楼市供需结构变化 - 全国房屋存量达6亿套 每年新增供应量超过1400万套 远超出实际需求水平 [2] - 三四线城市空置率超过20% 一线城市老破小房产滞销与新楼盘持续开发形成结构性矛盾 [2] - 房屋属性从投资资产转变为库存负担 房地产行业面临去库存压力 [2] 人口与需求结构转变 - 结婚率持续下降与出生率创历史新低 直接冲击改善型住房需求 [4] - 00后群体婚育意愿降低 传统以家庭扩张为驱动的换房需求根基动摇 [4] - 一线城市房价收入比超过20倍 普通家庭需不吃不喝20年才能购房 [4] 购买力与资金支撑弱化 - 居民收入增长停滞甚至下降 月供偿还能力显著减弱 [4] - "六个钱包"购房模式难以为继 家庭储蓄支撑作用消退 [4] - 广州房价进入全球前十但本地收入水平停滞 购买力与房价严重背离 [4] 市场预期与信心转变 - 购房者普遍存在房价下跌 烂尾风险 流动性锁定的担忧心理 [6] - "买涨不买跌"预期机制失效 投资客撤离与刚需观望形成负反馈循环 [6] - 三四线城市面临阴跌与流动性枯竭 一线城市核心区仅能维持价格而非上涨 [6] 行业发展趋势与投资策略 - 2025年成为多套房产持有者特别是非核心地段资产的止损窗口期 [9] - 房产投资需重点关注人口流入区域与稳定收入群体 规避三四线 远郊及老破小资产 [9] - 房地产从投资品回归消费属性 建议配置灵活保值资产与自我能力提升 [9]

行业与公司 * 纪要涉及中国内地与香港的房地产行业 包括开发商 物业管理公司 房地产投资信托基金及综合企业[1][2][4] * 核心公司包括万科 华润置地 中国海外发展 龙湖集团 新世界发展 新鸿基地产 恒隆地产等主要上市房企[4][9][63][72] 核心观点与论据：中国内地市场 * 领先指标走弱 中原一线城市二手报价指数从194降至185 创2024年5月以来新低 经理人信心指数从45降至44 创2024年10月以来新低[4][6][7][8][10][11][12] * 60城新房网签量同比增长1% 环比增长27% 但环比增长主要受月底集中备案及武汉 杭州一次性销售登记影响 上周为同比下降8%[4][19][20][21][23] * 北京自8月7日政策放宽后 销售登记量初现改善 从同比下跌转为同比增长17% 但报价仅保持平稳[4] * 12城二手房销量同比增长从4%改善至6%[4][24][25][26][27][28] * 中国高收益地产指数上周微涨01% 年内回报达112% 市场因上海放宽非核心区购房限制及对美国9月降息预期升温而走强[9] * 万科二季度净亏损60亿元人民币 净负债率进一步升至90% 但预计其国有大股东深圳地铁将继续提供流动性支持 年内已提供八笔股东贷款总计240亿元人民币[9] 核心观点与论据：香港市场 * 游客人数环比增长1%至124万人次 为年初至今最高水平 仅次于劳动节 同比增长19% 对九龙仓置业有利[4][48][49][50][51] * 住宅销售率放缓 长实集团旗下Blue Coast II以每平方英尺233万港元的价格推出134个单位 周末销售率为56% 低于预期 近期销售率已从二季度的一些100%售罄项目放缓至50-90%[4][29][30][31] * 房价指数环比下跌05%[4][41][42][43][45] * 中原城市估价指数CVI升至652 上周为631 高于60表明银行正在上调估值 这有助于支持价格稳定[4][45][46] * 35大屋苑二手交易量环比增长52%至82宗 部分因前一周恶劣天气所致[4][40] * 中原网站二手挂牌量从5月底的超过35万套降至上周的318万套 下降约107% 有助于稳定房价[4][36][37][38] 市场表现与资金流向 * 板块股价上周上涨3% 与恒指持平 表现优异者为万科涨9% 华润万象生活与龙湖集团均涨7% 表现落后者为世茂集团跌14% 雅生活服务跌7%[4][53][54] * 南向资金持股变化 内地开发商平均增持006% 雅生活服务增持289% 越秀地产增持096% 香港地产及综合企业平均增持021% 新世界发展增持118% 恒隆地产增持059%[4][63] 机构观点与推荐 * 摩根大通股票首选 基本面看好华润置地 华润万象生活和中国金茂 但认为落后股中国海外发展 中国海外宏洋和龙湖集团有更多上涨空间[4] * 摩根大通股票首选 地产商中看好太古地产 恒隆地产 九龙仓置业和领展 开发商中看好恒基兆业地和信和置业[4] * 摩根大通信贷推荐超配万科2027年到期债券 因其收益率较高达136% 且还款确定性更高[9][65] 其他重要内容 * 香港银行同业拆息HIBOR反弹至2%以上 导致地产板块上涨2% 轻微跑输恒指3%的涨幅[4] * 新城控股通过发行10亿元人民币由购物中心资产支持的ABS获得了更多在岸融资[9] * 报告包含大量详细的数据图表 涵盖各线城市销售 价格指数 代理网站流量 项目销售详情 估值及信贷分析等[7][8][10][11][13][14][16][17][19][20][21][23][24][25][26][27][28][30][31][33][34][35][36][37][38][40][41][42][43][45][46][48][49][50][51][53][54][55][56][58][59][60][61][63][65][66][67][69][70][72][73]

