核心观点 - 华创证券维持中国海外发展"推荐"评级 给予2025年13倍PE 目标市值2188亿港元 对应股价20港元 预计2025-2027年EPS分别为1.40元、1.38元和1.52元 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入832亿元 同比下降4.3% 归属普通股东净利润86亿元 同比下降16.6% [1] - 上半年毛利率17.4% 已售未结金额1750亿元 较2024年末减少19.8% [1] - 经营性现金流持续为正 期末在手现金1090亿元 占总资产12.1% [3] 销售情况 - 上半年销售面积512万方 同比下滑5.9% 销售金额1202亿元 同比下滑19.0% [1] - 合约销售均价23467元/平米 同比下降14.0% [1] - 北上广深及香港五个城市实现合约销售额556.4亿元 其中北京实现合约销售304.5亿元 [1] 土地储备 - 上半年新购地17宗 权益购地金额401亿元 投资强度33.4% [1] - 截至7月末新购地共22宗 权益购地金额550亿元 一线和强二线城市合计占比86% [1] - 土地储备总建筑面积2693万方 权益面积2367万方 [1] 商业运营 - 上半年商业运营收入35.4亿元 与去年同期持平 [2] - 一线城市项目收入占比提升至47% [2] - 购物中心和写字楼收入占比分别为33%和48% [2] - 购物中心出租率96.2% 销售额同比增长6.7% 客流同比增长11.0% 经营利润率56.8% [2] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率提升16个百分点至77% [2] 债务与融资 - 有息负债规模压降至2275亿元 期内减少141亿元 [3] - 资产负债率53.7% [3] - 平均融资成本2.9% [3] - 分销及行政费用合计占收入比例约3.8% 其中行政费用同比下降16.9% [3] 战略发展 - 延续聚焦一线城市策略 推动"中海好房子Living OS系统"落地 [1] - 北京萬吉玖序、上海云邸玖章等首批中海好房子陆续上市推售 [1]

核心观点 - 华创证券维持中国海外发展推荐评级 给予2025年13倍PE 目标市值2188亿港元 对应股价20港元 预计2025-2027年EPS分别为1.40元 1.38元 1.52元 [1] 财务表现 - 2025上半年营业收入832亿元 同比下降4.3% 归属普通股东净利润86亿元 同比下降16.6% [1] - 上半年毛利率17.4% 已售未结金额1750亿元 较2024年末减少19.8% [1] - 商业运营收入35.4亿元 与去年同期持平 购物中心和写字楼收入占比分别为33%和48% [2] - 购物中心出租率96.2% 销售额同比增长6.7% 客流同比增长11.0% 经营利润率56.8% [2] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率提升16个百分点至77% [2] 土地储备与投资 - 2025年1-6月新购地17宗 权益购地金额401亿元 投资强度33.4% [1] - 截至7月末新购地共22宗 权益购地金额550亿元 一线和强二线城市占比86% [1] - 土地储备总建筑面积2693万平方米 权益面积2367万平方米 [1] 销售表现 - 上半年销售面积512万平方米 同比下滑5.9% 销售金额1202亿元 同比下滑19.0% [1] - 合约销售均价23467元/平方米 同比下降14.0% [1] - 北上广深及香港合约销售额556.4亿元 其中北京销售额304.5亿元 [1] 债务与融资 - 有息负债规模2275亿元 期内减少141亿元 资产负债率53.7% [3] - 在手现金1090亿元 占总资产12.1% 经营性现金流持续为正 [3] - 平均融资成本2.9% 分销及行政费用占收入比例3.8% 行政费用同比下降16.9% [3] 业务发展 - 推动"中海好房子Living OS系统"落地 北京萬吉玖序 上海云邸玖章等首批项目上市推售 [1] - 一线城市商业项目收入占比提升至47% 资产质量进一步提升 [2]

