核心观点 - 上海市杨浦区融信世纪江湾小区业主自发形成“价格联盟”，将5套约93平方米房源挂牌价统一设定为1460万元（单价约15.7万元/平方米），在当前以价换量的二手房市场中显得异常 [1] - 业主抱团保价行为反映出楼市从高速增长向平稳调整转型期的市场心态，但面临内外压力，长期存续存在不确定性 [8][9][10] - 房产价值评价体系正在重构，从过去关注“增值空间”转向更注重“居住价值”，政策引导和市场供需将推动价格回归实际价值 [11][12] 小区价值基础与价格表现 - 今年以来小区有3套近似面积二手房成交，成交总价区间1275万元至1418万元，成交均价13.4万元/平方米至14.9万元/平方米 [6] - 2022年8月小区房价达阶段性高点，一套68平方米高楼层小户型成交总价1356万元，折合单价高达19.9万元/平方米 [6] - 小区2018年开盘均价9.23万元/平方米，2020年底复产品售价13万元/平方米，2022年二手房近20万元/平方米，四年间单价实现翻倍增长 [6] - 小区核心价值点包括对口优质学区复旦二附校，以及新江湾城板块稀缺生态资源（如15万平方米湿地公园）和近两年无新房供应的供需紧张局面 [7] 价格联盟面临的外部压力 - 当前15.6万元/平方米挂牌单价较今年9月底最近一笔13.7万元/平方米成交单价高出近2万元/平方米，溢价率接近15% [8] - 5套统一报价房源近30天内带看数仅为0至2次，显示市场接受度低 [8] - 周边新房项目建发海宸（距小区不到3千米）一二期均价分别为11.1万元/平方米和11.6万元/平方米，形成显著价格倒挂，且新房房龄更新、户型更贴合改善需求 [8] - 板块未来还有多宗住宅用地待入市，长期新房断供局面将被打破，二手房价格压力或持续增大 [9] 价格联盟面临的内部挑战 - 业主“保价联盟”存在“囚徒困境”，个别业主因资金周转等原因降价急售可能导致统一价格体系迅速瓦解 [10] - 小区当前二手房挂牌房源中，67平方米热门户型最低挂牌单价为13.7万元/平方米，未参与价格统一 [10] - 二手房价格调整较新房更灵活，面对供需失衡压力，以价换量成为必然选择 [10] 行业转型与价值重构 - 房地产市场结束单边上涨时代，二手房市场加速进入“价值回归”新阶段 [11] - 购房者更看重“居住价值”，价格与房屋品质、配套资源、物业服务等实际价值挂钩 [11] - 2025年3月住建部发布《住宅项目规范》，在层高、隔声等多方面加强住宅建设要求，推动市场理性回归 [11] - 新规产品凭借更优设计、更高得房率和更强市场匹配能力成为带动成交主力，70个实得率超100%项目中，7成以上销售去化率达40%以上，18%项目去化率达80% [11][12]