经营业绩与财务状况 - 2023年公司营业收入367.83亿元，同比减少27.95亿元，下降7.06%，主要受结算规模降低和结算项目变动影响；持有型收入53.93亿元，同比增加10.56亿元，增长24.35%；酒店收入9.70亿元，同比增加4.16亿元，增长75.14% [4][5] - 2023年净利润扭亏为盈，经营活动现金净流入106.42亿元，同比增加79.32亿元，主要是销售回款增加以及土地增值税等税费支出减少 [2][3] - 2023年管理费用实际发生16.8亿，同比增长9.8%，因部分项目竣备，项目职工薪酬及劳务用工费核算方式调整；财务费用21.57亿元，同比增长16.25%，系费用化的平均有息负债规模增长所致 [5] - 截至2023年12月31日，有息负债735.05亿元；银行贷款、中期票据及公司债券占比71.21%；资产负债率76.73%，处于行业中等水平；现金短债比1.43 [6] - 2023年大悦城地产物业开发业务收入约77.1亿元，同比下降53.3%，因结算面积与平均结算单价下降及2022年整售并结算上海大悦中心确认收入 [9] - 2023年大悦城地产营收约132.7亿元，同比减少75.6亿元，下降36.3%，主要由销售型业务收入减少导致 [10] - 2023年大悦城控股加权平均融资成本4.61%，较上年末4.82%下降21bps [11] 市场预期与政策环境 - 2024年伴随宏观经济回升向好，房地产各领域预计迎来更多发展机遇，更多城市将出台调控优化政策，促进住房消费，企业融资端将精准支持房地产项目融资 [1][2] - 2024年以来房地产政策环境持续宽松，截至5月9日，全国50余个城市对限购政策松绑，23个城市全面取消限购，北上广深放松限购政策，多个城市出台激发市场需求政策 [6] - 商务部把2024年定为“消费促进年”，坚持“政策 + 活动”双轮驱动，预计消费市场将延续稳定向好的恢复态势 [6][10] 业务发展与策略 开发业务 - 2023年销售排名创历史新高，全年签约461亿元，销售排名提升至第29位，较上年上升4位；住宅产品在新生代居住场景方面创新 [7] - 2024年聚焦改善型住宅，聚焦核心城市核心板块，做“四好产品”，确保利润贡献；狠抓销售费用压降，增加盈利、结利，加大库存去化力度 [3][4] 经营业务 - 2023年大悦城购物中心整体平均出租率95%，新开业5个项目，出租率均在96%以上 [5] - 2024年大力发展商业，持续提升经营能力，坚持轻重并举，强化竞争优势，积极探索REITs，形成业务闭环 [4] 轻资产等业务 - 购物中心已获取15个轻资产项目；写字楼通过管理输出运营多个项目；产业地产2023年在北京新获取1个轻资产管理项目 [8][9] - 在城市更新等领域持续探索，西安、深圳等地有项目在推进 [9] 拿地策略 - 2024年立足深耕已进驻城市，围绕抗风险能力强、周转率高、盈利空间合理等维度，强化城市、板块、项目研判分析，优化投资布局 [5] - 重点聚焦北京、上海、杭州等一线及核心二线城市中收益更好、安全性更高的城市和板块 [5] 其他事项 - 2023年度可分配利润为负值，拟不进行分红 [5] - 深圳宝安项目开发销售节奏正常，深圳宝安大悦城购物中心在建约15.65万平米，进度正常；商业暂时没有涉及免税业务 [3] - 目前在深圳、西安积极推进城中村改造项目，未来将综合考量适时开展相关项目 [7] - 重视市值管理，将深化提质增效、优化公司治理、重视股东回报 [7][8] - 目前尚无在俄罗斯发展业务的计划 [7] - 目前不存在被实施风险警示的情形，2024年将加大去化力度等全力以赴止亏、减亏、扭亏、增盈 [10] - 如有股份回购计划，将及时履行信息披露义务 [11]

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2024-037 大悦城控股集团股份有限公司 关于召开 2023 年度业绩说明会的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 二、征集问题事项 投资者可于 2024 年 5 月 21 日 12:00 前访问（http://ir.p5w.net/zj/）或扫描下 方二维码，进入问题征集专题页面。公司将在 2023 年度业绩说明会上，对投资 者普遍关注的问题进行回答。 1 大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2024 年 4 月 27 日披 露了公司 2023 年年度报告。为使广大投资者更加全面、深入地了解公司及公司 控股子公司大悦城地产有限公司（0207.HK）的经营情况，公司将于 2024 年 5 月 22 日召开 2023 年度业绩说明会。 一、本次业绩说明会安排 （一）召开时间：2024 年 5 月 22 日（星期三）15:00 至 16:00。 （二）召开方式：网络互动方式。 （三）出席人员：董事、总经理姚长林先生，独立董事刘园女士 ...

