报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 公司增收不增利，主要系结转项目平均权益同比降低及计提减值增加；2024年结转毛利率提升，财务政策稳健严谨；已售未结金额可观，“三道红线”指标持续优化，融资优势凸显，分红比例较高 [6] - 土储结构健康，投拓积极有为，2024年拿地相关指标排名靠前，新增货值位列行业第5；持续深耕打造核心产品力，有望受益于改善型“高品质住宅”需求释放 [6] - 公司背靠厦门国企建发集团，有望在行业洗牌中扩大市场份额；考虑行业调整期结算端压力，小幅下调2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，维持“推荐”评级 [7] 相关目录总结 主要数据 - 行业为房地产，公司网址为www.cndintl.com，大股东为建发房产，持股56.64%，实际控制人为厦门市国有资产监督管理委员会 [1] - 总股本2017.2百万股，流通A股市值为0，流通B/H股2017.2百万股，总市值328.8亿港元，每股净资产12.7元，资产负债率75.2% [1] 业绩情况 - 2024年收入1429.9亿元，同比增长6.4%；归母净利润48亿元，同比下滑4.6%；以股代息每股分红1.2港元 [3] - 2023 - 2027年营业收入分别为1344.3亿元、1429.86亿元、1512.79亿元、1591.46亿元、1666.26亿元，净利润分别为50.35亿元、48.04亿元、49.38亿元、50.45亿元、51.43亿元等 [5] 财务指标 - 2024年末已售未结金额2281亿元，2022年及之后拿地项目的并表已售未结金额占比约91%；“三道红线”指标中，剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59.6%、31.8%、4.7倍；存量有息负债平均融资成本3.56%，同比下降19bp [6] 土储情况 - 2024年公开市场拿地销售金额比、拿地销售面积比分别为35.1%、34.7%，分别位居50强房企TOP1、TOP4，新增货值位列行业第5 [6] - 2024年全口径拿地金额556亿元，全口径拿地货值1007亿元，拿地权益比（货值口径）80%，一二线占比98%；截至2024年末，土储货值2210亿元，2022年以来新获取项目占比近8成 [6] 产品线情况 - 2024年发布“海派东方”产品线，落地“第四代住宅”产品 [6] 投资建议 - 考虑行业调整期结算端压力，小幅下调公司2025 - 2026年EPS预测分别为2.45元（原为2.56元）、2.50元（原为2.58元），新增2027年EPS预测2.55元，当前股价对应PE分别为6.1倍、6.0倍、5.9倍，维持“推荐”评级 [7]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 建发国际集团2024年归母净利润同比降4.6%、符合市场预期，毛利率触底回升、分红率维持52%高位；销售额同比降29%，拿地强度42%、一二线占97%，22年后新土储占比近八成；财务保持稳健，三条红线维持绿档，融资成本创新低，融资优势凸显；维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年，公司营业收入分别为1344.3亿、1429.9亿、1498.5亿、1571.9亿、1722.8亿元，同比增长率分别为34.9%、6.4%、4.8%、4.9%、9.6% [5] - 2023 - 2027年，归母净利润分别为50.35亿、48.04亿、50.64亿、53.27亿、58.82亿元，同比增长率分别为2.0%、 - 4.6%、5.4%、5.2%、10.4% [5] - 2023 - 2027年，每股收益分别为2.36、2.21、2.33、2.45、2.71元/股，净资产收益率分别为15.0%、12.8%、12.6%、12.4%、12.9% [5] - 2023 - 2027年，市盈率分别为6.5、6.9、6.6、6.2、5.7，市净率分别为0.9、0.8、0.8、0.7、0.7 [5] 公司点评 - 2024年公司实现营收1429.9亿元，同比增6.4%；物业开发业务收入1386.2亿元，同比增6.5%，占总营收比97.0%；毛利189.7亿元，同比增27.2%；净利润63.9亿元，同比增0.9%；归母净利润48.0亿元，同比降4.6%，符合市场预期；基本每股收益2.38元，同比降8.8% [6] - 