宏观经济与利率政策 - 美联储在2024年已完成1%的降息 并在2025年进一步降息0.75% [1] 美国国债市场动态 - 在此背景下 30年期美国国债的收益率表现引人注目 [1] 作者投资背景与方法 - 作者自2011年高中时期开始投资 主要领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 作者长期对市场和经济抱有浓厚兴趣 [1] - 近期投资策略结合长期持股、备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] - 投资纯粹基于基本面长期视角 [1] - 在Seeking Alpha平台 作者主要覆盖房地产投资信托基金和金融板块 偶尔撰写关于交易所交易基金和其他受宏观交易理念驱动的股票的文章 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2025年12月22 - 26日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波浪式修复，结束连续5周下跌行情，不同层面表现有差异，一级市场本周无产品新增上市但有3只产品项目状态更新 [1][4] 各部分内容总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国公募REITs二级市场价格修复，中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为1.39%和1.56%，加权REITs指数回报率为1.83%，与其他主流大类资产相比表现一般，回报率排序为黄金>原油>A 股>可转债>REITs>美股>纯债 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均上涨，回报率分别为2.22%和1.19%；保障房类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型为保障房类（3.63%）、仓储物流类（2.39%）和园区类（2.19%） [16][18] - 单只REIT层面：67只REITs上涨，11只下跌，涨幅前三为中金重庆两江REIT（7.86%）、华夏基金华润有巢REIT（5.99%）和博时津开产园REIT（5.94%）；跌幅前三为工银蒙能清洁能源REIT（5.04%）、国泰君安济南能源供热REIT（4.39%）和嘉实中国电建清洁能源REIT（3.87%）；年化波动率前三为华夏深国际REIT（45.33%）、中信建投明阳智能新能源REIT（43.48%）和浙商沪杭甬REIT（41.59%） [21] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周成交规模31.4亿元，水利设施类REITs区间日均换手率领先，成交额前三为交通基础设施类（7.03亿元）、消费基础设施类（5.69亿元）、仓储物流类（4.35亿元）；换手率前三为水利设施类（1.56%）、市政设施类（1.22%）、新型基础设施类（1.00%） [23] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化，成交量前三为中金湖北科投光谷REIT（0.26亿份）、华夏安博仓储REIT（0.24亿份）、银华绍兴原水水利REIT（0.23亿份）；成交额前三为华夏华润商业REIT（1.95亿元）、华夏安博仓储REIT（1.31亿元）、华夏中国交建REIT（1.09亿元）；换手率前三为华夏安博仓储REIT（19.63%）、工银蒙能清洁能源REIT（12.60%）、嘉实物美消费REIT（10.47%） [24] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额9474万元，市场交投热情增加；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三为消费基础设施类（4931万元）、交通基础设施类（2444万元）、仓储物流类（2091万元）；单只REIT中，主力净流入额前三为华夏华润商业REIT（4439万元）、华夏安博仓储REIT（2227万元）、嘉实物美消费REIT（1284万元） [27] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额26442万元，较上周增加，12月26日成交额最高为14919万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT（4292万元，折溢价率0.23%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（3870万元，折溢价率0.08%）、南方万国数据中心REIT（2713万元，折溢价率0.20%） [30] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月26日，我国公募REITs产品78只，合计发行规模2017.49亿元，交通基础设施类发行规模最大（687.71亿元），园区基础设施类次之（329.33亿元） [34] - 本周无REITs产品新增上市 [35] 待上市项目 - 共有20只REITs待上市，15只为首发，5只为待扩募 [39] - 本周华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金和博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已受理”，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已申报” [40]

行业整体表现与前景 - 2025年房地产投资信托基金及相关ETF整体表现平淡 但市场对2026年表现持乐观态度[1] - 2026年房地产行业的潜在催化剂包括并购活动预期增加 这可能惠及多个房地产细分领域[3] - 人工智能发展推动数据中心需求保持强劲 这将使包含数据中心REITs的指数受益[4] - 房地产行业的供应背景正在改善 办公、零售、老年公寓REITs的故事已被市场理解 工业和住宅REITs也出现类似改善迹象[5] 特定基金IYRI分析 - NEOS Real Estate High Income ETF是一只主动管理型ETF 通过出售追踪道琼斯美国房地产上限指数的ETF的看涨期权来运作[1] - 该基金截至11月30日的分配率高达10.77% 在已以高收入水平著称的房地产板块中表现突出[2] - 除了高收入特性 华尔街认为该基金在2026年可能为投资者带来资本增值[2] - 由于追踪的指数包含数据中心REITs 强劲的数据中心需求可能使IYRI受益[4] 细分领域资本配置与机会 - 在医疗保健领域 管理团队有实力将资本配置到老年住房资产 这些资产的初始现金收益率达到或高于7%[4] - 在购物中心和净租赁领域 管理团队传递出增值机会的信息 尽管资本成本对部分公司构成更大约束[4] - 管理团队优先考虑数据中心细分领域而非超大规模建设 因其具有经常性收入特征和对工作负载的关键连接性[5] - 分析师认为相关公司在2026年的前景向好 特别是考虑到2025年令人失望的股价表现忽略了其业务增长轨迹的改善[5]

