广州五一楼市整体表现 - 广州房地产市场迎来年内首个楼市黄金周，盘均来访205组、成交约13套，转化率6.1%，同比去年五一分别上涨22%和35% [1] - 克而瑞监控显示五一黄金周期间广州全市50个典型楼盘来访10642组，环比大增131%，同比增14%，认购534套，环比大增181%，同比增33%，来访认购均创今年以来周度新高 [1] - 贝壳广州“五一新房节”活动期间成交近2000套，同比增长约20% [10] 购房者构成与典型案例 - 外籍华人、外地客在参加广交会后顺手买房，例如一名马来西亚籍客户看房后不到3小时即下定一套总价700万元出头的叠墅 [2][3] - 来自北京、江西、内蒙古及广东省内其他城市的客户利用黄金周假期在广州置业，有客户从外地专程飞回广州购房 [3][4] - 移民国外的华人为子女教育选择在广州买房，亦有在东莞工作的客户因认可广州教育而置业 [4] 项目销售热度与个案分析 - 黄埔临港经济区某大盘销售人员在五一黄金周五天卖出3套房，业绩与4月份相当 [6] - 番禺区龙湖亚伦·央璟颂项目五一期间累计到访超2000组，成交80多套，销售金额约2.8亿元，曾出现4组客户抢同一套单位的情况 [7] - 新世界·天馥项目黄金周总来访量突破千组，有客户组团一次性买入3套，直至5月6日凌晨仍有客户办理刷卡成交 [7] - 凯旋新世界有客户连续2天内买入5套房以满足家庭“分巢”需要 [8] 房企营销策略与优惠活动 - 多家房企推出专属优惠活动，如越秀地产“保价到五一”，珠实地产提供车位券、物业费等折扣 [10] - 保利发展广州旗下市中心九大豪宅五一前三天到访超5000组，热销15亿元 [11] - 海珠区中海大境项目推出“千万钜惠·五重豪礼”活动，单日销售额曾达1.1亿元，有企业主单笔成交金额超5000万元 [11] 市场供应与价格动态 - 五一前后房企对外宣传声量加大，多盘于节前密集取证，带动4月新房整体供应超86万m²，为去年10月以来供应最高位 [10][13] - 海珠西区等板块新房出现价格“内卷”，通过特价房形式下调价格，下调幅度约为开盘价3%-5% [13] - 新房价格内卷对缺乏“学铁商”突出优势的住宅影响较大，一二手市场均处于相对被动的调价状态 [14] 市场前景与驱动因素 - 分析师认为五一楼市飘红是去年四季度以来广州楼市止跌回稳态势的延续，也与新盘集中入市有关 [14] - 新规产品采取平价入市策略，与旧规产品及二手市场形成较强竞争力，从而吸引买家出手 [14] - 预计接下来一两个月广州楼市热度对比一季度会有进一步提升，成交量也将进一步好转 [14]