香港住房体系与历史发展 - 香港住房体系主要分为公共住宅和私人住宅两大类 公共住宅包括用于出租的“公屋”和以补贴价出售的“居屋” 私人住宅则包括完全市场化的“私人屋苑”、市中心的旧楼“唐楼”“洋楼”以及新界的“村屋”和“丁屋” 超过55%的香港人居住在各类私人住宅中[3][4][5] - 香港公共住宅体系建立的根源是回应人口增长带来的社会压力 其发展起点是20世纪50年代木屋区火灾后的灾民应急安置 1954年在石硖尾火灾废墟上兴建了首批安置房和8栋7层高的第一代公屋 成体系的公共住房制度在1970年代港督麦理浩任内正式创建[1][6][7] - 香港是一个高密度城市 正面临居民老龄化 年轻人住房压力大等挑战 香港市场化住房的租金和售价上涨非常快 是全球房价最高的城市之一 香港人的住房压力高于纽约和伦敦[1][5] 香港住房具体分类与案例 - “居者有其屋”计划房屋是香港公共住宅体系中的一个类别 以政府补贴为前提出售给特定收入群体 案例宏福苑是1983年落成的“居屋”小区 含8栋31层住宅共1984户 每户实用面积44~44.9平方米 首发价在11.6万~15.91万港元之间 据2021年人口普查 其常住人口4643人中65岁以上占比36.6%[1][3] - “公屋”是用于出租的公租房体系 租金低于市场水平 套户面积较小 申请人需满足条件并排队等待[4] - 私人住宅中 “私人屋苑”是香港房地产业的主体 由房地产企业开发 多占据良好地段 价格非常高 “唐楼”建设于1900~1979年 曾是香港住宅主体 最高时占到八成 “洋楼”建设时间更晚 多为配备电梯的门禁式高层住宅 “村屋”和“丁屋”是指新界农村宅基地上的村民房屋[5] 香港住房政策与土地制度 - 香港实行土地公有制 所有土地由政府控制 房地产是支柱产业 政府为获得更多土地收益而严格控制土地供给 市场价格降低就会减少供给 香港回归后继承了原有的土地制度 土地转为国家所有 特区政府代为管理 土地管理策略也延续下来[7][8] - 香港居住密度高 住宅需求量大 但土地并非绝对稀缺 填海造地项目也不少 看待香港住宅问题需要理解政府的房地产发展思路[8] - 缓解年轻人居住压力 平衡公共住房发展和房地产市场开发之间的关系是香港需要重视的议题 年轻人排队等公屋的周期很长 常见需10~20年 购买商品房则价格过高[8] 香港与内地的联系与影响 - 从城市规划 土地制度到住房 香港是中国内地城市的一个样板 很大程度上 内地城市的住宅开发借鉴了香港的经验[3] - 内地改革开放后建立的土地批租制度是学习香港的经验 深圳作为改革开放的窗口 学习目标就是香港 深圳第一次土地拍卖有香港土地测量行参与 第三任香港特首梁振英当时作为土地测量师深度参与了此项工作[7] - 香港特首李家超推进深港一体化 在深圳河沿线进行新城开发项目 年轻人在临近深圳的社区居住有利于在深圳发展就业 消费和创业 此举有助于缓解香港住房难 也预示着在内地置业 深港通勤等新趋势[8]

公屋综合轮候时间现状 - 截至今年9月底 过去12个月一般申请者的公屋综合轮候时间维持在5.1年 为自2018年第一季度以来的最低纪录 [1] - 与本届政府上任前的高位6.1年相比 轮候时间已缩短1年 [1] 第三季度公屋供应与分配情况 - 2024年第三季度 成功安排约7900个一般申请者入住传统公屋或简约公屋 [1] - 分配单位构成包括约1600个新落成传统公屋单位 约4000个传统公屋回收单位 以及约2300个简约公屋单位 [1] - 获安排入住传统公屋的申请者中 超过85%入住市区或扩展市区单位 这些单位的轮候时间比新界长约2年 较长的轮候时间被计入综合轮候时间统计 [1] 简约公屋项目的成效与规划 - 自首个项目于2024年第一季度开始编配入住以来 获安排入住简约公屋的一般申请者平均轮候时间仅为3.1年 在缩短整体轮候时间上发挥关键作用 [1] - 2024年预计共有约9500个简约公屋单位陆续落成入伙 [2] - 目标是在2027/28年度前完成兴建约3万个简约公屋单位 [2] 未来公屋供应与轮候时间目标 - 展望2026/27年度起的5年 总体公屋建屋量（包括简约公屋）将达18.9万个单位 较本届政府上任时增加约80% [2] - 公屋综合轮候时间在2026/27年度回落至4.5年的目标维持不变 [2]

