收入和利润（同比环比） - 总营业收入为274亿港元，同比增长6.5%[3] - 经常性业务利润为34亿港元，同比增长15.7%[3] - 物业发展利润为55亿港元，同比增长218.5%[3] - 公司股东应占净利润为77亿港元，同比增长27.5%[3] - 公司股东应占净利润同比增长27.5%至77.09亿港元[30] - 基本业务利润同比增长55.0%至89.33亿港元[30] - 物业发展利润达55.42亿港元[30] - 经常性业务股东应占利润为33.91亿港元[30] - 公司2025年上半年股东应占经常性业务利润为33.91亿港元，较去年同期40.24亿港元下降[44] - 物业发展利润增至55.42亿港元，推动基本业务利润增长55.0%至89.33亿港元[44] - 包含投资物业公允价值亏损12.24亿港元后，股东应占净利润仍增长27.5%至77.09亿港元[44] - 公司总营收273.60亿港元，同比下降6.5%[137][138] - 物业发展利润（除税后）大幅增长至55.42亿港元，同比上升218.5%[137] - 总经常性EBIT为48.02亿港元，同比下降11.8%[137][140] - 股东应占经常性业务利润33.91亿港元，同比下降15.7%[137][139] - 物业发展税后利润增加38.02亿港元至55.42亿港元[146] - 基本业务利润增长31.69亿港元（55.0%）至89.33亿港元[147] - 公司股东应占净利润增长16.65亿港元（27.5%）至77.09亿港元[149] - 公司总EBITDA同比增长38.6%至154.32亿港元[166] - 香港物业发展业务EBITDA同比大幅增长225.8%至65.94亿港元[166] - 公司总EBIT同比增长52.6%至114亿港元[166][168] - 公司股东应占净利润同比增长27.5%至77.09亿港元[166][169] - 经常性业务收入同比下降6.6%至273.46亿港元[166] - 公司每股基本盈利为1.24港元，同比增长27.8%[170] - 来自基本业务的每股基本盈利为1.44港元，同比大幅增长54.8%[170] 成本和费用（同比环比） - 投资物业公允价值计量亏损12亿港元（对比2024年同期公允价值收益3亿港元）[3] - 投资物业公允价值计量亏损12.24亿港元[30] - 投资物业公允价值计量录得12.24亿港元亏损[166] - 利息及财务开支6.33亿港元，同比增加22.4%[137][144] - 利息及财务开支同比增长25.5%至6.2亿港元[166] - 经常性业务所得税开支减少1.41亿港元（17.5%）至6.65亿港元[145] - 投资物业税后公允价值计量亏损12.24亿港元[148] 香港客运业务表现 - 香港车务营运总收入115.09亿港元同比增长3.3%[53] - 香港车务营运EBITDA为39.66亿港元同比下降2.3%[53] - 香港车务营运EBIT为0.98亿港元同比大幅下降76.4%[53] - 过境服务乘客量5120万人次同比增长10.1%[55] - 高速铁路及城际客运乘客量1470万人次同比增长16.2%[55] - 总乘客量达9.637亿人次同比增长0.7%[55] - 过境交通市场占有率从50.7%降至48.8%[56] - 机场快线票价平均上调9.24%[57] - 重铁和轻铁网络须呈报事故总数同比下降20%[59] - 列车准点率维持99.9%世界级水平[54][58] - 香港客运服务EBIT总计18.96亿港元，同比下降18.0%[137] - 香港车务营运EBIT为0.98亿港元，同比大幅下降76.4%[137][140] - 高速铁路（香港段）乘客人次达1470万，同比增长16.2%[170] - 过境服务平均每日乘客人次为28.28万，同比增长10.7%[170] - 本地铁路服务平均车费为8.82港元，同比增长3.3%[170] - 