公司信息 - 公司为上海实业城市开发集团有限公司，股份代号563，于百慕达注册成立[1] 报告获取 - 非登记持有人填妥要求表格收取公司2025年中期报告及后续通讯[1] - 表格多格划X等情况将失效[1] - 香港投寄表格无需贴邮票，简便回邮号码为10 GPO[1][2]

公司信息 - 公司为上海实业城市开发集团有限公司，股份代号563[2] 报告发布 - 2025年9月12日发布2025年中期报告登载通知[2][7] 通讯获取 - 公司通讯已发布于公司网站及香港交易所网站[2][4] - 可填表格获取印刷本，表格可从两网站下载[3][5] 咨询方式 - 工作日9:00 a.m.至6:00 p.m.致电服务热线(852) 2980–1333[4][5]

公司信息 - 上海实业城市开发集团有限公司股份代号为563，于百慕达注册成立[1] - 公司通讯包括董事会报告、年度账目等多种文件[1] 回邮信息 - 寄回变更申请表在香港投寄毋须贴邮票，简便回邮号码为10 GPO[1][2]

报告信息 - 公司2025年中期报告中英文版已在公司网站和香港交易所网站登载[2][6] - 可在公司网站主页按「投资者关系」浏览中期报告[2][6] 通讯变更 - 可通过三种方式更改收取公司通讯的方式和语言版本[3][6] - 变更申请表可在公司网站或香港交易所网站下载[3][6] 其他事项 - 公司于百慕达注册成立，股份代号为563[2][6] - 日期为2025年9月12日[2] - 公司通讯包括董事报告、年度账目等多类文件[5][7]

公司信息 - 公司为上海实业城市开发集团有限公司，股份代号563[1] 股东通讯 - 2025年10月10日前未回条或反对，视为同意收网上通讯版本[1] - 股东可书面通知更改通讯方式及语言版本[1] - 公司通讯含董事报告、年度账目等文件[1] - 回条词汇与2025年9月12日致新股东函件定义相同[1]

公司通讯 - 建议股东选网上版本响应环保及节省费用[5] - 股东有四种收取方式可选[7] - 2025年10月10日前未回复视为同意网上版本[6] - 股东可随时书面更改收取方式及版本[6] - 公司通讯中英文网上版本登载于www.siud.com和www.hkexnews.hk[6] - 公司通讯包括董事会报告、年度账目等文件[4] - 股东可索取印刷本，接收网版困难可要求免费寄发[6] 股份过户登记处 - 地址为香港夏慤道十六号远东金融中心17楼[5] - 服务热线(852) 2980 1333，周一至周五9点至18点营业[6]

收入和利润（同比环比） - 收入为18.278亿港元，同比下降38.7%[14] - 公司股东应占亏损为4.921亿港元，同比扩大112.5%[14] - 集团总收入同比下跌38.7%至18.28亿港元（去年同期：29.81亿港元）[31] - 期内亏损扩大至5.62亿港元（去年同期：亏损1.88亿港元），股东应占亏损4.92亿港元[37] - 公司收入同比下降38.7%至18.28亿港元（去年同期为29.81亿港元）[131] - 期内亏损扩大至5.62亿港元（去年同期亏损1.88亿港元）[131] - 公司拥有人应占期内亏损为492.139百万港元，非控股权益应占亏损为70.288百万港元，总亏损为562.427百万港元[137] - 与2024年同期相比，公司拥有人应占期内亏损从231.564百万港元扩大至492.139百万港元，增幅达112.5%[137] - 公司除税后亏损扩大至481.249百万港元，较去年同期65.932百万港元增长630%[141] - 公司拥有人应占期内亏损为492.139百万港元，较去年同期的231.564百万港元扩大112.5%[152] - 总收入下降至14.63亿港元，同比减少43.7%[145] 成本和费用（同比环比） - 毛利率同比下降6.0个百分点至14.8%，毛利同比下跌56.5%至2.70亿港元[32] - 分销及销售开支同比下降5.1%至1.02亿港元[34] - 一般行政开支同比下降8.9%至1.98亿港元[35] - 融资成本达284.56百万港元，其中银行借款利息占283.734百万港元[147] - 所得税支出81.178百万港元，其中土地增值税调整81.712百万港元[148] 物业销售业务表现 - 已收销售物业预售所得款项为7.193亿港元，同比下降35.0%[14] - 物业销售收入同比下跌45.5%至13.37亿港元，占总收入73.1%（去年同期：82.3%）[31] - 物业销售收入大幅下降至1.336亿港元，同比减少45.5%[145] - 2025年上半年合约销售金额为人民币6.8914亿元，同比下降69.8%[27] - 2025年上半年合约销售面积为41,000平方米，同比下降58.2%[27] - 