时舟里项目概况 - 首开均价34760元/㎡ 比板块限价27200元/㎡上涨7560元/㎡ 涨幅显著 [1][3] - 位于余杭区高教路与绿汀路交叉口 周边有西溪华东园、溪上玫瑰园等成熟小区 [3] - 前身为未来科技城单元YH090901-01地块 滨江以楼面价20713元/㎡竞得 规划15幢高层住宅 [4] - 首推2、6共149套房源 户型面积106-139㎡ [5] 产品升级与市场反应 - 采用四面铝板外立面 全封闭式阳台 配备恒温泳池、网球室等高端会所 [5] - 住宅首层高度达8米 架空层设计含私宴厅、书吧等功能 [5] - 五一期间看房人数众多 但市场对价格上涨接受度分化 [5] - 开发商推出送车位活动 缓解价格压力 [5] 不限价楼盘市场趋势 - 东新板块绿城岸芷丁香拟首开价5.5万-5.9万元/㎡ 较原限价4.7万元/㎡大幅上调 [7] - 之江板块沄璟文华轩放风价4.5万元/㎡ 突破原限价3.75万元/㎡ [7] - 云城板块望云润玺预计开盘价4万元/㎡ 高于此前3.61万元/㎡限价 [7] - 城东安琪儿锦上万象府、钱二杭序府等后续项目将进一步重塑板块房价体系 [7]

广州五一假期楼市表现 - 5月1日-5月5日全市一手商品房网签7.99万㎡，同比增长4.6%，其中一手住宅网签7.01万㎡，同比增长35.9% [1] - 主要在售一手住宅楼盘到访量31466组次，日均到访量环比节前增长181.8%，认购量2093套，日均认购量环比增长244.7% [1] - 同比数据看，到访量增长30%，认购量增长73% [1] 五一前楼市供应与去化情况 - 3月26日至4月30日全市一手住宅预售量95.96万㎡，番禺(16.82万㎡)、白云(15.15万㎡)、海珠(14.98万㎡)、增城(13.91万㎡)新盘较多 [1] - 海珠区绿城馥香园、番禺区珑曜上城、黄埔区珑岄上城等新盘去化表现良好 [1] - 天河都荟项目首推1-4栋72-152㎡户型，龙湖亚伦央璟颂1、2楼栋大部分售罄 [1] 成交价格与结构特点 - 4月预售一手住宅备案均价较当月成交均价高47% [2] - 五一期间总价350万元以下刚需户型成交较好，500万-1000万总价一手住宅占比高于1-4月平均水平 [2] - 保利天奕、保利天曜等项目吸引琶洲、珠江新城商务人群，节日来访组数超1000组，广粤观邸到访量表现突出 [2]

行业复苏态势 - 2025年4月30家房企单月投资金额达876亿元 同比激增近100% 环比增长6.5% 呈现强劲复苏态势 [1] - 新增土地建筑面积347万平方米 环比3月300万平方米提升15.67% 成交总价876亿元环比增6.5% [3] - 2025年1-4月样本房企新增土地建筑面积与成交总价连续4个月环比增长 1月183万平方米/638亿元 2月305万平方米/769亿元 [4] 头部房企表现 - 越秀地产与中国金茂联合体以126亿元底价竞得北京朝阳核心地块 推动两家公司4月单月拿地金额突破150亿元 [1] - 保利发展4月新增土地建筑面积46万平方米 成交总价129亿元 楼面价68183元/平方米 [2] - 中国金茂4月新增土地建筑面积40万平方米 成交总价157亿元 楼面价39358元/平方米 [2] 市场分化特征 - 一线及强二线城市土地溢价率持续攀升 北京前4月土地出让总额730.21亿元 较2024年同期407.99亿元增长79% [4] - 北京海淀区树村地块吸引10家房企参拍 经过265轮竞价 最终溢价率高达27.93% [4] - 2025年4月房企新增土地楼面价26239元/平方米 较2024年月均21024元/平方米上涨24.8% [2][3] 销售端支撑 - 2025年4月近半数百强房企单月业绩同比提升 23家企业增幅超30% 荣盛发展/阳光城/华发股份同比增幅达105.8%/83.8%/54.1% [5] - 销售回暖增强企业补仓意愿 新房市场复苏直接带动投资增长 [1] 融资环境优化 - 2025年1-4月65家房企新增债券类融资成本3.29% 境内债券融资成本2.83% 较2024年降低0.08个百分点 [5] - 公积金贷款利率下调0.25个百分点 5年期以上首套房利率降至2.6% 100万元贷款30年月供减少133元 [5][6]

