股东结构 - 截至2025年10月10日公司股东总户数为74,662户 [1]

投资评级与核心观点 - 报告对地产板块给出“逢低配置”的投资建议，认为当前板块估值偏低，建议关注稳健经营且受益于政策利好的标的 [5] - 核心观点认为前期一线城市宽松政策对需求的刺激效果边际走弱，但行业景气度下行已趋缓，在政策刺激下有望维持止跌回稳态势，预期四季度政策仍有加码空间 [4][5] 市场行情回顾 - 本周（10月11日-10月17日）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第8 [1][17] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，相对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为+1.3%和-0.2% [1][22] - 地产个股方面，合肥城建、中国长白山国际、上实发展本周涨幅居前，分别为+41%、+39.7%、+25.3%；首开股份、禹洲集团、国瑞健康跌幅居前，分别为-19.5%、-18.7%、-14.8% [17][21] - 物业个股方面，康桥悦生活、泓盈城市服务、宝龙商业本周涨幅居前，分别为+19.6%、+14.5%、+8.5%；弘阳服务、领悦服务集团、正荣服务跌幅居前，分别为-26.8%、-11.1%、-9% [22][26] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面859万㎡，单周环比+26%，单周同比-46%，平均溢价率3% [1][25] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面32117万㎡，累计同比-10.2% [1][25] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为中海地产（563亿元）、绿城中国（554亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、滨江集团（347亿元） [1][29] 新房与二手房成交 - 本周47个城市商品房成交402万方，成交量环比+165%，同比-20%，整体处于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，同比-3.0% [2] - 分能级看，一线城市新房成交周环比+182%，周同比-31%；二线城市周环比+196%，周同比-8%；三四线城市周环比+136%，周同比-24% [2][35] - 本周22个城市二手房成交266万方，成交量环比+182%，同比-18%；8月二手房售价环比-0.6%，同比-5.5% [2] - 分能级看，一线城市二手房成交周环比+181%，周同比-21%；二线城市周环比+190%，周同比-14%；三四线城市周环比+166%，周同比-22% [2][41] 项目去化与金融数据 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点；成都、长沙、杭州、厦门、北京去化率高于60% [3][12] - 2025年9月社会融资规模增量为3.53万亿元，比上年同期少0.23万亿元；1-9月新增社融累计同比上涨17.1% [4][14] - 9月居民中长期贷款新增2500亿元，同比多增200亿元；1-9月新增居民中长贷累计同比下跌13.6%，但跌幅较1-8月有所收窄 [4][15] 库存与去化周期 - 本周10城商品房可售面积为1.04亿平米，环比+0.1%，同比-6.8%；以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为28.8个月，较上周缩短0.5个月，但较去年同期延长2个月 [48][52] 行业政策与公司动态 - 近期成都取消异地缴存人“商转公”贷款限制，北京对住房租赁企业实施增值税和房产税优惠 [53] - 多家房企公布9月经营业绩，中国金茂合约销售金额同比+39.85%，华润置地同比+4.14%；而碧桂园、龙湖集团、金地集团等同比下滑幅度在30%-60%之间 [55] - 非开发公司中，贝壳-W、碧桂园服务、绿城管理控股等近期持续进行股份回购 [57] 行业估值与推荐标的 - 报告覆盖的A股及港股地产、物业公司当前估值均处于历史较低水平 [62][63][64] - 推荐标的包括开发商中的建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；中介平台的贝壳、我爱我家；以及物管商管的华润万象生活 [5]

