零售市场表现与公司策略 - 香港整体零售销售额持续下滑 公司商场租金收入录得单位数字跌幅 [1] - 消费新常态下娱乐 一般零售及本地景点消费均受不同程度影响 该模式或成长期趋势 [1] - 公司积极调整策略 定期淘汰不受欢迎商户并引入新品牌以丰富顾客选择 [1] 商场运营状况 - 公司旗下所有商场出租率均达100% [1] - 凭借与铁路无缝连接及商场上盖住宅区带来的稳定客源 维持稳定客流 [1] - 餐饮板块占比从过去约20%提升至30% 未来比例有望继续上升 [1] 物业发展计划 - 优先推出屯门A16地段项目 面积达400万平方呎 [1][2] - 招标第一期地皮达数十万平方呎 涵盖逾千个住宅单位 不涉及商场部分 [2] - 第二个推出东涌项目 但销售部署可能随市场环境改变而调整 [1][2]

财务表现 - 上半年经常性溢利增长疲弱 主要受开支增长拖累且收入表现疲软 [1] - 下调2025年经常性溢利预测28% 下调2026年经常性溢利预测33% [1] 资本结构 - 资本开支上升可能导致2026年经调整净负债权益比率升至46% 2027年进一步升至55% [1] - 不排除发行可转换债券或股票的可能性 [1] 投资评级 - 目标价从30港元下调至27港元 [1] - 评级由"跑赢大市"下调至"持有" [1] - 以4.8%股息率计算 风险回报不具吸引力 [1]

公司业务动态 - "猫狗同行"轻铁试行计划自5月1日启动后已有逾1300名乘客购买同行证 [1] - 该计划将于9月起转为常态化服务 仅限周末与公众假期开放 [1] - 计划要求宠物主人除支付本人车费外须购买"猫狗同行证" 警犬及导盲犬除外 [1] 运营成效评估 - 试行期间意见调查显示超过95%受访者对计划给予正面评价 [1] - 超九成宠物主人能遵守乘车细则 宠物乘车时表现平静 [1] - 公司通过延长试行期至四个月并进行审慎评估后决定常态化实施 [1] 社会责任与协作 - 计划旨在推动社区共融并共建友善乘车环境 [1] - 公司邀请香港爱护动物协会及亚洲动物基金义工参与实地观察 [1] - 轻铁作为社区内部短途出行系统 在兼顾不同乘客需求方面持续优化服务 [2]

沽空比率排行 - 新鸿基地产-R(80016)沽空比率为100%，偏离值35.46%，沽空金额33.33万元 [1][2] - 恒生银行-R(80011)沽空比率为95.70%，偏离值47.89%，沽空金额114.43万元 [1][2] - 京东集团-SWR(89618)沽空比率为92.60%，偏离值35.62%，沽空金额85.67万元 [1][2] - 联想集团-R(80992)沽空比率为90.03%，偏离值35.95%，沽空金额91.34万元 [2] - 小米集团-WR(81810)沽空比率为89.73%，偏离值40.17%，沽空金额76.48万元 [2] - 美团-WR(83690)沽空比率为87.50%，偏离值27.53%，沽空金额202.58万元 [2][3] 沽空金额排行 - 腾讯控股(00700)沽空金额22.43亿元，沽空比率23.21%，偏离值9.39% [1][2] - 小米集团-W(01810)沽空金额19.41亿元，沽空比率32.55%，偏离值18.09% [1][2] - 阿里巴巴-SW(09988)沽空金额12.88亿元，沽空比率19.48%，偏离值5.16% [1][2] - 美团-W(03690)沽空金额8.42亿元，沽空比率22.38%，偏离值1.08% [2] - 携程集团-S(09961)沽空金额8.15亿元，沽空比率43.21%，偏离值20.41% [2] 沽空偏离值排行 - 恒生银行-R(80011)偏离值47.89%，沽空比率95.70%，沽空金额114.43万元 [1][2] - 小米集团-WR(81810)偏离值40.17%，沽空比率89.73%，沽空金额76.48万元 [2] - 联想集团-R(80992)偏离值35.95%，沽空比率90.03%，沽空金额91.34万元 [2] - 京东集团-SWR(89618)偏离值35.62%，沽空比率92.60%，沽空金额85.67万元 [2] - 新鸿基地产-R(80016)偏离值35.46%，沽空比率100%，沽空金额33.33万元 [2]

财务表现 - 上半年基本业务利润增长55%至89.3亿港元，超出预期 [1] - 物业发展利润预计2025年达128亿港元，2026年达107亿港元 [1] 业务展望 - 住宅项目落成量增加推动物业发展利润大幅增长 [1] - 住宅业务增长对未来盈利和股价形成利好 [1] 投资评级 - 目标价由30.3港元上调至31.15港元 [1] - 维持"买入"评级 [1]

核心财务表现 - 上半年基本业务利润增长55%至89.3亿港元 超出预期 [1] - 物业发展利润预计2025年达128亿港元 2026年达107亿港元 [1] 业务驱动因素 - 住宅项目落成量上升推动物业发展利润大幅增长 [1] - 住宅业务持续增长有利于未来盈利前景及股价表现 [1] 投资评级与目标价 - 目标价由30.3港元上调至31.15港元 [1] - 维持买入评级 [1]