投资评级 - 推荐（维持） 目标价20港元 [1] 核心观点 - 公司作为头部央企 融资成本低 可售货值充足 预计2025-2027年EPS分别为1.40元、1.38元、1.52元 给予2025年13倍PE 测算市值约2188亿港元 [6] 财务表现 - 2025上半年营业收入832亿元 同比下降4.3% 归属普通股东净利润86亿元 同比下降16.6% [1] - 预计2025年营业总收入1838.29亿元 同比下降0.7% 归母净利润153.49亿元 同比下降1.8% [3] - 上半年毛利率17.4% 归属股东核心净利润率10.6% [6] - 已售未结金额1750亿元 较2024年末减少19.8% [6] 销售表现 - 2025年上半年销售面积512万方 同比下滑5.9% 销售金额1202亿元 同比下滑19.0% [6] - 合约销售均价23467元/平米 同比下降14.0% [6] - 北上广深及香港五个城市实现合约销售额556.4亿元 其中北京实现合约销售304.5亿元 [6] 土地储备 - 2025年1-6月新购地17宗 权益购地金额401亿元 投资强度约33.4% [6] - 截至7月末新购地共22宗 权益购地金额550亿元 一线和强二线城市合计占比86% [6] - 截至上半年土地储备总建筑面积2693万方 权益面积2367万方 [6] 商业运营 - 上半年商业运营收入35.4亿元 同比持平 一线城市项目收入提升至47% [6] - 购物中心和写字楼收入占比分别为33%和48% [6] - 购物中心出租率96.2% 销售额同比增长6.7% 客流同比增长11.0% 经营利润率56.8% [6] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率提升16个百分点至77% [6] 财务结构 - 有息负债规模2275亿元 期内减少141亿元 资产负债率53.7% [6] - 在手现金1090亿元 占总资产12.1% 经营性现金流持续为正 [6] - 平均融资成本2.9% 分销及行政费用合计占收入比例约3.8% [6] 预测指标 - 预计2025年每股收益1.40元 市盈率9.8倍 市净率0.4倍 [3] - 预计2026年每股收益1.38元 市盈率10.0倍 市净率0.4倍 [3] - 预计2027年每股收益1.52元 市盈率9.0倍 市净率0.4倍 [3]

销售业绩表现 - 2025年上半年实现合约销售额1201.5亿元 全口径及权益销售金额均位列行业第二 [1][3] - 北京市场销售额达304.5亿元 市占率位居当地第一 [1][3] - 一线及核心城市（北京/上海/广州/深圳/香港）合计销售额556.4亿元 占集团合约销售额53.7% [3] 财务表现 - 集团收入832.2亿元 除税前溢利130.0亿元 核心股东应占溢利87.8亿元 [3] - 期末在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% 现金短债比达4.9倍 [5] - 平均融资成本2.9% 为行业最低区间 保持"三条红线"绿档标准（剔除预收款资产负债率45.7% 净借贷比率28.4%）[5] 产品与运营创新 - 推出"中海好房子Living OS系统" 涵盖4大维度16大产品系统 满足172项客户需求 [4] - 28个项目应用新系统 包括北京万吉玖序、上海云邸玖章等重点项目 [4] - 商业物业运营收入35.4亿元 一线城市项目收入占比提升至47% 北京中海大吉巷项目开业首日客流量超20万人次 出租率96% [4] 土地投资策略 - 2025年1-7月新增22幅地块 权益购地金额550.1亿元 投资规模行业第一 [8] - 一线和强二线城市投资占比达86% 北京海淀树村地块75.02亿元 上海普陀及静安地块投资额超118亿元 [8] 可持续发展成就 - 发布行业首份《应对气候变化白皮书》 LSEG评分全球房地产行业第一 MSCI评级A级 [8] - 晨星Sustainalytics评分13.9分（低风险） 位列内房企业第一 全球前3% [8] - 获惠誉及标普A-评级 穆迪Baa2评级 为行业唯一获两家国际机构A-评级的內房上市公司 [5] 股息派发与股东回报 - 董事局宣布派发中期股息每股港币25仙 [6]