香港客运服务收入同比增长2.6%至141.3亿港元[166] - 香港车务营运收入同比增长3.3%至115.09亿港元[166] 香港车站商务业务表现 - 香港车站商务总收入同比下降0.6%至26.21亿港元[72][74] - 车站零售租金收入同比增长2.6%至18.34亿港元[72][75] - 广告收入同比下降9.1%至4.51亿港元[72][77] - 电讯业务收入同比下降8.1%至2.72亿港元[72][78] - 车站商务EBITDA利润率同比下降2.6个百分点至85.6%[72] - 车站商店总数达1,585间，总出租面积71,386平方米[75] - 广告点位总数达42,625个，5G服务覆盖全部车站[77][78] - 香港车站商务EBIT为17.98亿港元，同比下降5.2%[137][141] 香港物业租赁及管理业务表现 - 物业租赁业务收入同比下降1.8%至25.00亿港元[81][82] - 物业租赁EBIT利润率同比下降1.7个百分点至78.4%[81] - 港铁商场新订租金下跌7.8%，平均出租率达99%[82] - 港铁物业管理业务收入增长9.8%至1.57亿港元，管理超过128,000个住宅单位及920,000平方米商用及写字楼面积[89] - 商场租户组合餐饮占比31%、时装美容及配饰占比21%、服务占比20%、休闲娱乐占比19%、百货和超市占比9%[88] - 香港物业租赁及管理业务EBIT为20.84亿港元，同比下降3.2%[137][141] 香港物业发展业务表现 - 香港物业发展2025年上半年录得除税后利润55.30亿港元[90] - 何文田站朗贤峯住宅项目售出72%单位，瑜一售出70%单位[91] - 大围站柏傲庄I及II售出98%单位[91] - 日出康城GRAND SEASONS售出34%单位，SEASONS PLACE及PARK SEASONS售出76%单位[91] - 港岛南岸滶晨售出78%单位，Blue Coast及II售出75%单位[92] - 天荣站YOHO WEST售出87%单位，YOHO WEST PARKSIDE售出97%单位[93] - 锦上路站柏珑I及II售出86%单位[93] - 港铁拥有10个住宅项目预计提供约9,000个单位[95] - 发展中住宅物业项目将提供约9,000个单位[29] - 当前有10个发展中住宅项目，预计提供约9,000个单位[42] 中国内地及国际业务表现 - 公司中国内地及澳门铁路、物业租赁及物业管理业务收入下降至96.69亿港元，较去年同期114.92亿港元减少15.9%[112] - 公司国际铁路业务收入下降至9.37亿港元，较去年同期减少45.1%[112] - 公司总经常性业务利润（扣除业务发展开支前）下降至68.4亿港元，较去年同期减少20.3%[112] - 公司中国内地业务总经常性业务利润下跌至2.04亿港元，部分由于深圳地铁十三号线一期首通段运营亏损及杭州铁路业务贡献减少[114] - 公司国际业务总经常性业务利润下跌至3.41亿港元，主要由于South Western Railway贡献减少及出售MTRX影响[114] - 公司香港以外附属公司、联营公司及合营公司2025年上半年应占除税后净利润为4.18亿港元，较去年同期5.42亿港元下降22.9%[114] - 公司深圳地铁四号线自2010年运营以来车费未调高，低乘客量状况较预期更长，长远财务可行性受影响[116] - 公司杭州地铁一号线因乘客量增长缓慢及缺乏乘客量补偿机制，长远财务可行性受低乘客量及较低平均车费影响[118] - 公司继续推进成都、郑州及西安车站商务业务，覆盖超过700间车站商店[121] - 公司悉尼地铁M1地铁西南段工程进行中，预计2026年通车[122] - 中国内地及国际附属公司相关收入为101.97亿港元，同比下降18.0%[171] - 