2024年公司结算毛利率13.3%，同比升2.2pct，自2016年以来首次回升；归母净利率3.4%，同比降0.4pct；期间费率合计6.5%，同比升0.9pct，其中管理费用率3.5%，同比升1.4%；所得税44.9亿元，同比增99.7%；少数股东损益15.9亿元，同比增22.0%；存货拨备余额57.5亿元，同比增30.6% [6] - 2024年公司派付股息每股1.2港元，分红率维持52%，股息率达7.2% [6] - 2024年公司全口径销售金额1335亿元，同比降29.3%；权益销售金额1033.6亿元，同比降25.1%，权益比77%；权益销售面积504.8万平米，同比降24.3%；销售回款率102%；建发房产销售排名第7位，较23年末提升1名 [6] - 2024年公司新增项目主要布局在杭州、厦门等城市，拿地金额556亿元，同比降52%，拿地/销售金额比42%，拿地货值1007亿元 [6] - 截至24年末，公司土储可售面积1243万方，权益比例77%；可售货值2210亿元；22年后拿地新土储占比近八成 [6] - 2024年公司剔除预收款后的资产负债率59.5%、净负债率31.8%、现金短债比5.0倍，三条红线维持绿档；加权融资成本3.56%，较23年末降0.19pct [6] - 小幅下调公司24 - 26年归母净利润预测为51、53亿元（原值56.4、61.4亿元），新增27年预测为59亿元，现价对应25年PE为6.6倍，目前股息率达7.2%，维持“买入”评级 [6] 附录 – 财务报表 利润表 - 2023 - 2027年，营业收入分别为134430、142986、149850、157192、172283百万元 [7] - 2023 - 2027年，营业成本分别为119514、124014、129770、135971、148852百万元 [7] - 2023 - 2027年，归属母公司净利润分别为5035、4804、5064、5327、5882百万元 [7] 资产负债表 - 2023 - 2027年，货币资金分别为51120、57259、67682、77079、73486百万元 [8] - 2023 - 2027年，存货分别为269331、245003、247252、251508、275652百万元 [8] - 2023 - 2027年，负债合计分别为336339、309978、323312、338984、366888百万元 [8] 现金流量表 - 2023 - 2027年，净利润分别为6340、6390、6736、7086、7825百万元 [9] - 2023 - 2027年，经营活动产生的现金流量分别为 - 408、22998、11997、11343、9028百万元 [9] - 2023 - 2027年，现金及现金等价物净增加额分别为3752、6140、10423、9397、 - 3593百万元 [9]

报告公司投资评级 - 公司投资评级为买入，原评级也是买入，板块评级为强于大市 [2] 报告的核心观点 - 公司具有国企背景，股东实力强，销售拿地有韧性，战略布局为未来发展奠定基础，财务指标稳健且有积极变化，虽下调 2025 - 2026 年盈利预测，但考虑营收、现金增长，毛利率改善等因素，仍维持买入评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 股价表现 - 今年至今、1 个月、3 个月、12 个月绝对涨幅分别为 35.3%、3.2%、27.1%、18.4%，相对恒生指数涨幅分别为 15.7%、4.5%、10.2%、 - 22.9% [3] 财务数据 - 2024 年公司实现营业收入 1429.9 亿元，同比增长 6.4%；归母净利润 48.0 亿元，同比下降 4.6%；拟每股派发现金股息 1.2 港元，分红率为 47% [4] - 预计 2025 - 2027 年营业收入分别为 1478 / 1383 / 1351 亿元，同比增速分别为 3% / - 6% / - 2%；归母净利润分别为 50 / 50 / 51 亿元，同比增速分别为 3% / 1% / 2%；对应 EPS 分别为 2.46 / 2.48 / 2.53 元，当前股价对应 PE 分别为 6.1X / 6.1X / 6.0X [5] 营收与业绩 - 2024 年营收增长得益于过去销售规模增长，地产业务结算收入 1386.2 亿元，同比增长 6.5%；归母净利润下降因计提物业存货减值损失增加和少数股东损益占比提升 [8] - 2024 年毛利率 13.3%，同比提升 2.2 个百分点；净利率、归母净利润率分别为 4.5%、3.4%，同比分别下降 0.2、0.4 个百分点；ROE 同比下降 2.3 个百分点至 12.8%；三费率同比提升 0.9 个百分点至 6.5% [8] - 截至 2024 年末，预收账款 1594.6 亿元，同比下降 