政策导向转变 - 政策从抑制转向扶持 多个城市逐步放宽购房限制 一线城市北京调整五环区域限购政策 [3] - 房贷利率下调 旨在引导房地产市场平稳健康发展 避免房价飙升 [3] 市场格局分化 - 一线城市核心地段优质房源紧俏 高端住宅市场供不应求 [4] - 部分三四线城市面临房价调整压力 [4] - 人口持续流入的城市房地产市场有稳固支撑 人口流出城市面临严峻挑战 2026年这种分化将更加明显 [4] 购房理念变革 - 以投资为目的的购房行为大幅减少 房住不炒理念深入人心 [6] - 购房者更加注重房屋居住属性和生活品质 [6] - 学区 交通便利性 商业配套等实际居住要素成为购房决策关键 [6] 产品品质提升 - 开发商从追求数量转向提升质量 [6] - 绿色建筑 智能家居 健康住宅等高品质产品成为新房标配 [6] - 2026年优质房源持续增加 为刚性需求购房者提供更多选择 [6]

地块基本信息 - 北京太阳宫0627地块于8月27日上架土拍 起始价31亿元 综合楼面价6.13万元/㎡ 其中住宅部分6.77万元/㎡ 商业部分2.4万元/㎡ [2] - 地块位于东北三四环之间 是三年来罕见的核心地段地块 [2] - 地块占地面积19,446.8平方米 容积率2.6 [9][11] 历史价格对比 - 三年前东侧中建玖合府起拍楼面价约7.67万元/㎡ 最终溢价15%达8.825万元/㎡ 成交房价11.7万元/㎡ [2] - 0627地块住宅楼面价比中建玖合府低0.9万元/㎡ 但需承担1.3万平米商业面积 [2] 开发商关注度 - 除中海地产 华润置地和中建智地等北京本地开发商外 多家外地开发商也关注该地块 [2] 交通区位特征 - 地块紧邻地铁10号线和17号线换乘站太阳宫站 [3] - 地铁17号线外轨中心线穿越地块东侧红线内 距离红线6-11米 [5] - 地铁17号线G口有两个出口和两个风亭组 占地318.18平米 需纳入出让容积率 [5] 规划限制条件 - 敏感建筑需退地铁17号线外轨中心线约30米 实际退线距离可能达36-41米 [8][9] - 退线面积约占地块总面积的20% [9] - 扣除退线面积后住宅区域实际容积率高达3.12 创北京近年供地之最 [11] - 车库出入口需距离太阳宫中路大于50米 仅67米宽范围可供选择 [13] 产品规划推测 - 预计建设6栋住宅楼 楼层为15F/18F/25F 每栋仅1个单元 [14] - 户型面积段为180㎡和200㎡两种 [14] - 沿太阳宫中路规划地上两层地下两层的精品商业街 [13] 不利因素调整 - 因地铁振动对养老设施的影响 原0.8万平米养老设施被取消并重新择址 [3] - 地块东南面太阳宫中路规划不少于500个非机动车位 南面地铁口附近规划不少于150个 [3]