人事变动 - 董事刘云、朱来宾因工作调整辞职，未持股[3] - 提名张鸿飞、张明睿、吴立鹏为非独立董事候选人[3] 人员信息 - 张鸿飞任中粮生物科技董事等，未持股[8][9] - 张明睿任大悦城党委专职副书记，未持股[10] - 吴立鹏任公司总会计师，持股200股[11][12] 流程安排 - 补选董事议案需提交2023年年度股东大会审议[5]

人员变动 - 独立董事刘园、袁淳因任职六年届满申请辞职，未持股[2] - 辞职申请待股东大会通过修订章程及选出新人后生效[2] 补选安排 - 董事会提名杨金观为独立董事候选人，任期至第十一届董事会届满[3] - 补选议案需提交2023年年度股东大会审议[4] 候选人信息 - 杨金观1963年4月生，为央财大教授，未持股，符合资格[7]

公司治理 - 公司原规定董事会由11名董事组成[1] - 公司拟修订章程，规定董事会由9名董事组成[1]

董事会提名 - 公司董事会提名杨金观为第十一届董事会独立董事候选人[1] - 提名人声明于2024年5月16日发布[10] 任职资格 - 被提名人及其直系亲属持股、任职符合规定[5] - 被提名人具备五年以上相关工作经验[4] - 被提名人无不符合任职情形[6][7]

人员提名 - 杨金观被提名为大悦城控股第十一届董事会独立董事候选人[1] 任职资格 - 杨金观及直系亲属持股、任职等符合规定[5] - 杨金观近十二个月无不符合任职资格情形[6] - 杨金观无证券市场禁入等限制情形[7] - 杨金观担任独立董事相关情况合规[7]

股东大会信息 - 公司于2024年6月6日召开2023年年度股东大会[1] - 现场会议14:30开始，网络投票9:15 - 15:00[1] - 股权登记日为2024年5月31日[2] 议案情况 - 审议19项非累积和1项累积（含3个子议案）投票议案[4][6] - 第18项议案需三分之二以上同意，其他过半数[7] - 第15至17项关联事项，关联股东回避表决[7] 选举规则 - 第19项选1名独立董事不累积投票，第20项选3名非独立董事累积投票[8] - 补选非独立董事议案应选3人，股东选举票数=所持股份×3[17] 登记与投票 - 股东登记时间为2024年6月3 - 4日9:00 - 17:00[10] - 登记地点为北京市朝阳区中粮福临门大厦13层[10] - 网络投票代码360031，简称为“大悦投票”[16] 其他 - 股东对总议案投票视为对非累积议案同意见[17] - 重复投票以第一次有效投票为准[17] - 互联网投票需身份认证[20] - 可委托他人出席并代为投票[22]

会议情况 - 第十一届董事会第十二次会议于2024年5月16日通讯召开，7位董事全参会[1] 议案审议 - 修订公司章程议案通过，调董事会人数为9人，待股东大会审议[1][2] - 补选独立董事、非独立董事议案通过，待股东大会审议[3][5] - 召开2023年年度股东大会议案通过，定于2024年6月6日召开[6]

报告公司投资评级 报告给予大悦城"增持"评级 [4] 报告的核心观点 收入与减值拖累业绩，改善仍需进一步努力 - 2023年公司营收367.8亿元(-7.1%)，归母净利-14.7亿元(去年同期-28.8亿元)，扣非后归母净利-37.6亿元(去年同期-29.5亿元)。2024Q1公司归母业绩为-9376万元 [3] - 结算资源减少导致收入下降，减值拖累归母业绩表现。即使综合毛利率提升2.4pct至26.5%，处置长期股权投资而实现投资净收益45.9亿元(去年同期亏损21.6亿元)，仍难以弥补公司业绩亏损的压力 [3] - 收入维持稳健展望，但毛利率承压，需求疲弱下减值压力仍存，业绩改善仍需进一步努力 [3] 销售投资审慎，购物中心业务平稳发展 - 2023年公司全口径销售额461亿元(-18.8%)，销售量(-1.8%)价(-17.4%)齐降，行业排名第29位(较2022年逆势提升4位) [3] - 在销售持续低迷，资金链边际趋紧的环境下，公司拿地投资顺势趋弱。截至2023年底公司可售货值1526亿元，土储充裕保障后期销售 [3] - 公司购物中心业务平稳发展，截至2023年底商业项目全国布局45个(重资产30+轻资产15)，2023年购物中心销售额347亿元(+37%)，客流量超3亿人次(+66%)，平均出租率95% [3] 有息负债与融资成本下行，短债占比提升 - 截至2023年底公司有息负债余额735.1亿元(-3.8%)，负债规模小幅下降，其中短债占比提升13.6pct至29.8%，短期偿债压力提升 [3] - 综合融资成本同比下降0.2pct至4.61%，融资成本持续下行。三道红线指标来看，净负债率同比下降5.1pct至91.6%，剔除预收的资产负债率同比提升0.3pct至72.2%，现金短债比同比下降0.88至1.4X，资金链边际趋紧 [3]