上海上实望海项目占期内合约销售总金额约39.9%[27] - 天津上实仰山项目占期内合约销售总金额约20.8%[27] 租金收入业务表现 - 整体租金收入同比下跌4.3%至3.65亿港元（去年同期：3.81亿港元）[30] - 长租房项目平均出租率稳定维持在86.5%高位[30] 投资物业公允价值变动 - 投资物业重估减值净额1.51亿港元（去年同期：减值2.10亿港元）[33] - 投资物业公平值亏损净额1.51亿港元（去年同期亏损2.10亿港元）[131] - 投资物业公平值亏损净额151.069百万港元，同比改善28.2%[141] - 投资物业公平值净减少151.069百万港元，较去年同期210.465百万港元减少28.2%[153] 现金流和资金状况 - 银行结余及现金降至35.88亿港元（2024年底：53.43亿港元），负债净额对权益总额比率升至76.1%[38] - 银行结余及现金减少32.8%至35.88亿港元（去年末为53.43亿港元）[134] - 经营现金流净流出13.824亿港元，去年同期为净流入7.219亿港元[141] - 新借银行及其他借款37.378亿港元，同比增长70.5%[142] - 偿还银行借款38.146亿港元，同比增加140%[142] - 现金及等价物减少18.369亿港元，期末余额35.883亿港元[142] - 公司取得新造银行及其他借款3,737,793千港元，较去年同期2,192,743千港元增加70.5%[169] - 公司偿还银行及其他借款3,814,550千港元，较去年同期1,590,738千港元增加139.8%[169] 债务和融资活动 - 借贷净额对权益总额比率为76.1%[14] - 成功发行9亿元人民币中期票据，票面利率为1.99%[20] - 总借款下降11.6%至182.29亿港元（去年末为206.32亿港元）[134][135] - 银行借款利率区间为2.4%至6.77%，较2024年末的2.80%至6.77%有所下调[169] - 公司获得一笔人民币3亿元定期贷款融通，为期12个月，用于偿还现有银行借款[115] - 循环贷款融通额度为5亿港元，到期日延展至2025年10月31日[116] 土地储备和项目资源 - 拥有27个房地产项目，未来可售面积约为329万平方米[4] - 未来可售规划建筑面积约3,293,000平方米[28] - 公司未来可售土地储备总面积约为329万平方米[45] - 公司于10个城市拥有27个项目[45] - 公司土地储备按区域划分，长三角地区占比54.1%[49] - 上海项目数量最多，共15个[47] 项目建设与交付 - 2025年上半年在建面积为906,000平方米[29] - 2025年上半年交付面积为57,000平方米[29] - 西安上实启元3栋高质量臻装洋房顺利完成交付[18] - 公司在建面积为1,094,000平方米[46] - 截至2025年6月30日，公司累计销售面积达6,916,233平方米[46] 自持投资性物业 - 公司自持物业面积为3,292,943平方米[46] - 公司主要投资性物业总规划建筑面积为1,253,932平方米[48] - 武汉项目（香开长龙花园）自持面积最大，为407,599平方米[46] - 西安项目（自然界）规划建筑面积最大，为3,899,867平方米[46] 具体项目详情 - 万源城项目总用地面积约94.3万平方米，总建筑面积约130万平方米，其中住宅面积约77万平方米，规划导入人口逾2万人[52] - TODTOWN天荟总用地面积约11.8万平方米，总建造面积60.5万平方米，包含10万平方米交通相关面积，涵盖5万平方米写字楼及14万平方米商场[55] - 阡集莘社区总建筑面积约18.6万平方米，住宅总建筑面积11.5万平方米，距离地铁12号线七莘路站约400米[57] - 阡集汇社区总建筑面积约6.6万平方米，住宅总建筑面积4.3万平方米，周边有三条地铁线（1、3、15号线）环绕[61] - 阡集创社区总建筑面积约17万平方米，住宅总建筑面积10.9万平方米，设有152张床位的城市建设者管理者之家[64] - 城开云外项目用地面积12.05公顷，容积率0.6，地上总建筑面积约7.23万平方米，绿地率大于35%[67] - 万源城项目地下面积近40万平方米，公建配套约10余万平方米[52] - TODTOWN天荟包含2万平方米酒店及8.5万平方米服务式公寓[55] - 阡集创社区位于闵行区"大零号湾"板块，北接蒋家港景观河道[64] - 城开云外项目西侧距轨交5号线剑川路站直线距离约1.1公里[67] - 上海世贸商城总建筑面积28.5万平方米[70] - 上海晶城总占地面积约30.2万平方米，总建筑面积达77.3万平方米[74] - 