重庆市场情况 - 1-5月重庆房地产开发投资1461.72亿元，同比增长9.6% [4] - 住宅投资1026.32亿元，同比增长17.7%，占房地产开发投资的70.2% [4] - 1-5月商品房销售面积2690.07万平方米，同比下降0.6% [4] - 住宅销售面积下降0.3%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降4.1% [4] 公司销售情况 - 2017年公司销售同比增长约93%，达到658亿元 [5] - 2018年一季度销售金额约241亿元，同比增长142% [5] - 地产板块签约销售金额约236亿元，同比增长148% [5] - 签约销售面积约304万平方米，同比增长100% [5] 公司发展布局与土地储备 - 公司房地产业务布局长三角、京津冀、珠三角、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群 [6] - 截至2017年末，公司土地储备可售面积约3300万平方米 [6] - 2018年一季度新增土地项目10个，新增计容建筑面积约141万平方米 [6]

会议基本信息 - 会议编号为 2018 - 05，时间为 2018 年 12 月 18 日 - 12 月 19 日，地点在公司总部证券事务部办公室 [2] - 活动类别为特定对象调研，参与单位有汇添富基金管理股份有限公司、海南旭日盛德资产管理有限公司等，上市公司接待人员有王治佳、石诚 [2] 公司经营情况 整体业绩 - 2018 年前三季度销售总额 868 亿元（含非地产板块），同比增长超 97%；营业收入约 269 亿元，同比增长约 49%；净利润 24 亿元，同比增长超 120% [4] - 截至三季报末，销售商品、提供劳务收到的现金为 634 亿元，手持货币资金近 300 亿元，资产负债率持续下降 [4] - 预计 2018 年归母净利润约 30.1 亿 - 40.1 亿，同比增长约 50.0% - 100.0% [5] 经营亮点 土地投资拓展 - 2018 年前三季度新增土地项目 92 个，新增计容建筑面积约 1771 万平方米，同比增长超 110% [4][5] 销售业绩 - 销售总额约 868 亿元（含非地产板块），同比增长约 97%，销售业绩持续创新高 [6] 公司核心竞争力 能力优势 - 具有卓越的设计、成本控制、开发管控及营销能力 [7] - 拥有精准的战略规划能力，能根据外部环境动态调整战略目标 [7] - 不断提升产品创新能力，第三代产品有“五大产品主张”，打造了琼华、博翠和集美系列产品 [8] - 不断提高融资能力，创新使用金融工具，主体信用评级 AAA 且评级展望稳定 [9] 团队与管理 - 拥有成熟稳定的核心管理团队，董事会及高管专业能力强、经验丰富，中层团队年富力强、忠诚奉献 [7] - 通过限制性股票激励计划、“双赢计划”等激励机制，结合股东、公司和员工利益 [9] 品牌与服务 - 秉承“美好你的生活”使命，以产品和服务为纽带，树立较高品牌美誉度 [8] - 物业服务全国排名靠前，业务遍布 24 个省（市），将传统物业管理升级为“美好生活服务商” [10]

经营业绩 - 2018年前三季度签约销售总额868亿元（含非地产板块），同比增长超97% [4] - 2018年前三季度营业收入约269亿元，同比增长约49% [4] - 2018年前三季度净利润24亿元，同比增长超120% [4] - 预计2018年归母净利润约30.1亿-40.1亿，同比增长约50.0%-100.0% [4] - 销售商品、提供劳务收到的现金为634亿元，手持货币资金近300亿元 [4] 土地投资 - 2018年前三季度新增土地项目92个，计容建筑面积约1771万平方米，同比增长超110% [4][5] - 土地拓展方式由招拍挂向收并购、城中村改造、城市更新、合作开发等多点发力方式转变 [5] 销售表现 - 2018年前三季度销售总额约868亿元（含非地产板块），同比增长约97% [6] - 销售规模持续保持翻倍增长，交房结转增加、利润率不断改善 [6] 核心竞争力 - 卓越成熟的开发管控能力，包括设计能力、成本控制能力、开发管控能力及营销能力 [7] - 成熟稳定的管理团队，董事会成员及高级管理人员拥有较强的专业能力和丰富的管理经验 [7] - 精准的战略规划能力，拥有明确清晰的战略目标并根据外部环境变化进行动态调整 [8] - 优秀的产品创新能力，第三代产品拥有"五大产品主张" [8] - 较高的品牌美誉度，秉承"美好你的生活"的企业使命 [9] - 多元创新的融资能力，主体信用评级AAA且评级展望维持稳定 [9] - 科学有效的激励机制，包括限制性股票激励计划、"双赢计划"等 [9] - 物业服务全国排名靠前，将传统物业管理升级为"美好生活服务商" [10] 财务状况 - 资产负债率持续下降 [4] - 整体有息负债结构良好，偿债能力继续加强 [9]

