报告行业投资评级 - 增持（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年C-REITs市场经历了牛熊切换，年末监管层发布推动市场高质量发展的政策组合包，为2026年的市场发展提供了助力[1][2][13] - 当前投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[5] REITs指数表现 - 本周表现（2025.12.26-2026.01.02）：中证REITs（收盘）指数下跌0.67%，收于778.6点；中证REITs全收益指数下跌0.49%，收于1009.8点[1][10] - 年度表现（2025年）：中证REITs（收盘）指数全年下跌1.39%，而中证REITs全收益指数全年上涨4.34%[1][10] - 横向对比：本周REITs全收益指数在所列主要指数中涨幅排名第四；2025年全年涨幅亦排名第四，表现优于房地产（申万）指数（涨1.84%）和高速公路（申万）指数（跌11.86%），但不及沪深300指数（涨17.66%）和恒生指数（涨27.77%）[10][11] C-REITs二级市场表现 - 整体行情：本周二级市场整体延续回调，周均涨幅为-0.47%，已上市REITs中23支上涨、55支下跌[2][12] - 板块分化：仓储物流板块表现较优，周涨幅为0.11%；市政水利和保障房板块回调幅度较大，周跌幅分别为-2.7%和-0.87%[2][12] - 市场概况：截至2026.01.02，已上市REITs总市值约2184.6亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2] - 交易活跃度：本周已上市REITs日均成交量122.2万股，日均换手率0.5%[3][18]。市政水利板块交易最活跃，周换手率达1.2%[3][18] - 政策动态：2025年12月31日，证监会发布推动REITs市场高质量发展的通知及商业不动产REITs试点公告，沪、深交易所同步发布配套规则，旨在丰富REITs业务类型并促进市场发展[2][13] REITs估值表现 - 内部收益率（IRR）分化：平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT、易方达广开产园REIT的部收收益率位列前三，分别为10.9%、10%和8.8%；创金合信首农REIT的部收收益率较低，为0.1%[4][19] - 价格与净资产比率（P/NAV）：P/NAV估值区间在0.7至1.8之间。华夏安博仓储REIT、嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT的P/NAV较高，分别为1.8、1.7、1.7；华夏中国交建REIT的P/NAV较低，为0.7[4][19] 投资建议 - 主线一：政策主题与价值重构：建议关注高能级城市消费基础设施在扩内需主题下的增长弹性及管理溢价；关注高速公路及数据中心（IDC）类资产在二级市场回调后的价值重构机会；办公及仓储类资产租赁需求相对疲软，需等待经济复苏明确信号[5] - 主线二：弱周期资产择时布局：保障房等弱周期资产的配置属性已被市场认可，当前价格已反映预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV进行择时布局[5] - 主线三：关注扩募龙头：我国REITs市场扩募已与新发并行，建议关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，以把握其后续的龙头效应[5]