上海晶城晶秀坊占地约1.5万平方米，总建筑面积5.4万平方米[74] - 城开优享+梅陇里用地面积约2万平方米，总建筑面积约6万平方米[76] - 桂林路航天项目总占地面积约9.1万平方米，总建筑面积约60万平方米[77] - 桂林路航天项目地上计容面积约35万平方米[77] - 上投新虹住宅组团地块占地面积约6.9万平方米，可建计容建筑面积约14.9万平方米[79] - 上投新虹商业服务地块占地面积约1.9万平方米，可建计容建筑面积约4.9万平方米[79] - 上实望海总占地面积约4.2万平方米，总建约15.7万平方米[84] - 青浦区华新项目总占地面积30,051.5平方米，总户数约463套[82] - 上海上实听海项目总占地面积约12万平方米，总建筑面积约44万平方米，住宅面积约26.53万平方米[86] - 烟台上实云麓项目占地面积约7.7万平方米，总建筑面积约15.9万平方米[89] - 武汉香开长龙花园总规划建筑面积约45万平方米[91] - 天津上实仰山占地面积约4.2万平方米，总建筑面积约17.5万平方米，住宅占地面积约11.6万平方米，商业占地面积约2500平方米[96] - 沈阳城开中心总建筑面积23万平方米，涵盖高端写字间、SOHO、精装公寓和开放式商业街区[100] - 自然界项目总占地面积约200万平方米[104] - 上实启元项目总用地面积约5.1万平方米，建筑面积约10.2万平方米[107] - 上实启元项目规划15栋住宅（8栋高层/7栋洋房），总户数594户，容积率2.0，绿地率35%[107] - 上实启元项目户型面积包括高层143平方米、洋房190平方米（平层）/300平方米（顶跃）/190平方米（底跃）[107] 资产和负债变动 - 待售发展中物业及持作出售物业减少4.3%至139.57亿港元（去年末为145.78亿港元）[134] - 贸易及其他应付款项减少16.3%至53.54亿港元（去年末为63.99亿港元）[134] - 待售发展中物业之应计开支为2,693,192千港元，较2024年末的3,365,403千港元减少20.0%[166] - 应付利息为120,501千港元，较2024年末的84,404千港元增加42.7%[166] - 其他应付税项为169,188千港元，较2024年末的321,785千港元减少47.4%[166] - 贸易应收款项中物业销售部分为250.738百万港元，较期初243.062百万港元增长3.2%[162] - 其他应收款项为271.311百万港元，较期初242.581百万港元增长11.8%[162] - 预付其他税项为276.793百万港元，较期初209.261百万港元增长32.3%[162] - 贸易应收账款总额269,829千港元，其中超过180天账龄的金额为254,990千港元，占比94.5%[165] - 贸易应付款项总额1,511,250千港元，其中超过365天账龄的金额为620,865千港元，占比41.1%[167] 合营联营企业表现 - 应占联营公司业绩大幅下降至609万港元（去年同期为9586万港元）[131] - 应收合营企业款项中68.307百万港元涉及银行担保付款，并计提39.562百万港元预期信贷亏损拨备[157] - 确认预期信贷亏损拨备总额45.06百万港元，主要因武汉房地产市场下滑影响合营企业[157] - 公司为合营企业提供担保，最高负债为人民币9844.1万元（相当于1.04769亿港元），占其在银行借款未偿还金额中的应占部分[177] - 截至2025年6月30日，公司因合营企业拖欠代偿银行借款人民币9844.1万元（相当于1.07869亿港元）[177] 汇兑影响 - 汇兑差额产生正收益5.26亿港元（去年同期亏损4.65亿港元）[131] - 期内汇兑差额产生收益418.943百万港元，其中公司拥有人应占部分为418.943百万港元，非控股权益应占部分为106.701百万港元，总收益为525.644百万港元[137] - 汇兑差额从2024年同期的亏损341.903百万港元（公司拥有人应占）转为2025年收益418.943百万港元，改善760.846百万港元[137] - 非上市股本证券的汇兑调整增加10.1万港元，期末价值为350.6万港元[184] 投资和其他收益 - 按公平值计入其他全面收入之股本工具公平值收益为0.854百万港元（扣除税项），其中非控股权益应占0.594百万港元，总收益为1.448百万港元[137] - 中国上市股本证券按公允价值计入其他全面收入，价值为2173.2万港元（2024年12月31日：1919.5万港元）[183] - 中国非上市股本证券按公允价值计入其他全面收入，价值为350.6万港元（2024年12月31日：340.5万港元），使用贴现因子5%[183] 管理层和股东信息 - 