Vancouver, British Columbia--(Newsfile Corp. - August 29, 2025) - Kadestone Capital Corp. (TSXV: KDSX) (OTCQB: KDCCF) ("Kadestone" or the "Company"), a vertically integrated property company, today announced its financial results for the six months ended June 30, 2025.Financial Results For the six months ended June 30, 2025, the Company reported a net loss of $2,485,124, or $0.05 per share, compared to a net loss of $1,703,048, or $0.04 per share, for the same period in the prior year. The increased loss w ...

The main business activity of Trigon Property Development AS is real estate development. As at 30.06.2025, AS Trigon Property Development owned one development project with an area of 13.2 hectares in the City of Pärnu, Estonia. A commercial, industrial and logistics park is planned on this area. The Company’s objective is to find companies willing to bring their business activities (industry, logistics) to the development project area of AS Trigon Property Development in Pärnu, which would add value to the ...

财务数据和关键指标变化 - 上半年税前利润改善47% 主要得益于第二季度实现盈亏平衡[6] - 权益比率回升至30%以上 达到30%-35%的目标区间[6] - 成功发行绿色混合债券后 权益超过3.5亿欧元[7] - 净债务略低于5.5亿欧元 处于可控状态[7] - 现金状况从第一季度到第二季度增长超过17%[14] - 流动性为1.68亿欧元 2025年还款义务为1.02亿欧元 财务状况良好[12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住宅销售表现突出 上半年售出208套公寓 较去年同期的97套增长114%[8] - 两年内公寓销售量实现四倍增长[8] - 预计第三季度将保持每季度100套以上的销售节奏 到9月累计销售将超过300套[9] - 酒店业务产出4300万欧元 剔除安迪斯项目影响后与去年持平[34] - 波兰酒店市场表现优于去年 德国市场因缺乏大型活动支撑有所下滑[35] - 住宅业务占总产出的40% 主要来自奥地利Leopoldquartier和Dürnroth项目以及捷克项目[47] 各个市场数据和关键指标变化 - 德国住宅价格上涨3.8% 为30个月来最高涨幅[12] - 奥地利住宅价格上涨4%[12] - 捷克住宅价格大幅上涨17%[12] - 德国新开工住宅建设项目自2022年第四季度以来下降85%[11] - 预计2025年德国新建公寓数量将低于20万套[11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有2,800套公寓的管道储备 确保未来四年的稳定收入来源[4][9] - 坚持ESG发展路径 获得EcoVadis铂金评级(前1%) 并发布第二份绿色债券分配报告[20] - 目前业务组合为60%住宅和40%轻工业及办公 考虑根据市场需求调整项目规划[54] - 正在评估将办公或轻工业项目重新规划为住宅的可能性[54] - 行业面临四十年来最严重的市场洗牌 供需失衡加剧[23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计下半年将恢复盈利[4] - 观察到向实物资产的避险趋势 房地产作为抗危机资产类别将受益[22] - 政治层面关于中等价格水平和指数化上限的辩论加速了租赁公寓短缺[23] - 到2028年预计将短缺80万套公寓 需求由刚性需求驱动[50] - 欧洲无法承担每年数千亿化石能源进口的成本 碳定价势在必行[18] - 建筑建造和运营占碳排放的37% 是减排的关键领域[19] 其他重要信息 - 德国住宅市场出现"博弈"现象 买卖双方都在观望价格走势[30] - 办公租赁签约周期从4个月延长至8-10个月 主要因现有房东极力挽留租户[69] - 公司每日关注流动性报告 全力聚焦现金流管理[15] - 成功为2026年1.17亿欧元还款义务进行再融资 过去六个月筹集近1.6亿欧元[13] 问答环节所有提问和回答 问题: 美因茨项目销售进展 - 第二季度仅售出2套公寓 50%的销售率与第一季度持平[29] - 存在预订但需观察银行融资情况 德国市场买卖双方处于价格博弈状态[30] 问题: 法兰克福Timber Pioneer租赁情况 - 剩余4,000平方米待租赁 夏季租赁进度缓慢但预计9月会有积极进展[32] 问题: 酒店业务表现 - 剔除安迪斯项目影响后酒店产出与去年持平 但国家间存在差异[34] 问题: 美因茨新项目开发时间表 - 300套公寓项目计划2029年完工 预计明年启动建设[37] 问题: 慕尼黑Bockner区域项目进展 - 已获得建设许可但存在第三方异议 预计年底前解决 可能略有延迟[41] 问题: 第二季度业绩是否超预期 - 业绩略好于预期但维持下半年恢复盈利的展望 未提供具体数字指引[44] 问题: 住宅销售主要来源项目 - 主要来自奥地利Leopoldquartier和Dürnroth项目以及捷克Naplesense项目[47] 问题: 项目规划调整可能性 - 正在考虑将办公或轻工业项目重新规划为住宅 但需保持业务组合平衡[54] 问题: 酒店资产出售进展 - 已授予独家谈判权 但预计年底前难以完成交易[56] 问题: Timber Pioneer融资计划 - 融资进展顺利 预计第三季度完成 目标是从项目中提取部分权益[59] 问题: 酒店租赁业务股权出售 - 原合作伙伴退出后引入新合作伙伴 运营不受影响[61] 问题: 办公租赁周期延长原因 - 现有房东为避免空置率上升极力挽留租户 即使承担运营成本劣势[70] 问题: 人力成本发展趋势 - 上半年人力成本有所上升 但通过人员优化预计下半年将有所改善[77]