核心财务表现 - 上半年基本业务利润同比增长55%至89.3亿港元 超出预期 [1] - 物业发展利润预计2025年达128亿港元 2026年达107亿港元 [1] 业务驱动因素 - 住宅项目落成量上升推动物业发展利润大幅增长 [1] - 住宅业务持续增长有利于未来盈利前景及股价表现 [1] 评级与目标价调整 - 目标价由30.3港元上调至31.15港元 [1] - 维持买入评级 [1]

财务表现 - 上半年基本业务利润增长55%至89.3亿港元 [1] - 物业发展利润预计2025年达128亿港元 [1] - 物业发展利润预计2026年达107亿港元 [1] 业务前景 - 住宅项目落成量上升推动利润增长 [1] - 住宅业务增长有利于未来盈利前景及股价表现 [1] 投资评级 - 目标价由30.3港元上调至31.15港元 [1] - 维持买入评级 [1]

业绩概览 - 公司上半年收入274亿港元 同比下滑6_5% 归母净利润77_09亿港元 同比增长27_5% [1] - 经常性业务利润33_91亿港元 同比下滑15_7% 物业发展利润55_42亿港元 同比大增218_5% 投资物业公允价值变动损失12_24亿港元 [1] - 归母净利润较预期低9% 主要因经常性利润低于预期的42_2亿港元 [1] 业务板块分析 香港车务运营 - 车务运营收入115亿港元 同比增长3_3% 但EBIT仅0_98亿港元 同比暴跌76% [2] - 成本压力显著：员工成本同比上涨12_8% 保养及相关工程成本增长5_6% 主因4月调薪3_78%及通胀影响 [2] - 各线路收入增长：本地铁路+2_9% 过境服务+6_6% 高铁+2_1% 机场快线+2_8% 受益于北上消费及旅游需求 [2] 车站商务与物业租赁 - 车站商务EBIT17_98亿港元 同比下滑5_2% 物业租赁EBIT20_84亿港元 同比下滑3_2% [3] - 零售租金滞后效应：1H25新订租金同比下滑7_0%（车站商店）和7_8%（商场） 延续24年下滑趋势 [3] - 投资物业计提公允价值损失27_02亿港元 占24年末公允价值的2_8% 部分被新商场公允价值收益14_78亿港元抵消 [3] 物业发展 - 物业发展净利润55_42亿港元 同比激增218_5% 主要来自何文田站及港岛南岸项目利润入账 [4] - 香港楼市复苏信号：4-6月私人住宅价格指数累计上涨0_6% [4] - 未来项目：2H25将入账日出康城十二期及港岛南岸五期余下部分利润 [4] 资本开支与估值 - 未来铁路项目资本开支达1400亿港元 工期横跨2023-2034年 近期支付压力上升 [4] - 下调25-27年盈利预测：归母净利分别下调11%/3%/17%至181亿/210亿/110亿港元 [4] - 目标价下调至29_9港元 估值方法采用分部折让20% 其中WACC从7_2%调整至7_0% [4]

投资评级 - 维持"增持"评级，预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15% [6][13] 核心观点 - 2025H1营收273.6亿港币（同比-6.5%），归母净利润77.09亿港币（同比+27.5%），净利率提升8pct至28% [2][4] - 香港车务营运收入115亿港币（同比+3.3%），过境及高铁乘客量分别增长10%和17%，但中国内地及国际业务收入102亿港币（同比-18.1%）因瑞典MTRX出售及英国项目移交 [3] - 香港物业发展利润（除税后）55亿港币（同比+219%），推动EBIT增长31%至102亿港币，EBIT率提升1pct至37% [4] 经营分析 收入结构 - 香港车务营运：收入115亿港币（同比+3.3%） [3] - 香港车站商务：收入26亿港币（同比-0.6%），广告收入下跌且新订租金下降7% [3] - 中国内地及国际业务：收入102亿港币（同比-18.1%） [3] - 香港物业租赁及管理：收入27亿港币（同比-1.2%），商场新订租金下跌7.8% [3] 利润驱动 - 经常性业务利润33.91亿港元（同比-16%），受员工成本及维护开支上升影响 [4] - 物业发展项目（何文田站、港岛南岸等）贡献55亿港元利润，成为核心增长点 [4] 未来展望 - 2025H2将入账日出康城第十二期及THE SOUTHSIDE第五期项目利润 [5] - 推进小蚝湾站、东涌线延线等10个在建项目，北环线（第一部分）协议已签署，未批出项目规模将持续扩大 [5] 财务预测 - 维持2025-2027年归母净利预测171亿、174亿、123亿港币，对应EPS 2.74、2.80、1.97港元 [6][9] - 2025E营收589.73亿港币（同比-1.73%），2026E营收554.03亿港币（同比-6.05%） [9] - 2025E ROE 8.76%，P/E 10.33倍，P/B 0.91倍 [9] 财务指标 盈利能力 - 2025E EBIT利润率37.9%（2024A为34.3%），净利率28.9%（2024A为26.3%） [9][12] - 经营性现金流每股3.46港元（2025E），高于EPS 2.74港元 [12] 资产负债表 - 2025E货币资金506.13亿港币，占总资产19.1% [12] - 长期贷款1199.21亿港币（2025E），净负债/股东权益比率50.52% [12]