公司调研基本信息 - 调研时间为2019年1月24日，地点在公司总部证券事务部办公室 [2] - 参与单位有海通证券、安联投资、富瑞投资、博时基金等，上市公司接待人员为徐国富、石诚 [2] - 调研类别为特定对象调研，公司介绍管理模式、经营状况、项目情况等，未提供书面资料，沟通内容与公司公告一致，来访人员已签署《承诺书》 [2][3] 2018年销售与团队情况 - 2018年得益于全国化布局和跨越式发展战略，围绕“三圈一带”“八大城市群”深耕核心25城，取得良好销售业绩 [4] - 公司拥有成熟稳定的核心管理团队，重视人才培养和引进，推动公司健康发展 [5] 财务与业绩情况 - 2018年前三季度，营业收入约269亿元，同比增长约49%；净利润24亿元，同比增长超120% [6] - 截至2018年三季报末，销售商品、提供劳务收到现金634亿元，手持货币资金近300亿元，资产负债率83.83%，较期初下降2个百分点 [6] - 2018年三季报预计2018年归母净利润约30.1亿 - 40.1亿，同比增长约50.0% - 100.0% [7] 未来发展计划 - 继续围绕《公司发展战略规划纲要（2017 - 2020）》，依托房地产和服务发展现代服务业，做“美好生活服务商” [8] - 地产业务方面，做强住宅地产，实现产业地产“地产 + 产业”双向联动，商业地产力争成为“社区商业运营及服务旗手” [8] - 社区综合服务将传统物业管理升级为“社区生活服务商”，其他业务提升盈利能力和竞争力，与地产板块形成协同效应 [8] 2019年销售与物业板块情况 - 根据2018年行业销售情况、公司实际业绩和市场环境变化制订2019年销售计划，确保经营规模稳健发展 [9] - 物业板块围绕业主需求提供服务，升级为“美好生活服务商”，业务遍布24个省（市），未来提升生活服务水平，提高增值服务收入占比 [10]

销售情况 - 2020年10月公司实现销售金额约256亿元，房地产销售面积约259万平方米；截至10月底，累计实现销售金额约1729亿元，完成年度销售目标的78%，房地产销售面积约1680万平方米；8 - 10月单月销售环比均正增长 [5] - 公司董事会和管理层对完成全年2200亿销售目标有信心，信心源于市场基本面平稳和公司供货充裕 [5] 融资政策影响及应对 - 公司认为市场化融资规则有利于行业和企业发展，目前非试点企业，暂未收到调整要求，但会密切关注并制定预案 [6] - 三季报显示公司财务结构改善，净负债率、扣除预收账款后的资产负债率优化，现金短债比近三年保持在1.0以上，争取年末实现三条红线满足监管要求 [6] - 未来措施包括控制有息负债杠杆水平至年末1100亿左右；以现金流和净利润为核心提高经营质效；与战略合作资方合作提升经营性负债能力；适当提升供应链融资，加大低成本融资额度和占比，压降高成本融资额度和占比 [6][7] 金科服务上市影响 - 2020年11月17日金科服务在港交所上市，发行132,911,400股H股，发行后总股本增至632,911,400股，公司持有341,604,375股，占比53.97%，按发行定价测算对应市值约153亿港元 [8] - 增强金科服务发展后劲，提升服务面积、品质和增值服务能力，提高市场占有率；物业上市反向赋能主业发展，为地产销售提供溢价，实现“地产 + 物业”双发展 [9][10] 四季度经营计划 - 做好结算工作，细化项目交付安排，四季度竣工交付提速 [11] - 加强销售工作，对完成全年2200亿销售目标有信心 [11] - 改善财务结构，主动调整以优化财务结构，争取年末实现三条红线满足监管要求 [11] - 为2021年结算和经营计划做准备，前三季度公司及所投资公司销售金额约1473亿元，同比增长17% [12]