16.5%，预收账款/营业收入为 1.12X，业绩保障程度较高 [8] 现金与负债 - 截至 2024 年末，持有现金 572.6 亿元，同比增长 12.0%；有息负债 845.0 亿元，同比增长 5.7%；短债占比仅 7.2% [8] - 2024 年末净负债率为 26.6%，剔除预收账款后的资产负债率为 59.5%，同比分别下降 5.1、2.0 个百分点，现金短债比高达 9.35X，稳居“绿档” [8] 销售情况 - 2024 年销售金额 1335 亿元，同比下降 29.4%，排名行业第 7；销售面积 611 万平，同比下降 29.3%；权益销售金额 1034 亿元，同比下降 25.1%；权益销售面积 505 万平，同比下降 24.3%；销售均价 2.05 万元/平，同比下降 1.1%；销售权益比例为 77%，同比提升 4 个百分点 [8] - 2024 年六个城市销售额贡献度达 51%，销售回款 1357 亿元，同比下降 26.3%，回款率达 102%，较 2023 年提升 4 个百分点 [8] - 2025 年 1 - 2 月销售金额 185 亿元，同比增长 15.3%，排名第 6；销售面积 75 万平，同比下降 8.0%；销售均价 2.48 万元/平，同比增长 25.4%；销售权益比例提升至 78% [8] 拿地情况 - 2024 年拿地金额 530 亿元，同比下降 40%，排名行业第 6，拿地强度为 40%，同比下降 7 个百分点 [8] - 2025 年 1 - 2 月拿地金额 101 亿元，拿地强度提升至 55% [8] - 截至 2024 年末，土地储备 1243 万平，较 2023 年末下降 19.9%，六个城市占比 38% [8]

股息分配 - 董事会建议派发本年度末期股息每股1.2港元，可选择以新股形式收取[3] - 2024年建议末期股息每股1.2港元，总额为24.20613亿港元（约合人民币22.41585亿元），2023年为每股1.3港元[38] - 2024年归属上一财政年度并于年内批准及派发的末期股息为人民币22.48509亿元，2023年为人民币20.80819亿元[39] - 2024年以股代息结算及发行的普通股数目为1.21493505亿股，以股代息支付的股息总额为人民币15.9625亿元，现金股息为人民币6.52259亿元；2023年分别为1.07793235亿股、人民币16.9954亿元、人民币3.81279亿元[39] - 董事会建议派付本年度末期股息每股1.2港元，2023年为每股1.3港元[99] - 载有以股代息计划详情通函及表格将于2025年6月6日前后寄给合资格股东[100] - 预计末期股息及新股份将于2025年7月8日前后分派发送[100] 整体财务关键指标变化 - 2024年度归属股东权益累计合同销售金额约1033.6亿元，同比减少约25.1%；销售建筑面积约504.8万平方米，同比减少约24.3%[4] - 2024年度集团实现总收益约1429.9亿元，同比增长约6.4%；物业开发业务收益约1386.2亿元，同比增长约6.5%[4] - 2024年度公司权益持有人应占利润约48.0亿元，同比减少约4.6%[4] - 2024年度集团基本每股盈利为人民币2.38元[4] - 公司资产总值为412,483,385千元，较上一年的427,277,513千元有所下降[9] - 公司负债总额为309,978,492千元，较上一年的336,338,644千元有所下降[11] - 公司资产净值为102,504,893千元，较上一年的90,938,869千元有所上升[11] - 公司流动资产净值为146,240,583千元，较上一年的130,399,977千元有所上升[11] - 2024年公司收入约人民币142,986.28百万元，较上一财政年度增加约人民币8,556.31百万元（约6.4%）[54] - 2024年公司毛利约人民币18,972.44百万元，较上一财政年度增加约人民币4,055.98百万元（约27.2%）[54] - 2024年公司溢利约人民币6,389.99百万元，2023年约为人民币6,335.23百万元[54] - 2024年公司权益持有人应占溢利减少约人民币230.87百万元（约4.6%）至约人民币4,803.84百万元[54] - 本年度集团除所得税前溢利约108.7840亿元，较上年度约85.8271亿元增加约22.9569亿元，增长约26.7%[72] - 所得税开支从上年约22.4748亿元增至本年度约44.8841亿元[73] - 公司权益持有人应占溢利从上年约50.3471亿元减至本年度约48.0384亿元，减少约2.3087亿元，减少约4.6%[74] - 