中国内地及国际铁路、物业租赁业务收入同比下降18.1%至101.83亿港元[166] - 2025年上半年中国内地欧洲及澳洲市场服务乘客约12亿人次[111] 新铁路项目及基础设施投资 - 公司承诺投入约1400亿港元推进新铁路线和车站建设[24] - 公司计划于2023年至2027年间投入650亿港元用于铁路设施更新及保养维修[24] - 公司通过"铁路加物业"模式回收新铁路项目投资资金[24] - 公司承诺投入约1,400亿港元发展新铁路项目[38] - 资产维护升级计划斥资650亿港元[28][38] - 电动巴士投入10辆客运服务另25辆将于下半年至明年交付[31] - 自动收费系统升级计划投资13亿港元，截至2025年6月30日已完成37个车站更换工程并安装1,669个新造或改造出入闸机[62] - 东铁线沿线13个车站安装约1,600对自动月台闸门工程于2025年5月全部完成，较原计划提前约六个月[67] - 信号系统更换工程持续推进，CBTC系统预计2026年荃湾线投用，2029年全面完成[64] - 电力系统更換分两阶段：观塘线/荃湾线工程预计2028年完成，港岛线/将军澳线目标2032年竣工[65] - 空调系统更新工程2022-2025年计划更换31台冷却装置，提升能效并减少碳排放[66] - 东涌线延线西行隧道钻挖工程已启动东行隧道建造计划2025年底开始预计2029年竣工[100] - 小蚝湾站车厂钻孔桩工程完成50%剩余桩柱及地基工程年内继续预计2030年竣工[101] - 屯门南延线高架桥延伸2.4公里包含两个新站地基工程已展开预计2030年竣工[102][103] - 东铁线古洞站地下结构至地面楼层于2025年6月完成目标2027年竣工[104] - 洪水桥站详细设计已展开屯马线高架桥护墙2025年5月拆除预计2030年完成[105] - 北环线主线全长10.7公里设5个车站支线长6.2公里目标2034年同步开通[106][107] - 公司通过"铁路加物业"模式及内部资源为所有新铁路项目提供资金[100][103][104][105][107] - 深圳地铁十三号线一期首通段已于2024年12月开通[43] - 悉尼地铁M1西北段及西南段工程预计2026年通车[43] - 票价调整幅度+1.45%及+1.91%将顺延至2026/2027年度实施[42] 融资及财务安排 - 公司完成30亿美元公募债券发行，包含15亿美元30年期债券[25] - 公司首次发行30亿美元次级永续证券，为亚洲（除日本外）最大规模同类证券[25] - 两宗融资交易总金额达60亿美元[25] - 30年期美元债券是香港企业界20多年来最大规模发行[25] - 公司发行30亿美元公募票据，创香港企业20多年来最大规模30年期美元债券[39] - 首次发行两期企业次级永续证券再筹资30亿美元，为亚洲（除日本外）最大同类发行[39] - 公司2025年上半年安排新融资总额529亿港元，包括19亿港元私人配售中期票据、235亿港元美元公开债券及235亿港元美元永续资本证券[159] - 公司首次发行永续资本证券，其中8亿港元根据可持续融资框架安排用于合格投资项目[159] - 截至2025年6月底公司综合负债总额922亿港元，现金及存款结余568亿港元，银行中期票据57亿港元，未提取信贷额度超262亿港元[159] - 公司2025年上半年带息借贷加权平均成本为3.7%，较2024年同期3.8%下降0.1个百分点[159] - 公司2025年6月30日净负债权益比率降至18.8%，较2024年12月31日31.6%显著下降12.8个百分点[162] - 公司2025年上半年利息保障倍数12.5倍，较2024年同期11.6倍提升0.9倍[162] - 公司净负债权益比率从31.6%降至18.8%，改善12.8个百分点[170] - 公司利息保障倍数从11.6倍提升至12.5倍，增加0.9倍[170] 资本性开支计划 - 