土地拍卖市场动态 - 广州市番禺区番禺广场融媒体北侧BC0612046地块由民营房企广州市番禺置业房地产开发有限公司以总价3.07亿元竞得，折合楼面地价19894元/平方米，溢价率19.48% [1] - 该地块为二类居住用地，宗地面积7051.6平方米，可建设用地面积5138.83平方米，计容建筑面积15416.49平方米，起始总价2.57亿元 [2] - 地块邻近地铁18号线、22号线，周边生活配套设施齐全，包括教育、商业和医疗等 [2] 土地价格趋势 - 去年12月绿城竞得的市桥街中银大厦南侧BC0612015地块楼面价约16909元/平方米，溢价率2%，相比之下此次番禺地块楼面地价贵了约3000元/平方米 [3] - 今年以来广州土拍市场重现火热，4月30日越秀地产斥资25.45亿元拿下白云区3宗宅地，溢价率分别为21.46%、15.61%、18.23% [3] 房地产市场表现 - 五一期间（5月1日-5月5日）广州主要在售一手住宅楼盘到访量31466组次，日均到访量环比节前增长181.8%，认购量2093套，日均认购量环比增长244.7% [3] - 同比来看，今年五一假期主要在售一手住宅楼盘到访量增长30%，认购量增长73% [3] - 五一期间全市一手商品房网签7.99万㎡，同比增长4.6%，其中一手住宅网签面积7.01万㎡，同比增长35.9% [3]

货币政策调整 - 中国人民银行宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点 [2] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整 [2] - 预计此次降准降息将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点，进一步降低融资成本 [5] 公积金贷款政策 - 公积金贷款利率降至历史最低水平，5年以上首套利率降至2.6%，二套利率降至3.075% [3] - 以100万元贷款30年等额本息计算，月供减少133元至4003元，总利息减少4.76万元至44.12万元 [3] - 预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元 [3] - 公积金与商业贷款利率差进一步拉大，强化了公积金制度的普惠性，更利好首次购房人群 [4][5] 房地产市场影响 - 政策将有效缓解自住购房者还款压力，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极意义 [4] - 刚需和刚改群体对房价和成本敏感，降准降息将鼓励银行进一步降低按揭贷款利率 [5] - 房地产贷款业务仍是商业银行投放重点领域，将增强个人按揭贷款、开发贷等方面功能 [6] - 2024年是历史上房贷政策最宽松的一年，叠加首付门槛低、利率低、额度充足等因素 [6] 融资支持政策 - 金融监管总局将推出八项增量政策，包括加快出台与房地产发展新模式相适配的融资制度 [7] - 具体举措包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，保持房地产融资稳定 [7] - 商业银行"白名单"贷款已增至6.7万亿，支持1600多万套住宅建设和交付 [7] - 将强化对高品质住房的资金供给，增加企业端资金支持，助推高品质住房供给量增加 [8] 政策效果预期 - 政策范围和力度超预期，预计对提振房地产市场信心、稳定市场预期发挥积极作用 [8] - 除降准降息外，更多资金支持配套政策将逐步落地，促进住房需求释放 [8] - 政策将改善企业资金压力，持续巩固房地产市场稳定态势 [7][8]