2024年末集团银行及手头现金约572.5915亿元（2023年末约541.6132亿元），总资产约4124.8339亿元（2023年末约4272.7751亿元），资产净值约375.5987亿元（2023年末约334.5648亿元），营运资金约1462.4058亿元（2023年末约1303.9998亿元），净负债约325.8109亿元（2023年末约305.9549亿元），净负债权益比率约为31.78%（2023年末约33.64%）[76] - 2024年末集团负债权益比率降至87.6%（2023年末93.2%），借款总额中约114.6530亿元须一年内偿还，约780.8157亿元须一年后但五年内偿还[78] - 2024年末集团财务担保合约结余约433.1795亿元（2023年末约774.4407亿元）[79] - 2024年12月31日资本承担结余约为人民币59,968.17百万元，较2023年的约人民币69,247.74百万元减少[80] 各业务线财务关键指标变化 - 2024年度物业开发现金回款约1357.4亿元[4] - 2024年物业开发收益为138,623,489千元，2023年为130,131,910千元[29] - 2024年物业管理及其他相关服务收益为4,362,795千元，2023年为4,298,065千元[29] - 2024年确认收益在某一时间点为139,348,598千元，在一段时间内为3,637,686千元；2023年对应分别为130,962,687千元和3,467,288千元[29] - 2024年银行利息收入为567,321千元，2023年为914,221千元[30] - 2024年向联营公司贷款利息收入为44,509千元，2023年为39,019千元[30] - 2024年向合营企业贷款利息收入为22,911千元，2023年为65,540千元[30] - 2024年政府补助收入为27,270千元，2023年为19,893千元[30] - 2024年补偿收入为74,819千元，2023年为52,549千元[30] - 2024年借款总成本为7,846,443千元，2023年为9,350,710千元[30] - 2024年和2023年借款成本资本化年息率分别为1.2% - 10%和1.3% - 10%[30] - 2024年已出售物业成本为121126644千元，2023年为117020884千元[31] - 2024年物业存货及其他存货拨备为3670800千元，2023年为1637783千元[31] - 2024年所得税开支总额为4488408千元，2023年为2247482千元[31] - 2024年中国企业所得税（本年度）为2567921千元，2023年为3167753千元[31] - 2024年中国土地增值税为1006174千元，2023年为 - 110226千元[31] - 2024年递延税项为978160千元，2023年为 - 742038千元[31] - 2024年物业开发收益约138,623.49百万元，较2023年增加约8,491.58百万元，交付面积约6.99百万平方米，低于2023年的8.52百万平方米[63][64] - 2024年物业管理及其他相关服务收益约4,362.80百万元，较2023年增加约64.73百万元或1.5%，在管建筑面积达约75.5百万平方米[63][65] - 2024年销售成本约124,013.84百万元，较2023年增加约4,500.32百万元，毛利约18,972.44百万元，毛利率约13.3%，高于2023年的11.1%[66] - 2024年其他净收益约795.38百万元，较2023年减少约330.35百万元，主要因银行利息收入减少[67] - 2024年总借贷成本约2,997.80百万元，较2023年减少约388.55百万元，主要因平均融资利率略降[68] - 2024年投资物业公允价值变动亏损约364.66百万元，高于2023年的约51.78百万元[69] 财务报表编制相关 - 公司功能货币为港元，但综合财务报表以人民币千元列值[13] - 截至2024年12月31日止年度的综合财务报表于2025年3月26日获董事会批准发布[14] - 年度综合财务报表按香港会计师公会颁布的所有适用香港财务报告准则及香港公认会计原则编制，符合相关规定[15] - 除投资物业及按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产按公允价值列账外，综合财务报表按历史成本基准编制[16] - 2024年1月1日开始的年度期间，集团首次应用多项经修订香港财务报告准则[17] - 香港会计准则第1号（修订本）澄清债务及其他负债分类为流动或非流动的条件[18] - 