会议基本信息 - 时间为 2021 年 1 月 13 日晚 19:00 [2] - 地点在重庆 [2] - 活动类别为电话会议 [2] - 50 余名投资者通过电话会议参会，包括广发证券、富国基金等机构人员 [2] - 上市公司参会人员为董事长蒋思海、副总裁兼董事会秘书张强 [4] 董事会换届情况 换届背景与原则 - 公司主要股东重视董事会换届，坚持“年轻化、专业化、知识化”原则，经股东提名、董事会审议形成候选人名单 [5] - 换届重点考虑新老团队迭代、经营稳定和理念传承 [5] 候选人情况 - 非独立董事候选人周达、杨程钧是公司内部培养人才，参与战略规划制定，体现梯队建设成效，还包含主要股东广东弘敏提名的人选 [6] - 独立董事候选人朱宁、王文、胡耘通是金融、宏观等方面专家，加入后将夯实专业委员会职能，提升公司治理能力 [6] 公司战略与发展 战略调整背景 - 房地产行业从“资源红利”“杠杆红利”向“管理红利”时代转变 [7] 战略目标与举措 - 希望新一届董事会践行高质量发展战略，推动两转变、两升级，提升核心竞争能力，改善经营质效 [7] - 现任董事长和总裁虽不在新一届候选人名单，但仍将为公司发展赋能，支持高质量发展 [7] 人才梯队培养 培养思路与体系 - 坚持“内部人才培养和外部人才引进”思路，驱动人才结构升级，提升组织效能 [8] - 秉持四大经营理念，形成体系化人力资源管理战略 [8] 具体做法 - 派送近百名中高层管理者与青年高潜人才到知名学府深造 [8] - 创新设计人才海选与环流机制，支持业务发展 [8] - 推进区域领导班子建设，完成团队盘点和评估 [8] - 持续优化人才结构，2019 年末地产板块硕士（含）学历以上人才占比 14.15%，较上年提高 3.6 个百分点，每年引进大量应届毕业生 [8] - 实施多元化激励机制改革，打造专业团队 [9]

投资者关系活动基本信息 - 活动时间为 2021 年 9 月 29 日，地点在重庆，活动类型为业绩说明会 [2] - 参与单位及人员包括长江证券刘义等众多机构人员，上市公司参会人员有副总裁兼董事会秘书张强等 [2] 回款情况及策略 - 2020 年全口径销售回款 2011 亿元，回款率超 90%；2021 年上半年全口径销售回款 997 亿元，回款率达 97% [3] - 内部管控从考核导向、人员保障、系统保障、制度保障、政策保障五方面提高回款效率，如回款指标考核占比提升，实行全员催收制等 [3] - 落实按揭贷款归口管理，每周举行回款专题例会，各级团队提升回款管理能力 [3] - 集团高层拜访银行高层，拓展合作银行，建立总对总合作关系，争取信贷规模支持 [4] 市场情况分析 - 上半年房地产市场火爆原因是企业补货需求、资金面宽松、延续上年度末销售行情；第二次集中供地遇冷因土地价格未降和资金面情况 [5] 营销策略调整 - 根据同区域不同板块、市场及项目实际情况，实施一盘一策，对项目分类管理，制定不同营销动作 [6] “地产 +”业务支持投资发展 - 项目拓展对“地产 +”项目素质要求高，上半年地产 + 板块累计拓展 207 万方，有长沙金科爱琴海等项目 [6] - 运营好存量优质资产，上半年产业招商和运营能力稳步提升，轻资产布局落地，有山东济宁等项目 [6] 商业发展情况 - 2021 年 9 月 19 日重庆金科中心·悦 FUN 项目开街，引入 70 余家头部品牌商家，开业率 99%，开业首日客流量超 28 万人次 [7] - 上半年金科运营的商业资产合同经营收入增长 104%，EBITA 同比提升 123%，单方租金提升 24% [7] - 上半年推出三大商业产品线，“重庆金科中心”亮相，三个爱琴海项目更名，完善商业 IP [7]