来源：同花顺iFinD 5月7日，A股三大指数集体上涨，截至午间收盘，沪指上涨0.64%，报3337.23点；深成指上涨0.19%， 报10101.18点；创业板指上涨0.40%，报1994.38点；北证50指数上涨0.67%，报1383.05点。 全市场上涨个股有3481家，下跌个股有1712家，99只股涨停。两市半日合计成交9658亿。板块题材上， 军工、脑机接口、大飞机、房地产、纺织制造、化学化工板块涨幅居前；影视院线、游戏、AI应用、 半导体板块跌幅居前。 | 大盘 | 板块 | 个股 | 看盘广场 | | --- | --- | --- | --- | | 图午间休盘 | | | -242.01亿 大盘资金净流入 | | 13:00 继续开盘 | | | | | 上证指数 | 深证成指 | | 创业板指 | | 3337.23 | 10101.18 | | 1994.38 | | +21.12 +0.64% | +18.84 +0.19% | | +7.97 +0.40% | | 跌 1712 | | | 涨3481 > | | 今日实时成交额9890亿 | | | 较上一日此时 +1226亿 | ...

金融政策调整 - 降低存款准备金率0.5个百分点 [2] - 降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [2] - 五年期以上首套房贷利率由2.85%降至2.6% [2] 楼市现状 - 全国楼市前4个月销售数据持续下跌 [2] - 今年小阳春未出现 郑州五一假期楼市表现平淡 仅刚需盘降价促销有效 价格需降至10000元以下才有效果 [3] - 舆论与市场脱节 "开盘售罄"信息可信度低 逻辑上100%售罄不可能实现 [3] 郑州楼市分化 - 2025年郑州楼市呈现冰火两重天格局 四代宅因超高得房率受关注但沙尘天气引发质疑 [5] - 老盘与存量房业主对四代宅得房率产生恐慌情绪 [5] - 当前楼市困境核心在于购房者担忧买入后降价 类似股市心理 [5] 需求与信仰问题 - 房地产行业面临"赚钱信仰"崩塌 购房者共识从"必赚"转为"恐亏" [5] - 00后"三不"现象(不恋爱/不结婚/不买房)被过度解读 本质是年龄未达购房周期 [5][6] - 历史案例显示20多岁群体后期仍会进入购房市场 [6] 去库存与价格矛盾 - 当前去库存唯一有效路径为降价 但开发商/业主/相关部门均抵触降价 [6] - 降价行为本质是迫于库存压力而非自愿选择 [6] - 长期仍看好中国及郑州楼市 认为未来存在局势反转可能 [6]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年4月是贸易关税紧张后首个合同销售月，百强开发商合同销售同比降9%，较3月的-12%有所收窄，环比降10%，超季节性下滑或因贸易关税下对宏观前景的担忧 [2] - 4月二手房交易势头强劲，50城贝壳二手房挂牌量同比增8.3%、年初至今增7.4%，一线城市二手房挂牌量同比增2.8%、年初至今增5.8%，12城30天移动平均二手房交易量同比增22%，源于改善需求 [3] - 国企开发商表现继续优于整体，4月合同销售同比降5%，优于百强开发商整体的-9%，半国企和民营开发商分别降31%、6%，因一二线核心地段需求强且国企过去一年有资金补充土地储备 [4] 根据相关目录分别进行总结 百强开发商销售情况 - 4月百强开发商合同销售同比降9%、环比降10%，4个月累计合同销售同比降8%，其中前1 - 10、前1 - 50、前1 - 100开发商4月合同销售同比分别降15%、10%、9% [2][6] - 2020 - 2024年4月百强开发商合同销售平均环比降5%，2025年4月环比降10%，表现更差 [7] - 4月百强开发商合并归属合同销售价值同比降7%，较3月的-11%有所收窄；合并归属合同销售建筑面积同比降20%，较3月的-23%有所收窄；合并总合同销售价值同比降9%，较3月的-12%有所收窄；合并总合同销售建筑面积同比降22%，较3月的-24%有所收窄 [12][14][15] 二手房市场情况 - 截至4月29日，50城贝壳二手房挂牌量同比增8.3%、年初至今增7.4%，一线城市二手房挂牌量同比增2.8%、年初至今增5.8% [3][8][10] - 12城30天移动平均二手房交易量同比增22% [3][24] 不同性质开发商销售情况 - 4月国企开发商合同销售同比降5%，半国企和民营开发商分别降31%、6% [4] - 部分国企开发商4月合同销售实现同比增长，如C&D International、越秀、金茂分别增53%、24%、8%；部分国企开发商同比下降，如保利置业、保利发展、CMSK、CRL分别降33%、26%、21%、19% [4] 30城一手房销售情况 - 2025年4月30城一手住宅销售同比降10% [19]