实体须于报告日期或之前遵守的贷款安排契诺会影响负债的流动或非流动分类[19] - 修订本对负债的“清偿”作出界定，确定可换股债券流动/非流动分类的考虑因素[20] - 基于2024年1月1日尚未偿还的负债，应用修订本未导致集团负债重新分类[21] - 综合财务报表授权刊发日期，集团未提早采纳若干已颁布但未生效的新订及经修订香港财务报告准则[22] - 香港会计准则第21号（修订本）于2025年1月1日或之后开始的年度期间生效[23] - 香港财务报告准则第9号及相关修订本、香港财务报告准则会计准则之年度改进（修订本）于2026年1月1日或之后开始的年度期间生效[23] - 香港财务报告准则第18号、香港诠释第5号（修订本）等准则于2027年1月1日或之后开始的年度期间生效[23][26] - 香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号（修订本）尚未厘定生效日期[23] - 董事预期所有公布将于生效当日或之后开始的首个期间在集团会计政策中采纳[24] - 香港财务报告准则第18号取代香港会计准则第1号，延续多项现行规定，变动有限[25] - 香港财务报告准则第18号引入三项主要新规定，影响财务报表的呈列[25][27] - 香港会计准则第7号作出范围狭窄之修订，包括以“经营溢利或亏损”为起点呈列经营现金流量等[25][27] 公司股权及控股结构 - 公司主要业务为投资控股，集团主要在中国从事物业开发、物业管理及其他相关服务业务[13] - 公司直接控股公司为益能国际有限公司，间接控股公司为建发房地产集团有限公司，最终控股公司为厦门建发集团有限公司[14] 各地区业务数据 - 2024年厦门确认销售金额为人民币2,683,843万元，2023年为人民币1,306,963万元[56] - 2024年北京确认销售金额为人民币1,280,338万元，2023年为人民币510,258万元[56] - 2024年上海确认销售金额为人民币1,036,341万元，2023年为人民币876,758万元[56] - 2024年成都确认销售金额为人民币920,233万元，2023年为人民币1,071,485万元[56] - 2024年宁波确认销售金额为人民币889,972万元，2023年为人民币193,837万元[56] - 2024年上海可供销售总建筑面积95.39万平方米，应属总建筑面积65.38万平方米；2023年对应数据分别为101.78万平方米和74.23万平方米[61] - 2024年厦门可供销售总建筑面积92.89万平方米，应属总建筑面积81.51万平方米；2023年对应数据分别为61.22万平方米和47.77万平方米[61] - 2024年杭州可供销售总建筑面积77.77万平方米，应属总建筑面积52.73万平方米；2023年对应数据分别为42.85万平方米和28.46万平方米[61] - 2024年贵阳可供销售总建筑面积71.52万平方米，应属总建筑面积71.52万平方米；2023年对应数据均为74.67万平方米[61] - 2024年成都可供销售总建筑面积68.77万平方米，应属总建筑面积62.04万平方米；2023年对应数据分别为44.63万平方米和31.54万平方米[61] - 2024年无锡可供销售总建筑面积64.73万平方米，应属总建筑面积36.13万平方米；2023年对应数据分别为88.69万平方米和54.44万平方米[61] - 2024年福州可供销售总建筑面积57.84万平方米，应属总建筑面积38.16万平方米；2023年对应数据分别为53.33万平方米和33.27万平方米[61] - 2024年南昌可供销售总建筑面积59.99万平方米，应属总建筑面积49.62万平方米；2023年对应数据分别为73.61万平方米和60.58万平方米[61] - 2024年江门可供销售城市总建筑面积126,834平方米，2023年为66,984平方米[62] - 2024年合肥可供销售城市总建筑面积123,351平方米，2023年为64,468平方米[62] - 2024年南通可供销售城市总建筑面积121,878平方米，2023年为117,172平方米[62] - 2024年宁德可供销售城市总建筑面积119,807平方米，2023年为69,767平方米[62] 公司运营相关 - 行政开支从2023年度约28.5139亿元增至本年度约49.7993亿元，增加约21.2854亿元[70] - 销售开支从2023年度约43.0801亿元减至本年度约37.2169亿元，减少约5.8632亿元[71] - 2024年末集团

