融信世纪江湾房价走势 - 2023年前后小户型成交单价曾高达19-20万元/平方米，但随后价格大幅回落[5] - 当前93平方米户型挂牌价在1459万至1470万元之间，单价超过15万元/平方米，但实际带看情况极为惨淡[5] - 2023年7月以来成交的几套房源单价在13.4-14.6万元/平方米之间，一套稍大户型7月成交价为1275万元[6] 市场供需与成交表现 - 多套房源近30天带看次数为0，少量房源仅有1次看房，反映出市场需求疲软[6] - 四季度新增挂牌量同比激增40%，但成交周期延长至182天，是区域平均值的2.3倍[8] - 面对询价，中介表示价格可谈，因房源条件不同，降价尺度不一，甚至1300万元也能谈[6] 竞争格局与性价比比较 - 约3公里外的建发海宸项目二次开盘备案均价约11.6万元/平方米，105平方米三房总价约1200万元，性价比更高[6] - 购房者权衡学区优势与位置偏远问题，担心未来出售时可能损失溢价[6] 业主价格联盟与个体行为 - 业主中悄然出现降价行为，一套1460万房源修改为1388万，打破了原有的“价格联盟”[8] - 业主降价出于多种现实考量，包括子女出国急需资金、看好新盘或计算持有成本后认为套现理财更划算[8] - 新江湾板块有自身定价体系，区域内二手房价格已基本见底，“价格联盟”作用有限，急售情况会打破联盟[6] 学区房价值重估 - 学区属性正经历价值重估，对口的重点小学将有30%骨干教师交流至薄弱学校[13] - 政策导向下的教育平权导致学区房溢价消退，周边中介已将房源标题中的“双学区”字样替换为交通优势描述[13] - 新江湾板块学区房相对抗跌，但中介表示“现在学区基本上算是赠送的”[7] 其他板块参考案例 - 上海明珠小学对口的朱家滩小区房价大幅回落，33平方米房源挂牌价223万元，单价约6.8万元/平方米，36平方米房源挂牌价235万元，单价约6.5万元/平方米，与最高16万元/平方米的单价相比只剩“零头”[7] - 该板块价格基本见底，还价空间仅几万元，高位买入的业主因贷款额度接近现房价而不愿低价出售，转而出租，33平方米房源月租金可达4600元[7]

核心观点 - 上海市杨浦区融信世纪江湾小区业主自发形成“价格联盟”，将5套约93平方米房源挂牌价统一设定为1460万元（单价约15.7万元/平方米），在当前以价换量的二手房市场中显得异常 [1] - 业主抱团保价行为反映出楼市从高速增长向平稳调整转型期的市场心态，但面临内外压力，长期存续存在不确定性 [8][9][10] - 房产价值评价体系正在重构，从过去关注“增值空间”转向更注重“居住价值”，政策引导和市场供需将推动价格回归实际价值 [11][12] 小区价值基础与价格表现 - 今年以来小区有3套近似面积二手房成交，成交总价区间1275万元至1418万元，成交均价13.4万元/平方米至14.9万元/平方米 [6] - 2022年8月小区房价达阶段性高点，一套68平方米高楼层小户型成交总价1356万元，折合单价高达19.9万元/平方米 [6] - 小区2018年开盘均价9.23万元/平方米，2020年底复产品售价13万元/平方米，2022年二手房近20万元/平方米，四年间单价实现翻倍增长 [6] - 小区核心价值点包括对口优质学区复旦二附校，以及新江湾城板块稀缺生态资源（如15万平方米湿地公园）和近两年无新房供应的供需紧张局面 [7] 价格联盟面临的外部压力 - 当前15.6万元/平方米挂牌单价较今年9月底最近一笔13.7万元/平方米成交单价高出近2万元/平方米，溢价率接近15% [8] - 5套统一报价房源近30天内带看数仅为0至2次，显示市场接受度低 [8] - 周边新房项目建发海宸（距小区不到3千米）一二期均价分别为11.1万元/平方米和11.6万元/平方米，形成显著价格倒挂，且新房房龄更新、户型更贴合改善需求 [8] - 板块未来还有多宗住宅用地待入市，长期新房断供局面将被打破，二手房价格压力或持续增大 [9] 价格联盟面临的内部挑战 - 业主“保价联盟”存在“囚徒困境”，个别业主因资金周转等原因降价急售可能导致统一价格体系迅速瓦解 [10] - 小区当前二手房挂牌房源中，67平方米热门户型最低挂牌单价为13.7万元/平方米，未参与价格统一 [10] - 二手房价格调整较新房更灵活，面对供需失衡压力，以价换量成为必然选择 [10] 行业转型与价值重构 - 房地产市场结束单边上涨时代，二手房市场加速进入“价值回归”新阶段 [11] - 购房者更看重“居住价值”，价格与房屋品质、配套资源、物业服务等实际价值挂钩 [11] - 2025年3月住建部发布《住宅项目规范》，在层高、隔声等多方面加强住宅建设要求，推动市场理性回归 [11] - 新规产品凭借更优设计、更高得房率和更强市场匹配能力成为带动成交主力，70个实得率超100%项目中，7成以上销售去化率达40%以上，18%项目去化率达80% [11][12]