公司2025-2027年预计资本性开支总额908亿港元，其中香港新铁路项目占比43%达398亿港元[164] - 2025-2027年资本开支分年计划：2025年294亿港元、2026年315亿港元、2027年299亿港元[164] - 北环线（第一部分）项目已签订协议涉及2025-2027年项目成本57亿港元[163][164] - 公司资本开支结构：香港铁路维修更新占40%（360亿港元），中国内地和海外投资占3%（26亿港元）[164] - 资本性开支86.32亿港元，其中铁路投资45.60亿港元[155] 资产和负债状况 - 总资产达4026亿港元，较2024年末增长9.6%[3] - 净资产为2112亿港元，较2024年末增长13.5%[3] - 净负债权益比率为18.8%，较2024年末改善12.8个百分点[3] - 总资产增长9.6%至4,025.97亿港元，现金及存款增长103.7%至567.96亿港元[150][151] - 证券投资增长474.1亿港元（242.9%）至669.3亿港元[150] - 经营现金流减少16.98亿港元至64.81亿港元[153] - 物业发展相关款项净收入91.27亿港元[154] 运营绩效指标 - 铁路网络总长271公里，覆盖99个车站[19] - 列车服务可靠度显著超越目标：市区线达3,546,641车卡公里/次延误（目标100万），东铁线及屯马线达6,804,753车卡公里/次延误（目标100万）[68] - 所有线路列车准点率均超目标：港岛线/南港岛线99.9%（目标99.5%），观塘线/荃湾线/将军澳线99.8%（目标99.5%），东铁线99.8%（目标99.0%）[68] - 车票系统可靠性达49,501次使用/次失误（目标18,000次），增值机可靠度99.9%（目标99.0%），自动售票机可靠度99.8-99.9%（目标99.0%）[68] - 温度控制表现优异：列车车厢平均温度26℃以下达标率99.9%（目标97.5%），车站月台温度27℃以下达标率99.9%（目标94.0%）[68] - 清洁服务全面达标：列车车厢每日清洁达标率100%（目标99%），车体清洗达标率100%（目标99%），巴士车体清洗达标率100%（目标99%）[68] - 香港重铁网络乘客车程准时率达99.9%[41] - 公司总EBITDA边际比率为32.3%，同比上升1.2个百分点[170] - 总经常性EBIT边际比率为15.4%，同比下降0.9个百分点[137][143] 股息政策 - 中期普通股息维持每股0.42港元（与2024年中期相同）[3] - 中期股息每股0.42港元与2024年同期持平[30] 战略支柱 - 香港核心业务、中国内地及国际业务、新增长引擎构成公司三大战略支柱[6] 其他业务表现 - 昂坪360在2025年上半年收入增加0.8%至2.41亿港元，访客人数为75万人次[126] - 公司应占八达通控股有限公司利润减少5.8%至2.12亿港元[127] - 八达通公司日均交易数量为1580万宗，日均交易金额为3.35亿港元[127] - 八达通卡及其他产品总流通量约为3300万[127] - 香港及全球接纳八达通付款的消费点分别超过19万及3400万个[127] - 数码版八达通Z世代用户占八达通应用程序使用者总数约三分之一[127] 公司治理和人事 - 公司董事局女性成员比例达到33%超过6名[174] - 公司董事局女性成员比例目标为25%已于2025年达成[174] - 公司员工多元化政策于2025年3月采纳[174] - 工作操守指引培训吸引超过2500名员工参与[176] - 公司行政总裁金泽培博士任期从2025年

