监管行动概况 - 惠州市住建局发布2025年度第三批违法违规房地产开发企业及中介机构名单 共通报10家企业 其中开发企业5家 中介机构5家 [1] - 整改处理情况显示 8家企业已完成整改 2家企业被责令限期整改 [1] 房地产开发企业违规详情 - 惠州阳光新都房地产开发有限公司开发的星河丹堤花园项目 销售现场公示资料不规范 未按规定公示商品房销售进度控制表 签署销售流程监督表不规范 [3] - 惠州市惠百川实业发展有限公司开发的新祺园项目 销售现场公示资料不规范 未按规定公示2025年度惠阳区义务教育学校招生工作方案及学区划分分布图 项目内部及周边邻避设施 风险提示等资料 签署销售流程监督表不规范 [3] - 惠州市好益康投资有限公司开发的高景公寓项目 销售现场公示资料不规范 未按规定公示商品房销售进度控制表 销售代理机构资格证书过期 [3] - 惠州市惠阳区振业创新发展有限公司开发的惠阳振业城项目 销售现场公示资料不规范 未按规定公示2025年度惠阳区义务教育学校招生工作方案及学区划分分布图 销售代理机构资格证书 销售人员信息等 [3] - 惠州市广华房地产开发有限公司开发的大华悦庭一期商业A区项目 展示样板房擅自设置封板隔层 改变房屋结构 [3] - 通报的5家开发企业中 有4家涉及项目销售现场公示资料不规范问题 [4] 房地产中介机构违规详情 - 龙门县睿丰房地产中介服务部 备案证书过期 [3] - 惠州市吉房房地产经纪有限公司 未在其门店醒目位置公示营业执照和从业人员信息 [3] - 惠州市禹宣房产经纪有限公司 备案证书过期 [3] - 惠州市博家房地产经纪有限公司 备案证书过期 被责令限期整改 [3] - 惠州市融逸房地产经纪有限公司 未按规定在房地产主管部门备案 被责令限期整改 [3] - 被通报的5家中介机构中 有3家涉及备案证书过期问题 [4]

香港楼市整体表现 - 今年首10个月香港住宅物业注册量达51,353宗 较去年同期46,603宗增加10.2% 创4年同期新高 [1] - 楼市表现受惠于减息及租金上升 带动"租转买"用家与长线投资者入市意愿 [1] 按金额划分的注册量表现 - 500万港元或以下住宅物业注册量录24,645宗 较去年同期21,080宗增加16.9% 宗数最多且升幅最显著 [3] - 逾500万至1,000万港元住宅物业注册量录19,182宗 较去年同期18,052宗增加6.3% [4] - 逾1,000万港元住宅物业注册量录7,526宗 较去年同期7,471宗轻微增加0.7% [4] 按区域划分的注册量表现 - 新界区住宅物业注册量录26,419宗 三区中最多 较去年同期22,966宗增加15% [5] - 港岛区住宅物业注册量录9,850宗 较去年同期8,100宗增加21.6% 三区中升幅最显著 [5] - 九龙区住宅物业注册量录15,084宗 较去年同期15,537宗减少2.9% [5]

