行业与公司 * 行业：中国房地产行业，特别是住宅开发与商业地产 [1] * 公司：报告主要提及的开发商包括中国海外发展、华润置地、建发国际集团、新城发展，以及其他多家上市房企如万科、龙湖、绿城中国、越秀地产、碧桂园、旭辉控股、世茂集团等 [2][3][5][9][20] 核心观点与论据 高端市场需求验证 * 华润置地与中海地产合作的深圳湾悦玺项目于11月30日开盘，销售额达130亿元人民币，去化率约70%，验证了强劲的高端需求 [2] * 该项目中14套总价在1.27亿至3.22亿元人民币的房源，有13套在上午售出，暂时缓解了市场对上海等地豪宅销售动能减弱的担忧 [2] * 12月仍有多个高端项目计划入市，这些项目的表现对设定开发商明年的销售和盈利预期至关重要 [2][10] 整体市场情绪依然疲弱 * 尽管有高端项目热销，但单一项目不足以提振整体疲弱的市场情绪 [2] * 11月开发商合约销售额平均同比下降39% [2][9] * 土地市场方面，由于市场情绪疲软，12月一线城市和重点二线城市的待售土地价值同比分别下降42%和61%，且平均价格大幅低于2025年上半年，表明优质土地供应减少 [4][11][12][13] 中国房地产投资信托基金进展积极 * 证监会计划设立商业REITs，发改委有意将包括办公楼在内的更多物业类型纳入C-REITs，这确认了C-REITs将成为中国房地产的下一个重要主题 [3] * C-REITs为开发商提供了更多资产变现渠道，有助于释放其优质投资组合的价值 [3] * 新城发展可能从这一政策变化中受益最大，因其此前未获得C-REIT发行许可 [3] 股票选择与投资逻辑 * 首选买入评级的股票为华润置地、建发国际集团和新城发展 [5][8] * 华润置地和建发国际集团受益于积极的土地补充、清晰的利润率复苏趋势以及有限的存货减值风险，若出现重大政策刺激，它们将获益更多 [5] * 新城发展因其未被充分认识的低线城市零售物业敞口而受到青睐 [5] * 对于风险偏好较高的投资者，困境反转型公司也可能具有吸引力 [5] 其他重要内容 开发商销售表现分化 * 11月销售额同比变化差异显著：中国金茂同比持平，华润置地同比下降11%，而敏捷集团、建发国际、旭辉控股等同比下降超过50% [9] * 前11个月累计销售额同比变化亦呈现分化，中国金茂增长21%，而敏捷集团、旭辉控股、新城发展等下降超过50% [9] 估值与风险 * 报告提供了覆盖公司的详细估值摘要，包括目标价、市盈率、市净率、净资产价值折让等 [20] * 对核心推荐公司（华润置地、建发国际、新城发展）列出了具体的估值方法和下行风险 [22] * 截至2025年11月28日，华润置地、建发国际、新城发展的股价较目标价分别有42.6%、31.1%和54.2%的上涨空间 [22]

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.39%，中证REITs（收盘）指数上涨1.24%，收于859点；中证REITs全收益指数收于1076.8点 本周恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [1][9] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为11.25%，中证REITs（收盘）指数涨幅为8.79% 本年恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][9] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场多呈现上涨行情，已上市REITs总市值约1932.5亿元，平均单只REIT市值约30亿元 52支上涨、13支下跌，周均涨幅为1.84%；华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT涨幅靠前 [3][11] - 本周消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，生态环保板块REITs回调 仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为2.17%/2.06%/2.23%/1.42%/0.05%/-0.32%/3.76%/0.49% [3][11] - 本周仓储物流板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量173.3万股，日均换手率0.7% 日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（2.4%）、国泰君安临港创新产业园REIT（1.5%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.4%） [3][14] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.3%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（9%） [4][15] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是华夏北京保障房REIT（1.8）、中金厦门安居REIT（1.8）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [4][15]