而在深圳福田区，华泰小区历经近15年旧改后变身"新世界香蜜四季家园"项目，其中2栋2单元取得预售 证并即将开盘，备案均价达到每平方米13.12万元，总价区间1233万元至3980万元（不含顶复）。 此外，记者走访发现，深圳大部分城中村或老旧小区城市更新项目，旧改完成后的新房普遍存在高容积 率、商办配置不够合理等现象，"摩天住宅楼"比比皆是。广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示， 推进城市更新项目的进程，可以在规划、拆迁补偿标准、容积率、商办的配置标准等方面进行调整。 深圳市公共资源交易中心的最新信息显示，深圳市规划和自然资源局近日以107.7万元预算，委托深圳 市规划国土发展研究中心开展"深圳市'超容、超高、商办占比过大'城市更新评估检讨与规划政策研 究"。值得关注的是，此项研究聚焦深圳城市更新中的三大核心问题：部分项目为追求开发效益，存在 容积率超标、建筑高度突破规划限制以及商业办公空间供给过剩等现象。 根据市场公开信息，中信联合体此前中标成为该项目市场合作主体，联合增量投资方罗湖投控、深圳资 产共同推动项目纾困盘活。历时2个月的多轮磋商，中信城开联合中信金融资产、罗湖投控、深圳资 产、建元信托（6008 ...

项目概况与市场热度 - 福田核心区稀缺新房供应项目新世界香蜜四季家园开放预约后涌入超3800组客户 但首批房源仅百余套 供需悬殊引发市场高度关注 [2] - 项目前身为1984年建成的华泰小区 2005年被认定为旧城区 2010年纳入深圳首批城市更新计划 历经15年旧改历程 [4] - 开发商深圳新世界集团成立于1993年 总资产规模超1000亿元 业务覆盖国内外核心城市 以旧改项目开发见长 [6] 产品定位与价格分析 - 项目首批推售105-279平方米三至六房户型 105平方米房源总价区间1300-1400万元 折合单价超12万元/平方米 [9] - 项目交付标准为基础功能性处理 仅做水电铺设、白墙粉刷及水泥地面 与周边精装交付次新房存在品质差异 [9] - 周边二手住宅挂牌均价区间为9.1-13.5万元/平方米 其中天健天骄南苑12.2万元/平方米 北庐13.5万元/平方米 [9] 项目规划与硬件条件 - 项目容积率高达7.6 显著高于深圳核心宅地3.1的平均容积率 居住密度明显偏高 [11] - 社区10栋建筑中仅5栋为可售商品房 共700余套 其余包括1栋酒店公寓、1栋保障房及3栋回迁房 回迁户数超800户 [11] - 混合社区配置可能影响高端圈层氛围 业内认为二手溢价空间或受制约 [13] 区位价值与营销策略 - 项目宣传中持续绑定"香蜜湖"豪宅IP 但实际位于景田南片区 不在香蜜湖法定规划范围内 [13][15] - 区域优势包括双地铁覆盖（1号线香蜜湖站、9号线香梅站）及3公里内大型商业体 但教育资源未达香蜜湖片区名校水平 [18] - 首批推售仅百余套房源 被业内质疑为"饥饿营销" 结合核心区新房断档 大概率出现"日光"销售现象 [2][20] 开发商背景与潜在风险 - 开发商深圳新世界在过往项目销售中曾被质疑存在"捂盘"行为 [2] - 项目为期房 预计2027年交付 需关注15年旧改拖延先例及资金链稳定性可能引发的交付风险 [20]

深圳2025年第三季度商品房供应情况 - 2025年第三季度深圳计划预售33个商品房项目 预计供应面积135 12万平方米 供应套数12351套 [1] - 住宅为供应主力 31个项目入市 面积108万平方米 套数10673套 占比86 4% [1] - 非住宅类供应包括商务公寓2 51万平方米/129套 商业6 93万平方米/710套 办公17 7万平方米/839套 [1] - 宝安区为供应核心区域 7个项目/3364套住宅 光明区次之 5个项目/1702套住宅 [1] - 核心区域优质项目包括福田新世界香蜜四季家园331套 龙华塘城壹号花园808套 [1] - 多个热销盘加推 如龙华中建鹏宸云筑 鸿荣源观城 宝安珈誉玖玺 南山观山海家园 光明金硕悦府等 [1] 商品房供应同比变化 - 2025年第三季度供应同比显著下降 项目数量从44个降至33个(-25%) 总面积从202 46万平降至135 12万平(-33 2%) [2] - 住宅供应套数同比降幅超25% 从14955套降至10673套 [2] - 供应收缩趋势延续至上半年 2025年上半年新房住宅供应13877套 同比下滑28 6% 环比下滑32 9% [2] - 上半年供应面积139 8万平 同比下滑29 1% 环比下滑37 4% 创近五年新低 [2] - 上半年新房取证项目52个 较2024年下半年71个减少26 8% [2] 市场成交与政策环境 - 2025年上半年深圳一手住宅网签21868套 其中预售住宅成交15101套 同比增长24 4% [3] - 新房价格同比跌幅收窄 呈现企稳态势 [3] - 1年期与5年期LPR分别下调45个基点 创历史新低 [3] - 开发商加大促销力度 通过折扣降低置业成本 [3] - 当前为政策宽松窗口期 下半年或出台刺激政策 叠加贸易战缓解 市场供需有望改善 [3]

项目定位争议 - 项目定位模糊，兼具豪宅与刚需特征：容积率不低、得房率不高、超半数为回迁安置房源，但户型起步超百平、单价超10万/平 [1] - 开发商全力绑定"香蜜湖"概念：命名含"香蜜"，宣传为"香蜜湖压轴大戏""时代封面之作""标杆豪宅" [6] - 实际地理位置存疑：位于香梅路以东，不在传统或广义香蜜湖片区范围内（传统片区边界为香梅路以西） [13][16][20] 片区价值与营销策略 - 香蜜湖片区价值核心：稀缺湖景资源、高端商业配套及金融街规划，长期为深圳房价制高点 [13] - 开发商采用"擦边球"营销：通过模糊片区边界提升项目溢价，类似前海扩容区边缘项目自称"前海新房" [22][23] - 板块价差显著：一路之隔的板块均价差距可达数万/平（如红山与民治、景田与香蜜湖） [25] 产品设计与市场接受度 - 项目规划缺陷：占地4.11万㎡建11栋，容积率7.94，绿化仅30%，含公共开放空间 [29] - 房源构成复杂：商品房占比低，回迁房+保障房+公寓占绝大部分，混合居住模式 [31] - 定价预期分化：吹风价11.5万-12万/平，但市场预测去化率或仅20% [28] 行业常见操作与潜在问题 - 蹭热点板块为行业普遍现象：利用物理邻近性及市场认知差异抬高定价预期 [22][25] - 行政边界决定资源分配：学区等配套与片区归属强相关，可能影响实际居住价值 [22] - 购房者需警惕概念误导：宣传模糊可能导致对配套资源的错误预期 [25][32]