融信世纪江湾房价走势 - 2023年前后小户型成交单价曾高达19-20万元/平方米，但随后价格大幅回落[5] - 当前93平方米户型挂牌价在1459万至1470万元之间，单价超过15万元/平方米，但实际带看情况极为惨淡[5] - 2023年7月以来成交的几套房源单价在13.4-14.6万元/平方米之间，一套稍大户型7月成交价为1275万元[6] 市场供需与成交表现 - 多套房源近30天带看次数为0，少量房源仅有1次看房，反映出市场需求疲软[6] - 四季度新增挂牌量同比激增40%，但成交周期延长至182天，是区域平均值的2.3倍[8] - 面对询价，中介表示价格可谈，因房源条件不同，降价尺度不一，甚至1300万元也能谈[6] 竞争格局与性价比比较 - 约3公里外的建发海宸项目二次开盘备案均价约11.6万元/平方米，105平方米三房总价约1200万元，性价比更高[6] - 购房者权衡学区优势与位置偏远问题，担心未来出售时可能损失溢价[6] 业主价格联盟与个体行为 - 业主中悄然出现降价行为，一套1460万房源修改为1388万，打破了原有的“价格联盟”[8] - 业主降价出于多种现实考量，包括子女出国急需资金、看好新盘或计算持有成本后认为套现理财更划算[8] - 新江湾板块有自身定价体系，区域内二手房价格已基本见底，“价格联盟”作用有限，急售情况会打破联盟[6] 学区房价值重估 - 学区属性正经历价值重估，对口的重点小学将有30%骨干教师交流至薄弱学校[13] - 政策导向下的教育平权导致学区房溢价消退，周边中介已将房源标题中的“双学区”字样替换为交通优势描述[13] - 新江湾板块学区房相对抗跌，但中介表示“现在学区基本上算是赠送的”[7] 其他板块参考案例 - 上海明珠小学对口的朱家滩小区房价大幅回落，33平方米房源挂牌价223万元，单价约6.8万元/平方米，36平方米房源挂牌价235万元，单价约6.5万元/平方米，与最高16万元/平方米的单价相比只剩“零头”[7] - 该板块价格基本见底，还价空间仅几万元，高位买入的业主因贷款额度接近现房价而不愿低价出售，转而出租，33平方米房源月租金可达4600元[7]