核心观点 - 公司在房地产市场调整期实现业绩稳健增长和财务安全 盈利能力保持行业领先 通过精准投资和产品创新巩固行业领导地位 [1] 财务表现 - 合约物业销售额1201.5亿元 稳居行业第二 [1][2] - 核心股东应占溢利87.8亿元 盈利能力显著领先行业 [1][3][4] - 期末现金1089.6亿元 占总资产12.1% [5] - 净借贷比率28.4% 现金短债比4.9倍 持续符合"绿档"标准 [1][5] - 平均融资成本2.9% 处于行业较低区间 [6] - 分销及行政费用合计占收入3.8% 费效比优势显著 [6] 销售表现 - 香港及北上广深五个城市合约销售额556.4亿元 占系列公司（不含中海宏洋）销售额53.7% [2] - 北京单城销售额突破304.5亿元 香港/上海/广州/深圳销售额均超50亿元 [2] - 14个城市销售额位居当地市场首位 [2] 土地储备 - 2025年1-7月获取22幅地块 权益购地金额550.1亿元 投资规模行业首位 [7] - 一线和强二线城市投资占比86% 四个一线城市及香港权益购地金额占比64% [7] - 上海静安区地块53.63亿元（溢价率10.1%）普陀区地块65.25亿元（溢价率14.17%） [8] - 北京海淀树村地块75.02亿元 楼面价10.23万元/平方米创当地新高 [8] - 杭州海潮TOD地块80.78亿元 北京丰台西南郊冷库地块底价获取 [8] 产品创新 - "中海好房子"Living OS系统覆盖16大产品系统172项客户需求解决方案 [9] - 系统已在28个新开发项目推广 北京万吉玖序和上海云邸玖章项目实现逆势热销 [9] - 商业物业运营收入35.4亿元 一线核心城市项目收入占比47% [9] - 北京中海大吉巷商业项目出租率96% 首日客流超20万人次 [9] 评级与ESG - 唯一获两家国际评级机构（标普全球/惠誉）给予A-级评级的内房企业 [1][6] - 伦敦证券交易所集团ESG评分88分（全球房地产第一） MSCI评级A [10] - 北京中海金融中心成为零碳建筑科技示范工程 [10] 未来发展 - 下半年北京树村/深圳后海/上海普陀等重点项目集中推售 [8] - 商业公募REITs有序推进 将通过资产证券化释放商业资产价值 [9]

核心财务表现 - 实现合约物业销售额人民币1,201.5亿元 位居全行业第二 [1] - 收入人民币832.2亿元 除税前溢利人民币130.0亿元 核心股东应占溢利人民币87.8亿元 [1] - 宣布派发中期股息每股港币25仙 [1] 销售与市场地位 - 香港及北上广深五个城市合约销售额达人民币556.4亿元 占系列公司（不含中海宏洋）合约销售额53.7% [1] - 北京合约销售金额人民币304.5亿元 香港/上海/广州/深圳均超50亿元 [1] - 在14个城市销售额位居当地市场第一 [1] 产品与技术创新 - "中海好房子 Living OS 系统"落地 基于数字基建/整合链接/数智定制三大核心能力构建平台 [2] - 北京万吉玖序/上海云邸玖章等项目逆势热销 量价兼得 [2] 土地投资策略 - 1-7月获取22幅地块 权益购地金额人民币550.1亿元 投资规模行业第一 [2] - 一线和强二线城市投资占比86% 坚持主流城市/主流地段/主流产品策略 [2] - 下半年北京树村/西黄村/深圳后海/大运/上海普陀等重点项目将集中推售 [2] 商业运营表现 - 商业物业运营收入人民币35.4亿元 一线城市项目收入占比提升至47% [2] - 北京中海大吉巷开业出租率96% 首日客流超20万人次 活化三千余平方米文化保育区 [2] 财务健康与融资能力 - 剔除预收款资产负债率45.7% 净借贷比率28.4% 现金短债比4.9倍 保持"绿档" [3] - 在手现金人民币1,089.6亿元 占总资产12.1% [3] - 平均融资成本2.9% 处于行业最低区间 分销及行政费用合计占收入3.8% [3] 行业评级地位 - 行业唯一获两家国际评级机构给予A-级评级的内房上市公司 [3]