核心观点 - REITs市场有望进入“供需两旺”的良性发展阶段，中长期配置价值凸显，投资策略应聚焦优质运营主体以分享市场发展红利 [1][5][9] 市场行情总结 - 过去一周（2025年12月26日至12月31日）REITs指数整体下行，中证REITs全收益指数周度下跌0.49%，收于1009.84点 [7] - 各板块普遍下跌，其中消费和市政环保类REITs跌幅较深，分别为-0.67%和-1.40%，仓储物流板块跌幅最浅，为-0.07% [7] - 过去一周市场日均交易额为4.23亿元，较前一周边际下行 [24] - 从换手率看，新型基础设施和市政环保板块周度日均换手率较高，分别为0.8%和0.79%，而保障房和产业园板块换手率较低，分别为0.27%和0.29% [24] 政策动态与市场供给 - 2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（63号文）和《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（21号公告），标志着REITs正式从“基础设施证券基金”调整为“不动产投资信托基金”，商业不动产REITs被纳入业务范围 [4][7] - 供给层面政策将持续发力，包括：1）拓展原始权益人范围，支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务 [2][8]；2）推动资产多元化，鼓励持有业态相近、功能互补的资产组合 [2][8]；3）拓宽优质项目扩张途径，支持上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [2][8] - 进一步完善项目收益率要求标准，研究建立与无风险利率挂钩的更具灵活性的收益率要求，例如：主要依托租赁收入的项目，其未来2年净现金流分派率原则上不低于10年期国债收益率上浮150个基点；主要依托收费收入的项目，其存续期内部收益率（IRR）原则上不低于10年期国债收益率上浮300个基点 [2][8] 市场需求与投资者结构 - 需求层面，投资者结构将进一步丰富，具体措施包括：1）发展REIT指数基金和REIT ETF等创新产品 [5][9]；2）支持公募基金将REITs纳入投资范围 [5][9]；3）加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市 [5][9]；4）推动将REITs纳入沪深港通标的范围 [5][9] - 投资者结构的丰富有望为市场带来可观的增量资金，进而提升市场估值中枢并平抑市场风险 [5][9][10] 项目表现与估值指标 - 报告列举了多个具体REIT项目的周度表现，例如华夏安博仓储REIT周度下跌0.20%，华夏金茂商业REIT周度下跌0.53%，而中金联东科技创新产业园REIT周度上涨0.43% [21] - 报告提供了各板块项目的估值指标，包括REITs收益率和现金分派率，例如保障性租赁住房板块的现金分派率在2.70%至3.34%之间，交通基础设施板块的现金分派率差异较大，从4.84%到14.41%不等 [24]