项目投资 - 公司启动两个购物中心建设 分别位于Klaipėda区和Vilnius 预计2026年初完工 [1] - Klaipėda项目投资额约500万欧元 Vilnius项目投资额约470万欧元 [2] - 两座建筑均为单层结构 面积分别为2000平方米和1800平方米 [2] 子公司开发 - 建设项目由Baltijos pašvaistė公司承建 [2] - 项目开发由子公司UAB Lairina和UAB Janonio 27负责 [2] - 子公司UAB Janonio 27另在Klaipėda启动Lidl超市建设项目 投资额约600万欧元 [3] 项目规划 - Lidl超市项目建筑面积约2000平方米 预计2026年完工 [3] - 所有新建购物中心将容纳Iki品牌商店 [1] - 新开发项目均采用单层建筑结构设计 [2][3]

公司概况 * 公司为中国海外发展有限公司（China Resources Land Ltd 股票代码 1109 HK）[1][6][7] * 摩根士丹利重申其为首选股（Top Pick）评级 目标股价为39 30港元 较当前股价有26%的上涨空间[1][7] 核心财务表现 * 上半年收入增长20 0% 达949 21亿元人民币 毛利率提升1 7个百分点至24 0%[12] * 核心净利润同比下降6 9%至100亿元人民币 主要因资产处置收益减少[5][12] * 经常性利润同比增长9 6% 对盈利贡献率提升至60%以上[5] * 开发物业毛利率（GPM）上升3 2个百分点至15 6% 部分因资产减值损失减少（合并层面减值16亿元人民币）[11] 销售与增长前景 * 公司为下半年准备了3900亿元人民币的可售资源 其中88%位于一线城市 43%为新推盘项目[2] * 预计第四季度合约销售额同比增速将显著加快至10%以上（对比前7个月同比下降12%）[2] * 未入账销售额增至3060亿元人民币 相当于2024年开发物业入账收入的1 3倍 为未来收入提供上行潜力[4] 经常性收入与业务转型 * 购物中心同店销售额增长（SSSG）强劲 同比增长9 4% 租户 occupancy cost 降至12 0%的行业较低水平[3] * 未来几年计划新开20家购物中心 并通过并购增加优质项目以平滑REIT分拆带来的盈利影响[3] * 目标通过每年处置50-100亿元人民币资产（关联租金6-10亿元） 在中期内将资产管理规模（AUM）扩大至300-500亿元人民币[5] * 预计租金收入可维持10%以上的年复合增长率（CAGR） 经常性利润贡献率将在2026年扩大至50%以上[3] 盈利能见度与利润率指引 * 管理层指引未入账销售的毛利率在13-15%之间（对比2024年为16 8%）[4] * 强劲的销售额入账预计将大部分抵消开发物业的利润率压力 未来几年盈利预计将大致保持稳定[4] * 结合经常性利润低双位数的年复合增长率[4] 风险因素 * 上行风险包括合约销售优于预期以及新购物中心加速开业[14] * 下行风险包括合约销售弱于预期以及新购物中心开业进度慢于预期[14] 其他重要信息 * 四项购物中心分拆为REIT的计划正待国资委（SASAC）批准[5][10] * 公司负债资产比率稳定在55% 净负债权益比（Net gearing）上升7 6个百分点至38%[12]