政策预期 - 购房资金通短期推出可能性较低 全国性计划短期亦不预期推出 [1] - 资本投资者入境计划下豪宅投资限制进一步放宽机会属中等 [1] - 多次往返个人游签注可能扩展至深圳以外其他大湾区城市居民 [1] 受益行业及公司 - 施政报告预期利好恒基地产 新鸿基地产 信和置业等发展商 [1] - 更多内地旅客访港支持地区商场业主 包括九龙仓置业 希慎兴业及新地 [1] - 加快北部都会区发展对港铁属负面 因资本开支忧虑上升 [1] - 农地加快收回对恒基地产属正面 [1] - REITs纳入互联互通进展对领展房产基金属正面 [1]

股份数据 - 截至2025年8月31日，公司已发行股份（不含库存）6,224,823,171股[2] - 截至2025年8月31日，公司库存股份数目为0股[2] - 截至2025年8月31日，公司已发行股份总数6,224,823,171股[2] - 2025年8月，公司已发行股份（不含库存）和库存股份数目无增减[2] 报表日期 - 公司呈交证券变动月报表日期为2025年9月3日[1]

财务表现 - 营业总收入6.41亿元 同比下降6.99% 较去年同期减少4814.91万元 同业排名第23 [1] - 归母净利润-3023.24万元 同业排名第26 [1] - 经营活动现金净流入2683.58万元 同比下降71.73% 较去年同期减少6808.45万元 同业排名第20 [1] 盈利能力 - 毛利率7.17% 同比下降8.00个百分点 同业排名第26 [3] - ROE为-693.70% 同比下降636.56个百分点 同业排名第28 [3] - 摊薄每股收益-0.04元 同业排名第26 [3] 资产负债结构 - 资产负债率95.85% 环比上升0.74个百分点 同比上升6.74个百分点 同业排名第28 [3] - 总资产周转率0.26次 同业排名第19 [3] 运营效率 - 存货周转率37.79次 同比下降0.86% 较去年同期减少0.33次 [3]

核心财务表现 - 营业总收入1.17亿元 同比大幅上升506.91% [1] - 归母净利润-2501.67万元 同比下降42.31% [1] - 第二季度单季度营收3634.59万元 同比增长266.57% [1] - 第二季度归母净利润-1041.68万元 同比改善12.73% [1] 盈利能力指标 - 毛利率1.61% 同比大幅下降81.43% [1] - 净利率-21.55% 同比改善76.98% [1] - 扣非净利润-2393.82万元 同比改善10.65% [1] - 历史净利率曾低至-275.74% 产品附加值不高 [3] 成本费用结构 - 三费总额2479.69万元 占营收比21.18% [1] - 三费占营收比同比大幅下降85.11% [1] - 财务费用状况需关注 近三年经营现金流净额均值均为负 [3] 资产质量与现金流 - 货币资金5729.27万元 同比增长182.75% [1] - 应收账款4400.63万元 激增1556.41% [1] - 每股经营性现金流0.2元 同比改善221.31% [1] - 货币资金/流动负债仅24.77% 现金流状况需密切关注 [3] 资本结构与投资回报 - 有息负债1.75亿元 同比微降2.14% [1] - 每股净资产4.83元 同比下降34.61% [1] - 近10年中位数ROIC仅0.85% 投资回报较弱 [3] - 2024年ROIC低至-31.95% 投资回报极差 [3] 运营效率指标 - 存货/营收比率高达374.11% 存货状况需关注 [3] - 公司上市36份年报中亏损6次 历史财报表现一般 [3]