核心观点 - 香港楼市在减息及新盘热销刺激下显著回暖，中原城市领先指数CCL创68周新高，八大指数自2025年7月底以来首次齐升，年内跌幅已全部收复 [1] - 2025年迄今八大楼价指数全线上升，楼价由跌转升，有望结束过去三年同比齐跌的局面 [1] - 市场气氛受惠于9月18日重启减息及西半山新盘首轮售罄等事件，第四季CCL目标上看143.02点 [1] 指数表现 - CCL最新报141.92点，按周上升1.18%，连升两周累计升幅达1.41% [1] - CCL较2025年5月低位135.16点上升5.00%，较2025年3月财政预算案前低位134.89点上升5.21%，较2024年9月首次减息前低位135.86点上升4.46%，但较2021年8月历史高位191.34点仍低25.83% [2] - CCL Mass报143.52点，按周上升1.06%，连升两周累计升幅1.61% [3] - CCL（中小型单位）报141.99点，按周上升1.03%，连升两周累计升幅1.49% [3] - CCL（大型单位）报141.59点，按周显著上升1.97%，创35周新高 [3] 区域楼价动态 - 港岛CCL Mass报144.48点，按周微升0.43%，连升两周累计大幅上升5.91%，创73周新高 [3] - 九龙CCL Mass报140.80点，按周上升2.02%，结束两周连跌，创66周新高 [3] - 新界东CCL Mass报156.59点，按周微升0.10%，为74周次高 [3] - 新界西CCL Mass报128.82点，按周上升1.05%，终止三周连跌，为45周第四高 [3] 2025年累计升幅 - CCL年内暂时累计上升3.11% [1] - CCL Mass累计上升3.90% [1] - CCL（中小型单位）累计上升3.64% [1] - CCL（大型单位）累计上升0.53% [1] - 港岛楼价指数累计上升4.26% [1] - 九龙楼价指数累计上升5.22% [1] - 新界东楼价指数累计上升5.53% [1] - 新界西楼价指数累计上升0.36% [1] 市场事件与未来反映 - 10月中旬多个新盘推售，包括启德天玺天2期招标发售24个单位、湾仔woodis发售75个单位、将军澳GRAND SEASONS推售171个单位及长沙湾Belgravia Place1期发售36个单位 [2] - 10月13日港股受中美贸易战升温拖累失守26000点关口，以及金价创新高等外围因素对本地二手楼价的影响，将于2025年11月初公布的CCL才开始反映 [2]

香港居屋及公屋第二市场成交概况 - 香港第三季居屋及公屋第二市场成交宗数合共录得691宗，较第二季的941宗环比回落约26.6%，并创7季新低 [1] - 第三季第二市场成交中，居屋录得520宗，占比约75.3%；公屋录得171宗，占比约24.7% [1] 居屋第二市场表现 - 第三季居屋第二市场成交量最多的为天水围天颂苑，录得18宗成交 [1] - 天水围天颂苑第三季平均每宗成交金额约357万港元 [1] 公屋第二市场表现 - 第三季公屋第二市场成交量最多的为深水埗李郑屋村，录得13宗成交 [1] - 深水埗李郑屋村第三季平均每宗成交金额约171万港元 [1] 市场前景展望 - 随着房委会陆续向"白居二2024"成功申请者发出批准信，预计在新一轮白居二入市带动下，第四季第二市场交投将显著急升 [1] - 预计第四季第二市场成交宗数将重上逾千宗水平 [1]

整体物业市场表现 - 今年首10个月香港整体物业注册量录得60095宗，较去年同期的54780宗增加9.7%，并创4年同期新高 [1] - 市场气氛受多项利好政策推动，包括2月财政预算案调低从价印花税税阶，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [1] - 9月施政报告公布放宽新资本投资者入境计划，购买住宅物业投资门槛由5000万港元下调至3000万港元 [1] - 美联储于9月重启减息周期，香港大型银行跟随下调最优惠利率0.125个百分点 [1] 住宅物业市场表现 - 今年首10个月一手私宅及二手住宅注册量录得50483宗，较去年同期的46603宗增加8.3% [1] 非住宅物业市场表现 - 工商铺物业今年首10个月注册量录得3565宗，较去年同期的2728宗大幅增加30.7% [2] - 纯车位及其他物业今年首10个月注册量录得4037宗，较去年同期的4114宗减少1.9% [2]