据了解，中航京能光伏REIT本次采用定向扩募方式，向特定对象发售基金份额。最终募集资金总额达 29.2215亿元（不含募集期利息），精准触及募集规模上限，共发售基金份额3.0088亿份，发售价格为 9.712元／份。 转自：新华财经 新华财经北京12月26日电 中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金（简称"中航京能光伏REIT"）26 日在上交所正式披露定向扩募发行情况报告书，标志着其首次扩募发售完成。 从资产结构升级角度来看，该基金在原有榆林、晶泰两大光伏项目的基础上，新增苏家河口、松山河口 两个优质水电站项目，底层资产形成"光伏+水电"的绿色能源组合，资产规模进一步扩大，稳定性与成 长性同步增强。 本次新增的苏家河口、松山河口两座水电站均位于云南省保山市腾冲市槟榔江干流，总装机容量达483 兆瓦，是保山市骨干电源项目。依托槟榔江流域水库的科学调度，资产具备显著的"蓄丰补枯"能力，可 高效平衡汛期与枯水期来水量，一定程度提升发电的稳定性。 在电力消纳方面，项目电力优先纳入云南省"西电东送"优先发电计划，剩余电量参与市场化交易，送电 通道畅通、消纳情况良好，能高效满足用户用电需求。值得一提的是，项目由保山市最 ...

公司概况与市场表现 - SL Green Realty是曼哈顿最大的办公楼业主 其股价目前交易于金融危机以来的最低水平附近[1] - 尽管自2023年以来股价已翻倍 但该股票似乎仍提供了一个坚实的投资机会[1] 作者背景与研究范围 - 作者拥有超过10年的公司研究经验 在其投资生涯中深入研究过超过1000家公司[1] - 研究范围广泛 涵盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）、科技公司（如谷歌、诺基亚）以及许多新兴市场股票[1] - 作者运营以价值投资为核心的YouTube频道 已研究过数百家不同的公司[1] - 作者擅长覆盖多个行业 包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 尤其偏爱金属和矿业类股票[1]

下午环节通过年度优秀案例评选发布、三轮荣誉揭晓，表彰在公募REITs、机构间REITs、不动产私募 基金等领域表现突出的机构与项目。此外，三场圆桌研讨分别聚焦不同细分市场的年末盘点与趋势展 望，行业专家围绕市值管理、资产运营、创新盘活、标杆交易等核心议题展开深度交流。 上午环节设置多个平行会场，涵盖康养、酒店、能源、工业、城市更新、算电碳协同等多个重点领域， 产业专家深入探讨行业发展趋势与投资机会。头部机构资方共议配置策略、市场趋势，以专业洞察，前 瞻市场未来方向。 12月25日，由瑞思不动产金融研究院主办的"2025多层次REITs投资人大会"在北京顺利举行。本次大会 设置闭门策略会、产业专家分享、圆桌研讨等多个环节，300位来自保险、券商、基金、国资平台、产 业资本等领域的机构投资人，与REITs市场头部产业方齐聚一堂，共话REITs市场发展新机遇。 ...

西班牙宏观经济与ETF表现 - 西班牙是欧洲增长最快的经济体之一 预计2025年GDP增长率为2.9% 2026年将放缓至2.3% [1] - 强劲的经济增长已转化为专注于西班牙的ETF的强劲回报 [1] 分析师背景与投资方法 - 分析师自2011年高中时期开始投资 主要领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 当前投资策略结合长期股票持仓、备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] - 投资纯粹基于基本面长期观点 [1] - 在Seeking Alpha平台上的研究覆盖范围主要为房地产投资信托基金和金融股 偶尔涉及ETF和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1]

公司概况 - Agree Realty Corporation (ADC) 是一家高质量且运营良好的净租赁零售房地产投资信托基金 其物业遍布全美 拥有多元化的租户基础 以及月度股息增长的可靠记录 [1] 分析师背景 - 分析师拥有超过10年的公司研究经验 在其投资生涯中深度研究过超过1000家公司 覆盖从石油、天然气、黄金、铜等大宗商品到谷歌或诺基亚等科技公司以及许多新兴市场股票 [2] - 分析师在撰写博客约3年后 转向专注于价值投资的YouTube频道 迄今已研究过数百家不同的公司 [2] - 分析师最喜欢覆盖的公司类型是金属和矿业股 但也熟悉其他多个行业 如非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [2]

