中国买家在中东房地产市场表现 - 2025年上半年Aldar集团来自中国买家的销售额达17亿迪拉姆（约33亿元人民币），超过2024年全年总额，且近三年购买量增长三倍[1][2] - 2024年中国投资约占迪拜所有房地产交易的8%，中国买家在所有国际买家中从前一年的第九位跃升至第四位[1][4] - 中国买家投资偏好从奢华高层公寓转向高端别墅与滨水物业等顶级社区，2024年在迪拜奢侈房地产市场投资增长15%[1][5] 阿联酋核心城市住宅市场表现 - 2025年上半年阿布扎比住宅成交金额达219亿迪拉姆（约426亿元人民币），同比增长30%，成交套数6616套，同比增长11%，住宅价格同比上涨17%至330万迪拉姆/套（约641万元人民币/套）[1][3] - 2025年上半年迪拜房地产销售交易量98726笔，同比增长22%，总成交额3269亿迪拉姆（约6354亿元人民币），较2020年上半年增长超10倍[1][3] - 2025年上半年迪拜住宅销售均价较2024年下半年增长7.8%，较去年同期增长16.6%，迪拜整体平均房价约38200元/平方米，阿布扎比为19900元/平方米[3] 市场租金回报率 - 迪拜整体住宅平均毛租金收益率约为6.31%，阿布扎比整体租金收益率在6%左右，部分优质社区接近8%–9%[9] - 迪拜2024年高端房产租金回报率达到5.3%，位列全球第二[9][10] - 卡塔尔多哈的整体平均毛租金收益率为5.17%[9] 市场增长驱动因素 - 阿联酋2024年实际GDP同比增长4%，非石油产业GDP达1.34万亿迪拉姆，占总GDP比例攀升至75.5%的历史新高[6] - 阿联酋2024年总人口达1250万人，较2023年增长233万人，增幅23%，外籍人口占比88.5%，25岁-54岁青壮年人口占比68.62%[6] - 2025年上半年中国与阿联酋达成各项合作22起，第二季度合作频次达17次[11] 政策支持与投资环境 - 阿联酋优化黄金签证政策，取消200万迪拉姆（约388万元人民币）投资房产的最低首付要求，允许购买期房及多人合购[7] - 迪拜推出首套房购房者计划，提供新开发项目优先选购权、优惠价格及定制化抵押贷款方案[7] - 迪拜购房仅需4%注册费，无土地税、房产税等，购房首付从50%降至0%，且无外汇管制[8]

论坛背景与核心主题 - 克而瑞于9月23日在上海举办“全球视野·中东机遇——2025中东不动产投资高峰论坛”，集团董事长丁祖昱和CEO张燕出席并发布研究成果 [1] - 论坛聚焦中东地区不动产投资机遇，特别是阿联酋房地产市场，吸引产学研跨界专家参与 [1][3] 全球投资趋势转变 - 全球经济放缓促使投资者从追求高收益转向平衡风险与收益的稳健策略 [3] - 传统发达经济体市场增长乏力，新兴市场成为重要投资方向，其中中东尤其是海合会国家因兼具快速增长、资源禀赋和产业集聚而备受关注 [3] 阿联酋房地产市场优势 - 阿联酋凭借得天独厚的地理区位和丰富油气资源奠定发展基础，金融业、旅游业和数字经济产业多元发展推动人口持续涌入 [3] - 阿联酋拥有全球最火爆、增长最迅猛的房地产市场，且趋势方兴未艾，其经济、金融、产权、服务等八大优势在长期内难以被其他地区替代 [3] - 全球金融中心转移至迪拜与阿布扎比，承接海量不动产投资和主权财富基金转移，使阿联酋房产投资成为长期兼顾收益与风险的极佳选择 [3] 投资建议与市场机遇 - 开发商、投资者和专业机构应把握阿联酋房产投资的历史机遇，了解其市场动态和定价策略 [3] - 克而瑞发布关联推荐报告《阿联酋2025年住宅市场深度报告》，强调多重红利驱动市场增长 [6][8]

经济复苏与多元化 - 2024年阿联酋实际GDP同比增长3.9%达到1.74万亿迪拉姆创历史新高 [2] - 非石油经济GDP占比从2018年70%提升至2024年前三季度74.6% [4] - 房地产行业占GDP比重达7.56%成为非石油经济重要支柱 [4] 人口结构与红利 - 2024年三季度总人口达1250万较2023年增长233万增幅23% [6] - 25-54岁青壮年人口占比68.62%为绝对主力 [9][10] - 外籍人口1106万占总人口88.5%受工作机会多、低税费等吸引 [12] 购房政策与投资吸引力 - 房地产持有和交易实行零税收政策主要免征房产税、资本利得税等 [13] - 迪拜购房总税费仅4%显著低于纽约(5%-7%)、巴黎(7%-10%)等国际城市 [14] - 2024年黄金签证签发量15.8万张同比增长15%较2022年增长近两倍 [16] - 购买200万迪拉姆房产可获10年居留权并享0%个人所得税等福利 [19] 未来发展潜力 - 新兴产业如人工智能、区块链、可再生能源将开拓新增长点 [21] - 年轻外籍人口增长推动住房、零售、餐饮等行业需求攀升 [22] - 黄金签证政策吸引高净值人群投资推动迪拜等房地产市场繁荣 [23]

阿联酋地产行业崛起 - 阿联酋以黄金签证和零税费政策吸引全球投资移民客，包括10年居留权（购买200万迪拉姆房产）和2年居留权（购买75万迪拉姆房产）[1][4] - 2024年阿联酋实际GDP同比增长3.9%至1.74万亿迪拉姆，房地产行业对GDP贡献率达7.6%的历史最高值[2] - 外籍居民占总人口88.5%，宽松的长期签证政策（如黄金签证）吸引投资者、科学家等人才[2][4] 阿联酋地产市场独特价值 - 迪拜2024年新房交易量达18.1万笔（同比+36.5%），交易额5225亿迪拉姆（同比+27.3%），中国投资者占比超10%[10][14] - 迪拜高端住宅价格增长位列全球前五，2033年目标将房地产交易额提升至1万亿迪拉姆[14] - 阿布扎比2024年新房交易额419.41亿迪拉姆（同比-28%），但价格上涨超10%，非石油经济占比升至54.4%[15][19] 龙头企业与市场集中度 - **迪拜头部开发商**：Emaar Properties（2024年销售额654亿迪拉姆）、Nakheel（聚焦棕榈岛项目）、Damac Properties（高端住宅与综合社区开发）[23] - **阿布扎比头部开发商**：Aldar Properties（2024年销售额336亿迪拉姆）、Modon Holding（智能化转型）、Bloom Holding（90亿迪拉姆旗舰项目）[24] 高价值区域分布 - **迪拜热点区域**：市中心（现房交易额占全市35%）、商业湾（2024年销售量全市第一）、朱美拉棕榈岛（稀缺滨水资产）[26][29] - **阿布扎比热点区域**：萨迪亚特岛（270亿迪拉姆文化地标集群）、亚斯岛（主题公园经济）、阿尔拉哈海滩（中端公寓租金稳定）[31][35] 市场驱动因素 - 购房动机从投资转向自住需求上升，热门买家国籍为印度、欧洲和中东[19] - 关键驱动因素包括经济多元化、新基建、绿色住宅趋势[19][23][24] - 外籍人士可在自由持有区域免税购买房产，免征房产税、资本利得税等[6]