财务数据 - 本集团收益为327.53亿人民币，同比增长34.4%[6] - 毛利为39.03亿人民币，同比增长5.1%[6] - 期内溢利为14.36亿人民币，同比增长1.0%[6] - 本公司权益持有人应佔溢利为8.17亿人民币[7] - 本公司权益持有人每股基本盈利为47.30人民币分[7] - 本公司权益持有人每股攤薄盈利為42.95人民幣分[7] - 公司资产总值为459,180,149千人民币，较上年末增加7.5%[8,9] - 公司流动资产净值为144,253,925千人民币，较上年末增加10.6%[9] - 公司非流动负债为84,868,901千人民币，较上年末增加12.4%[9] - 公司权益总额为96,147,111千人民币，较上年末增加5.7%[9] - 公司母公司拥有人应占权益为33,851,486千人民币，较上年末增加1.2%[9] - 公司非控股权益为62,295,625千人民币，较上年末增加8.4%[9] - 公司银行及手头现金为49,217,544千人民币，较上年末下降9.1%[8] - 公司开发中物业为277,226,201千人民币，较上年末增加8.8%[8] - 公司持作销售物业为17,730,596千人民币，较上年末增加21.8%[8] - 公司应收非控股权益款项为46,864,601千人民币，较上年末增加11.9%[8] - 截至2024年6月30日止六个月，经营活动所用现金净额为34.12亿人民币，投资活动所得现金净额为8.12亿人民币，融资活动所用现金净额为22.68亿人民币[13] - 截至2024年6月30日，现金及现金等价物余额为462.56亿人民币，较年初减少48.68亿人民币[13] - 融资活动所用现金中约1,179.12亿人民币用于偿还计息借款、间接控股公司贷款及应付非控股权益款项[13] - 物业开发收入为310.11亿元人民币，同比增长36.4%[21] - 物业管理及其他相关服务收入为17.42亿元人民币，同比增长7.9%[21] - 利息收入为35.52亿元人民币，同比下降38.0%[23] - 政府补助收入为1.65亿元人民币，同比增长43.9%[23] - 按公平值计入损益的金融资产公平值变动收益为1,000万元人民币，同比下降91.9%[23] - 总借款成本为41.00亿元人民币，同比下降28.3%[24] - 中国企业所得税费用为10.09亿元人民币，同比下降58.3%[26] - 中国土地增值税费用为1.60亿元人民币，同比增长411.1%[26] - 递延税项收益为5.98亿元人民币，同比下降69.8%[26] - 总所得税费用为5.71亿元人民币，同比增长21.7%[26] - 公司截至2024年6月30日止六个月的每股基本盈利为人民币47.30分[33] - 公司截至2024年6月30日止六个月的每股攤薄盈利为人民幣42.95分[35] - 公司投资物业于2024年6月30日的账面价值为人民幣1,666,904千元[36][37] - 物业存货包括2,772.26亿元人民币的开发中物业和177.31亿元人民币的持作销售物业,其中46,390.08亿元人民币的开发中物业已抵押给银行[44][45] - 其他合同成本为21.61亿元人民币,主要为销售佣金,本期确认为销售开支的金额为3.56亿元人民币[46] - 贸易应收款项净额为16.99亿元人民币,账龄主要集中在1年以内,计提了1.62亿元人民币的坏账准备[47][48][49] - 其他应收款项净额为112.71亿元人民币,包括应收增值税76.41亿元人民币,计提了0.70亿元人民币的坏账准备[47][50] - 截至2024年6月30日,公司银行及手头现金为492.18亿人民币[52] - 截至2024年6月30日,公司贸易应付款项为252.12亿人民币[54] - 公司应收非控股权益款项计提了4.69亿人民币的减值准备[59] - 截至2024年6月30日,公司银行贷款总额为349.15亿人民币,其中有抵押贷款77.19亿人民币,无抵押贷款271.96亿人民币[60] - 公司银行贷款中,5.37亿人民币将于一年内到期[61] - 应付关联公司款项合计190.36亿人民币,其中包括应付间接控股公司29.56亿人民币[56] - 应收非控股权益款项308.63亿人民币按6.5%-10%的年利率计息,应付非控股权益款项100.14亿人民币按4.2%-10%的年利率计息[56] - 应付联营公司款项27.98亿人民币按3.25%-3.45%的年利率计息,应付合营公司款项6.46亿人民币按2.16%-4.2%的年利率计息[56] - 本集团收入约为人民币32,753.30百万元，同比增加约34.5%[69] - 本集团毛利约为人民币3,902.75百万元，同比增加约5.1%[69] - 本公司权益持有人应佔溢利约为人民币817.07百万元，同比减少约36.4%[69] - 物业开发业务收入约为人民币31,010.85百万元，占总收入约94.68%[70] - 交付的物业总建筑面积约为2,052,000平方米，同比增加约252,000平方米[70] - 间接控股公司贷款的利息开支为人民币658,252,000元[65] - 向联营公司贷款的利息收入为人民币20,080,000元[65] - 向