沽空比率排行 - 友邦保险-R(81299)和京东健康-R(86618)沽空比率均达100% [1][2] - 京东集团-SWR(89618)沽空比率为87.80% [1][2] - 香港交易所-R(80388)沽空比率为80.91% [2] - 前十名沽空比率均超过48.76% [2] 沽空金额排行 - 阿里巴巴-SW(09988)沽空金额最高达19.21亿元 [1][2] - 腾讯控股(00700)沽空金额18.81亿元 [1][2] - 三生制药(01530)沽空金额14.30亿元 [1][2] - 美团-W(03690)沽空金额13.13亿元 [2] - 前十名沽空金额均超过8.26亿元 [2] 沽空偏离值排行 - 香港交易所-R(80388)偏离值最高达40.73% [1][2] - 友邦保险-R(81299)偏离值37.99% [1][2] - 京东集团-SWR(89618)偏离值36.59% [1][2] - 科伦博泰生物-B(06990)偏离值32.64% [2] - 前十名偏离值均超过25.74% [2] 特殊个股表现 - 友邦保险-R同时位列沽空比率第一(100%)和偏离值第二(37.99%) [1][2] - 京东集团-SWR在沽空比率(87.80%)和偏离值(36.59%)均位列前三 [1][2] - 阿里巴巴-SWR在沽空比率排行中金额达931.29万元 [2] - 香港交易所-R在偏离值排行中金额为302.81万元 [2]

工程材料使用问题 - 东涌线延线东涌东站工程承建商未按合同规定使用指定德国品牌墙砖 而是选用内地墙砖 [1] - 港铁已接获投诉并开展调查 要求总承建商核查情况并提供全面报告 [1] - 相关批次砖材将不会在本次工程中使用 该材料用于车站设备房间的非结构性间隔墙 [1] 项目工程进展 - 东涌线延线项目在欣澳站与东涌站之间加建东涌东站 需建造约1.2公里新铁路路段 [2] - 项目于2023年5月动工 是港铁多个新铁路项目中首个动工项目 [2] - 项目预计于2029年竣工 [2] 工程管理措施 - 港铁将督导总承建商按合约按时按质按量完成工程 [1] - 材料采购由总承建商通过招标聘用的分包商负责 [1] - 港铁将对报告进行独立检查及核实 [1]

核心观点 - 里昂下调港铁公司目标价至27港元 评级从跑赢大市降至持有 [1] - 公司经常性溢利增长疲弱 收入疲软且开支增长拖累盈利 [1] - 股息率4.8%条件下风险回报不具吸引力 存在发行可转债或股票可能性 [1] 财务预测调整 - 2025及2026年经常性溢利预测分别下调28%和33% [1] - 2027年营运资金与净负债比率预测调降至14% [1] 资本结构变化 - 资本开支上升导致2026年经调整净负债权益比率升至46% [1] - 2027年经调整净负债权益比率进一步升至55% [1]

财务表现与预测 - 公司经常性溢利增长疲弱 开支增长拖累溢利且收入疲弱 [1] - 下调2025年经常性溢利预测28% 下调2026年经常性溢利预测33% [1] - 调低2027年营运资金与净负债比率预测至14% [1] 资本结构与负债 - 资本开支上升导致2026年经调整净负债权益比率升至46% 2027年进一步升至55% [1] 投资评级与估值 - 目标价由30港元下调至27港元 [1] - 评级由跑赢大市下调至持有 [1] - 以每年4.8%股息率计算 风险回报不具吸引力 [1] 融资可能性 - 不排除发行可转换债券甚至股票的可能性 [1]

零售市场表现与公司策略 - 香港整体零售销售额持续下滑 港铁商场租金收入录得单位数字跌幅[1] - 消费模式转变导致娱乐 一般零售及本地景点消费受不同程度影响 新消费模式或成长期趋势[1] - 公司旗下所有商场出租率均达100% 凭借与铁路无缝连接及商场上盖住宅区维持稳定客流[1] 业务结构调整方向 - 公司重点巩固餐饮板块 因香港人外出用餐频率高 餐饮业务表现稳健[1] - 旗下商场餐饮占比从过去约20%提升至30% 未来比例有望继续上升[1] - 定期淘汰不受欢迎商户并引入新品牌 以丰富顾客选择并满足消费需求[1] 物业发展计划 - 优先推出屯门A16地段项目 面积达400万平方呎[1][2] - 第一期招标地皮达数十万平方呎 涵盖逾千个单位住宅 不涉及商场部分[2] - 第二个推出东涌项目 但销售部署可能随市场环境改变而调整[1][2] - 近期楼市交投及卖楼量上升反映市场复苏趋势 公司将积极研究市场需求[1]