海南自贸港封关运作与楼市动态 - 海南自贸港于12月18日正式启动封关运作，“一线放开、二线管住、岛内自由”政策落地，标志着海南进入全面开放新阶段 [1] - 2024年初海南优化楼市调控政策，例如海口非限购区社保要求从5年降至2年，限售年限从5年缩短至2年，并放宽企业购房条件 [1] - 封关运作前后市场活跃，中国绿发在12月17日及18日连续斥资近50亿元拿下三亚中心区约252亩地块 [1] 土地拍卖市场表现 - 海南核心地段地块成为企业争夺焦点，土拍市场表现汹涌 [2] - 12月18日，中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区一地块，折合楼面价约1.32万元/平方米，地块占地约152亩，容积率2.2，限高60米 [2] - 该地块土地用途为95%城镇住宅用地和5%商业用地，出让文件要求竞得人自交地之日起5年内在三亚市域新增投资总额不低于100亿元 [3] - 12月17日，中国绿发以约20亿元拿下三亚湾另一宗百亩宅地，两天内总拿地金额近50亿元 [4] - 2025年6月至9月，三亚土拍总成交金额超95亿元，占2024年三亚财政收入的六成以上 [6] - 近期海口、三亚等地块多采用“定点勾地”模式，通过设定竞买资质、投资要求等条件，实现产业与住宅协同布局，进行精准政策引导 [8] 主要参与企业动向 - 中国绿发是海南楼市“老玩家”，其前身鲁能集团是最早进入海南的大型房企之一 [5] - 近两年中国绿发加速回归海南市场，2024年以7.11亿元在文昌、三亚拿地试水 [5] - 2025年10月，中国绿发以13.59亿元摘得三亚湾新城一宗合宗地块，需承担约16亿元无偿配建任务，实际投入接近30亿元 [5] - 除了老玩家，多家跨界资本尤其是能源企业强势入局，如辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业豪掷重金拿下核心地块 [6] - 外来民企表现亮眼，在1—11月海南房企销售榜中，上海民企大华集团成交套数、面积跻身前三 [6] - 1—11月海南房地产成交套数位居前三的企业分别为保利发展、华润置地以及大华集团 [11] 房地产市场销售数据 - 2025年1—10月，海南省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%；成交均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，每平方米较去年提升1323元 [1][9] - 1—10月，三亚经济圈销售额达742.45亿元，同比飙升48.4%，增速领跑全省四大经济圈 [9] - 1—10月，三亚市新房销售额同比增长56.4%，成交均价达31467元/平方米，同比上涨超30% [9] - 在2024年交易量高位基础上，三亚2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地产投资前景排名升至第30位，较去年提升28位 [9] - 今年三季度海南全省房价每平方米同比上涨超1000元，三亚、海口、陵水等区域结构性升温更为明显 [14] 项目销售与市场预期 - 保利发展旗下三亚保利天珺项目稳居海南成交面积与套数双料冠军，保利伴山瑧悦亦位列区域成交前列 [11] - 华润置地在海南的成交主要依托海棠悦府、三亚观岚、华润石梅湾等项目，销售额分别是三亚海棠区第一、三亚市区第二，以及万宁第二 [12] - 华润置地项目属于大规模片区统筹类型，形成“居住+环境+文旅+投资”一体化模式，契合海南高端人才、游客及资本流入需求 [12] - 大华集团有来自山东的客户购买了大华锦绣海岸项目上百套小户型商办产品，看好项目产品力及海南发展潜力 [14] - 部分购房者通过自持核心资产，既能享有资产增值潜力，又能借助海南“双15%”税收优惠政策优化企业财务结构 [14] - 随着封关运作启动，三亚上客量环比有所提升，市场预估年底成交量将迎来一波稳步上涨 [12]