公屋供应现状与目标 - 目前公屋轮候册上有11万宗申请，与5年前比较已缩减25% [1] - 特区政府采取提速提效措施，加快兴建不同类型房屋 [1] 过渡性房屋项目进展 - 上届政府推出过渡性房屋项目，目标兴建2.1万个单位 [1] - 目前已有约1.84万个单位可供有需要人士申请 [1] 简约公屋项目规划 - 目前共有13个简约公屋项目，目标提供3万个单位 [1] - 首个项目由动工至首户家庭入伙仅花费约1年半时间 [1] 未来房屋供应展望 - 连同新建的公屋，未来10年将有足够房屋供应以解决房屋问题 [1] - 北部都会区未来5年有约6万个房屋单位落成入伙 [1] - 北部都会区未来10年内将有约14.4万个单位落成 [1]

公屋建设进展 - 香港房委会2022/23年度至今公屋落成量达16 8万伙 完成《长远房屋策略》10年30 8万伙目标的54% 远超原预计的10 5万伙 [1] - 未来两年将有逾2万个简约公屋单位陆续落成 [1] - 公屋与资助出售房屋比例计划从7:3逐步调整为6:4 [1] 市场需求与认购情况 - 2023年居屋超额认购率为14倍 较新加坡的5-6倍仍有下降空间 [1] - 市民生活模式改变 更倾向开放及流动空间 未来10-20年设计将考虑取消非必需设施如厨房灶台和晾衣架 [2] 建筑技术创新 - 研发"智易扣"采用环形扣墙体连接技术 减少施工程序及时间 预计在古洞北新发展区公屋项目应用 [1] - 计划开发更轻、隔音更好的混凝土 并应用人工智能优化建筑设计及成本 [1] - 简化公屋设计原则包括不装修电机房、取消假天花、安装自动感应灯以降低成本 [2] 政策导向 - 政府呼吁青年置业规划转向资助出售房屋 鼓励有迫切需求者申请简约公屋 [1] - 设计优化将参考西班牙及葡萄牙社会房屋项目经验 强调"大方实际、价钱合适、环保无浪费" [2]

打击滥用公屋与资源回收 - 自本届政府上任至五月底，已收回约8700个单位，节省建筑费达87亿港元 [1] - 2025年一月将推出"举报滥用公屋奖"，截至三月底接获约3900宗举报中约1700宗参与奖励计划，约700宗可跟进 [1] - 透过与土地注册处资料核对，第二轮查册25万住户发现约3300户拥有香港住宅物业，第三批查册及检控行动进行中 [2] - 2025年四月第四轮须申报的21万住户中，申报表回收率超过99%，正处理未交表个案 [2] - 已与中国内地省市房产登记机构建立沟通机制，查核租户是否在内地拥有物业 [2] 公营房屋供应与建设规划 - 2024/25年度共有约23000个单位落成，包括约9000个公屋单位和14000个资助出售单位 [1] - 2025/26年度预计约28000个单位落成，较2024/25年度增加20% [1] - 为填补供应缺口，政府主导兴建"简约公屋"，约三万个单位将在2027年内完成 [3] - 在2028/29至2032/33年度落成的项目中，将选定超过一半项目采用"组装合成"建筑法 [7] - 在2023/24至2027/28年度已或预计落成的公营房屋中，约有20个项目已采用"组装合成"建筑法 [7] 公屋流转与申请情况 - 截至2025年三月底，约有116400宗一般公屋申请及约86300宗非长者一人申请 [2] - 与最高位比较，一般公屋申请及非长者一人申请数目分别大幅下降26%及40% [2] - 由今年十月一日起，正缴交额外租金的公屋富户自愿迁出后可保留"绿表资格"四年 [4] - 房委会正研究在资助出售单位销售计划中推出新安排，以鼓励公屋租户向上流动 [4] 资助出售单位销售与政策调整 - "居屋2024"推售合共超过7800个单位，五月底开始拣楼，销售速度比"居屋2023"快约四分之一 [3] - 由下一期居屋起，将绿白表的配额比例由40：60调整至50：50 [3] - 为有效防止短期投机活动，房委会就居屋和绿置居单位设定转让期限 [4] - 容许业主在禁售期后出售单位，以促进二手资助出售单位流转并为市场增加供应 [4] 青年住房支持与创业计划 - 由下一期居屋起，为40岁以下白表青年家庭及一人申请者分派多一个抽签号码 [5] - 由"白居二2024"起，大幅增加1500个配额至6000个，新增配额全数拨予40岁以下青年申请者 [5] - "白居二2024"的所有申请者中，超过八成为选择参加"青年计划（白居二）"的青年申请者 [5] - 推出"共筑・创业家2.0"计划，提供超过60间免租金商铺，规模较首阶段大幅扩展六倍 [6] 建筑技术创新与应用 - 由2025/26年度起，应用第二代"组装合成"建筑法（MiC 2.0），可减省临时支撑、减少墙身厚度并缩短安装时间 [7] - 持续扩大应用建筑信息模拟，提升规划、设计及施工效率，并引入建筑机械人及机电装备合成法 [7] - 自主研发"智筑目"项目资讯管理及分析平台，已在五个工地应用，预计至2025/26年度扩展至15个工地 [8] - 在2028/29至2032/33年度落成的单位，至少50%采用"设计及建造"采购模式兴建 [8] - 正研究MiC直接采购方案，拟于2026年第一季启动招标 [8]