行业趋势与市场格局 - 房产中介行业从业13年，见证了楼市从供不应求到理性回归的变迁，房产投资已从“闭眼入”时代进入精挑细选的“价值为王”阶段 [1] - 当前市场呈现明显分化，核心城市优质地段、具备学区资源及交通便利的房产仍具较强抗跌性，而远郊新区及供应过剩区域则面临去化压力 [1] - 政策层面坚持“房住不炒”基调，但“认房不认贷”、降首付、利率松绑等措施正逐步释放合理需求 [1] 投资策略与客户建议 - 未来房产投资更应注重“自住+保值”双重属性，购房者应理性评估自身需求与还款能力，避免盲目加杠杆 [1] - 对于改善型客户，可把握当前利率低位窗口期，择机进行房产置换 [1] 租赁市场发展 - 随着人口流动与居住观念转变，长租及品质租住需求上升，专业机构化运营将成为租赁市场的发展趋势 [1] 行业服务理念 - 诚信服务与专业赋能是赢得客户长久信赖的关键，为每一位客户及业主提供全面的价值分析和完善的置业方案是行业核心价值 [1]

监管行动概况 - 惠州市住建局发布2025年度第三批违法违规房地产开发企业及中介机构名单 共通报10家企业 其中开发企业5家 中介机构5家 [1] - 整改处理情况显示 8家企业已完成整改 2家企业被责令限期整改 [1] 房地产开发企业违规详情 - 惠州阳光新都房地产开发有限公司开发的星河丹堤花园项目 销售现场公示资料不规范 未按规定公示商品房销售进度控制表 签署销售流程监督表不规范 [3] - 惠州市惠百川实业发展有限公司开发的新祺园项目 销售现场公示资料不规范 未按规定公示2025年度惠阳区义务教育学校招生工作方案及学区划分分布图 项目内部及周边邻避设施 风险提示等资料 签署销售流程监督表不规范 [3] - 惠州市好益康投资有限公司开发的高景公寓项目 销售现场公示资料不规范 未按规定公示商品房销售进度控制表 销售代理机构资格证书过期 [3] - 惠州市惠阳区振业创新发展有限公司开发的惠阳振业城项目 销售现场公示资料不规范 未按规定公示2025年度惠阳区义务教育学校招生工作方案及学区划分分布图 销售代理机构资格证书 销售人员信息等 [3] - 惠州市广华房地产开发有限公司开发的大华悦庭一期商业A区项目 展示样板房擅自设置封板隔层 改变房屋结构 [3] - 通报的5家开发企业中 有4家涉及项目销售现场公示资料不规范问题 [4] 房地产中介机构违规详情 - 龙门县睿丰房地产中介服务部 备案证书过期 [3] - 惠州市吉房房地产经纪有限公司 未在其门店醒目位置公示营业执照和从业人员信息 [3] - 惠州市禹宣房产经纪有限公司 备案证书过期 [3] - 惠州市博家房地产经纪有限公司 备案证书过期 被责令限期整改 [3] - 惠州市融逸房地产经纪有限公司 未按规定在房地产主管部门备案 被责令限期整改 [3] - 被通报的5家中介机构中 有3家涉及备案证书过期问题 [4]

香港楼市整体表现 - 今年首10个月香港住宅物业注册量达51,353宗 较去年同期46,603宗增加10.2% 创4年同期新高 [1] - 楼市表现受惠于减息及租金上升 带动"租转买"用家与长线投资者入市意愿 [1] 按金额划分的注册量表现 - 500万港元或以下住宅物业注册量录24,645宗 较去年同期21,080宗增加16.9% 宗数最多且升幅最显著 [3] - 逾500万至1,000万港元住宅物业注册量录19,182宗 较去年同期18,052宗增加6.3% [4] - 逾1,000万港元住宅物业注册量录7,526宗 较去年同期7,471宗轻微增加0.7% [4] 按区域划分的注册量表现 - 新界区住宅物业注册量录26,419宗 三区中最多 较去年同期22,966宗增加15% [5] - 港岛区住宅物业注册量录9,850宗 较去年同期8,100宗增加21.6% 三区中升幅最显著 [5] - 九龙区住宅物业注册量录15,084宗 较去年同期15,537宗减少2.9% [5]

