核心观点 - 公司在房地产市场调整期实现业绩稳健增长和财务安全 盈利能力保持行业领先 通过精准投资和产品创新巩固行业领导地位 [1] 财务表现 - 合约物业销售额1201.5亿元 稳居行业第二 [1][2] - 核心股东应占溢利87.8亿元 盈利能力显著领先行业 [1][3][4] - 期末现金1089.6亿元 占总资产12.1% [5] - 净借贷比率28.4% 现金短债比4.9倍 持续符合"绿档"标准 [1][5] - 平均融资成本2.9% 处于行业较低区间 [6] - 分销及行政费用合计占收入3.8% 费效比优势显著 [6] 销售表现 - 香港及北上广深五个城市合约销售额556.4亿元 占系列公司（不含中海宏洋）销售额53.7% [2] - 北京单城销售额突破304.5亿元 香港/上海/广州/深圳销售额均超50亿元 [2] - 14个城市销售额位居当地市场首位 [2] 土地储备 - 2025年1-7月获取22幅地块 权益购地金额550.1亿元 投资规模行业首位 [7] - 一线和强二线城市投资占比86% 四个一线城市及香港权益购地金额占比64% [7] - 上海静安区地块53.63亿元（溢价率10.1%）普陀区地块65.25亿元（溢价率14.17%） [8] - 北京海淀树村地块75.02亿元 楼面价10.23万元/平方米创当地新高 [8] - 杭州海潮TOD地块80.78亿元 北京丰台西南郊冷库地块底价获取 [8] 产品创新 - "中海好房子"Living OS系统覆盖16大产品系统172项客户需求解决方案 [9] - 系统已在28个新开发项目推广 北京万吉玖序和上海云邸玖章项目实现逆势热销 [9] - 商业物业运营收入35.4亿元 一线核心城市项目收入占比47% [9] - 北京中海大吉巷商业项目出租率96% 首日客流超20万人次 [9] 评级与ESG - 唯一获两家国际评级机构（标普全球/惠誉）给予A-级评级的内房企业 [1][6] - 伦敦证券交易所集团ESG评分88分（全球房地产第一） MSCI评级A [10] - 北京中海金融中心成为零碳建筑科技示范工程 [10] 未来发展 - 下半年北京树村/深圳后海/上海普陀等重点项目集中推售 [8] - 商业公募REITs有序推进 将通过资产证券化释放商业资产价值 [9]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予越秀地产“买入”评级 [4][6][17] 报告的核心观点 - 行业下行期，越秀地产业绩短期承压，但销售仍位列行业头部，投资聚焦核心城市，优质土储为未来平稳发展奠定基础 [6][17] 根据相关目录分别进行总结 业绩短期承压，财务保持稳健 - 结算带动收入增长，2024年营收864.0亿元，同比增长7.7%，主要因房地产开发业务结算收入增长；毛利率约10.5%，同比下降4.8pct；已售未入账销售金额1700.5亿元，可结算资源充裕 [5][7] - 计提减值拖累利润，2024年归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%，主要因结算毛利率下滑和计提减值力度加大；销售费用27.2亿元，同比上升10.9%，管理费用14.9亿元，同比下降17.2% [5][9] - 财务保持稳健，2024年经营活动现金净流量218.4亿元，同比上升155.0%；货币资金297.3亿元，同比上升1.6%；资产负债率74.6%，扣除预收款后68.1%；净借贷比率51.7%，同比下降5.3pct；现金短债比2.1倍，三道红线维持绿档 [14] 盈利预测 - 营收方面，预计2025 - 2027年营收分别为903.7/926.3/978.2亿元，同比增速分别为4.6%/2.5%/5.6% [15] - 房地产业务，预计2025 - 2027年收入分别为840.9/861.0/904.1亿元，同比增速分别为4.3%/2.4%/5.0% [15] - 房地产管理，预计2025 - 2027年收入分别为34.7/39.9/45.5亿元，对应收入增速分别为17.0%/15.0%/14.0% [15] - 投资性房地产，预计2025 - 2027年收入分别为7.5/8.6/9.7亿元，同比增速分别为12.5%/14.0%/13.0% [19] - 其他产品，预计2025 - 2027年收入分别为20.7/16.8/19.0亿元，同比增速分别为-3.7%/-18.6%/12.6% [19] - 利润率方面，预计2025 - 2027年销售毛利率分别为12.0%/11.3%/12.7%，归母净利润分别为11.3/12.7/14.6亿元，同比增速分别为8.8%/12.2%/15.2% [19] 投资建议 - 预测公司2025 - 2027年归母净利润分别为11.3/12.7/14.6亿元，EPS分别为0.28/0.32/0.36元，对应PE为14.8/13.1/11.4倍；当前PB为0.30倍，估值低于可比公司平均水平，首次覆盖给予“买入”评级 [4][6][17]