市场表现与近期下跌 - 近期REITs市场加速下跌，特别是部分经营权项目，上周以来跌幅接近10% [1] - 中证REITs全收益指数连续第7个交易日收阴，自上周一起已下跌4.35%，今日收跌0.83%于983.81点，创今年1月9日以来新低 [1] - 本轮加速下跌前，REITs市场在2025年下半年已持续调整，中证REITs全收益指数已月线六连阴，下半年累计下跌11% [5] 下跌原因分析 - 市场下跌主要原因是市场对OCI账户分红本息拆分记账事项的担忧情绪加重，引发自经营权REITs开始的情绪性、避险性卖出，属于典型事件冲击 [1] - 经营权项目跌幅较大主要受REITs分红本息可能需拆分做会计处理的扰动，和资产端的经营基本面表现无关 [1] - 2024年2月，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确基础设施REITs的权益属性，投资机构将对于REITs的投资指定为FVTOCI资产 [3] - 在FVTOCI会计处理下，REITs分红包含了本金的回收和股利的分配，如何将本金与股利进行合理区分一直是市场重点关注的会计处理事项 [4] - 若根据会计原则拆分REITs分红的本息，本金返还应冲减投资成本而非确认为当期收益，该处理将降低账面利润、即时反映资产价值下降，故对经营权类REITs带来扰动 [4] 受影响的项目类型与具体表现 - 跌幅居前的项目均为收费公路、新能源等经营权类项目 [1] - 具体来看，华夏越秀高速REIT自12月15日以来跌幅为-9.59%，嘉实中国电建清洁能源REIT跌幅为-9.54%，华泰江苏交控REIT跌幅为-9.35% [2] - 跌幅居前的项目类型还包括风力发电、水利设施、市政设施及天然气发电等 [2] 机构观点与未来展望 - 业内分析认为，当前机构讨论REITs分红本息拆分记账事项更多是基于年末投资考核的背景，对市场长期影响有限 [4] - 长远来看，经营权REITs采用IRR为基准将REITs分红拆分为本金和股利来评估机构投资收益较为可行 [4] - 本息拆分有助于更加真实反映REITs分红现金流的本质，但这是个“会计处理”问题，和资产端的经营基本面表现无关，并未影响项目全周期收益的测算 [5] - 在年末投资考核时点过去后，相关受影响的超跌项目或有一定反弹 [1] - 在投资考核扰动过去之后，受“本息拆分”影响的超跌项目预计能有一定的反弹 [5] - 经历本轮下跌后，市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [5]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持该评级 [2][63] 报告的核心观点 - 报告认为，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [5][63] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [5][63] 根据相关目录分别进行总结 1、 安博旗下华夏安博仓储 REIT 在深交所成功上市 - 安博发起的华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所成功上市 [6][14] - 这是安博在中国市场推出的首单公募REITs，并持有20%的基金份额，由华夏基金管理有限公司担任基金管理人 [6][14][15] 2、 市场回顾 2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 3.06% - 2025年第51周，中证REITs（收盘）指数为773.15，同比下跌1.66%，环比下跌3.06% [5][7][16] - 2024年年初至今，该指数累计上涨2.21%，同期沪深300指数累计上涨33.14%，累计超额收益为-30.93% [7][16] 2.2、 中证 REITs 全收益指数环比下跌 2.85% - 2025年第51周，中证REITs全收益指数为999.19，同比上涨5.09%，环比下跌2.85% [5][7][21] - 2024年年初至今，该指数累计上涨15.95%，同期沪深300指数累计上涨33.14%，累计超额收益为-17.19% [7][21] 2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 30.99% - 2025年第51周，REITs市场交易规模成交量达5.21亿份，同比下降30.99% [5][7][28] - 成交额达23.02亿元，同比下降20.73% [5][7][28] - 区间换手率为1.95%，同比下降2.66个百分点 [5][7][28] 2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 2.13% - 过去30日，REITs市场交易规模成交总量达33.84亿份，同比下降2.13% [34] - 成交总额达144.5166亿元，同比下降3.98% [34] - 近30日平均区间换手率为0.44%，同比下降0.04个百分点 [34] 3、 分板块表现：保障房 REITs 单周下跌 4.31%，单月累计下跌 3.30% - 2025年第51周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房-4.31%、环保-0.96%、高速公路-5.20%、产业园区-1.62%、仓储物流-1.40%、能源-3.13%、消费类-2.02% [5][7][39] - 各板块REITs一月涨跌幅分别为：保障房-3.30%、环保-2.45%、高速公路-8.07%、产业园区-2.96%、仓储物流-3.70%、能源-4.27%、消费类-4.24% [5][7][39] - 本周跌幅靠前的具体基金为：华夏基金华润有巢REIT下跌10.49%、浙商沪杭甬REIT下跌8.14%、华夏越秀高速REIT下跌7.10% [56] 4、 一级跟踪：14 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第51周，共有14只REITs基金等待上市 [8][60] - 华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报 [8][60] - 易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发已反馈 [8][60] - 报告认为发行市场保持活跃 [8][60]