项目调规与销售表现 - 中建壹品元启项目于8月初调规后重新启动网签 截至8月26日签约165套 位居北京新盘成交套数榜首 成交面积1.65万㎡ 网签金额8.8亿元 约为拿地金额48.76亿元的18% 成交均价5.33万元/㎡ 约为指导价6.6万元/㎡的81折 [1] - 项目于2024年2月底由中建壹品以48.76亿元竞得地块 8月28日取得预售证 3天后开盘 共19栋楼1052套住宅 但初期网签情况不理想 仅售出零头 [2] - 调规前截至4月原预售证网签数量为66套 成交均价5.35万元/㎡ 4月14日调整设计方案并公示 网签数据清零 6月27日申请变更预售许可证 7月16日重新取得建设工程规划许可证 [3] 规划调整与产品升级 - 调规后项目占地面积4.7公顷 总建筑面积18.31万㎡ 其中地上建面11.77万㎡ 容积率2.5 楼栋数量由19栋增至21栋 总户数由1052户增至1065户 层高由2.93米统一提升至3米以上 部分楼栋超3.1米 户型面积段保持88-168㎡ [9] - 新增南向奇偶阳台、北向挑空平台及设备平台等扩容空间 除开敞阳台外均不计入建筑面积 调整后得房率可能提升 但具体数值及价格变动尚未明确 [11][13] - 项目配置超过8000㎡丙二类库房或地下室 可能搭配出售 [13] 户型设计与功能优化 - 88㎡三居两卫户型配备南侧客厅阳台、主卧飘窗及26.8㎡东区LDK空间 主卧套空间14.7㎡ 含独立家政间和餐厅 但进深超13米 南面宽6.9米 北面宽仅4.9米 北侧次卧宽度仅2米 实用率超85% [16] - 110㎡三居分两类户型：一类为9.1米双开间 客厅侧边飘窗+南向阳台形成270度视野 主卧南向飘窗 另一类为"变异"户型 南北卧室外均设阳台 南次卧为飘窗 客厅无赠送 但功能性更优 含独立家政间及大尺度衣帽间 [30] - 139㎡四叶草户型为10.7米南向三开间 客厅及次卧双跨阳台 主卧飘窗配双台盆主卫 采用中西双厨设计 [30] 公共空间与社区配套 - 调规后项目在2楼南侧新增近100㎡邻里共享中心 原规划已包含户外阅读室、自然科普课堂及户外跑道 小区设北面1大门与西侧出租车站点 东面2大门与下沉庭院及商业配套楼合围 形成地下地上两层会所 延展区域近千㎡ 下沉庭院设9米高飞瀑景观 [33] 市场竞争与开发背景 - 大兴区至少有5个新盘项目配置阳台 竞品包括京玺项目（取证9个月网签去化率仅20%）及兴创黄村项目（配备阳台+风雨连廊+架空层） 大兴新城0003、0011地块开敞阳台进深约1.8米 [36] - 项目开发主体为北京凤河桥北房地产 中建三局旗下中建壹品持股60% 大兴国资旗下兴创置地持股40% 兴创置地总经理王昆任项目公司董事长 原法定代表人田植钊已离任 由刘尚元接替 [36]