合肥二手房市场成交与价格动态 - 截至2025年11月，合肥当年二手房成交量累计约5.6万套，市场保持较高活跃度与流动性[1][4] - 2025年3月成交量迅速反弹至6517套，之后基本维持在每月4500-6000套区间[2] - 近一年合肥二手房价格持续下滑，从2024年11月的1.57万/㎡跌至2025年11月的1.13万/㎡，累计跌幅高达28%[5] - 2025年6月以后价格下跌加速，从1.35万/㎡跌至11月的1.13万/㎡，5个月内下跌16.3%[5] - 合肥二手房价格已连续31个月持续下跌，2025年6月、8月及11月单月跌幅均达0.9%[5] - 平均每100万挂牌价，最终成交价可能只有90万出头，呈现“割肉抛售”现象[8] - 市场呈现“以价换量”特征，买家议价权增强，议价率从2024年底的7.70%升至2025年11月的9.87%[9] 市场供应与业主心态变化 - 二手房新增房源在2025年3月达到25592套高点后整体呈下降趋势，11月已降至15596套[8] - 价格持续下跌导致越来越多业主选择暂缓出售，进入观望状态，表明二手房价格再下调空间有限[11] 房产中介市场格局与佣金模式 - 合肥二手房中介市场形成稳固的双巨头格局，贝壳系和中墅地产合计市场占有率超过80%[13] - 市场普遍实行卖家承担0.5-1%、买家承担1-1.5%的佣金标准，一套200万的交易中介费总额通常在3-5万元之间[14] - 在当前买家主导市场下，中介费用基本协商由卖家承担，或通过议价变相由卖家承担，增加卖方压力与买方成本[14] - 行业龙头贝壳在2025年第三季度净收入达231亿元，同比增长2.1%；前三季度营业收入723.91亿元，同比增长16.14%[16] - 贝壳CEO彭永东2024年薪酬达4.01亿元，执行董事单一刚薪酬2.99亿元，2023年两人合计年薪高达12.42亿元[16] - 在市场下行周期中，贝壳的高佣金模式及其高管天价薪酬引发越来越多的讨论与质疑[16][17] 政策创新与服务模式变革 - 合肥市近期推出创新性的“菜单式”二手房交易服务模式，打破传统中介打包收费方式[18] - 该模式允许交易双方根据需求自由选择服务项目，按需付费，费用透明[18] - 政策咨询、房源匹配、实地带看和房源推广等多项基础服务均为免费[19] - 专业性服务明码标价：价格谈判协助和合同指导与审核各1000元；贷款代办服务买方5000元、卖方6000元；过户交割统一2000元[19] - 如仅需基础服务，理论上可几乎零成本完成交易；即使需要全套服务，总费用也远低于传统中介打包收费[23] - 此模式降低了交易成本，提高了服务透明度，可能是行业向更透明、灵活、低成本方向发展的重要信号[24][25] 市场趋势与未来展望 - 尽管整体价格下行，但合肥二手房市场仍保持相对活跃交易量，说明真实需求依然存在[25] - 未来市场可能进一步分化：部分资金压力大的业主不得不“割肉”抛售，而资金充裕的购房者迎来入市机会[25] - 在买卖双方均承压的背景下，中介服务的高收费模式越来越难以获得市场认同[25] - 合肥的“菜单式”服务模式预示着二手房交易服务可能向更透明、更灵活、成本更低的方向发展[25]