市场活跃度回升 - 国庆中秋长假后深圳二手房市场活跃度快速回升 深圳贝壳研究院监测显示10月12日贝壳合作门店二手房签约量创"905新政"以来单日新高 较9月7日增长12% [1] - 上周（10月6日至10月12日）贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周（9月29日至10月5日）增长44% 增幅创今年2月底以来最高水平 [1] - 乐有家研究中心数据显示上周乐有家门店二手住宅看房量环比上涨26% 签约量环比上涨17% 周度看房量达3月底以来最高值 [1] - 深圳市房地产中介协会数据显示上周全市二手房（含自助）录得1219套 环比增长233.1% 节后两天单日录得量均超300套 [2] 政策与市场预期 - 市场活跃度提升得益于9月新政的精准发力和有效引导 楼市预期得到改善 市场需求得到有效激活 [2] - 新政效应叠加年底购房旺季 行业预计有望迎来翘尾行情 "银十"行情可期 [1][2] - 随着政策效应持续释放及四季度传统销售旺季推动 预计2025年四季度深圳楼市成交量将继续保持较高水平 [2] 价格与市场心态 - 尽管成交量迅速回升 但目前深圳二手房市场呈现"以价换量"特征 价格变化不大 [2] - 行业分析指出全国二手房市场仍以"以价换量"为主 反映居民购房心态偏向谨慎 大部分城市二手房价格处于调整过程中 [2] - 受挂牌量维持高位影响 二手房价格持续面临下行压力 短期或将延续"以价换量"行情 [2] 市场信心状况 - 今年9月重点50城市场信心指数为-0.85 环比持平 同比微降0.02 市场信心指数已连续两年位于市场低迷区间 [3] - 尽管9月二手房交易活跃度有所提升 但在高挂牌量背景下 短期信心指数难以大幅度改善 仍难走出低迷区间 [3] - 行业认为仅依靠现有政策很难让市场快速"止跌回稳" 可能需要更有力度的政策或更长时间的调整来重建市场信心 [3]

深圳二手房市场活跃度回升 - 国庆中秋长假后深圳二手房市场活跃度快速回升 贝壳深圳合作门店10月12日二手房签约量创"905新政"以来单日新高 较9月7日增长12% [1] - 上周（10月6日至10月12日）贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周（9月29日至10月5日）增长44% 增幅创今年2月底以来最高水平 [1] - 乐有家门店数据显示上周二手住宅看房量环比上涨26% 签约量环比上涨17% 周度看房量为3月底以来最高值 [1] 二手房成交量表现 - 深圳市房地产中介协会数据显示上周全市二手房（含自助）录得1219套 环比增长233.1% [2] - 节后两天单日录得量均超过300套 [2] - 行业预计在政策效应和传统销售旺季推动下 四季度成交量将保持较高水平 "银十"行情可期 [2] 市场交易特征与价格趋势 - 当前深圳二手房市场呈现"以价换量"特征 成交量迅速回升但价格变化不大 [2] - 行业分析指出全国二手房市场仍以"以价换量"为主 居民购房心态谨慎 价格处于调整过程中 [2] - 受挂牌量维持高位影响 二手房价格持续面临下行压力 短期或将延续"以价换量"行情 [2] 市场信心指数 - 今年9月重点50城市场信心指数为-0.85 环比持平同比微降0.02 [3] - 市场信心指数已连续两年位于低迷区间 短期仍难走出低迷区间 [3] - 短期信心指数难以大幅度改善 市场快速"止跌回稳"可能需要更有力度的政策或更长时间调整 [3]

