香港住房体系与历史发展 - 香港住房体系主要分为公共住宅和私人住宅两大类 公共住宅包括用于出租的“公屋”和以补贴价出售的“居屋” 私人住宅则包括完全市场化的“私人屋苑”、市中心的旧楼“唐楼”“洋楼”以及新界的“村屋”和“丁屋” 超过55%的香港人居住在各类私人住宅中[3][4][5] - 香港公共住宅体系建立的根源是回应人口增长带来的社会压力 其发展起点是20世纪50年代木屋区火灾后的灾民应急安置 1954年在石硖尾火灾废墟上兴建了首批安置房和8栋7层高的第一代公屋 成体系的公共住房制度在1970年代港督麦理浩任内正式创建[1][6][7] - 香港是一个高密度城市 正面临居民老龄化 年轻人住房压力大等挑战 香港市场化住房的租金和售价上涨非常快 是全球房价最高的城市之一 香港人的住房压力高于纽约和伦敦[1][5] 香港住房具体分类与案例 - “居者有其屋”计划房屋是香港公共住宅体系中的一个类别 以政府补贴为前提出售给特定收入群体 案例宏福苑是1983年落成的“居屋”小区 含8栋31层住宅共1984户 每户实用面积44~44.9平方米 首发价在11.6万~15.91万港元之间 据2021年人口普查 其常住人口4643人中65岁以上占比36.6%[1][3] - “公屋”是用于出租的公租房体系 租金低于市场水平 套户面积较小 申请人需满足条件并排队等待[4] - 私人住宅中 “私人屋苑”是香港房地产业的主体 由房地产企业开发 多占据良好地段 价格非常高 “唐楼”建设于1900~1979年 曾是香港住宅主体 最高时占到八成 “洋楼”建设时间更晚 多为配备电梯的门禁式高层住宅 “村屋”和“丁屋”是指新界农村宅基地上的村民房屋[5] 香港住房政策与土地制度 - 香港实行土地公有制 所有土地由政府控制 房地产是支柱产业 政府为获得更多土地收益而严格控制土地供给 市场价格降低就会减少供给 香港回归后继承了原有的土地制度 土地转为国家所有 特区政府代为管理 土地管理策略也延续下来[7][8] - 香港居住密度高 住宅需求量大 但土地并非绝对稀缺 填海造地项目也不少 看待香港住宅问题需要理解政府的房地产发展思路[8] - 缓解年轻人居住压力 平衡公共住房发展和房地产市场开发之间的关系是香港需要重视的议题 年轻人排队等公屋的周期很长 常见需10~20年 购买商品房则价格过高[8] 香港与内地的联系与影响 - 从城市规划 土地制度到住房 香港是中国内地城市的一个样板 很大程度上 内地城市的住宅开发借鉴了香港的经验[3] - 内地改革开放后建立的土地批租制度是学习香港的经验 深圳作为改革开放的窗口 学习目标就是香港 深圳第一次土地拍卖有香港土地测量行参与 第三任香港特首梁振英当时作为土地测量师深度参与了此项工作[7] - 香港特首李家超推进深港一体化 在深圳河沿线进行新城开发项目 年轻人在临近深圳的社区居住有利于在深圳发展就业 消费和创业 此举有助于缓解香港住房难 也预示着在内地置业 深港通勤等新趋势[8]