董事唐钧持有公司178,000股普通股，占已发行股本约0.00%[118] - 董事唐钧持有相联法团上实控股65,000股普通股，占公司已发行股本约0.00%[119] - 主要股东上实控股持有公司2,111,229,080股普通股，占已发行股本44.16%[121] - 主要股东上实集团持有公司3,367,223,977股普通股，占已发行股本70.44%[121] - 上实集团通过附属公司持有上实控股约55.13%股份[121] - 唐钧辞任总裁兼执行董事及投资评证委员会成员，自2025年8月1日起生效[125] - 李忠辉获委任为总裁、执行董事兼投资评证委员会成员，自2025年8月1日起生效[125] - 主要管理层薪酬为83.4万港元（2024年：138.9万港元）[179] 股息政策 - 公司不派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息（2024年同期：零）[110] - 2025年未宣派末期股息及特别股息（2024年：末期股息1.00389亿港元，特别股息3824.3万港元）[188] - 2025年未建议派发中期股息[188] 承诺事项和或有负债 - 已订约但未拨备的待售发展中物业增添支出为1,944,544千港元，较2024年末的2,236,994千港元减少13.1%[174] - 为物业买家提供的银行融资担保金额为321,950千港元，较2024年末的395,823千港元减少18.7%[175] - 公司确认与徐汇国资委控制实体的租赁负债为1.25391亿港元（2024年：1.31763亿港元）[178] - 公司确认增添使用权资产及租赁负债均为1.35457亿港元[178] 其他财务数据 - 每股基本亏损为10.29港仙[14] - 流动比率为1.3[14] - 每股基本亏损10.29港仙（去年同期亏损4.84港仙）[132] - 期内全面开支总额为72.342百万港元（公司拥有人应占），非控股权益全面收入为37.007百万港元，总全面开支为35.335百万港元[137] - 向非控股股东宣派股息7.215百万港元[137] - 截至2025年6月30日，公司权益总额为19,067.454百万港元，其中公司拥有人应占部分为12,956.044百万港元，非控股权益为6,111.410百万港元[137] - 保留溢利从2024年6月30日的1,949.373百万港元下降至2025年6月30日的1,331.256百万港元，减少618.117百万港元（降幅31.7%）[137] - 法定盈余公积从2024年6月30日的1,148.932百万港元增加至2025年6月30日的1,189.933百万港元，增长41.001百万港元[137] - 发展中投资物业开支为0.234百万港元，较去年同期280.06百万港元下降99.9%[153] - 持作出售物业转拨至投资物业的账面值为2.313百万港元，较去年同期10.854百万港元下降78.7%[154] - 应付非控股股东款项中145.874百万港元和352.963百万港元为附息贷款，利率分别为4.75%和一年期LPR[158] 行业和市场环境 - 2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%[25] - 2025年上半年新建商品房销售额同比下降5.5%[25] - 2025年上半年新建商品房销售面积同比下降3.5%[25] 品牌和社会责任 - 阡集品牌旗下两个社区获评为上海市5A级青年中心[20] 公司治理和合规 - 公司未购买、出售或赎回任何上市证券[111] - 控股股东上实集团需维持公司已发行股本总额不少于51%及实际控制权，涉及人民币24亿元贷款协议[115] - 上实控股及上实集团于2025年6月30日分别实益拥有公司已发行股本总额约44.16%及70.44%[116] - 公司无任何购股权计划且未授出任何购股权[120]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 上海實業城市開發集團有限公司 (於百慕達註冊成立之有限公司) 呈交日期: 2025年9月1日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00563 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 10,000,000,000 | HKD | | 0.04 HKD | | 400,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 10,000,000,000 | HKD | | 0.04 HKD | | 400,000,000 ...