深圳二手房市场活跃度回升 - 国庆中秋长假后深圳二手房市场活跃度快速回升 贝壳深圳合作门店10月12日二手房签约量创"905新政"以来单日新高 较9月7日增长12% [1] - 上周（10月6日至10月12日）贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周（9月29日至10月5日）增长44% 增幅创今年2月底以来最高水平 [1] - 乐有家门店数据显示上周二手住宅看房量环比上涨26% 签约量环比上涨17% 周度看房量达3月底以来最高值 [1] 成交量与市场预期 - 深圳市房地产中介协会数据显示上周全市二手房（含自助）录得1219套 环比增长233.1% 节后两天单日录得量均超300套 [2] - 政策效应持续释放叠加四季度传统销售旺季 预计2025年四季度深圳楼市成交量将保持较高水平 "银十"行情可期 [2] 价格趋势与市场心态 - 当前深圳二手房市场呈现"以价换量"特征 价格变化不大 [2] - 全国范围内二手房市场仍以"以价换量"为主 居民购房心态偏向谨慎 大部分城市二手房价格处于调整过程中 [2] - 9月重点50城市场信心指数为-0.85 环比持平 同比微降0.02 市场信心指数已连续两年位于低迷区间 [3] 市场前景与政策影响 - 高挂牌量背景下二手房价格持续面临下行压力 短期信心指数或难以大幅度改善 [3] - 市场信心的全面修复需政策支持与经济基本面改善双重助力 仅靠现有政策难让市场快速"止跌回稳" [2][3]

楼价指数表现 - 美联楼价指数最新报130.96点，按周上升0.28%，连续5周上升 [1] - 楼价指数本年迄今累计升幅扩大至2.21%，逼近131点，创自去年8月中后的逾1年新高 [1] - 最新一周楼价指数初步反映9月中旬美国重启减息以及香港《施政报告》的叠加效应 [1] 信心指数表现 - 反映业主放盘态度的美联信心指数最新报76.7点，按周回升1.5% [1] - 信心指数连续10星期企稳75点以上，走势窄幅上落 [1] - 信心指数连续45周高于平均值（楼价好淡分界线），预示楼价有望续升 [1] 市场影响因素分析 - 新一轮关税战于上周五深夜爆发，但地缘风险对楼市的影响仍有待观察，并将于之后公布的指数中反映 [1] - 观乎中美双方都为缓和紧张预留转圜空间，相信关税战的影响属于短暂 [1] - 随着减息效应进一步发酵，有助带动整体投资及楼市气氛，料信心指数将维持高位水平 [1] 行业前景预测 - 基于信心指数连续高于平均值，预示楼价有望续升，预计本季楼价或升约2% [1]

核心观点 - 成都等一线及强二线城市“老破小”二手房市场呈现显著回暖迹象，表现为低总价房源受追捧、成交迅速且价格企稳[1][8][23] - 市场回暖主要驱动力包括低总价自住需求、高租金回报率投资需求以及优质学区资源，购房者群体趋于多元化[9][12][19] - 全国范围内300万以内总价段二手房成交占比持续上升，老破小因价格回调到位、配套完善及潜在改造机会而受关注[23] 市场表现与成交特征 - 成都万象城板块一套总价50万、距地铁500余米的套一老破小挂牌后吸引超10组买家同时看房，凸显低总价房源热度[1][6] - 金象花园二期一套43.6㎡房源以53万总价成交，成交周期仅8天，带看1次即成交，转成交率达100%[12][17] - 成都一季度各区二手房涨幅榜中，排名第一的小区90%为老小区，印证老破小价格已处于底部并开始企稳回升[8] - 上海二手房市场300万以内总价段成交占比从2020年起逐年上涨，2024年达48%，主要为老破小房源[23] 购房群体与需求分析 - 年轻自住群体看重老破小地段好、总价低、改造空间大等优势，与同地段电梯房存在至少1万元/㎡价差，降低购房压力[9][11] - 投资客群关注租金回报率，万象城旁老破小月租金可达2000-2600元，回报率介于4.8%-5.8%，可覆盖甚至超过月供[6][12] - 学区房需求持续坚挺，成都上翔街21号13.64㎡房源以108万成交，单价达79179元/㎡，小户型高单价特征明显[19][21] 资产价值与投资逻辑 - 老破小价格经历回调后处于低位，成都一环单价约1万元，具备价格稳定性与高租金收益的双重优势[8][12] - 投资回报率显著，如金象花园二期53万房源月租金2600元，年化回报率约5.8%，高于普通理财产品[12][17] - 潜在增值机会包括老旧小区加装电梯、城市更新政策等，但需权衡装修成本高、停车难、增值空间有限等风险[23]