报告公司投资评级 - 维持"优于大市"评级 [3] 报告的核心观点 销售保持定力，提升土储变现能力 - 2024年上半年公司实现营业收入327.5亿元，同比+34.5%,主要是由于已售及已交付可出售总建筑面积较23年同期上升所致;实现归母净利润8.17亿元,同比-36.37% [8] - 2024年上半年公司实现全口径金额660亿元,根据克而瑞百强房企销售业绩排行榜为行业第七;全口径回款647亿元,回款率高达98% [9] - 2024年上半年公司新增拿地货值742亿元,精耕一二线核心城市;拿地金额420亿元,拿地权益比例78%,主要聚焦杭州、厦门、武汉、上海和长沙等核心城市 [10] - 截至2024年6月30日,公司在手现金49217.54百万元,净负债权益比率约为45.72%;现金短债比5.0x,较2023年年末增长0.3x;平均融资成本为3.65%,较2023年年末下降10b.p. [11] 财务数据总结 - 2024年上半年,公司毛利率和归母净利率分别为11.9%和2.5%,同比分别下降3.3个百分点和2.8个百分点,毛利率下行主要的原因在于已交付项目毛利率水平较23年同期低并录得结转收入所致 [8][17] - 2024年EPS预测为2.38元,给予公司2024年8-10倍PE估值,对应市值区间为420-525亿港元,对应合理价值区间为每股20.81-26.01港元 [12][19]

报告投资评级 - 维持"买入"评级 [2] 报告核心观点 - 公司营业收入同比高增，净利润维持增长，归母净利润有所下滑 [9] - 公司整体经营状况稳健，核心一二线城市土储充沛，融资成本优势明显 [9] - 预计2024-2026年归母净利润为53.2、64.5和78.3亿元，对应2024-2026年EPS为2.9、3.5、4.3港元，当前股价对应PE为4.2、3.5、2.8倍 [9] 公司经营情况总结 结算规模和现金回款 - 2024上半年公司实现营业收入327.53亿元，同比增长34.5%，其中物业开发收入310.11亿元，同比增长36.4% [9] - 物业开发现金回款约为647亿元，保障经营效率 [9] 销售情况 - 2024年上半年公司实现销售金额508.7亿元，权益销售面积约245.9万平方米，同比分别下降31.9%、26.3% [9] - 但公司销售排名逆势提升，2024年1-6月全口径销售金额达660.6亿元，排名第7 [9] 土储和财务状况 - 截至2024年上半年末，公司土地储备约为1444.8万平方米，在核心一二线城市土地储备充沛 [9] - 2024年上半年末，公司资产负债率为79.06%，净负债率45.72%，债务结构合理健康 [9] - 公司融资成本继续下降，2024上半年平均融资成本3.65%，较2023年末下降10BP [9]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [2][7] 报告的核心观点 - 建发国际集团增收不增利，主要因结转项目来自2020及2021年拿地项目，结算毛利率下滑、结转项目平均权益同比降低；已售未结金额充裕，“三道红线”指标持续优化，融资优势凸显 [4] - 土储结构健康，2024H1拿地强度靠前，新增货值位列首位，有望保持较好项目去化水平 [4] - 公司背靠厦门国企建发集团，逆境突围，销售表现优于同业，积极拿地扩储，有望扩大市场份额；考虑行业调整期和结算端压力，下调2024 - 2026年EPS预测，但维持“推荐”评级 [4][7] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 股价12.7港元，行业为房地产，网址为www.cndintl.com，大股东为建发房产，持股55.2%，实际控制人为厦门市国有资产监督管理委员会 [2] - 总股本2017百万股，流通A股市值为0，流通B/H股2017百万股，总市值233.81亿元，每股净资产11.5元，资产负债率79.06% [2] 财务数据 2024年中报 - 收入327.5亿元，同比增长34.5%；归母净利润8.2亿元，同比下滑36.4% [4] 财务预测 |会计年度|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|134430|152578|161733| |YOY(%)|34.9|13.5|6.0| |净利润（百万元）|5035|5108|5167| |YOY(%)|2.0|1.5|1.2| |毛利率(%)|11.1|10.5|10.0| |净利率(%)|4.7|3.7|3.5| |ROE(%)|15.0|13.6|12.3| |EPS(摊薄/元)|2.50|2.53|2.56| |P/E(倍)|4.6|4.6|4.5| |P/B(倍)|0.7|0.6|0.6| [5] 经营情况 已售未结情况 - 截至2024H1，已售未结金额2317亿元，较2023年末增长11%，2022年及之后拿地项目的并表已售未结金额占比约75% [4] 财务指标情况 - “三道红线”指标持续优化，剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为61.1%、45.7%、5倍；存量有息负债平均融资成本3.65%，较2023年末下降10bp [4] 拿地情况 - 2024H1在公开市场拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为54.7%、50.2%，分别位居50强房企TOP1、TOP2，新增货值位列首位 [4] - 2024H1公开市场新增14宗土地，全口径拿地金额420亿元，全口径拿地货值742亿元，拿地权益比（货值口径）78% [4] 土储情况 - 截至2024H1，土储货值2577亿元，其中一二线占比83%，2022年以来新获取项目占比77%；一年内达售的“新滚存”占比67% [4] 投资建议 - 下调公司2024 - 2026年EPS预测分别为2.53元（原为2.70元）、2.56元（原为2.73元）、2.58元（原为2.75元），当前股价对应PE分别为4.6倍、4.5倍、4.5倍，维持“推荐”评级 [4][7]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [9] 报告的核心观点 业绩下滑 - 2024H1营收同比+34.5%、归母净利润同比-36.4%，业绩有所下滑、低于预期 [6] - 利润率下滑明显，2024H1毛利率11.9%，同比-3.3pct；归母净利率2.5%，同比-2.8pct [6] 销售下滑但拿地积极 - 2024H1销售额同比-30%，行业景气度下滑导致销售规模出现回落 [7] - 2024H1新增优质土地14幅，拿地金额420亿元，同比-39%，拿地/销售金额比64% [7] 资金优势明显 - 三条红线维持绿档，融资成本创新低，国企背景具备明显融资优势 [8] 其他 - 公司扎根福建，坚持高品质重点布局，是厦门国资委旗下地产开发平台 [9] - 销售增速可观，兼具国企的稳健性与民企的灵活性 [9] - 小幅下调公司2024-2026年归母净利润预测 [9]

报告公司投资评级 报告给予建发国际集团"买入"评级[11][12]。 报告的核心观点 1) 公司营收稳步增长,主要由开发业务增长带动,1H24 开发业务收入 310.1 亿元,同比+36.4%[2][3] 2) 归母净利润同比下滑主要因为:①房地产市场下行,交付项目毛利率下滑,1H24 公司毛利率 11.92%,同比下降 3.33pct[2][3]；②计提存货减值,1H24 管理费用 9.26 亿元,同比增加 4.14 亿元[2][3]；③结算项目权益比例下降,1H24 公司净利润 14.4 亿元,同比+1.2%,其中少数股东损益 6.19 亿元,同比增加 4.81 亿元[2][3] 3) 销售排名稳步增长,1H24 公司全口径销售额 660 亿元,同比-31%（百强房企整体同比-42%）;权益销售额 509 亿元,同比-32%;行业排名升至第 7[2][3] 4) 公司持续深耕核心城市,进驻的 70 余个城市中 46 个进入当地销售 TOP10[2][3] 5) 公司拿地金额 420 亿元,居行业第一,拿地权益比 78%,补充货值 742 亿元,重点在杭州、上海、厦门、武汉、长沙等优质深耕城市拿地[2][3] 6) 公司三道红线稳居绿档,融资成本持续下降,有息负债平均利率 3.65%,较 2023 年末下降 10BP[2][3] 财务数据总结 1) 2024年营业收入153,473百万元,同比增长14.17%[6] 2) 2024年归母净利润5,338百万元,同比增长6.02%[6] 3) 2024年每股收益2.646元,同比增长6.02%[6] 4) 2024年ROE(归属母公司)13.82%,较2023年下降1.23个百分点[6] 5) 2024年P/E估值4.78倍,较2023年下降5.73%[6]