核心观点 - 香港楼市在减息及新盘热销刺激下显著回暖，中原城市领先指数CCL创68周新高，八大指数自2025年7月底以来首次齐升，年内跌幅已全部收复 [1] - 2025年迄今八大楼价指数全线上升，楼价由跌转升，有望结束过去三年同比齐跌的局面 [1] - 市场气氛受惠于9月18日重启减息及西半山新盘首轮售罄等事件，第四季CCL目标上看143.02点 [1] 指数表现 - CCL最新报141.92点，按周上升1.18%，连升两周累计升幅达1.41% [1] - CCL较2025年5月低位135.16点上升5.00%，较2025年3月财政预算案前低位134.89点上升5.21%，较2024年9月首次减息前低位135.86点上升4.46%，但较2021年8月历史高位191.34点仍低25.83% [2] - CCL Mass报143.52点，按周上升1.06%，连升两周累计升幅1.61% [3] - CCL（中小型单位）报141.99点，按周上升1.03%，连升两周累计升幅1.49% [3] - CCL（大型单位）报141.59点，按周显著上升1.97%，创35周新高 [3] 区域楼价动态 - 港岛CCL Mass报144.48点，按周微升0.43%，连升两周累计大幅上升5.91%，创73周新高 [3] - 九龙CCL Mass报140.80点，按周上升2.02%，结束两周连跌，创66周新高 [3] - 新界东CCL Mass报156.59点，按周微升0.10%，为74周次高 [3] - 新界西CCL Mass报128.82点，按周上升1.05%，终止三周连跌，为45周第四高 [3] 2025年累计升幅 - CCL年内暂时累计上升3.11% [1] - CCL Mass累计上升3.90% [1] - CCL（中小型单位）累计上升3.64% [1] - CCL（大型单位）累计上升0.53% [1] - 港岛楼价指数累计上升4.26% [1] - 九龙楼价指数累计上升5.22% [1] - 新界东楼价指数累计上升5.53% [1] - 新界西楼价指数累计上升0.36% [1] 市场事件与未来反映 - 10月中旬多个新盘推售，包括启德天玺天2期招标发售24个单位、湾仔woodis发售75个单位、将军澳GRAND SEASONS推售171个单位及长沙湾Belgravia Place1期发售36个单位 [2] - 10月13日港股受中美贸易战升温拖累失守26000点关口，以及金价创新高等外围因素对本地二手楼价的影响，将于2025年11月初公布的CCL才开始反映 [2]

香港居屋及公屋第二市场成交概况 - 香港第三季居屋及公屋第二市场成交宗数合共录得691宗，较第二季的941宗环比回落约26.6%，并创7季新低 [1] - 第三季第二市场成交中，居屋录得520宗，占比约75.3%；公屋录得171宗，占比约24.7% [1] 居屋第二市场表现 - 第三季居屋第二市场成交量最多的为天水围天颂苑，录得18宗成交 [1] - 天水围天颂苑第三季平均每宗成交金额约357万港元 [1] 公屋第二市场表现 - 第三季公屋第二市场成交量最多的为深水埗李郑屋村，录得13宗成交 [1] - 深水埗李郑屋村第三季平均每宗成交金额约171万港元 [1] 市场前景展望 - 随着房委会陆续向"白居二2024"成功申请者发出批准信，预计在新一轮白居二入市带动下，第四季第二市场交投将显著急升 [1] - 预计第四季第二市场成交宗数将重上逾千宗水平 [1]

整体物业市场表现 - 今年首10个月香港整体物业注册量录得60095宗，较去年同期的54780宗增加9.7%，并创4年同期新高 [1] - 市场气氛受多项利好政策推动，包括2月财政预算案调低从价印花税税阶，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [1] - 9月施政报告公布放宽新资本投资者入境计划，购买住宅物业投资门槛由5000万港元下调至3000万港元 [1] - 美联储于9月重启减息周期，香港大型银行跟随下调最优惠利率0.125个百分点 [1] 住宅物业市场表现 - 今年首10个月一手私宅及二手住宅注册量录得50483宗，较去年同期的46603宗增加8.3% [1] 非住宅物业市场表现 - 工商铺物业今年首10个月注册量录得3565宗，较去年同期的2728宗大幅增加30.7% [2] - 纯车位及其他物业今年首10个月注册量录得4037宗，较去年同期的4114宗减少1.9% [2]