在全国多城爆出文旅消费飙升之际，广州的房地产市场也继三月楼市小阳春之后，迎来年内首个楼市黄 金周。除了本地买家，也有外籍华人，外地买家选择在广州置业，当中一些买家第一次到访就出手。 据中原雷达监控广州市重点项目，五一期间（4.28-5.5）盘均来访205组、成交约13套，转化率6.1%，同 比去年五一分别上涨22%和35%。克而瑞监控则显示，五一黄金周（4.28-5.4）期间，广州全市50个典型 楼盘来访10642组，环比大增131%，同比增14%，认购534套，环比大增181%，同比增33%，来访认购 均创今年以来周度新高。 外籍华人、外地客参加广交会后顺手买房 自从广州放开限购以来，外地客，乃至外籍客也择机进入广州买房。 番禺区耀胜新世界的销售负责人告诉南都湾财社记者，5月4日，一名参加完广交会的马来西亚籍客户， 计划从广州南站到香港，当晚在本地友商陪同下于番禺汉溪长隆一片吃饭，晚饭后推着行李箱经过汉溪 长隆地铁进站口，抬头看到耀胜新世界，被吸引进销售中心。现场看房后不到3小时，就果断下定，买 了一套望长隆景观的 5房3卫叠墅，总价700万元出头。 "先交了20万元定金，其他的首付还要结汇"。据介绍，该外 ...

北京楼市热度分析 - 3月份北京二手房网签量达19234套 同比增长超34% 创近24个月次高纪录 [6] - 4月份二手房网签量15569套 环比降19.05% 同比仍增16.59% [6] - 3月份新房成交量超4000套 环比2月增长107% 同比增49% 接近2024年"9·30政策"后首月水平 [6] 新房促销策略 - 御翠园推出140平米特价房源 总价980万元 单价7万元/平米 为朝青板块准现房 [2] - 中建璞园93平米三居优惠100万元 现价645万元 [2] - 国贤府二期72平米两居优惠34万元至366万元 133平米四居优惠70万元至770万元 得房率超90%含8000平米唐风园林 [2] 项目销售表现 - 国贤府二期五一假期售出近60套 日均接待多组客户 沙盘区全天满座 [3] - 母亲节推出60平米一居316万元 90平米三居460万元等一口价房源 [5] - 朝阳区中介反馈五一假期日均带看4组顾客 假期蓄客对后续成交关键 [9] 价格与库存动态 - 4月北京二手房挂牌均价8.71万元/平米 环比降0.7% 同比降2.9% [6] - 二手房挂牌量环比3月增3.7% 库存持续增加面临去化压力 [6][7] - 市场延续"以价换量"态势 学区房需求释放后成交或回落 [7][10] 土地市场动向 - 朝阳区平房乡地块由中建智地等联合体以126亿元竞得 为年内首宗百亿地块 [9] - 通州梨园镇地块经超200轮竞价 中铁建7.76亿元摘得 楼面价3.58万元/平米 溢价率21.94% [9] 政策与市场预期 - 信贷政策达历史最宽松 首付比例和利率最低 叠加限购优化刺激购房意愿 [6] - 政治局会议强调巩固楼市稳定 预计更多城市将降低购房门槛促需求释放 [10] - 高品质项目入市或推动改善需求释放 5月核心城市市场有望继续修复 [10]