核心财务表现 - 2025H1营收949.2亿元 同比增长19.9% [1] - 毛利率24.0% 同比提升1.8个百分点 [1] - 归母净利润118.8亿元 同比增长16.2% [1] - 核心净利润100.0亿元 [1] 开发业务 - 开发业务收入743.6亿元 同比增长25.8% [1] - 销售金额1103.0亿元 同比下降11.6% 排名行业前三 [1] - 一线城市销售占比46% 同比提升8个百分点 [1] - 新增投资447.3亿元 权益金额322.8亿元 拿地强度40.6% [2] - 土地储备4119万平方米 [2] 商业运营 - 经常性业务收入205.6亿元 同比增长2.5% 占总营收21.3% [2] - 核心净利润60.2亿元 贡献占比60.2% 同比提升8.7个百分点 [2] - 在营购物中心94座 租金收入104.2亿元 同比增长9.9% [2] - 出租率97.3% 零售额1101.5亿元 同比增长20.2% [2] - 华润商业REITs总市值突破百亿 上市以来累计上涨52.2% [2] 财务结构 - 在手现金1202.4亿元 [2] - 净有息负债率39.2% [2] - 加权资本成本2.79% 较去年底下降32个基点 [2] - 拟派发中期股息0.20元/股 [2] 未来展望 - 预计2025-2027年营收分别为2834.8亿元/2877.6亿元/2989.9亿元 [3] - 预计同期归母净利润分别为257.7亿元/267.4亿元/298.5亿元 [3] - 对应PE估值分别为7.8X/7.5X/6.7X [3]

投资评级 - 首次覆盖给予"买入"评级 [4][11] 核心财务表现 - 2025H1实现营收949.2亿元（同比+19.9%）[1][2] - 归母净利润118.8亿元（同比+16.2%）[1][2] - 核心净利润100.0亿元[1][2] - 毛利率24.0%（同比+1.8个百分点）[1][2] - 拟派发中期股息0.20元/股[3] 开发业务表现 - 开发业务收入743.6亿元（同比+25.8%）[2] - 销售金额1103.0亿元（同比-11.6%）但排名稳居行业前三[2] - 一线城市销售占比46%（同比+8个百分点）[2] - 新增投资项目18个总金额447.3亿元权益金额322.8亿元拿地强度40.6%[2] - 土地储备4119万方[2] - 开发业务毛利率15.6%（同比+3.2个百分点）[2] 经常性业务表现 - 经常性业务收入205.6亿元（同比+2.5%）占总营收21.3%[3] - 核心净利润60.2亿元贡献占比60.2%（同比+8.7个百分点）[3] - 购物中心租金收入104.2亿元（同比+9.9%）出租率97.3%[3] - 零售额1101.5亿元（同比+20.2%）经营利润率65.9%[3] - 商业REITs总市值突破百亿上市以来累计上涨52.2%[3] 财务健康状况 - 在手现金1202.4亿元[3] - 净有息负债率39.2%[3] - 加权资本成本2.79%（较去年底下降32个基点）[3] 盈利预测 - 预计2025-2027年营收分别为2834.8/2877.6/2989.9亿元[4] - 预计归母净利润分别为257.7/267.4/298.5亿元[4] - 对应PE分别为7.8X/7.5X/6.7X[4] 市场表现 - 收盘价30.48港元总市值2167.8亿港元[6] - 12个月股价区间19.12-33.10港元[6] - 过去12个月绝对收益38%相对收益-5%[9]

文章核心观点 - 房地产行业深度调整，华润置地以“3 + 1”一体化业务模式和大资管转型取得良好业绩，为行业转型提供可借鉴样本 [1][8] “3 + 1”业务模式释放立体动能 - 开发销售业务以“三好十二优”标准重构竞争力，销售排名创新高，产品力和服务力超行业均值15个百分点，稳居行业前三 [3] - 经营性不动产业务成绩斐然，2024年购物中心零售额1953亿元，开业16家购物中心，平均开业率超95%，旗下商业品牌成城市地标 [3] - 轻资产业务为合作伙伴提供全流程服务，获市场高度认可，提升品牌影响力 [6] - 生态圈要素型业务多点开花，城市代建业务营业额11.8亿元，租赁住房业务营业额8亿元，文体场馆运营业务营业收入7.8亿元，截至2024年底生态圈业务营收62.2亿元 [6][7] 大资管转型成功，释放“乘数效应” - 华润商业REITs 2024年3月上市后盈利能力强，EBITDA达3.51亿元，预算完成率112%，年底股价涨幅25.6%，现金分红3.15亿元，年化分派率5.08% [8] - 2024年经营性不动产业务营业额233.0亿元，同比增长4.8%，经常性利润103亿元，同比增长8.2% [9] - 截至2024年末，旗下购物中心零售额1953亿元，在管92座，新开业16座，平均开业率超95%，打造多个示范性项目 [10] - 搭建一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，2024年华润万象生活营收170.4亿元，同比增长15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%；华夏华润商业REIT后复权收盘价较发行价上涨25.6%，市值居首；华夏基金华润有巢REIT后复权收盘价较年初上涨29.4%，上市至今累计分红1.17亿元 [12] - 大资管模式盘活资产，带来稳定现金流，开辟第二增长曲线，为行业提供发展路径借鉴 [13]