市场活跃度回升 - 国庆中秋长假后深圳二手房市场活跃度快速回升 深圳贝壳研究院监测显示10月12日贝壳合作门店二手房签约量创"905新政"以来单日新高 较9月7日增长12% [1] - 上周（10月6日至10月12日）贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周（9月29日至10月5日）增长44% 增幅创今年2月底以来最高水平 [1] - 乐有家研究中心数据显示上周乐有家门店二手住宅看房量环比上涨26% 签约量环比上涨17% 周度看房量达3月底以来最高值 [1] - 深圳市房地产中介协会数据显示上周全市二手房（含自助）录得1219套 环比增长233.1% 节后两天单日录得量均超300套 [2] 政策与市场预期 - 市场活跃度提升得益于9月新政的精准发力和有效引导 楼市预期得到改善 市场需求得到有效激活 [2] - 新政效应叠加年底购房旺季 行业预计有望迎来翘尾行情 "银十"行情可期 [1][2] - 随着政策效应持续释放及四季度传统销售旺季推动 预计2025年四季度深圳楼市成交量将继续保持较高水平 [2] 价格与市场心态 - 尽管成交量迅速回升 但目前深圳二手房市场呈现"以价换量"特征 价格变化不大 [2] - 行业分析指出全国二手房市场仍以"以价换量"为主 反映居民购房心态偏向谨慎 大部分城市二手房价格处于调整过程中 [2] - 受挂牌量维持高位影响 二手房价格持续面临下行压力 短期或将延续"以价换量"行情 [2] 市场信心状况 - 今年9月重点50城市场信心指数为-0.85 环比持平 同比微降0.02 市场信心指数已连续两年位于市场低迷区间 [3] - 尽管9月二手房交易活跃度有所提升 但在高挂牌量背景下 短期信心指数难以大幅度改善 仍难走出低迷区间 [3] - 行业认为仅依靠现有政策很难让市场快速"止跌回稳" 可能需要更有力度的政策或更长时间的调整来重建市场信心 [3]

深圳二手房市场活跃度回升 - 国庆中秋长假后深圳二手房市场活跃度快速回升 贝壳深圳合作门店10月12日二手房签约量创"905新政"以来单日新高 较9月7日增长12% [1] - 上周（10月6日至10月12日）贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周（9月29日至10月5日）增长44% 增幅创今年2月底以来最高水平 [1] - 乐有家门店数据显示上周二手住宅看房量环比上涨26% 签约量环比上涨17% 周度看房量为3月底以来最高值 [1] 二手房成交量表现 - 深圳市房地产中介协会数据显示上周全市二手房（含自助）录得1219套 环比增长233.1% [2] - 节后两天单日录得量均超过300套 [2] - 行业预计在政策效应和传统销售旺季推动下 四季度成交量将保持较高水平 "银十"行情可期 [2] 市场交易特征与价格趋势 - 当前深圳二手房市场呈现"以价换量"特征 成交量迅速回升但价格变化不大 [2] - 行业分析指出全国二手房市场仍以"以价换量"为主 居民购房心态谨慎 价格处于调整过程中 [2] - 受挂牌量维持高位影响 二手房价格持续面临下行压力 短期或将延续"以价换量"行情 [2] 市场信心指数 - 今年9月重点50城市场信心指数为-0.85 环比持平同比微降0.02 [3] - 市场信心指数已连续两年位于低迷区间 短期仍难走出低迷区间 [3] - 短期信心指数难以大幅度改善 市场快速"止跌回稳"可能需要更有力度的政策或更长时间调整 [3]