业绩速递：保险与金融板块 - 中国人民保险集团上半年营收3241.22亿元同比增长10.87%，净利润266.71亿元同比增长13.98% [1] - 中国人寿上半年收入2394.88亿元同比增长2.2%，净利润409.31亿元同比增长6.9% [1] - 中信银行上半年净利润364.78亿元同比增长2.8%，但收入1054.26亿元同比下降2.96% [3] - 中国信达上半年净利润22.81亿元同比增长5.8%，收入343.6亿元同比下降2% [5] - 国泰君安国际上半年净利润5.5亿港元同比增长182%，收入28.25亿港元同比增长30% [21] 业绩速递：能源与资源板块 - 中国海洋石油上半年收入2076.08亿元同比减少8.45%，净利润695亿元同比减少13% [2] - 新奥能源上半年营收556.73亿元同比增加2%，净利润24.29亿元同比减少5.6% [4] - 众诚能源上半年收入30.82亿元同比减少20%，净亏损730万元同比盈转亏 [20] - 山高新能源上半年净利润2.87亿元同比增长4%，收入24亿元同比下降0.2% [23] 业绩速递：消费与制造板块 - 美团-W上半年收入1783.98亿元同比增加14.7%，经调整净利润124.42亿元同比减少41% [3] - 周生生上半年净利润9.02亿港元同比增加71.4%，营收110.36亿港元同比减少2.5% [10] - 天虹国际集团上半年净利润4.19亿元同比增加53.33%，收入110.34亿元同比减少1.86% [11] - 巨子生物上半年收入31.13亿元同比增长22.5%，净利润11.82亿元同比增长20.2% [19] - 中国东方教育上半年净利润4.03亿元同比增长48.4%，收入21.86亿元同比增长10.2% [23] 业绩速递：地产与基建板块 - 世茂集团上半年营收148亿元同比下降49%，净亏损89.3亿元同比收窄61% [7] - 中国东方集团上半年净利润2.03亿元同比增长116%，收入198.6亿元同比减少12% [6] - 重庆钢铁股份上半年净亏损1.31亿元同比收窄81%，收入130.85亿元同比减少13.26% [8] - 中梁控股上半年净亏损7.81亿元同比收窄54.3%，收入51.3亿元同比减少77.4% [18] - 上实城市开发上半年净亏损4.92亿港元同比扩大112.5%，收入18.28亿港元同比减少38.7% [23] 业绩速递：科技与工业板块 - 福莱特玻璃上半年净利润2.61亿元同比减少82.6%，收入77.37亿元同比减少27.7% [16] - 威高股份上半年净利润10.08亿元同比减少9%，收入66.44亿元同比增加0.1% [17] - 地平线机器人-W上半年收入15.67亿元同比增加67.6%，毛利10.24亿元同比增加38.6% [24] - 铁建装备上半年净利润6672万元同比增长8.75%，收入17.32亿元同比增长0.55% [23] 公司要闻 - 中国圣牧与益婴美乳业订立新奶粉采购框架协议 [24] - 荣昌生物泰它西普治疗IgA肾病中国III期临床研究A阶段达到主要终点 [24] - 中国华星八卦城项目二预计10月启动建设，2026年底竣工 [24] 回购动态 - 腾讯控股斥资5.5亿港元回购90.9万股，回购价596-614.5港元 [24] - 汇丰控股斥资约1.56亿港元回购154.72万股，回购价100.2-101.5港元 [24] - 恒生银行耗资约2349.07万港元回购21万股，回购价111.5-112.2港元 [24] - 美高梅中国斥资1601.8万港元回购100万股，回购价15.92-16.13港元 [24]

财务表现 - 总收入18.28亿港元 同比减少38.68% [1] - 股东应占亏损4.92亿港元 同比扩大112.53% [1] - 每股基本亏损10.29港仙 [1] 经营状况 - 收入减少主要由于多个项目交付的销售较去年同期下降 [1]